Texte intégral
N° RG 22/03583
N° Portalis DBVM-V-B7G-LREQ
C3
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
à :
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY
la SELARL ALPAZUR AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024
Appel d'une décision (N° RG 20/00097)
rendue par le Tribunal Judiciaire de GAP
en date du 22 août 2022
suivant déclaration d'appel du 04 octobre 2022
APPELANTE :
Mme [I] [T]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE et par Me Corinne PELLEGRIN de la SELARL BGLM, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
INTIMEE :
Mme [N] [J]
née le 17 Mai 1978
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Nicolas WIERZBINSKI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine CLERC, Présidente,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 mars 2024, Mme CLERC, président de chambre chargé du rapport, en présence de Mme BLATRY, conseiller, assistées de Anne Burel, greffier, en présence de Joachim VANDU-WADIAYAKU, greffier stagiaire, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 1er juillet 2016, la société La Motte Flottante, représentée par Mme [I] [T], gérante et associée unique, a donné en location-gérance une partie de son fonds de commerce d'activité de bar et de restauration à M. [L] [O], Mme [S] [O] et Mme [N] [J] au nom et pour le compte de la société à responsabilité limitée en formation Cyscotel pour une durée de 3 ans du 1er juillet 2016 au 20 juin 2019.
La société Cyscotel a ensuite été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Gap, Mme [N] [J] en devenant gérante et unique associée'; les parties avaient convenu que cette dernière devait acquérir le fonds de commerce en fin du contrat de location-gérance.
Aux termes d'un acte sous seing privé du 1er octobre 2015 cosigné par Mme [T], Mme [J] et M.[O], Mme [T] a écrit':
«'Je soussignée Mme [I] [T], propriétaire du chalet le Mélèze déclare avoir vendu ce jour mon chalet pour la somme de 40.000€ à Mme [J] [N] et M. [O] [L]. Le Méléze est le 6ème chalet côté Céuse, il est sur le site du camping La Motte Flottante et rentre de ce fait dans la réglementation de celui-ci. Réglementation et contrat de location seront remis au propriétaire et signées par les deux parties. Acompte versé de 5.400€ le restant sera vers par un prêt à la date août 2017'».
Mme [J] n'a pas obtenu son prêt.
Selon courrier du 12 février 2019, Mme [T] a indiqué à Mme [J] mettre un terme à la vente du chalet à partir de cette date et lui a demandé de lui restituer ledit chalet dans l'état neuf, comme elle l'avait reçu le 28 février 2029, lui indiquant qu'un inventaire avec remise des clés serait fait en sa présence le 1er mars 2019.
Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019, Mme [J] a assigné, Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Gap en remboursement de la somme de 25.600€ au titre des acomptes dits versés sur le prix de vente.
Par jugement contradictoire du 22 août 2022, le tribunal précité a':
dit que la vente intervenue le 1er octobre 2015 entre Mme [T] et Mme [J] portant sur le chalet le Mélèze, 6ème chalet côté Céuse, sis sur le site du camping [Adresse 5], moyennant le prix de 40.000€ est valable,
prononcé la résolution de ladite vente,
condamné Mme [T] à restituer à Mme [J] la somme de 19.850€ outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
condamné Mme [J] à payer à Mme [T] la somme de 7.900€ en restitution de la valeur de la jouissance du chalet objet de la vente résolue,
sursis à statuer sur le surplus des demandes en restitution de Mme [J] dans l'attente des suites données à la plainte déposée par Mme [T] pour faux et usage de faux concernant l'attestation datée du 12 septembre 2018 produite par Mme [J],'
débouté Mme [T] de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état,
débouté Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
réservé les dépens,
débouté les parties de leurs autres demandes,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La juridiction a retenu en substance que':
les parties s'étant entendue sur la chose et le prix'lors de la signature du document daté du 1er octobre 2015, la vente était parfaite dès cette date, l'absence de paiement du prix et la non remise de la chose ne remettant pas en question le caractère parfait de cette vente,
l'indication sur le contrat selon laquelle le solde du prêt sera réglé par un prêt ne doit pas s'analyser en une condition suspensive permettant de mettre un terme à la vente comme l'avance Mme [T],
