Cour d'appel, 09 février 2023. 22/02517

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARR'T DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02517 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PNGE Décision déférée à la Cour : Arrêt du 10 mars 2022 COUR D'APPEL DE MONTPELLIER N° RG 16/08750 DEMANDERESSE A L'OPPOSITION: Association LOTISSEMENT [Adresse 25] représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social C/O M. [F] [M], [Adresse 15] [Localité 17] Représentée par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me François PARRAT de la SCP PARRAT-LLATI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES DEFENDEUR A L'OPPOSITION : Monsieur [W] [C] né le 25 Octobre 1950 à [Localité 23] de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 17] Représenté par Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 23 novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 462 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 décembre 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry CARLIER, conseiller en remplacement du président de chambre empêché M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Thierry CARLIER, conseiller en remplacement du président de chambre empêché, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [T] et Monsieur [W] [C] sont chacun propriétaire d'un appartement situé au sein de la copropriété [Adresse 26], cadastrée BH n°[Cadastre 6], sise [Adresse 28]. La parcelle BH n° [Cadastre 6] est limitrophe : - au Nord et à l'Est par l'[Adresse 21] qui fait partie de la parcelle BH n° [Cadastre 10] ; - à l'Ouest et au Sud par la [Adresse 29] cadastrée BH n° [Cadastre 5]. Cette copropriété est voisine des parcelles BH [Cadastre 7] à [Cadastre 8] appartenant à l'association Lotissement [Adresse 25]. Les parcelles constituant les terrains d'assiette de la copropriété [Adresse 26] et du lotissement [Adresse 25] sont issues de la parcelle BH n° [Cadastre 3]. Cette parcelle était initialement la propriété de la société CEI (Compagnie Européenne d'Investissement) qui, en 1992, a procédé à la division de la parcelle BH [Cadastre 3] en 8 parcelles : BH [Cadastre 4] à [Cadastre 9]. Le 14 décembre 1992, la société CEI a vendu les parcelles BH [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à la société Fossac Transactions, la société CEI conservant les parcelles BH [Cadastre 7] à [Cadastre 9]. L'accès des copropriétaires se faisait par la [Adresse 28] constituée en partie par la parcelle BH [Cadastre 6] et en totalité par la parcelle BH [Cadastre 13], issue de la division de la parcelle BH [Cadastre 11], elle-même issue de la réunion des parcelles BH [Cadastre 7] à [Cadastre 8]. Monsieur [T] et Monsieur [C] ont fait valoir que l'association du lotissement [Adresse 25] avait fait déposer divers blocs de roche et deux cônes en béton scellés interdisant l'accès à la [Adresse 28]. Par exploit d'huissier en date du 12 juin 2007, Monsieur [D] [T] et Monsieur [W] [C] ont assigné l'association Lotissement [Adresse 25] aux fins de voir constater l'atteinte irrégulière de cette dernière à la servitude de passage instituée au profit des parcelles BH [Cadastre 4] AB H2 [Cadastre 2]. Par jugement du 07 mai 2012, le tribunal de grande instance de Perpignan a constaté le désistement de Monsieur [D] [T] et ordonné la réouverture des débats. Par exploits d'huissier en date des 07 janvier 2013, 19 juin 2014 et 17 mai 2013, Monsieur [W] [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] et l'Association Foncière Urbaine Libre Marende Sud représentée par Monsieur [Y] [E] désigné en qualité de mandataire ad hoc. Les instances ont été jointes les 10 octobre 2013, 13 juin 2013 et 09 octobre 2014. Par Jugement contradictoire du 14 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Perpignan, a : - jugé Monsieur [C] recevable en ses demandes ; - constaté que l'Association Foncière Urbaine Libre de Canet Sud la Marende n'est plus valablement représentée, le mandat de son mandataire ad hoc ayant expiré ; -jugé qu'il n'est pas établi une voie de fait imputable à l'association Lotissement [Adresse 25] ; - jugé que Monsieur [W] [C] n'est pas fondé à invoquer une violation du cahier des charges de l'AFUL Canet Sud la Marende ; - jugé que Monsieur [W] [C] n'est pas fondé à invoquer une servitude par destination de père de famille, bénéficiant à la parcelle N°[Cadastre 1] telle que figurant sur le plan des lieux de l'annexe 2 du rapport d'expertise et lui appartenant et se trouvant dans la résidence [Adresse 26] et grevant la parcelle BH [Cadastre 13], appartenant à l'association Lotissement [Adresse 25] ; - jugé qu'il n'est pas démontré par Monsieur [W] [C] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 26] une situation d'enclave de la parcelle N°[Cadastre 1] telle que figurant sur le plan des lieux de l'annexe 2 du rapport d'expertise située dans la résidence [Adresse 26] ou des parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 