Cour d'appel, 28 mars 2023. 20/05424

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05424 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYX5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 OCTOBRE 2020 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 19/03919 APPELANTE : E.U.R.L. EN FER ET CREATION prise en la personne de son représentant légal domiclié ès qualités au siége [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : S.C.I. JULIE [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Isabelle MOLINIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 23 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 FEVRIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * La SCI Julie a consenti à l'EURL En Fer et Création un bail commercial à usage de bureau et d'atelier à effet du 1er octobre 2006, renouvelé en mai 2018, qui stipule la taxe foncière à la charge du preneur. Sur les contestations du preneur de la refacturation de la taxe foncière pour une surface supérieure aux locaux loués, le bailleur a fait délivrer le 28 juin 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le montant d'un solde impayé des années 2016 à 2018, auquel le preneur a fait opposition par acte délivré le 22 juillet 2019. Le jugement rendu le 7 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier énonce dans son dispositif : Dit que l'action est prescrite pour le montant de la taxe foncière pour 2013 facturé à la société En Fer et Création. Déboute la société En Fer et Création de ses demandes. La condamne à payer les causes du commandement pour un total de 3081,38 € dans le mois de la décision, et suspend jusqu'au terme les effets de la clause résolutoire. Dit qu'en cas de paiement dans le délai, le bail renouvelé se poursuivra aux conditions habituelles. Condamne la société En Fer et Création à indemniser la SCI Julie de ses frais non remboursables à hauteur de 2000 €. La condamne aux entiers dépens. Le jugement constate : L'application au bail renouvelé de l'article L 145-40-2 du code de commerce édicté par la loi du 18 juin 2014 qui précise les conditions d'imputation au locataire de certaines taxes liées au bail, et notamment « le contrat comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, liés au bail, et l'indication de la répartition entre le bailleur et le locataire » Que l'article 10 du bail met à la charge du preneur la taxe foncière, ainsi que notamment « toutes nouvelles taxes municipales ou autres augmentation des impôts affectables au locataire pouvant être créées », Que l'article R 145-35 du code de commerce mentionne que « peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles ainsi que les impôts, taxes et redevances, liés à l'usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire ». Un précédent jugement entre les parties, relatif à la superficie louée, mais objet d'un appel toujours en cours d'instance, avait retenu qu'était justifiée au titre de 2016 une forte augmentation de la quote-part de taxe foncière à la charge du preneur par la mise à disposition temporaire du terrain litigieux. Le jugement retient que cette révision à la hausse de la base de superficie du calcul de la taxe foncière n'est pas imputable au bailleur, et que l'article 10 du bail l'autorisait à répercuter cette évolution sur le preneur, et observe que le détail des superficies prises en compte était régulièrement communiqué chaque année au preneur, donc parfaitement informé. Le jugement développe des motifs complémentaires sur l'incidence sur le calcul de la base de superficie de la taxe foncière refacturée d'un local partagé pendant quelques années entre deux sociétés locataires auxquels la cour renvoie pour la lecture complète. Le jugement précise que les dispositions légales exigent que le preneur soit informé de la répartition entre lui-même et le preneur, et non pas entre l'ensemble des locataires du bailleur comme le demande l'EURL En Fer et Création. L'EURL En Fer et Création a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er décembre 2020. La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2023. Les dernières écritures pour l'EURL En Fer et Création ont été déposées le 16 février 2022. Les dernières écritures pour la SCI Julie ont été déposées le 17 janvier 2023. Le dispositif des écritures pour l'EURL En Fer et Création énonce en termes de prétentions : Dire qu'en l'absence de justificatifs de la clé de répartition entre les divers locataires prévus à l'article L 145-40-2 du code de commerce le locataire est dispensé du paiement de la quote-part de taxe foncière infondée, et en conséquence : Dire nul et infondé le commandement signifié le 28 juin 2019. Condamner la SCI Julie à rembourser la somme de 2084,40 € de refacturation de taxe foncière 2014 et 2015, la somme de 5724 € au titre des acomptes sur taxe foncière 2016, 2017, 2018, majorée de 2918,40 € payés au titre de l'exécution provisoire du jugement, soit au total 8642,40 €, la somme de 8647,20 € de refacturation de taxe foncière 2019, 2020, 2021, la somme de 500 € d'acompte payé au titre de la taxe foncière 2019, et en deniers ou quittance la refacturation de la taxe foncière de 2020 à la décision à intervenir. Condamner la SCI Julie au paiement de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. L'EURL En Fer et Création expose en liminaire que le bail avait été conclu entre les deux époux respectivement gérants des sociétés bailleur et preneur, dont le divorce a généré des conflits et des procédures sur l'emprise des lieux loués, qu'il n'a pas été établi de clé de répartition entre divers locaux commerciaux existant dans l'immeuble, de sorte que la taxe foncière facturée devrait correspondre à la seule surface d'occupation mentionnée dans le bail, soit 274 m², que sur la contestation de la refacturation pour l'année 2016 le bailleur prétend ajouter des surfaces de parking, et d'une cour arrière dont il lui refuse par ailleurs la jouissance. L'EURL En Fer et Création oppose à la lecture du premier juge que l'article L 145-40-2 du code de commerce dispose également « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble ». Elle expose que l'article R 145-36 du même code dispose que le bailleur communique au locataire tous documents justifiant le montant des charges, dans lesquels doit s'entendre la clé de répartition entre les locataires de l'ensemble bâti pour qu'il puisse vérifier sa quote-part par rapport aux autres surfaces locatives de l'ensemble immobilier. Elle soutient qu'il en résulte que la refacturation n'est pas suffisamment fondée, que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul. Le jugement ne