Cour d'appel, 09 février 2023. 21/05382

ARRET N° Syndic. de copro. [Adresse 3] C/ S.C.I. NICO PM/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/05382 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IIUE Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU SIX AOUT DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS FONCIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me ROBIT substituant Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau D'AMIENS APPELANTE ET S.C.I. NICO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Anne-Sophie PETIT, avocat au barreau D'AMIENS INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 08 décembre 2022 devant la cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. Sur le rapport de M. Pascal MAIMONE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 février 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 09 février 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : La copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3], ayant pour syndic la SAS Foncia, est composée de trois lots dont le lot n°1 appartenant à la SCI Nico composé d'un local commercial en rez-de-chaussée ayant sa propre entrée [Adresse 4] et une cave en sous-sol, ainsi que 400 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Selon un arrêt rendu le 14 février 2019, cette cour a confirmé le jugement rendu le 21 juin 2017 par le tribunal de grande instance d'Amiens qui avait débouté la SCI Nico de sa demande d'annulation de la résolution n°16 et d'autorisation à effectuer les travaux d'ouverture de façade à l'endroit de la fenêtre du rez-de-chaussée côté [Adresse 3]. Elle a également confirmé le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande de la SCI Nico d'autorisation d'effectuer les travaux sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI Nico a fait procéder aux travaux projetés en dépit de cette décision. Par ailleurs, le 9 septembre 2019 s'est tenue une assemblée générale ordinaire de copropriété, en l'absence de la SCI Nico. Par correspondance recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2019, le syndic a adressé à la SCI Nico une mise en demeure de régler la somme de 3.370 € correspondant à des charges de copropriété notamment votées lors de cette assemblée générale et restées impayées. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2019, le syndic a mis en demeure la SCI Nico d'effectuer les travaux de remise en état de la façade dans son état originel. Par acte d'huissier du 11 décembre 2019, la SCI Nico a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d'Amiens pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 9 septembre 2019, motif pris qu'elle n'aurait pas été régulièrement convoquée en vue de cette assemblée. Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires a sollicité la remise en état des lieux suite aux travaux entrepris par la SCI Nico sur son lot, et ce malgré l'arrêt de la cour d'appel confirmant le refus du Syndicat des copropriétaires d'autoriser ces travaux. En cours d'instance, la SCI Nico a réalisé des travaux sur la façade de l'immeuble afin de modifier à nouveau la disposition des lieux et revenir à son état originel. Le syndicat des copropriétaires, estimant que ces travaux n'ont pas permis de restituer l'état originel de la façade, a sollicité la condamnation de la SCI Nico à la remise de l'immeuble en l'état où il se trouvait avant l'exécution des travaux dépourvus d'autorisation sous peine d'astreinte. Par jugement du 6 août 2021, le tribunal judiciaire d'Amiens a : - Constaté que la demande principale de la SCI Nico en annulation du verbal d'assemblée générale du 9 septembre 2019 et de l'ensemble de ses résolutions est sans objet, - Déclaré recevables les demandes reconventionnelles du syndicat à l'encontre de la SCI Nico, - Condamné la SCI Nico à verser au syndicat la somme de 638,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019 au titre des charges de copropriété impayées, - Rejeté les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit que les dépens seront supportes par moitié entre les parties, - Ordonné l'exécution provisoire. - Rejeté toute plus ample demande. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions transmises par la voie électronique le10 février 2022, il demande à la cour de : - Le dire et juger recevable et bien fondé en son appel, - Infirmer le jugement entrepris en ses dispositions suivantes : . Condamne la SCI Nico à verser au syndicat la somme de 638,82 €, avec l'intérêt au taux légal à compter du 8 novembre 2019, au titre des charges de copropriété impayées en rejetant le différentiel avec la demande de 2.667,53 € au titre de charges de copropriété restant dues, majorées des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 novembre 2019, date de la mise en demeure ; . Rejeté les demandes visant à juger que la SCI Nico a entrepris des travaux de transformation de la façade rue du Don et remplacé la fenêtre existante par une porte alors qu'elle n'avait pas obtenu l'autorisation préalable du Syndicat du Don ; juger que lesdits travaux, non autorisés sont non seulement illégaux mais empêchent de mener à bien les travaux de mise aux normes de l'installation électrique du bâtiment ; juger que les travaux « d'habillage » de la façade entrepris pendant le cours de la procédure ne répondent pas à la remise en état sollicitée par le syndicat ; . Condamné la SCI Nico à remettre l'immeuble en l'état où il se