le document daté du 12 février 2019 adressé à Mme [J]'et M. [O] intitulé «'rupture du contrat de vente'» ne respecte pas les dispositions du code civil relatives à la résolution d'une vente, aucune mise en demeure de solder le prix n'ayant été envoyée aux acquéreurs et Mme [T] ne justifie pas du caractère d'urgence de la résolution du la vente, deux ans s'étant écoulés entre la conclusion de la vente et la notification de son intention de rompre le contrat de vente'; ainsi la résolution de la vente ne doit pas être constatée mais prononcée,
Mme [T] ayant reçu la somme de 19.850€ de Mme [N] [J], elle lui en doit restitution consécutivement à la résolution de la vente'; le surplus des demandes en restitution de Mme [J] soit faire l'objet d'un sursis à statuer dans l'attente des suites du dépôt de plainte de Mme [T] pour faux et usage de faux concernant l'attestation du 12 septembre 2018 produite par Mme [J] relative au paiement d'un acompte de 8.100€,
l'indemnisation au titre de la valeur de jouissance du chalet doit être réduite car le calcul réalisé par Mme [T] ne tient pas compte la date de remise des clés ni de la date à laquelle Mme [J]'a cessé d'avoir accès au chalet, de plus aucun état des lieux ou descriptif du chalet n'étant fourni il est impossible de déterminer la valeur locative dudit chalet,
la demande de Mme [T] au titre des frais de remise en état et de nettoyage du chalet est rejetée en l'absence de preuve d'affectation des dépenses alléguées à de tels frais.
Par déclaration déposée le 4 octobre 2022, Mme [T] a relevé appel limité.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 février 2023 sur le fondement des articles 1253-3, 1224, 1129, 1347 et 1382 du code civil, Mme [T] demande à la cour de':
réformer le jugement déféré en ce qu'il :
a condamné Mme [J] à lui payer la somme de 7.900€ en restitution de la valeur de la jouissance du chalet objet de la vente résolue',
a sursis à statuer sur le surplus des demandes en restitution de Mme [J] dans l'attente des suites données à la plainte qu'elle a déposée pour faux et usage de faux concernant l'attestation datée du 12 septembre 2018 produite par Mme [J],
l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état',
l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
a sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs autres demandes,
confirmer le jugement pour le surplus,
par conséquent,
prononcer la résolution de la vente du chalet sis [Adresse 3] intervenue le 12 février 2019,
dire et juger que Mme [J]'est redevable d'une indemnité de jouissance, ou, à tout le moins de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à hauteur de la somme de 33.351,85 €,
dire et juger qu'elle est redevable de la somme de 19.350€ au titre de la restitution des acomptes versés sur le prix de vente,
ordonner la compensation des sommes,
condamner en conséquence Mme [J]'à lui payer la somme de 13.501,85€,
condamner en conséquence Mme [J]'à lui payer la somme de 3.000€ pour procédure abusive outre celle de 3.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
L'appelante fait valoir en substance que':
la somme à restituer est de 19.850€ et non pas de 25.600€, comme le demande Mme [J], cette dernière lui ayant versé les sommes de 9.850€ au moyen de 8 chèques et la somme de 10.000€ au moyen de 3 règlements en espèce pour lesquels une quittance a été remise'; le règlement en espèces d'un montant de 8.100€ selon quittance du 12 septembre 2018 est inexistant, cette quittance étant un faux pour lequel elle a déposé plainte,
la circonstance que les locaux donnés en location-gérance incluaient un appartement ne permet pas de rapporter la preuve que le chalet litigieux n'aurait jamais été occupé'; au contraire, l'attestation de remise des clés démontre que Mme [J] était bien en possession de ces dernières et qu'ainsi elle avait accès au chalet, et des attestations de voisins établissent que Mme [J] et M. [O] occupaient le chalet tandis que Mme [O] et ses deux enfants occupaient l'appartement inclus dans la location-gérance,
Mme [J] lui est redevable d'une indemnité de jouissance ou tout au moins de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait que le chalet n'a pas pu être mis en location durant son occupation,
les calculs de l'indemnité réalisés en première instance sont parfaitement légitimes, ces derniers se basant sur la valeur locative d'un bien de ce type et sur la durée d'occupation du chalet (soit du 1er octobre 2015 jusqu'à la fin du mois de mai 2019). Mme [J] devra donc être condamnée à lui verser la somme de 28.290€ en restitution de la valeur de jouissance du bien,
Mme [J] doit prendre en charge les réparations et les frais de nettoyage du chalet liés à l'état dans lequel ce dernier a été restitué, soit 5.061,85€. Le fait que ces achats ont été effectués antérieurement au départ de Mme [J] ne permet pas de démontrer que les sommes sollicitées n'ont pas été affectées à la remise en état ou au nettoyage du chalet.
