Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/05732

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 01 JUIN 2022 N° RG 21/05732 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXTB AFFAIRE : SDC IMMEUBLE GUYNEMER C/ [L] [H] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Février 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE N° Chambre : 1 N° Section : N° RG : 16/08094 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL Me Claire RICARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SDC IMMEUBLE GUYNEMER [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Alexandra SOUSSAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0627 APPELANT **************** Monsieur [L] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0611 INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Valentine BUCK, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, *** M. [H] est propriétaire du lot n°825 au sein de l'ensemble immobilier Résidence Guynemer situé [Adresse 1] à [Localité 6], qu'il a donné à bail en juin 2011 à la société AS Salam, pour y exercer l'activité de boucherie. M. [F], copropriétaire des lots 856 et 857, exploite une supérette sous l'enseigne Franprix au sein de cet ensemble immobilier. Le 29 juin 2016, une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue, au terme de laquelle a été adoptée la résolution n°24 suivante, qui autorise le syndic à engager une procédure judiciaire à l'encontre de M. [H] pour non-respect du règlement de copropriété : « Autorisation à donner au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de Monsieur [H] [L] propriétaire du lot 825 ' Local commercial à l'activité de boucherie pour non respect du règlement de copropriété Projet de résolution : L'assemblée générale autorise le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d'appel, à l'encontre de Monsieur [H] [L], propriétaire du lot 825 pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : Diversification de l'activité professionnelle exercée dans le local commercial lot 825, portant préjudice au commerce FRANPRIX qui exerçait déjà l'activité de superette dans l'ensemble immobilier, et étant contraire à l'article 8 bis du règlement de copropriété (...). Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents et représentés. ». Cette résolution se fonde sur l'article 8 bis du règlement de copropriété aux termes duquel « il ne pourra être exploité dans l'ensemble immobilier deux commerces ayant la même activité, sauf accord entre les intéressés. Ainsi, un seul grand magasin du type « supérette », supermarché etc, pourra y être exploité. Toutefois ce grand magasin pourra exercer à titre principal ou accesoire les activités des autres commerce de l'ensemble immobilier ». Soutenant que le vote de cette résolution a eu lieu dans des conditions non conformes, en violation de la loi et du règlement de copropriété, M. [H] a assigné le syndicat des copropriétaires suivant acte du 29 septembre 2016 afin de demander la nullité de l'assemblée générale du 29 juin 2016 et accessoirement la nullité de la résolution n°24 de ladite assemblée. Par jugement du 19 février 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a : - prononcé la nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale en date du 29 juin 2016 ; -condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire ; - débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 14 septembre 2021 à l'encontre de M. [H]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2022, au visa des dispositions des articles 4, 5, 123, 564 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et ses articles 8, 9, 24, 25, 26, 42 et 43 et de l'article 1240 du code civil, de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel ; - déclarer irrecevable la prétention nouvelle formée pour la première fois en cause d'appel par M. [H] tendant à voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété ; - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * prononcé la nullité de la résolution 24 de l'assemblée générale du 29 juin 2016 ; * déclaré non écrite les dispositions de l'article 8 bis du règlement de copropriété ; * débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; * condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - déclarer que la résolution 24 adoptée lors de l'assemblée générale du 29 juin 2016 est parfaitement régulière ; - déclarer valable et licite la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété ; - condamner M. [H] à lui payer : * une somme 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; * une somme 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ; En tout état de cause, - débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; - condamner M. [H] à lui payer une somme 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Buquet Roussel De Carfort pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 dudit code. M. [H] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 11 avril 2022, au visa des dispositions du traité de Rome notamment les articles 85 et 86, des articles L.410 et suivants du code de commerce, de l'article 8-I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 43, 24, 25 et 26 de ladite loi, 17 du décret du 17 mars 1967, ainsi qu'au regard de la jurisprudence précitée, du principe du droit acquis, de l'abus de majorité, de : - déclarer nulle la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété ; - dire et juger que dans tous les cas, la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété doit être réputée non écrite ; En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et prononcer la nullité de la résolution n°24 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2016, avec toutes les conséquences de fait et de droit y attachées ; - condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR 1 ' Sur le caractère nul et non écrit de l'article 8 bis du règlement de copropriété M. [H] estime que la clause du règlement de copropriété qu'elle soit nulle ou qu'elle soit réputée non écrite est dépourvue de valeur (nullité) et/ou privée du moindre effet (non écrite). Il considère que le fait de demander à la cour de prononcer la nullité de ladite clause ou de dire qu'elle est réputée non écrite ne constitue pas une demande nouvelle car l'appel est une voie d'achèvement du litige et car, sur le fondement des articles 563 et 565 du code de procédure civile, il invoque des nouveaux moyens au soutien de la prétention d'origine qui reste la même, à savoir l'annulation de la résolution n°24. Il fait valoir que le tribunal a statué sur ce qui lui était demandé, en retenant les moyens de fait et de droit qui lui étaient soumis. Sur le fond, il soutient que la clause est contraire au principe de libre concurrence et constitue une clause de non-concurrence contraire aux dispositions des articles L.410 et suivants du code de commerce et à l'article 8-I de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires rétorque que le tribunal a statué ultra petita en constatant le caractère non écrit d'une clause du règlement en l'absence de demande expresse des parties. Il soutient que la demande formée par M. [H] pour la première fois en cause d'appel tendant à voir déclarée nulle et réputée non écrite la clause litigieuse du règlement de copropriété est une prétention nouvelle, M. [H] demandant dans l'assignation initiale uniquement la nullité de la résolution n°24. En tout état de cause, il considère que cette clause est parfaitement valable, conforme à la destination de la résidence [5] au regard de la nécessité de diversification des commerces afin de satisfaire aux besoins essentiels des habitants et de la situation géographique de l'ensemble commercial éloigné des autres commerces et du centre, les restrictions relatives à la concurrence, prévues à l'article 8 bis du règlement de copropriété étant justifiées par l'intérêt collectif des habitants. Il soutient que la clause de non-concurrence n'est pas contraire aux dispositions des articles L.410 et suivants du code de commerce ni de l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu'indépendamment de l'éventuel caractère nul ou non écrit de l'article 8 bis du règlement de copropriété, celui-ci était applicable au moment de l'ouverture de la boucherie/épicerie AS Salam. - sur la demande nouvelle Selon l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce, M. [H] sollicite dans le dispositif et les motifs de ses conclusions, d'une part, que soit déclaré nul l'article 8 bis du réglement de copropriété et, d'autre part, 'dans tous les cas' de le déclarer réputé non écrit pour annuler la résolution litigieuse. Il invoque ainsi à la fois une prétention qui tend aux mêmes fins que sa demande d'annulation de la résolution litigieuse et un moyen nouveau au soutien de sa demande initiale. Il est donc bien recevable. - sur le fond Le tribunal a considéré que l'article 8 bis du règlement de copropriété est contraire à l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputé non écrit et que par conséquent la résolution n°24 litigieuse devait être annulée. *** Vu l'article 8 bis du règlement de copropriété aux termes duquel « il ne pourra être exploité dans l'ensemble immobilier deux commerces ayant la même activité, sauf accord entre les intéressés. Ainsi, un seul grand magasin du type « supérette », supermarché etc, pourra y être exploité. Toutefois ce grand magasin pourra exercer à titre principal ou accesoire les activités des autres commerce de l'ensemble immobilier » ; Vu l'article 8, 1°) de la loi du 10 juillet 1965 suivant lequel le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; Vu l'article 43 de cette loi selon lequel toutes clauses contraires aux dispositions de l'article 8 de la loi de 1965 précitée sont réputées non écrites ; Vu les articles L. 420-1 et suivants du code de commerce sur les restrictions aux pratiques anticoncurrentielles ; En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble est celle de l' habitation, de l'occupation professionnelle et de 'boutiques et magasins' (articles 8, 8bis, 9, annexe 4), comprenant sept magasins et un grand magasin au rez-de-chaussée. Par ailleurs, si selon le constat d'huissier produit par M. [H] du 18 mai 2019 et celui produit par le syndicat des copropriétaires du 12 mai 2021, les rues proches de la résidence ne comportent aucun commerce, à l'exception d'une agence immobilière et d'un cabinet paramédical dans un immeuble en face de la résidence, le quartier à proximité de la résidence est pavillonnaire, toutefois, le constat d'huissier produit par M. [H] du 18 mai 2019 révèle que, dans un rayon de moins de 6 minutes en voiture et 16 minutes à pied, se trouvent des commerces comme des supermarchés, une boulangerie, une pharmacie, une boucherie, une banque, un salon de coiffure. Dans la mesure où une des destinations de l'immeuble est l'installation de divers commerces, qu'il ne se situe pas dans un quartier isolé, excentré, éloigné de tous autres commerces exigeant que soit organisé un ravitaillement normal des besoins essentiels de ses habitants, la clause susmentionnée de l'article 8 bis du règlement de copropriété, qui restreint l'exploitation de deux commerces ayant la même activité constitue une restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l'immeuble et doit être réputé non écrite, même au moment de l'ouverture de la boucherie de M. [H]. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°24 qui se fondait sur cet article 8bis du réglement de copropriété réputé non écrit. Il n'est donc pas nécessaire d'examiner tous les autres moyens invoqués par M. [H] au soutien de sa demande d'annulation de cette résolution. 2 ' Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive C'est à juste titre que le tribunal a considéré que compte-tenu de la solution du litige, le syndicat des copropriétaire devait être débouté de sa demande de condamnation de M. [H] à des dommages-intérêts pour procédure abusive. 3 - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens de l'arrêt commande de confirmer le jugement sur les dépens et frais de procédure et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Juge recevable la demande de M.[H] tendant à voir déclarer nulle et réputée non écrite la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété ; Déclare non écrite la clause contenue à l'article 8 bis du règlement de copropriété aux termes de laquelle « il ne pourra être exploité dans l'ensemble immobilier deux commerces ayant la même activité, sauf accord entre les intéressés. Ainsi, un seul grand magasin du type « supérette », supermarché etc, pourra y être exploité. Toutefois ce grand magasin pourra exercer à titre principal ou accesoire les activités des autres commerce de l'ensemble immobilier » ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] situé [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens exposés en cause d'appel. Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] situé [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à M. [H] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,