trouvait avant l'exécution des travaux illégaux dont elle est l'auteur, sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard à l'issue du délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ; . Rejeté la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; . Dit que les dépens seront supportés par moitié entre les parties ; . Rejeté toute plus ample demande ; En conséquence, y faisant droit, - Juger que la SCI Nico a entrepris des travaux de transformation de la façade rue du Don et remplacé la fenêtre existante par une porte alors qu'elle n'avait pas obtenu l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ; - Juger que lesdits travaux, non autorisés sont non seulement illégaux mais empêchent finaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique du bâtiment ; - Juger que les travaux d'habillage de la façade entrepris au cours de la procédure ne correspondent pas à la remise en état d'origine de la façade sollicitée par le Syndicat des copropriétaires ; - Condamner la SCI Nico à remettre la façade de l'immeuble en l'état où elle se trouvait avant l'exécution des travaux de modification de la façade exécutés sans autorisation de la copropriété dont elle est l'auteur, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Condamner la SCI Nico à lui payer la somme de 2.667,53€ au titre de charges de copropriété restant dues, majorées des intérêts de retard au taux légal à compter du 8 novembre 2019, date de la mise en demeure et ordonner la capitalisation des intérêts. - Débouter la SCI Nico de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions ; - La condamner à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - La condamner aux dépens de première instance et d'appel dont distraction requise au bénéfice de la SELARL Delahousse et Associés. -Confirmer le jugement pour le surplus. Par conclusions transmises par la voie électronique le 10 mai 2022, la SCI Nico demande à la cour de : -Juger que ce n'est pas la SCI Nico qui a entrepris des travaux de transformation de la façade rue du Don et remplacé la fenêtre existante par une porte alors qu'elle n'avait pas l'autorisation préalable du syndicat mais son preneur, la SARL ZBBGM. -Juger que la SCI JZ7, venant aux droits de la SCI Nico, est seule habilitée à intervenir auprès de son preneur, la SARL ZBBGM, afin d'obtenir sa condamnation à remettre la façade de l'immeuble en l'état d'origine où elle se trouvait. Par conséquent, -Surseoir à statuer sur la demande visant à obtenir la condamnation de la SCI Nico à remettre la façade de l'immeuble en l'état d'origine où elle se trouvait sous astreinte de 100 € par jour de retard dans l'attente de la décision à intervenir devant permettre à la société JZ7, venant aux droits de la SCI Nico, d'obtenir une décision de justice à l'encontre de son preneur, la SARL ZBBGM auteur desdits travaux illégaux. Par suite, -Débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes en paiement de charges de copropriété à défaut d'appel de fonds et de mise en demeure préalable. -Subsidiairement confirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a limité à la somme de 638.82 € la somme que la SCI Nico doit verser au syndicat au titre des charges de copropriété impayées. -Juger que cette condamnation ne saurait être assortie d'intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019, date de la mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier que ladite mise en demeure est afférente à cette somme. -Condamner le syndicat à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -Le condamner aux entiers dépens de procédure de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. Le 7 septembre 2022, l'affaire a été clôturée et renvoyé pour plaidoiries à l'audience du 8 décembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut la copropriété dispose que les charges sont les dépenses collectives effectuées dans l'intérêt commun et que chaque copropriétaire est personnellement tenu de s'acquitter de sa part de la dette. L'exigibilité d'une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fond ou de l'envoi d'une mise en demeure. Les charges de copropriété sont exigibles à la date indiquée dans le procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires. mais intervient en fonction de la date indiquée. Dès lors qu'aucune contestation de la décision approuvant les comptes et la répartition des charges n'est intervenue selon la procédure prévue à cet effet, un copropriétaire ne peut ni refuser ni différer le paiement des charges. En l'espèce, l'assemblée générale du 9 septembre 2019 ne s'étant pas tenu régulièrement, cette assemblée n'a pas valablement approuvé les comptes du syndic pour l'exercice ni autorisé le syndic à effectuer des appels de provisions concernant les charges de l'exercice 2019. Toutefois, une régularisation est intervenue et l'assemblée générale du 13 mars 2020 a validé les comptes du syndic de l'exercice 2019. En outre, cette assemblée et celle qui s'est tenue le 11 septembre 2020 a validé le budget prévisionnel de l'exercice 2020 et celui de l'année 2021. Il en résulte que l'ensemble des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires à la SCI Nico au titre des exercices 2019, 2020 et 2021 sont exigibles. Par ailleurs, l'exigibilité des charges n'étant pas subordonnée à l'envoi d'une mise en demeure préalable, la SCI Nico ne peut se prévaloir de l'absence de mise en demeure postérieure a l'approbation régulière des comptes du syndicat