pouvait pas fonder une appréciation de l'assiette de la taxe foncière sur une prétendue utilisation d'un local supplémentaire qui n'est pas mentionné dans le bail avec indication d'une charge de taxe, ni sur les avis d'imposition établis sur ses seules déclarations, ni la justification de la taxe pour 2014 sur un prétendu accord des parties qui n'est pas caractérisé. Le dispositif des écritures pour la SCI Julie énonce en termes de prétentions : Dire irrecevable la demande de remboursement de la taxe foncière 2015 comme nouvelle devant la cour. Dire que l'article L 145-40-2 du code de commerce ne s'applique pas à compter du renouvellement du bail au 1er avril 2018. Confirmer le jugement en toutes ses dispositions. Condamner l'EURL En Fer et Création à payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, et aux dépens de l'appel. La SCI Julie expose que l'EURL En Fer et Création a occupé de fait à partir de l'année 2011 pendant cinq ans d'autres locaux dans l'immeuble avec un accord de partage de la taxe foncière avec une autre société occupante, comme en atteste une facture EDF, et occupé à titre d'une autorisation exceptionnelle une partie d'une cour de stockage dépendant d'un autre bail commercial, que la contestation des refacturations de taxe foncière n'est intervenue qu'à l'occasion du litige dans une autre instance sur l'emprise du bail. Elle soutient que la disposition du code de commerce résultant de la loi du 10 juin 2014 applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 n'a donc pas d'application avant le renouvellement du 1er avril 2018, et ne concerne donc pas les taxes foncières de 2014 à 2017. Elle prétend fournir à la cour bien que sans effet utile avant le renouvellement du bail le détail de la répartition de la taxe entre tous les locataires de l'ensemble immobilier. Il n'y a jamais eu de refacturation pour l'occupation d'un local vacant. La demande de remboursement pour la taxe foncière 2015 intervient pour la première fois en appel. Les superficies retenues par l'administration fiscale correspondent exactement aux superficies du bail. MOTIFS Sur l'objet du litige La cour constate que la prescription retenue par le premier juge sur le montant de la taxe foncière pour 2013 n'est pas critiquée en appel. La cour rejette la prétention du bailleur à l'irrecevabilité de la demande nouvelle du remboursement de la taxe foncière pour l'année 2015, dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge de remboursement de montant de taxe foncière au visa des conditions légales et contractuelles, et que la prétention est le complément nécessaire des mêmes prétentions pour d'autres années non prescrites. Le bailleur réclame dans le dispositif de ses écritures qui limite exclusivement l'objet de ses prétentions la seule confirmation du jugement déféré, de sorte qu'il limite sa prétention sur le fond du litige au paiement des causes du commandement délivré au preneur le 28 juin 2019 pour le montant de 3081,38 € correspondant au solde impayé de taxe foncière pour les années 2016, 2017, 2018. Sur le fond du litige Il est constant que la rédaction actuelle de l'article L 145-40-2 du code de commerce résulte de la loi du 18 juin 2014 seulement applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du troisième mois suivant sa promulgation, de sorte que dans l'espèce l'article L 145-40-2 n'est applicable qu'au contrat de bail commercial renouvelé au 1er avril 2018, c'est-à-dire pour une taxe exigible au 1er janvier applicable pour les années 2019 et suivantes. Pour les années antérieures dans l'objet du litige, soit de 2014 à 2018, le bailleur a la charge de la preuve de sa prétention de créance pour les trois années 2016 à 2018 visées dans le commandement. Il produit les documents d'appel des taxes foncières pour l'ensemble de l'immeuble dans lequel une partie des locaux fait l'objet du bail commercial en litige, avec des explications détaillées des calculs d'affectation de la part affectée aux locaux objets du bail ou d'occupation temporaire. La cour observe que le preneur ne produit pas davantage qu'en première instance de pièces probantes dans son bordereau de communication en appel de nature à apporter une critique argumentée des motifs circonstanciés du premier juge, auxquels la cour renvoie pour la lecture complète, pour contester des montants de taxe foncière refacturés. La cour confirme en conséquence les motifs des premiers juges pour retenir la condamnation du preneur au paiement de la somme de 3081,38 €, et rejette pour les mêmes motifs les demandes de remboursement en appel concernant les années 2014 à 2018. La cour constate que le bailleur ne formule pas en appel de demande d'application suspendue par le premier juge de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement. En revanche, concernant les refacturations à partir de l'année 2019, l'application des dispositions particulières de l'article L 145-40-2 du code de commerce rend insuffisamment justifiée la demande du bailleur en paiement de la taxe foncière à défaut de préciser la répartition entre les différents locataires occupants l'immeuble en fonction de la surface exploitée et de la quote-part de parties communes nécessaires à l'exploitation. Toutefois, la production des factures du bailleur d'une quote-part de taxe foncière à la charge du preneur pour les années 2019, 2020, 2021, ne démontre pas pour autant les paiements effectués pour fonder les demandes de remboursement, à la seule exception du montant de 500 € d'acompte versé reconnu par le bailleur sur son décompte de créance datée du 3 novembre 2020. La demande de remboursement du preneur sera limitée en l'état des débats à cette somme. Sur les autres prétentions Il n'est pas inéquitable dans l'espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel. Dans le contexte de l'espèce du rejet de moyens et d'argumentation pour chacune des parties, chacune d'elle conservera la charge des dépens exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; Confirme le jugement rendu le 7 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf à préciser que la résiliation du bail en application de la clause résolutoire suspendue pour un délai d'un mois par le premier juge n'est pas prononcée par la cour ; Dans l'évolution du litige, déboute l'EURL En Fer et Création de ses demandes en remboursement de montants de taxe foncière, à l'exception de l'acompte versé de 500 € ; Condamne la SCI Julie à payer à l'EURL En Fer et Création la somme de 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ; Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés en appel. Le Greffier Le Président