Cour d'appel, 20 février 2024. 22/04384

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z chambre 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 FEVRIER 2024 N° RG 22/04384 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJMJ AFFAIRE : M. [T] [W] ... C/ Mme [F] [P] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2022 par le Juridiction de proximité de COURBEVOIE N° RG : 1121000943 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/02/24 à : Me Christophe DEBRAY Me Natacha MAREST-CHAVENON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [T] [W] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22257 Représentant : Maître Pierre AMIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235 - Madame [I], [U] [O] épouse [W] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22257 Représentant : Maître Pierre AMIEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235 - APPELANTS **************** Madame [F] [P] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 383240 - Représentant : Maître Françoise HERMET LARTIGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716 INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Octobre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 août 2003 ayant pris effet le même jour, Mme [P] a donné à bail d'habitation à M. et Mme [W], un appartement au 3ème étage gauche d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer mensuel de 1900 euros, outre provision sur charges mensuelle de 260 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2021, Mme [P] a assigné M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation dudit congé, - la déclaration de ce que M. et Mme [W] sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur le local depuis le 4 août 2021, - le prononcé de leur expulsion des locaux qu'ils occupent au [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les formes habituelles, - la fixation de l'indemnité d'occupation due jusqu'à leur départ des lieux au montant du dernier loyer majoré de 20%, - la condamnation des défendeurs au paiement de cette somme, à compter du 4 août 2021 jusqu'à leur départ effectif des lieux, - la condamnation des défendeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 6 mai 2022, le tribunal de proximité de Courbevoie a : - validé le congé-vente délivré le 10 décembre 2020 pour le 3 août 2021 à M. et Mme [W], par Mme [P], portant sur un appartement au 3ème étage gauche, avec parking et cave, situés au [Adresse 3] à [Localité 4], - dit que M. et Mme [W] se trouvent sans droit ni titre dans les lieux depuis le 4 août 2021, - autorisé l'expulsion de M. et Mme [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire avant le 31 mars 2023, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 4 août 2021 à une somme égale à celle qui aurait été due en cas de continuation du bail, qui sera majorée de 10 % à compter du 1er avril 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux loués, - condamné M. et Mme [W] au paiement de cette somme, - rejeté le surplus des demandes, - condamné M. et Mme [W] aux dépens (non compris les frais de congé), - dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 code de procédure civile, - rappelé que cette décision est assortie du béné'ce de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe en date du 4 juillet 2022, M. et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 6 février 2023, M. et Mme [W], appelants, demandent à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mai 2022 par le tribunal de proximité (juge du contentieux de la protection) de Courbevoie. Ce faisant, - juger que l'offre de vente notifiée par Mme [P] l'a été pour un prix manifestement exorbitant, abusif et dans l'intention évidente d'empêcher M. et Mme [W] d'exercer normalement leur droit légal de préemption, - annuler en tant que de besoin le congé ainsi donné par Mme [P] et, à tout le moins, juger que ce dernier ne pourra produire aucun effet. En tout état de cause, - débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes et juger en tant que de besoin que le bail la liant à M. et Mme [W] se trouve renouvelé pour une durée de trois années à compter du 4 août 2021 et donc jusqu'au 3 août 2024, - débouter notamment Mme [P] de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] à verser à M. et Mme [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me Christophe Debray, avocat à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 