pour prétendre échapper au paiement des charges. L'ensemble des charges réclamées par le syndicat à hauteur de 2667,53 € sont donc incontestablement due à l'exception de la somme de 444 € réclamée au titre de ' l'état date notaire'sur laquelle il n'est fourni aucune explication et qui ne correspond manifestement pas à des charges de copropriétés rendues exigibles par les assemblées générales précitées. Enfin, dès lors que la seule mise en demeure qui est produite, à savoir celle du 8 novembre 2019, est antérieure à l'approbation régulière des comptes de l'exercice 2019, elle ne saurait être considérée comme le point de départ des intérêts sur les sommes restant dues. Il convient donc : -d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Nico au paiement de la seule somme de 638,82 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2019 ; -de condamner la SCI Nico au paiement de la somme de 1823,53 € (2267,53 €- 444 €) avec intérêt au taux légal à compter de la décision de première instance soit le 6 août 2021. Sur la demande de remise en état de l'immeuble sous astreinte : En application de l'article 25 de la loi précitée du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci. En l'espèce, il est constant que la SCI Nico a procédé ou laissé son locataire procéder à des travaux sur la façade, partie commune de l'immeuble, côté [Adresse 3] en faisant installer une porte au lieu et place d'une fenêtre et une seconde plus large sans respecter la résolution de l'assemblée générale du 31 août 2016 adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ne lui ayant pas accordé d'autorisation pour réaliser ces travaux, ni l'arrêt définitif de la cour d'appel d'Amiens du 14 février 2019 ayant rejeté sa demande d'être autorisée à procéder à ces travaux. En cause d'appel, il est produit un élément nouveau à savoir un constat d'huissier réalisé le 28 janvier 2022. Il résulte des constatations opérées par l'huissier instrumentaire que les travaux de remise en état ont consisté simplement à murer le bas de la porte indûment installée en y apposant une plaque de bois peinte en rouge de la même couleur que la porte-fenêtre indûment installée, sans pour autant que la porte ait été remplacée par une fenêtre. Ces travaux grossiers et sommaires ne peuvent être considérés comme constituant une remise en état de la façade dans son état originel. Par ailleurs, si la SCI Nico justifie avoir vendu le 6 février 2020 son bien à la SCI JZ7, cette dernière que la SCI Nico n'a pas estimé devoir attraire en la cause, ne saurait être tenue des fautes imputables la SCI Nico à l'égard de la copropriété antérieurement à cette vente de sorte que cette vente ne fait pas obstacle à la condamnation de la SCI Nico à la remise en état de la façade en son état originel, et ne saurait justifier un quelconque sursis à statuer pour permettre à la SCI JZ7 qui n'est pas en la cause d'obtenir une condamnation de son locataire à une remise en état des lieux. Enfin, l'attitude de la SCI Nico, qui cherche manifestement à se soustraire à son obligation de réparation de la façade litigieuse, justifie que sa condamnation à la remise en état de cette façade soit ordonnée sous astreinte étant précisé que pour ne pas priver les parties du double degré de juridiction, il n'y a pas lieu de prévoir que la cour se réserve le pouvoir de liquider cette astreinte. Il convient donc : -d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte ; -de condamner la SCIi Nico à remettre en état la façade litigieuse dans l'état où elle se trouvait avant l'exécution des travaux de modification réalisés sans autorisation de la copropriété, sous une astreinte de 100 € par jour, qui commencera à courir le 91ème jour suivant la signification du présent arrêt pour une durée de 4 mois. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La SCI Nico succombant, il convient : -d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné le partage des dépens par moitié entre les parties; -de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Nico de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance ; -de condamner la SCI Nico aux dépens de première instance et d'appel ; -de débouter la SCI Nico de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel. L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat, il convient de lui allouer de ce chef la somme de 3000 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort : Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté que la demande principale de la SCI Nico en annulation du procès verbal d'assemblée générale du 9 septembre 2019 et de l'ensemble de ses résolutions est sans objet et en ce qu'il a déclaré recevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Condamne la SCI Nico à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1 823,53 € au titre de charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2021; Condamne la SCI Nico à remettre en état l'immeuble sis [Adresse 3] en l'état où il se trouvait avant l'exécution des travaux illégaux dont elle est responsable, sous une astreinte de 100 € par jour, qui commencera à courir le 91éme jour suivant la signification du présent arrêt pour une durée de 4 mois ; Condamne la SCI Nico à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs plus amples demandes ; Condamne la SCI Nico aux dépens de première instance et d'appel ; Autorise la SELARL Delahousse et associés à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTEEMPECHEE