Tribunal judiciaire, 19 février 2026. 22/13609

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires à: -Maître Stéphane BOKOBZA -Maître Olivier GROC Copie certifiée conforme à : -Maître [V] [J] -Maître [H] [Q] délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 22/13609 N° Portalis 352J-W-B7G-CYFQQ N° MINUTE : Assignation du : 14 Novembre 2022 JUGEMENT rendu le 19 Février 2026 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet ATRIUM GESTION, S.A.S [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C536 DÉFENDERESSE S.C.I. ZEL [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1624 Décision du 19 Février 2026 Charges de copropriété N° RG 22/13609 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFQQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. DÉBATS A l’audience publique du 11 Décembre 2025 JUGEMENT -Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI ZEL est propriétaire des lots de copropriété n°3, 4 et 597, 598, 816 et 817 correspondant à des bureaux et des parkings d'un immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 4] à Paris 8ème arrondissement. La copropriété est composée de plusieurs bâtiments, de parkings et d’une galerie marchande. Les charges du lot n°3 sont facturées par le syndic sur un compte n°00109 tandis que les charges des autres lots correspondent au compte n°00031. Par actes d’huissier de justice signifiés le 8 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à la SCI ZEL de payer la somme de 42 474,09 euros au titre des charges de copropriété pour le compte 00109 et 87 991,95 euros pour le compte 00031. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 juillet 2021 et remise au destinataire le 23 août 2021, le syndicat des copropriétaires a fait mettre en demeure la SCI ZEL de payer la somme de 137 102,27 euros au titre des charges de copropriété. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 janvier 2022 et remise au destinataire le 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI ZEL de payer la somme de 85 099,65 euros au titre des charges de copropriété. Par actes d’huissier de justice signifiés le 7 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à la SCI ZEL de payer la somme de 110 482,66 euros au titre des charges de copropriété pour le compte 00109 et 232 484,80 euros pour le compte 00031. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 juillet 2022 et remise au destinataire le 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait mettre en demeure la SCI ZEL de payer la somme de 232 524,30 euros au titre des charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner la SCI ZEL devant ce tribunal en paiement d’arriérés de charges de copropriété de 371 475,94 euros outre 1 605,60 euros de frais de recouvrement et 35 000 euros de dommages et intérêts. La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 février 2023. Par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture à la demande de la SCI ZEL. Par ordonnance de référé du 24 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires par assignation délivrée le 3 août 2023 à la SCI ZEL, a condamné la SCI ZEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 113,27 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2023. Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la SCI ZEL. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, et au visa des articles 10, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « Condamner la SCI ZEL au paiement de la somme de 614.673,51, arrêté au deuxième trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, La condamner en outre à payer la somme de 35.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, la somme de 1605,60 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 6000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le coût des sommations de payer en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC". » Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la SCI ZEL demande au tribunal de : « DEBOUTER [Localité 3] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la SCI ZEL la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER [Localité 3] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens » * La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 juin 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur les demandes principales en paiement A – Au titre des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges depuis le 1er décembre 2019 jusqu’au 2e trimestre 2025. Il fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible et soutient que la modification de l’article 13 ter du règlement de copropriété du 1er octobre 1983 concernant la répartition des frais de gardiennage ne vise que les salaires, charges et accessoires occasionnés par ce service et n’inclut pas les dépenses de sécurité. Elle ajoute que la SCI ZEL n’a contesté aucune assemblée générale ayant voté pour l’approbation des comptes et budgets et donné quitus au syndic pour sa gestion. La SCI ZEL fait valoir que le syndicat des copropriétaires a appliqué à tort une répartition fondée sur les tantièmes de copropriété et non sur les dispositions de l’article 13 ter du règlement de copropriété, lesquelles conduisent à ce que la galerie marchande supporte la majorité des frais de gardiennage, représentant une part importante des charges de la copropriété en sorte que l’intégralité de la créance est infondée. * Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, l’article 13bis du règlement de copropriété est libellé comme suit : « Article 13bis : Services communs spéciaux à l’ensemble immobilier constitué des deux syndicats Les frais afférents aux services communs spéciaux sont : - Traitement des déchets avec ramassage et évaluation - Traitement et distribution du courrier - Gardiennage des parties communes de l’immeuble et en particulier de la galerie marchande - Frais de la zone sanitaire de la galerie marchande » L’article 13 ter relatif à la répartition de ces frais prévoit en outre que : « Le coût du gardiennage comprend tous les frais de salaires, charges sociales et à accessoires occasionnées par ce service ou le coût de ce service pour le cas où il serait confié à une entreprise spécialisée. Ce coût sera réparti entre les syndicats et les lots ainsi qu’il suit : 1- Il est fait masse des frais de gardiennage pour les deux syndicats 2- Cette masse sera ventilée comme suit : Bureaux : 5% Parkings et réserves : 10% Galerie marchande : 85% 3- Ces sommes ainsi ventilées feront l’objet des sous répartitions suivantes : A) Pour les Bureaux dont les surfaces respectives sont pour : [Localité 4] 55% [Localité 5] 45% A l’intérieur de chaque syndicat, les sous masses ci-dessus seront réparties au prorata des 100 000 èmes de copropriété des lots de bureaux concernés (100 659 èmes pour [Localité 4]). B) Pour les parkings et réserves dont les surfaces respectives sont pour : [Localité 4] 2 570 m2 [Localité 5] 4 