Cour d'appel, 21 février 2023. 21/00309

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE IG/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/00309 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYVV jugement du 13 Octobre 2020 Juge des contentieux de la protection du MANS n° d'inscription au RG de première instance 20-000372 ARRET DU 21 FEVRIER 2023 APPELANT : Monsieur [T] [V] né le 04 Avril 1932 à [Localité 2] (72) [Adresse 5] [Localité 2] Représenté par Me Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE - GODARD - HERON - BOUTARD - SIMON, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20210100 INTIME : Monsieur [A] [W] co-indivisaire venant aux droits et obligations de M. [B] [W] et de Mme [C] [D], décédés né le 22 Octobre 1948 à [Localité 3] (72) [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocat au barreau d'ANGERS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Décembre 2022 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, Conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente Mme GANDAIS, Conseillère Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 21 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 7 novembre 1983 reçu par Me [J] [O], Notaire à [Localité 6], M. [B] [W] et Mme [C] [D] épouse [W] ont donné à bail à M. [T] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (72), moyennant un loyer mensuel de 600 francs par mois. Ce bail a été conclu pour une durée de trois ans du 1er octobre 1983 pour se terminer en octobre 1986. Par acte authentique du 7 septembre 1987 reçu par Me [L] [R], les époux [W] ont donné à bail à M. [V] ce même logement, moyennant un loyer mensuel de 900 francs par mois (soit 137 euros). Ce bail était conclu pour une durée de trois ans renouvelables du 1er février 1987 au 31 janvier 1990. Ce bail, conclu pour une durée de trois ans, s'est poursuivi par tacite reconduction. À la suite du décès des époux [W], leur fils, M. [A] [W] et Mmes [X] et [K] [W], leurs petites-filles venant par représentation de leur père décédé, sont devenus propriétaires co-indivisaires du bien immobilier loué à M. [V]. Par acte d'huissier du 26 juillet 2019, M. [A] [W], Mmes [K] et [X] [W] ont fait délivrer à M. [T] [V], seul locataire des lieux, un congé aux fins de vente avec effet au 31 janvier 2020. Par courrier recommandé du 8 avril 2020, M. [W] mettait en demeure M. [V] d'avoir à quitter les lieux, lui rappelant que le bail est résilié depuis le 1er février 2020. Suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 15 juin 2020, M. [W] faisait constater que M. [V] occupait toujours le logement. Par acte d'huissier du 6 juillet 2020, M. [W] a fait assigner M. [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire du Mans aux fins de voir principalement prononcer la validité du congé délivré le 26 juillet 2019 et en conséquence ordonner son expulsion des lieux ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 13 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a : - ordonné l'expulsion de M. [T] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2020 du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], - dit qu'en conséquence, M. [T] [V] devra libérer les lieux, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de la signification du jugement, à défaut autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce sans délai à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution (l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991), - autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, autres que ceux appartenant au bailleur, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [T] [V], en application de l'article 65 de la Loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [T] [V] à payer à l'indivision [W] (M. [A] [W] et Mmes [K] et [X] [W]) une indemnité d'occupation mensuelle de 170,59 euros par mois à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux, - condamné M. [T] [V] à payer à M. [A] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation et excluant le coût de la convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat, - débouté M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], du surplus de ses demandes, - ordonné la notification de la présente décision, à la diligence du greffe et en vertu de l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991, à Monsieur le Préfet de la Sarthe, en application de la Loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement. Par déclaration reçue au greffe le 12 février 2021, M. [T] [V] a interjeté appel, sollicitant l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions à l'exclusion de celles ayant débouté M. [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], du surplus de ses demandes. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions : -5 octobre 2021 pour M. [T] [V] -8 juin 2022 pour M. [A] [W] qui peuvent se résumer comme suit. M. [T] [V] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il : - a ordonné son expulsion en tant qu'occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2020 du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], - a dit qu'en conséquence, il devra libérer les lieux, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de la signification du présent jugement, à défaut autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce sans délai à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution (l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991), - a autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, autres que ceux appartenant au bailleur, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls en application de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991, - l'a condamné à payer à l'indivision [W] (M. [A] [W] et Mmes [K] et [X] [W]) une indemnité d'occupation mensuelle de 170,59 euros par mois à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'à libération définitive des lieux, - l'a condamné à payer à M. [A] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation et excluant le coût de la convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat, - ordonné la notification de la présente décision, à