ainsi, Mme [J] doit être condamnée au versement d'une somme globale de 33.351,80€.
les sommes dues se compensant, Mme [J] lui doit une somme de 13.501,85€.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2023 au visa des articles 1103, 1224, 1227 et 1229 du code civil, Mme [J] entend voir la cour':
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a':
condamné Mme [T] à lui restituer la somme de 19.850€ outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
sursis à statuer sur le surplus de ses demandes en restitution dans l'attente des suites données à la plainte déposée par Mme [T] pour faux et usage de faux concernant l'attestation datée du 12 septembre 2018 qu'elle a produite,
débouté Mme [T] de sa demande en paiement au titre des frais de remise en état',
débouté Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive';
infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap en ce qu'il l'a condamnée Mme à payer à Mme [T] la somme de 7.900€ en restitution de la valeur de la jouissance du chalet objet de la vente résolue,
en tout état de cause,
condamner Mme [T] à lui verser la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la même aux entiers dépens.
L'intimée répond que':
elle a versé la somme de 25.600€ à Mme [T] à titre d'acompte pour la vente du chalet qui n' a jamais été sa propriété et qu'elle n'a pas habité, la vente et la prise de possession des lieux devant intervenir en même temps que l'acquisition du fonds de commerce soit le 30 juin 2019, et c'est à cette date, que les clés du chalet lui ont été remises, mais Mme [T] avait posé un cadenas sur la serrure du chalet empêchant toute prise de possession des lieux et la vente de ce dernier.
c'est en raison de ces faits que le premier juge a constaté la vente intervenue le 1er octobre 2015 mais en a prononcé la résolution,
Mme [T] n'est donc pas fondée à exiger une contrepartie à la restitution des sommes la somme à restituer sera de 19.850€, la plainte en faux et usage de faux ayant été classée sans suite.
Mme [T] n'est pas fondée à demander une indemnité d'occupation ou jouissance résolution de la vente ayant un effet rétroactif,
occupant l'appartement situé au-dessus du restaurant et lui ayant été laissé en location-gérance, elle ne pouvait à la fois résider dans l'appartement et dans le chalet,
le montant de l'indemnité demandée par Mme [T] est infondé, rien ne permettant de déterminer que cette dernière aurait pu louer le chalet au montant qu'elle annonce, tout au plus cette dernière pourra solliciter une perte de chance de louer,
la demande de Mme [T] visant au versement de sommes au titre du coût de la remise en état du bien doit être rejetée dès lors qu'elle n'a jamais habité dans ce chalet, qu'aucun état des lieux n'a jamais été fait, que Mme [T] ne l'a jamais invitée à remédier aux prétendus désordres et les frais allégués sont démesurés, outre que certaines factures sont antérieures à la remise des clés du chalet et que les factures sont au nom de la société La Motte Flottante alors que Mme [T] en réclame paiement à titre personnel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.
Il est expressément renvoyé pour l'exposé exhaustif des moyens de fait et de droit des parties.