17], cadastrée section BH [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], constituant l'assiette de la copropriété horizontale "[Adresse 26]" et que par voie de conséquence, il n'est pas établi l'existence d'une servitude légale de passage grevant la parcelle BH [Cadastre 13] appartenant à l'association Lotissement [Adresse 25] ; - débouté Monsieur [W] [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] de leurs demandes ; - dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire du jugement ; - condamné Monsieur [W] [C] aux dépens ; - condamné Monsieur [W] [C] à payer à l'Association Lotissement [Adresse 25] la somme de 3 000 euros (trois mille) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande au titre de l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers ; - autorisé la distraction des dépens en conformité avec l'article 699 du code de procédure civile. Le 15 décembre 2016, Monsieur [W] [C] a interjeté appel du jugement rendu le 14 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Perpignan à l'encontre de l'association Lotissement [Adresse 25], de l'AFUL Marende Sud et pour elle son administrateur ad hoc, Monsieur [Y] [E], et du Syndicat des copropriétaires des [Adresse 26]. Aucune des parties intimées n'était représentée à l'audience du 10 janvier 2022. Par arrêt rendu par défaut le 10 mars 2022, la cour d'appel de Montpellier a': - infirmé le jugement sauf en ce qu'il a jugé que Monsieur [C] est recevable en ses demandes et constaté que l'Association Foncière Urbaine Libre de Canet Sud la Marende n'est plus valablement représentée, le mandat de son mandataire ad hoc ayant expiré ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - dit que l'association Lotissement [Adresse 25] a engagé sa responsabilité contractuelle en méconnaissant les dispositions du cahier des charges de l'AFUL Canet Sud et en installant des rochers et une barrière alors qu'elle avait l'obligation de laisser un libre accès sur les parties communes à usage de circulation automobile aux occupants, aux visiteurs et aux usagers du complexe ; - condamné en conséquence l'association Lotissement [Adresse 25] à supprimer les blocs de roche et la barrière empêchant le passage sur la [Adresse 28] dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai ; - condamné l'association Lotissement [Adresse 25] à payer à Monsieur [W] [C] une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné l'association Lotissement [Adresse 25] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP Vial-Pech de Laclause-Escale-Knoepffler ; - Condamné l'association Lotissement [Adresse 25] à payer à Monsieur [W] [C] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel. Le 9 mai 2022, l'association Lotissement [Adresse 25] a formé opposition à cette décision à l'encontre de Monsieur [W] [C]. Vu les dernières conclusions de l'association Lotissement [Adresse 25] remises au greffe le 14 novembre 2022'; Vu les dernières conclusions de Monsieur [W] [C] remises au greffe le 29 juillet 2022'; MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la recevabilité de l'action, D'une part, il résulte des dispositions de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que Monsieur [C] peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge pour lui d'en informer le syndic, le syndicat des copropriétaires ayant en l'espèce été appelé en la cause. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré Monsieur [C] recevable en ses demandes. D'autre part, le mandat de son mandataire ad hoc ayant expiré, l'Association Foncière Urbaine Libre de Canet Sud la Marende n'est plus valablement représentée, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur la violation du cahier des charges de l'Aful de Canet Sud et du lotissement [Adresse 25] et sur la voie de fait en résultant, En l'espèce, le cahier des charges de l'AFUL " Canet Sud " du 11 janvier 1982, publié le même jour à la conservation des hypothèques, a pour objet de fixer les règles et servitudes de l'intérêt général imposées dans le complexe immobilier créé par la société CEI et est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie des immeubles de la zone territoriale soumise audit cahier des charges. La SARL CEI est propriétaire des parcelles BH [Cadastre 18],[Cadastre 19] et [Cadastre 20], la parcelle BH [Cadastre 18] ayant été divisée en plusieurs parcelles dont la parcelle BH [Cadastre 6] qui constitue la copropriété [Adresse 26] et les parcelles [Cadastre 12] à [Cadastre 14], issues de la division de la parcelle [Cadastre 11], qui constituent le lotissement [Adresse 25]. Monsieur [C] expose qu'à l'occasion de cette division, la SARL CEI a consenti une servitude de passage à la copropriété [Adresse 26], l'accès des copropriétaires à leur résidence se faisant alors par la [Adresse 28]. Le titre 6 du cahier des charges " Dispositions diverses-servitudes" stipule : "f) Tout propriétaire ou copropriétaire devra