857 m2 au prorata de leur surface respectives. Boétie 35% [Localité 5] 65%. A l’intérieur de chaque syndicat, les sous masses ci-dessus seront réparties au prorata des 100 000 èmes de copropriété des lots de bureaux concernés (100 659 èmes pour [Localité 4]). » Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2019, 24 novembre 2020, 19 juillet 2021, 31 mai 2022, 16 mai 2023, 4 janvier 2024, 4 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance au 1er octobre 2022 pour le compte n°00109 présentant un solde débiteur de 122 874,95 euros ; - un décompte de créance au 1er octobre 2022 pour le compte n°00031 présentant un solde débiteur de 258 025,05 euros. Malgré l’importance de la créance sollicitée, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun décompte actualisé depuis celui communiqué lors de l’assignation. La SCI ZEL inclut dans sa définition des frais de gardiennage les frais de poste de sécurité, d’alarmes sécurité de surveillance et maître-chien et les frais divers de sécurité. Selon les comptes de gestion généraux communiqués par la SCI ZEL, ces charges font partie des « services extérieurs - contrats de maintenance sécurité » facturés uniquement au titre des charges communes générales et non des autres charges spécifiques notamment à chaque bâtiment, aux ascenseurs et au chauffage. Le syndicat des copropriétaires, qui soutient que les frais de gardiennage au sens de l’article 13 ter du règlement de copropriété s’entendent par référence à la définition donnée à l’article 11 du règlement, limitée à l’existence d’un « réceptionnaire » par escalier, ne produit pas aux débats cette clause du règlement de copropriété. La charge de la preuve du bien-fondé de sa créance repose sur le syndicat des copropriétaires or celui-ci n’apporte pas la preuve que la définition des frais de gardiennage exclut les dépenses de sécurité alors que l’acception courant du terme « gardiennage » inclut la sécurité d’un lieu. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la référence de l’article 13 ter aux salaires, charges et accessoires n’exclut pas la rémunération d’une personne morale pour l’accomplissement de prestations de gardiennage, puisque cet article fait au contraire précisément référence au coût du service pour le cas où il serait confié à une entreprise spécialisée. Le moyen opposé par la SCI ZEL est donc fondé. Ce moyen n’a cependant d’incidence que sur les appels de fonds généraux au titre des charges communes générales, et non sur le reste des charges et les appels de fonds de travaux qui n’incluent pas de frais de gardiennage et ne sont donc pas concernées par la répartition dérogatoire fixée par l’article 13ter du règlement de copropriété. La répartition de ces charges au prorata des tantièmes était ainsi valable. Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs les assemblées générales et les appels de fonds permettant de justifier du bien-fondé de sa créance à ce titre. Toutefois, les éléments versés aux débats ne permettent pas de faire un calcul détaillé de la part des frais de gardiennage revenant précisément à la SCI ZEL en application des pourcentages prévus par l’article 13ter du règlement de copropriété précité. En conséquence, il convient de déduire l’intégralité des sommes facturées au titre des charges communes générales dans les appels de fonds usuels, hors charges par bâtiment et dépenses exceptionnelles, soit, d’après les appels de fonds versés aux débats par le demandeur : Après addition des sous-totaux, le montant total des charges à retrancher de la créance du syndicat des copropriétaires s’élève ainsi à 463 469,17 euros. Comme exposé précédemment, le reste des charges facturées à la SCI ZEL est justifié. La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 2e trimestre 2025 est donc de 151 204,34 euros (614 673,51 – 463 469,17). B – Au titre des frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre le paiement de la somme de 802,80 euros pour le compte 00109 et 802,80 euros pour le compte 0031, sans détailler la nature des sommes dues. * Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, les frais de sommation de payer des 8 octobre 2020 et 7 juillet 2022 s’élèvent à 1 494,22 euros (296,43 + 409,53 + 394,13 + 394,13). Le syndicat des copropriétaires demande cependant de les prendre en compte au titre des dépens et non des frais de recouvrement. Il n’y a donc pas lieu de les examiner à ce stade. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas de justificatif des mises en demeure antérieures à la sommation de payer du 8 octobre 2020, qui ne seront donc pas pris en compte. Parmi les mises en demeure produites aux débats par le demandeur, le numéro de l’avis de réception n’est conforme au numéro de courrier que pour les mises en demeure du 26 juillet 2021 (39,50 euros), du 26 janvier 2022 (39,50 euros) et du 26 juillet 2022 (39,50 euros). Ces frais, postérieurs à la première mise en demeure et antérieurs à l’assignation apparaissent nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Les frais de recouvrement justifiés représentent ainsi un montant total de 118,50 euros (39,5+39,5+39,5). En conséquence, la SCI ZEL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire Le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI ZEL de ses obligations n’ayant pas invoqué de raison valable pouvant expliquer sa carence. * L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que nonobstant l’importance de la créance, le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI ZEL a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les intérêts En application de l'article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 8 octobre 2020 sur la somme de 130 466,04 euros (42 474,09 + 87 991,95), et à compter du 7 juillet 2022, date de la deuxième sommation de payer portant sur un montant total de 342 967,46 euros (110 482,66 + 232 484,80) pour le surplus. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI ZEL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, étant précisé que les frais de sommation de payer qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement d’une procédure ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI ZEL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros à ce titre. Sa demande réciproque sera rejetée. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI ZEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, les sommes de : - 151 204,34 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 2e trimestre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2020 sur la somme de 130 466,04 euros et à compter du 7 juillet 2022 sur le surplus ; - 118,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 ; - 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI ZEL au paiement des entiers dépens de l’instance ; REJETTE toute autre demande ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Février 2026 La Greffière La Présidente