MOTIFS
Il est d'ores et déjà relevé que ne sont pas en discussion à hauteur d'appel le prononcé de la résolution de la vente du chalet et le montant du remboursement des acomptes pour 19.850€.
Si Mme [T] demande au dispositif de ses écritures l'infirmation du jugement querellé en ce qu'il a prononcé le sursis à statuer sur le surplus des demandes en restitution de Mme [J] et sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, elle n'en a pas tiré les conséquences en s'abstenant de conclure sur les conséquences du classement sans suite de sa plainte pénale. Ainsi, le premier juge reste toujours saisi de la demande en remboursement de la somme complémentaire de 8.100€ faisant l'objet du sursis à statuer.
Ne sont donc à examiner à hauteur d'appel que les demandes indemnitaires de Mme [T] au titre de la valeur de jouissance du chalet et des frais de remise en état et de nettoyage du dit chalet.
Sur l'indemnité au titre de la valeur de jouissance du chalet
La vente du chalet a été actée dans un acte sous seing privé du 1er octobre 2015, soit antérieurement à l'entrée en application le 1er octobre 2016 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
Il en résulte que le litige reste soumis au droit ancien des contrats et que l'article 1352-3 du code civil auquel se réfèrent les parties et le premier juge n'est pas applicable au litige.
Sans qu'il y ait lieu de se fonder sur l'attestation de remise des clés à l'entête d'un huissier de justice qui a dit ne pas en être l'auteur et qui n'est pas datée, il est suffisamment établi par les attestations circonstanciées de plusieurs témoins (pièces 4, 5 et 6 de l'appelante) que Mme [J] a occupé le chalet avec M. [O], leur fille et leur chien d'octobre 2015 à fin mai 2019, et Mme [T] ne rapporte pas la preuve que cette occupation a été faite contre sa volonté.
L'effet rétroactif de la résolution n'autorisant pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur, Mme [T] ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnité fondée sur l'occupation du chalet par Mme [J].
Cette demande n'est pas davantage recevable sur le fondement de l'article 1382 du code civil, aucun manquement n'étant établi à l'encontre de Mme [J] qui a occupé le chalet avec l'accord de Mme [T], cet accord n'ayant pris fin qu'avec sa décision de mettre fin à la vente dès lors que Mme [J] n'avait pas obtenu son prêt pour financer l'achat du chalet. En outre, l'absence d'obtention du prêt qui aurait permis de finaliser cette vente n'est pas imputable à faute de Mme [J] en l'absence de preuve contraire, celle-ci ayant sollicité ce financement qui lui a été refusé par les banques.
Sans plus ample discussion, le jugement déféré est infirmé sur ce point en déboutant Mme [T] de sa demande d'indemnité au titre de l'occupation du chalet.
Sur les frais de nettoyage et de remise en état
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de ce chef de prétention, la cour relevant qu'elle ne rapporte pas la preuve de la réalité des désordres allégués pour justifier les frais qu'elle dit avoir exposés (absence de constat d'entrée dans les lieux et de sortie, absence d'un procès-verbal de constat par huissier de justice ou de tout autre élément de preuve actant l'état du chalet après sa restitution par Mme [J]), un tel constat se suffisant à lui-seul pour rejeter sa réclamation.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Mme [T] n'est pas davantage fondée en appel à réclamer de tels dommages et intérêts dès lors qu'elle n'est pas accueillie dans ses demandes'; le rejet de cette prétention par le premier juge est donc confirmé.
Sur les mesures accessoires
Succombant dans ses prétentions, Mme [T] est condamnée aux dépens d'appel et conserve ses frais irrépétibles exposés devant la cour'; elle est dispensée en équité de verser une indemnité de procédure à Mme [J] pour l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à la valeur de jouissance du chalet objet de la vente résolue,
Statuant à nouveau sur ce point,
Déboute Mme [I] [T] de sa demande indemnitaire au titre de la valeur de jouissance du chalet objet de la vente résolue,
Ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne Mme [I] [T] aux dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