laisser libre accès sur les parties communes à usage de circulation automobile aux occupants, aux visiteurs et aux usagers du complexe avec toutes voitures, véhicules à deux ou trois roues équipés d'un moteur à explosion". Il ressort du rapport d'expertise que l'aménagement du lotissement [Adresse 25] et de la copropriété [Adresse 26] a été étudié avec une voirie commune entre toutes les opérations, l'ensemble de la desserte des lots étant prévu pour rejoindre soit le boulevard de la côte radieuse, soit l'[Adresse 21], l'expert précisant que cette voirie est destinée à devenir publique afin de mettre en place une circulation cohérente de l'ensemble des lots construits. Sur ce point, le règlement du lotissement " [Adresse 25] " stipule que les voiries et cheminements, après réception par les services techniques de la ville, pourront être remis gracieusement par les acquéreurs à la ville de [Localité 17], après procédure de classement dans le domaine publique. Il résulte également du règlement du lotissement " [Adresse 25] " que la voie et les espaces communs en général devront toujours être libres sur tout leur parcours et en parfait état de propreté. Monsieur [C] expose que dans le virage de la [Adresse 28], l'association du lotissement [Adresse 25] a fait déposer divers blocs de roche et deux cônes en béton scellés interdisant l'accès à la voie Joliot Curie et rendant impossible la desserte de la copropriété [Adresse 26] qui se trouvent ainsi enclavés. Il soutient en conséquence que le seul fait d'avoir installé des barrières et des rochers sur la rue Joliot Curie constitue une violation du cahier des charges et que le lotissement [Adresse 25] s'est rendu coupable d'une voie de fait au sens de l'article 545 du code civil. Au préalable, il convient, comme le tribunal, de relever que la pose des rochers ayant été faite sur l'assiette appartenant à l'association du lotissement [Adresse 25], aucune voie de fait ne peut être retenue en l'espèce, en l'absence d'atteinte à la propriété de Monsieur [C] et de la copropriété [Adresse 26]. Le jugement sera confirmé de ce chef. Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats par l'association du lotissement [Adresse 25], pièces dont la cour ne disposait pas dans le cadre de l'arrêt du 10 mars 2022, que lors de la réunion du conseil syndical du 14 septembre 2018, Monsieur [C], membre de ce conseil, a autorisé la pose d'une barrière ou de poteaux au droit du mur de sa villa. Par conséquent, l'accès à la [Adresse 28] était déjà empêché, à l'initiative de Monsieur [C], par la pose de poteaux, tel que cela résulte des photographies du procès-verbal de constat établi le 23 octobre 2022. Par ailleurs, il résulte d'un courrier du 5 mai 2022 émanant de la gérante de la Compagnie Européenne d'Investissement que les rochers séparant le lotissement de [Adresse 25] de la copropriété [Adresse 26] ont été mis en place par la Compagnie Européenne d'Investissement à la demande de la mairie, afin d'éviter la circulation automobile sur ce passage exclusivement piétonnier. Enfin, la barrière se trouvant à l'entrée de la [Adresse 28] et limitant l'accès à cette rue par la [Adresse 27] a été installée sur son fonds par la copropriété de [Adresse 24]. Ces documents contredisent donc les affirmations de Monsieur [C] selon lesquelles l'association du lotissement [Adresse 25] aurait posé une barrière interdisant l'accès à la rue publique Frédéric Mistral et aurait procédé aux enrochements litigieux, Monsieur [C] ne produisant aux débats aucun élément permettant de démontrer la responsabilité de l'association du lotissement [Adresse 25] dans la mise en place de ces obstacles et en conséquence d'établir une violation de sa part du cahier des charges ou du règlement du lotissement [Adresse 25]. Le jugement sera confirmé de ce chef, par substitution de motifs. Sur la servitude mentionnée dans le règlement du lotissement [Adresse 25], Il résulte d'un courrier de la mairie du 10 octobre 2007 que la servitude de passage mentionnée dans le règlement de la [Adresse 25] à l'article 1.5 concerne la voie exclusivement piétonne située au nord de l'opération et mitoyenne avec l'opération " [Adresse 26]", ce qui n'est pas contesté par Monsieur [C]. Ce passage prévu dans le plan d'aménagement d'ensemble du secteur permet un accès piéton entre la plage et son baladoir et les différentes zones d'habitation. Sur l'existence d'une servitude par destination du père de famille, Aux termes de l'article 693 du code civil " Il n'y a destination du père de famile que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude". Par ailleurs, il y a également servitude par destination du père de famille en cas de servitude discontinue lorsque la preuve est rapportée que les fonds actuellement divisés appartenaient au même propriétaire, que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude, qu'il existe des signes apparents de servitude lors de la division