la diligence du greffe et en vertu de l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991, à M. le Préfet de la Sarthe, en application de la Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, Et statuant et jugeant à nouveau : - à titre principal : - prononcer la nullité du congé pour vendre du 26 juillet 2019, - débouter M. [A] [W] agissant pour le compte de l'indivision [W] comprenant Mmes [K] et [X] [W] et lui-même de ses entiers, moyens, fins et demandes, - à titre subsidiaire, lui accorder des délais renouvelables d'un an pour quitter le logement objet du litige, - en tout état de cause, condamner M. [A] [W] agissant pour le compte de l'indivision [W] comprenant Mmes [K] et [X] [W] et lui-même au paiement à Me [Y] [U] de la somme de 1 500 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [A] [W] agissant pour le compte de l'indivision [W] comprenant Mmes [K] et [X] [W] et lui-même aux entiers dépens. A l'appui de son appel, M. [V] fait valoir à titre principal que le congé pour vendre qui lui a été délivré par les bailleurs est nul pour ne pas comporter la mention de la salle de séjour du bien loué. A cet égard, il précise que cette pièce, omise dans le bail régularisé en 1987, figurait bien dans le bail initial conclu en 1983. Il ajoute qu'en tout état de cause, cette salle de séjour fait bien partie du bien loué. A titre subsidiaire, l'appelant sollicite un délai pour quitter les lieux, se prévalant de son occupation ancienne des lieux mais également de son âge et de son état de santé. M. [A] [W] demande à la cour, au visa des articles 815-2 alinéa 1er du code civil et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, de : - déclarer M. [T] [V] recevable mais mal fondé en son appel, - confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire du Mans en ce qu'il a : - ordonné l'expulsion de M. [T] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2020 du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], - dit qu'en conséquence M. [T] [V] devra libérer les lieux, de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de la signification du présent jugement, à défaut, autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin, et ce sans délai à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution (article 62 de la loi du 9 juillet 1991), - autorisé M. [A] [W], agissant pour le compte de l'indivision [W], à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, autres que ceux appartenant au bailleur, dans tous garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [T] [V], en application de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné M. [T] [V] à payer à l'indivision [W] (M. [A] [W] et Mmes [K] et [X] [W]) une indemnité d'occupation mensuelle de 170,59 euros par mois à compter du 13 octobre 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux, - condamné M. [T] [V] à payer à M. [A] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [V] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation et excluant le coût de la convocation à l'état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat, - débouté M. [A] [W] du surplus de ses demandes ; - débouter M. [T] [V] de sa demande en nullité du congé du 26 juillet 2019 et de débouté des demandes de M. [A] [W] agissant pour le compte de l'indivision [W] (sic), - débouter M. [T] [V] de sa demande subsidiaire de délais renouvelables d'un an pour quitter les lieux, - dire irrecevable la demande de M. [T] [V] d'une indemnité au profit de son avocat au titre des frais irrépétibles ; l'en débouter ainsi que de celle au titre des dépens, - y ajoutant, condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [T] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, l'intimé expose que le congé pour vendre signifié au locataire reprend intégralement la désignation du bail du 4 septembre 1987. Il relève que si ce bail, au contraire du premier bail en date de 1983, ne reprend pas, par omission matérielle, la salle de séjour, il n'en demeure pas moins que le locataire, occupant les lieux depuis 38 ans, connaît parfaitement la consistance des lieux loués. L'intimé souligne que l'appelant n'a d'ailleurs émis aucune contestation quant à la description du bien, que ce soit lors de la signature du bail en 1987 ou lors de la délivrance du congé, avançant ce moyen uniquement dans le cadre de cet appel. Enfin, M. [W] fait valoir, s'appuyant sur le plan des lieux établi par l'appelant, que le logement loué ne peut qu'inclure la salle de séjour qui est une pièce permettant l'accès aux chambres du rez-de-chaussée. Il indique encore que l'appelant ne justifie d'aucun grief résultant de l'absence de mention de cette pièce au congé. En réponse à la demande subsidiaire de délai, l'intimé considère que l'appelant ne rapporte aucunement la preuve de ce que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il relève que M. [V] ne précise pas le délai qui lui serait nécessaire pour quitter le logement et qu'il se borne à faire état de son état de santé fragile et de son âge. A cet égard, l'intimé fait valoir que pour sa part, âgé de 73 ans, il souhaite pouvoir vendre ce bien, ayant été contraint d'emprunter pour acquérir son nouveau logement. Enfin, M. [W] souligne que l'occupant a disposé d'un délai plus que suffisant pour se préparer psychologiquement au départ et prendre ses dispositions pour rechercher un autre logement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience du 5 décembre 2022, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION : I- Sur la validité du congé pour vendre L'article15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Il est établi que la nullité du congé est encourue lorsque les imprécisions qui l'affectent ne permettent pas au preneur de déterminer avec certitude si le bien proposé à la vente correspond effectivement au logement loué. En l'espèce, le bail notarié régularisé le 4 septembre 1987, entre d'une part, M. [B] [W], Mme [C] [W], bailleurs et d'autre part, M. [T] [V], Mme [P] [V], locataires, porte sur une maison d'habitation située au [Adresse 5] à [Localité 2], comprenant au rez-de-chaussée : une cuisine avec évier (un bas et un égouttoir), placard