septembre 2023, Mme [P], intimée, demande à la cour de : - recevoir la concluante en ses écritures, - la déclarer recevable et fondée, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes, - les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - les condamner aux dépens de première instance et d'appel pourront être recouvrés par la SELARL Reynaud avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 septembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la validité du congé pour vendre du 10 décembre 2020 Moyens des parties Les époux [W] font grief au premier juge d'avoir validé le congé pour vendre délivré par leur bailleresse le 10 décembre 2020, au motif que le prix proposé - 1 500 000 euros - pour être situé dans une fourchette haute, ne pouvait être pour autant qualifié d'abusif au vu de l'évaluation produite par la bailleresse et du métré loi Carrez - 93,63 m² - qu'elle avait fait établir par un architecte. A hauteur de cour et aux fins d'obtenir l'infirmation de la décision déférée, ils font valoir que le tribunal a commis une erreur manifeste d'appréciation en jugeant que le prix n'était pas abusif, dès lors que : - le mesurage de l'appartement produit par la bailleresse est erroné et la surface loi carrez n'est pas de 93, 63 m² mais de 91,75 m², - l'évaluation de la bailleresse, qui repose sur une estimation effectuée sur internet et sans la moindre visite de l'appartement par un professionnel, est également erronée, l'estimation réalisée à leur demande par la société First immobilier faisant apparaître un prix de 1 150 000 euros, auquel il convient d'ajouter une somme de 30 000 euros pour la place de parking, soit un total de 1 180 000 euros, - la différence entre le prix fixé par la bailleresse et la valeur de l'appartement, qui est de 320000 euros, est considérable, en ce qu'elle représente 20 % de plus que le prix demandé par la propriétaire et 27% de plus que l'évaluation réalisée par leur agence immobilière. Mme [P], bailleresse intimée, rétorque que : - il s'agit d'un bel appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4], et comportant une entrée, un double salon, deux chambres, une salle de bains, des wc séparés, une cuisine aménagée et un parking, et qui bénéficie de deux balcons, - les époux [W] n'ont pas manifesté le moindre intérêt pour acquérir l'appartement et ne se sont pas rapprochés d'elle pour lui faire une contre-proposition, alors qu'elle leur avait adressé, plusieurs mois avant le congé, un courrier pour les informer qu'elle allait être contrainte de mettre l'appartement en vente, qu'un congé leur serait délivré à la date d'expiration du bail, et qu'ils bénéficieraient d'un droit de préemption, - elle a accepté d'accorder aux locataires un délai de neuf mois pour quitter les lieux, - elle a, en toute bonne foi, estimé son appartement au vu du métré réalisé par un architecte qui lui avait été délivré et qu'elle n'avait aucune raison de mettre en doute, - l'évaluation faite sur le site ' meilleursagents.com' est fiable et son intention de vendre au meilleur prix est légitime et ne saurait démontrer que le congé est frauduleux, - l'évaluation réalisée par les locataires est une évaluation 'net vendeur' et en ajoutant les frais d'agence et sur la base du métré qu'elle a fait réaliser, la différence avec le prix du marché est d'un peu plus de 10 %, - âgée de 76 ans, et ayant des revenus modestes qui ne lui permettent pas de faire face à son propre hébergement, elle souhaite vendre son bien pour s'installer dans une maison de retraite. Réponse de la cour Selon l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Le prix est déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien. Cependant, si l'intention spéculative n'est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu'il ne peut que traduire la volonté du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption. Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé. Au cas d'espèce, le prix mentionné dans le congé, signifié le 10 décembre 2020, est de 1500000 euros pour l'appartement et l'emplacement de stationnement. Il s'agit d'un appartement de 93, 63 m², selon métré réalisé par un architecte et produit par la bailleresse, et de 91, 75 m² selon le certificat réalisé par la société Chrono Diagnostic et produit par les locataires appelants. L'appartement est situé au 3ème étage d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], sur cour, et comprend comportant une entrée, un double salon, deux chambres, une salle de bains, des wc séparés, une cuisine aménagée et un parking, et qui bénéficie de deux balcons de 1,71 m² et 4,75 m². L'estimation produite par les locataires précise que l'appartement est traversant et lumineux et qu'un rafraîchissement est à prévoir. L'immeuble revêtu de pierre agrafée a été construit dans les années cinquante et comporte un interphone, un digicode et un ascenseur. L'erreur de mesurage, portant sur 1,88 mètre, n'est pas significative ; elle n'est pas même démontrée de manière indubitable, rien ne permettant d'affirmer que le certificat délivré par une société de diagnostics et qui n'est accompagné d'aucun plan serait plus fiable que le métré certifié par un architecte et produit par la bailleresse intimée. L'estimation versée aux débats par la bailleresse a été réalisée sur le site 'meilleursagents.com' et fait apparaître, au 1er novembre 2020, soit un mois avant la date du congé délivré le 10 décembre 2020, un prix moyen au m², pour l'immeuble du [Adresse 3] de 12 506 euros, avec une fourchette allant de 11 432 euros à 15 995 euros. Les estimations des locataires font apparaître un prix de 30 000 euros pour le parking situé au deuxième sous-sol (estimation datée du 9 septembre 2021, soit dix mois après la délivrance du congé) et un prix net vendeur de 1 150 000 euros pour l'appartement (évaluation non datée). Sur la base de la surface indiquée par la bailleresse, soit 93, 63 m² et d'un prix de 30 000 euros pour le parking, et d'un prix moyen au m² de 12 506 euros dans l'immeuble, le prix du marché s'établit à un total de 1 200 936 euros. Dans cette hypothèse, le prix proposé aux locataire excède de 24, 90 %, la valeur vénale estimée du bien. Sur la base de la surface indiquée par les locataires, soit 91, 75 m² et d'un prix de 30 000 euros pour le parking et d'un prix au m², correspondant à l'estimation de l'agence First immobilier, soit 12 534 euros par m² (1 150 000/91,75 m), le prix du marché s'établit à un total de 1 180 000 euros. Dans cette hypothèse, le prix proposé aux locataires excède d'environ 27, 11 %, la valeur vénale estimée du bien. Il résulte de ces éléments que le prix proposé aux locataires excédait la valeur vénale estimée du bien donné à bail, au moment de la délivrance du congé litigieux. Pour autant, et nonobstant les ambitions excessives de la bailleresse, la cour considère que l'offre ne peut, pour autant, être considérée comme manifestement destinée à dissuader les locataires d'exercer leur droit de préemption légal, dès lors que, d'une part, il ne peut être fait grief à Mme [P], qui a besoin de financer son nouvel hébergement en maison de retraite, de surestimer la valeur de son bien dans l'espoir de réaliser une bonne affaire, et que, d'autre part, une estimation effectuée, non plus à partir du prix moyen au m², mais du prix maximal au m² dans l'immeuble considéré, soit 15995 euros, aboutit à un prix hors parking de 1 497 611 euros hors parking, proche de celui proposé aux locataires. Il n'est pas démontré, en outre, que le prix n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur, au moment de la délivrance du congé (Cass. 3e civ ., 23 nov. 1993, n° 92-12.77) et l'appartement est traversant, lumineux, et en bon état d'entretien, n'ayant besoin que d'un simple rafraîchissement et non d'une rénovation. Il s'ensuit que l'écart entre le prix proposé et celui du marché, inférieur à 30 % (Cass. 3e civ., 4 mai 2000), est insuffisant, en l'espèce, pour révéler le caractère frauduleux du congé délivré aux locataires. En outre et comme l'a relevé le premier juge, les locataires pourront toujours exercer leur droit de préemption subsidiaire en se substituant à l'acquéreur, en cas de vente de l'appartement pour un prix moindre que celui proposé dans le congé qui leur a été signifié. C'est pourquoi le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé pour vendre signifié par Mme [P] à ses locataires. II) Sur les demandes accessoires Les époux [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Déboute M. [T] [W] et Mme [I] [O], épouse [W], de la totalité de leurs demandes; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [T] [W] et Mme [I] [O], épouse [W], à payer à Mme [F] [P] une indemnité de 4 000 euros; Condamne M. [T] [W] et Mme [I] [O], épouse [W], aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la société Raynaud Avocats, qui en a fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,