et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire. En l'espèce, s'il n'est pas contesté que la parcelle cadastrée BH [Cadastre 3] constituait initialement le terrain d'assiette de chacune des copropriétés [Adresse 26] et du lotissement [Adresse 25], l'antériorité d'un aménagement ou d'un signe apparent de servitude avant la vente intervenue le 14 décembre 1992 entre la société " Compagnie Européenne d'Investissement " et la société " Fossac Transaction" n'est pas démontrée de façon suffisamment probante par le plan de masse, ce dernier n'étant qu'indicatif, le géomètre, la SCP [K], ayant rajouté manuscritement la mention " avant modification ", l'expert judiciaire faisant pour sa part simplement état d'un projet initial étudié avec une voirie commune. En outre, il est prévu, au titre des conditions particulières, que la société CEI devra réaliser conjointement avec la société Foissac Transaction l'exécution et le financement des travaux de l'aménagement du lotissement, jusqu'à obtention du certificat administratif autorisant la vente des lots, ce qui contredit l'affirmation selon laquelle la rue Joliot Curie avait été prévue et aménagée par l'auteur commun avant la vente par la CEI, aucun élément produit aux débats ne permettant en tout état de cause de l'établir avec certitude. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée sur le fondement de la servitude par destination du père de famille. Sur l'état d'enclave, En l'espèce, Monsieur [C] reproche au tribunal de ne pas avoir retenu l'existence d'un état d'enclave aux motifs que l'accès serait possible par l'[Adresse 21]. Au préalable, il convient de relever que si Monsieur [C] vise les dispositions des articles 682 et 684 du code civil, il ne sollicite aucunement dans le cadre de son dispositif la création d'une servitude de passage pour cause d'enclave justifiant une publication aux services de la publicité foncière. Monsieur [C] soutient que l'[Adresse 21] n'est pas une voie publique mais une voie privée et que les coproprétaires ne disposent d'aucune qualité pour l'emprunter, ce qui n'assure pas le désenclavement total de la copropriété, d'autant plus que la place de stationnement d'un copropriétaire des [Adresse 26], Monsieur [X], se situe sur ce passage. D'une part, il résulte d'un arrêté du préfet des Pyrénées-Orientales du 18 février 2010 que l'[Adresse 21] et ses abords de la commune de [Localité 17] sont transférés dans le domaine public de la commune, Monsieur [C] ne pouvant donc soutenir qu'il s'agirait d'une voie privée. D'autre part, par courrier du 17 octobre 2011 adressé au conseil de Monsieur [C], la mairie de [Localité 17] confirmait à ce dernier que l'accès à la copropriété [Adresse 26] était assuré depuis l'[Adresse 21] par une desserte conforme au permis de construire du 10 mars 1995 et aux autorisations d'urbanisme délivrées sur cette opération. Elle concluait en indiquant " La réalité du terrain ( pièce jointe n°2) et le plan de permis de construire (pièce jointe n° 1) établissent que l'opération [Adresse 26] disposent bien d'un accès direct par l'[Adresse 21] prévu par le permis de construire n° PC 66037 94F 0101 soit en dehors de l'accès par la [Adresse 29]". Par ailleurs, l'association Lotissement [Adresse 25] n'est aucunement responsable des stationnements irréguliers sur ce passage. Enfin, il ressort des états descriptifs de division et de répartition des charges que le lot n° 38 appartenant à Monsieur [X] est une voie interne à usage routier et piétonnier, constituant la desserte des garages numérotés de 1 à 18 inclus et des villas numérotées de 19 à 25 inclus, et indivise entre les terrains qu'elle dessert, à savoir les parcelles numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et moitié indivise de la parcelle à usage de voirie sise à [Localité 22]. Rien ne s'oppose en conséquence à l'accès à la copropriété [Adresse 26] par l'[Adresse 21], aucun état d'enclave n'étant en tout état de cause démontré. Le jugement sera confirmé de ce chef et en ce qu'il a débouté Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 26] de l'intégralité de leurs demandes. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par l'association Lotissement [Adresse 25], En l'espèce, le caractère abusif de la procédure diligentée par Monsieur [C] n'est pas suffisamment caractérisé, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre étant rejetée. PAR CES MOTIFS, La cour, Rétracte l'arrêt rendu par défaut le 10 mars 2022 ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute l'association Lotissement [Adresse 25] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne Monsieur [W] [C] aux entiers dépens d'appel ; Condamne Monsieur [W] [C] à payer à l'association Lotissement [Adresse 25] la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Rejette la demande au titre de l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers. La greffière, Le conseiller en remplacement du président de chambre empêché,