sous évier, chauffe-eau 'Chaffoteau Maury', deux chambres, une salle de bains (avec baignoire sabot douches et lavabo colonne), des WC, une cave, avec un jardin d'une contenance d'environ 200 m². Il est établi et non discuté par l'appelant que le congé qui lui a été délivré le 26 juillet 2019, comportant offre de vente, contient exactement la même description. Ainsi, il y a bien identité entre l'objet de l'offre de vente et l'objet du bail, en application des dispositions susvisées. Il est constant qu'une salle de séjour - non mentionnée au bail et congé précités - est également mise à la disposition du locataire. Cette pièce figurait pourtant à la description des lieux loués tels que mentionnés au bail notarié d'origine conclu le 7 novembre 1983. Le bail notarié du 4 septembre 1987 conclu entre les mêmes parties précise en préambule que 'M. et Mme [V] sont locataires depuis de nombreuses années du logement ci-après désigné et reconnaissent avoir pris connaissance des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 dite Loi Méhaignerie (...) reconnaissent que leur loyer est sous évalué par rapport aux loyers du secteur limitrophe et acceptent de faire un nouveau bail à compter du 1er février 1987". Ensuite de la désignation des locaux loués, qui omet la salle de séjour, il est précisé par les parties que 'le locataire déclare bien connaître les lieux pour les occuper précédemment'. La circonstance que la maison louée depuis 1983 comprend bien une salle de séjour n'est pas discutée par les parties. Si la désignation du logement figurant au congé litigieux s'avère incomplète, cela n'est pas de nature à affecter sa validité dès lors que le locataire avait une parfaite connaissance de la consistance du bien pour l'occuper depuis de nombreuses années. En effet, l'offre de vente, contenue au congé, doit permettre de déterminer sans équivoque l'objet de la vente de façon à ce que le locataire puisse exercer son droit de préemption en toute connaissance de cause. Au cas particulier, le congé litigieux reprend exactement la description de l'immeuble figurant au second bail ayant cours et sur laquelle les parties s'étaient accordées, même si la salle de séjour avait été omise. Dans ces conditions, l'appelant ne peut valablement soutenir qu'il existerait une ambiguïté ou incertitude sur le bien vendu, la consistance réelle de celui-ci étant connu de lui qui occupe les lieux de longue date. Ainsi, au regard des relations contractuelles unissant les parties depuis 1983 et portant sur le même bien pris en location, sans équivoque possible, M. [V] a bien été mis en mesure par les bailleurs d'apprécier l'objet de la vente et de prendre position sur l'offre de vente. Il s'ensuit que l'absence de mention de la salle de séjour dans le congé délivré le 26 juillet 2019 n'est pas une cause de nullité dudit acte. C'est dès lors par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le congé litigieux, délivré dans les formes et délais requis par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, devait être validé, avec effet au 1er février 2020. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que le bail est résilié par l'effet du congé et que M. [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er février 2020. Le premier juge a également, à juste titre, condamné M. [V] à payer à l'indivision [W], propriétaire du bien, une indemnité d'occupation de 170, 59 euros par mois à compter du prononcé du jugement jusqu'à la libération effective des lieux, relevant qu'au jour de l'audience, soit le 1er septembre 2020, le locataire était à jour dans le paiement de ses loyers. L'appelant qui a interjeté appel de ces dispositions ne formule aucune critique sur les conséquences de droit qu'implique le congé déclaré régulier. Le jugement doit être confirmé de ces chefs. II- Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. L'article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441 -2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, l'appelant, âgé de 90 ans, produit aux débats une fiche du service des urgences du centre médico-chirurgical du Mans faisant état d'une prise en charge le 31 août 2020 pour 'fatigue' et 'dégradation état général avec asthénie et troubles de la marche progressifs depuis plusieurs semaines' avec la conclusion médicale suivante 'plutôt syndrome parkinsonien' et la préconisation d'une consultation en neuro dès que possible en externe. M. [V] ne produit aucune autre pièce permettant à la cour de disposer d'éléments d'information complémentaire sur son état de santé et sur sa situation matérielle. Il ne justifie pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. La santé fragile et l'âge de l'appelant ne sauraient à eux seuls suffire à justifier l'octroi d'un délai d'un an, renouvelable, tel que sollicité, pour quitter les lieux, étant observé que la longueur de la procédure judiciaire l'a déjà fait bénéficier de délais conséquents depuis la fin du bail. En conséquence, il convient de débouter l'appelant de sa demande de délai pour quitter les lieux et de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef. III- Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [V], qui succombe en ses demandes, devra supporter les dépens d'appel. Il sera déclaré irrecevable en sa demande formée à l'encontre de l'intimé, au profit de son conseil, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ces dispositions prévoyant le bénéfice d'une telle indemnité qu'au profit d'une partie et non de son conseil. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. M. [V] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Statuant dans les limites de l'appel, CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans du 13 octobre 2020, Y ajoutant, DEBOUTE M. [T] [V] de sa demande tendant à prononcer la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré le 26 juillet 2019, DEBOUTE M. [T] [V] de sa demande de délai pour quitter les lieux, CONDAMNE M. [T] [V] à payer à M. [A] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, DECLARE irrecevable M. [T] [V] en sa demande formée à l'encontre de M. [W] au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER