Cour d'appel, 05 mars 2024. 20/00022

ARRET N° du 05 mars 2024 N° RG 20/00022 - N° Portalis DBVQ-V-B7E-EZJB [EI] [T] [B] [JU] c/ [VR] [KL] [XS] S.A.R.L. MARTINOT IMMOBILIER [Localité 6] CENTURY 21 S.A. LA BANQUE POSTALE Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] Mutuelle CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAM PAGNE BOURGOGNE S.E.L.A.R.L. MARS S.C.P. DEPOISSON ROYER NICOLAS Formule exécutoire le : à : la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES la SELARL RAFFIN ASSOCIES Me Sophie BILLET-DEROI Me Dominique ROUSSEL la SELARL MCMB Me Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP Me Corinne BRIEZ-PROCUREUR COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 05 MARS 2024 APPELANTS : d'un jugement rendu le 08 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de TROYES Madame [K], [W], [H], [EI] Venant aux droits de Monsieur [BD], [R], [D] [EI], son père, décédé le 1er décembre 2023 [Adresse 7] [Localité 18] Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Madame [E], [S], [K] [EI] Venant aux droits de Monsieur [BD], [R], [D] [EI], son père, décédé le 1er décembre 2023 [Adresse 11] [Localité 1] Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Monsieur [I] [T] [Adresse 2] [Localité 3]/FRANCE Représenté par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant, et Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Madame [Z], [SG], [LD] [B] [Adresse 2] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant, et Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Madame [V], [P], [Y] [JU] [Adresse 15] [Localité 4]/FRANCE Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant, et Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELARL DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMES : Monsieur [O] [XS] [Adresse 13] [Localité 6] Représenté par Me Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant * * * * * SCP DEPOISSON ROYER NICOLAS Société civile professionnelle de notaires, représentée par son gérant domicilié ès qualités au siège social [Adresse 13] [Localité 6] Représentée par Me Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS avocat postulant, et la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant * * * * * S.A.R.L. MARTINOT IMMOBILIER [Localité 6] CENTURY 21 Société inscrite au RCS de TROYES sous le n° 503227647, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 9] [Localité 3] Représentée par Me Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS * * * * * S.A. LA BANQUE POSTALE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 8] [Localité 19] / FRANCE Représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Isabelle SIMONNEAU de la SELARLU IS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant * * * * * Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 6] Représentée par Me Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS * * * * * CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CHAMPAGNE BOURGOGNE (CRCAMCB) Société coopérative à capital variable, agréee en tant qu'établissement de crédit, régie par le Livre V du code monétaire et financier, représentée par son président et inscrite au RCS de TROYES D 775 718 216 [Adresse 14] [Localité 3] Représentée par Me Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de L'AUBE * * * * * S.E.L.A.R.L. MARS Prise en la personne de Maître [HT] [GJ] agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société RQDB, fonction à laquelle elle a été désignée par ordonnance du président du tribunal de commerce de VERSAILLES du 7 mars 2018 [Adresse 17] [Localité 20] Représentée par Me Corinne BRIEZ-PROCUREUR, avocat au barreau de REIMS * * * * * Monsieur [J], [PX] [VR] [Adresse 22] [Localité 5]/FRANCE Non comparant, ni représenté * * * * * Madame [A], [U], [C] [KL] [Adresse 12] [Localité 5]/FRANCE Non comparante, ni représentée COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 30 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024 ARRET : Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Aux termes d'actes reçus par Maître [O] [XS] les 25 mars 2009 et 25 février 2010, M. [I] [T] et Mme [Z] [B], M. [J] [VR] et Mme [A] [KL], Mme [V] [JU] et M. [BD] [EI] ont fait l'acquisition d'un promoteur immobilier, la société RQDB, de lots de copropriété en l'état futur d'achèvement sis à [Localité 6], [Adresse 21] (10). Par jugement du 17 octobre 2013, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé la liquidation judiciaire de la société RQDB et a désigné la SELARL MARS, représentée par Maître [GJ], en qualité de liquidateur judiciaire. Des prêts avaient été contractés par M. [EI], Mme [JU] et M. [T] et Mme [B] pour financer les acquisitions respectivement auprès du Crédit Mutuel, du Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne et de la Banque Postale. Par actes d'huissier du 19 février 2015, les acquéreurs ont fait assigner Maître [XS], la SCP [M]-[ON]-[AD], la Banque Postale, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole de Champagne Bourgogne et la société Century 21 Martinot Immobilier devant le tribunal de grande instance de Troyes aux fins d'obtenir la nullité de la vente et la restitution du prix de cession. Par ordonnance du 4 août 2016, le juge de la mise en état a ordonné la suspension des remboursements des neuf prêts accordés par le Crédit Agricole à Mme [JU], du prêt accordé par le Crédit Mutuel à M. [EI] et du prêt accordé par la Banque Postale à M. [T] et à Mme [B]. Par jugement du 13 juin 2017, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé la clôture des opérations de liquidation judiciaire de la société RQDB pour insuffisance d'actif. Par acte d'huissier du 26 juin 2018, les demandeurs ont fait appeler à la cause la SELARL Mars, désignée mandataire ad'hoc de la société RQDB par décision du 7 mars 2018. M. [T] et Mme [B], M. [VR] et Mme [KL], Mme [JU] et M. [EI] ont demandé au tribunal : A titre principal, - la résolution des ventes des lots au vu de l'inachèvement des travaux (à l'exception de M. [VR] et de Mme [KL] qui ne sollicitaient que des dommages et intérêts), - conséquemment la nullité des prêts consentis pour leur acquisition, - la fixation au passif de la société RQDB des créances de chaque demandeur à savoir : * pour les consorts [B]-[T], la somme de 279 529,89 euros * pour M. [EI], la somme de 237 118,54 euros * pour Mme [JU], la somme de 249 954,52 euros * pour les consorts [VR], la somme de 135 576,63 euros - la condamnation in solidum en cas de non paiement des créances par la société RQDB, Maître [UH] et la SCP éponyme ainsi que la société Century 21 à leur verser une somme équivalente A titre subsidiaire, - la constatation des fautes de l'agence Century 21 et du notaire au visa de l'article 1382 ancien du code civil et leur condamnation au paiement des sommes suivantes: * pour les consorts [B]-[T], la somme de 124 275,35 euros * pour M. [EI], la somme de 100 320 euros * pour Mme [JU], la somme de 103 413,88 euros * pour les consorts [VR]-[KL], la somme de 41 460,63 eurosoutre la capitalisation et le paiement de frais irrépétibles. Les défendeurs se sont opposés aux demandes. La SELARL Mars, ès-qualités de mandataire ad'hoc de la SARL RQDB, a soulevé l'irrecevabilité des demandes. Par décision rendue le 8 novembre 2019, le tribunal : - a constaté l'inachèvement des travaux par la société RQDB et a prononcé la résolution des ventes suivantes : * la vente conclue le 25 mars 2009 entre la SARL RQDB et M. [T] et Mme [B]: lots n° 1, 14 et 29 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL n° [Cadastre 16] moyennant le prix de 152 000 euros TTC * la vente conclue le 25 mars 2009 entre la SARL RQDB et Mme [JU] : lot n° 2 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL n° [Cadastre 16] moyennant le prix de 151 220 euros TTC * la vente conclue le 25 février 2010 entre la SARL RQDB et M. [EI] et Mme [X] (décédée) : lots n° 3, 16 et 32 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL n° [Cadastre 16] moyennant le prix de 130 000 euros TTC - a débouté M. [VR] et Mme [KL] de leur demande tendant à voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL RQDB la somme de 25 756 euros, - a fixé les créances à inscrire au passif de la SARL RQDB comme suit : * créance de M. [T] et de Mme [B] : 188 416,38 euros * créance de M. [EI] : 140 594 euros * créance de Mme [JU] : 154 314,64 euros - a débouté M. [T], Mme [B], M. [EI], Mme [JU], M. [VR] et Mme [KL] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL RQDB, représentée par la SELARL MARS, mandataire ad'hoc, - a prononcé la nullité des contrats de prêt souscrits par M. [EI] et Mme [JU] (pour M. [EI] un prêt et pour Mme [JU] neuf prêts) et a dit que ceux-ci devaient rembourser à la banque le capital emprunté et la banque leur restituer les sommes prêtées ainsi que toutes sommes relatives aux prêts, à savoir les intérêts, frais accessoires et cotisations d'assurance, - a débouté les consorts [B]-[T] de leur demande à ce titre (prêt de la Banque Postale) en considérant que ce prêt avait été intégralement remboursé, - a dit que Maître [XS] n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle dans le cadre de la régularisation des actes de vente, - a dit que la société Century 21 n'avait pas non plus commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, En conséquence, - a débouté M. [T] et Mme [B], M. [VR] et Mme [KL], Mme [JU] et M. [EI] : * de leurs demandes de condamnation in solidum à leur encontre au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 124 275,35 euros s'agissant des consorts [B]-[T], 100 320 euros s'agissant de M. [EI], 103 413,88 euros s'agissant de Mme [JU] et 41 460,63 euros s'agissant des consorts [VR]-[KL], * de leur demande subsidiaire de condamnation de l'agence Century 21 au paiement des mêmes sommes, - a dit n'y avoir lieu à prononcer la capitalisation des intérêts portant sur les indemnisations sollicitées, - a débouté la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M]-[ON]-[AD] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - a opéré un partage des dépens, - a condamné la SELARL Mars ès-qualités à payer à M. [T] et Mme [B], M. [VR] et Mme [KL], Mme [JU] et M. [EI] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné in solidum M. [T], Mme [B], M. [EI], Mme [JU], M. [VR] et Mme [KL] à payer à Maître [XS] et à la SCP [M]-[ON]-[AD] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné in solidum M. [T], Mme [B], M. [EI], Mme [JU], M. [VR] et Mme [KL] à payer à la société Century 21 Martinot Immobilier la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - a ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue le 6 janvier 2020, M. [EI], M. [T] et Mme [B] ainsi que Mme [JU] ont formé appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 10 décembre 2020, M. [EI] agissant tant à titre personnel que venant aux droits de Mme [X], décédée, M. [T] et Mme [B] ainsi que Mme [JU] ont demandé à la cour : - de débouter les intimés de tous leurs moyens, fins et conclusions et appels incidents, - de constater l'inachèvement des travaux et l'absence de livraison, - de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire des ventes, - d'infirmer le jugement pour le surplus et concernant les condamnations aux articles 700 et aux dépens, Et en conséquence : 1° Débouter la SELARL Mars, ès-qualités de mandataire ad'hoc de l'ensemble de ses prétentions, fins et appels incidents à l'encontre de tous les appelants, 2° Dire Maitre [XS] et la SCP [M]-[ON]-[AD] mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et appels incidents à l'encontre de tous les appelants, 3° Débouter Maitre [XS] et la SCP [M]-[ON]-[AD] de leur demande de condamnation in solidum de tous les appelants à leur régler la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire plus 5000 € de complément d'indemnité au visa de l'article 700 du code de procédure civile, 4° Dire et juger l'agence Century 21 mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et appels incidents à l'encontre de tous les appelants, 5° Débouter l'agence Century 21 de sa demande de condamnation in solidum de tous les appelants à régler la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive plus 5000 € de complément d'indemnité au visa de l'article 700 du code de procédure civile, 6° pour Monsieur [T] et Madame [B] : - Prononcer la résolution de la vente des lots 1, 14 et 29 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL n° [Cadastre 16], - Fixer au passif de la société RQDB, représentée par SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc, les créances des consorts [B]-[T] soit la somme de 263 342,18 euros sauf à parfaire, - Condamner in solidum en cas de non-paiement des créances par la société RQDB, Maître [XS] , la SCP [M]-[ON]-[AD] et la société Century 21 à verser aux appelants une somme égale à 263 342,18 euros à réactualiser au jour des plaidoiries, - Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil, - Dire et juger que la résolution de la vente prendra effet à la réception par les appelants du prix d'acquisition soit la somme de 152 000 €, - Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas prononcé la caducité du prêt, - Débouter la Banque Postale de ses prétentions, fins et appels incidents à l'encontre de Monsieur [T] et Madame [B], - Débouter la Banque Postale de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - Conséquemment, prononcer la caducité des prêts bancaires consentis par la Banque Postale et dire que les concluants devront rembourser à la banque ayant financé l'opération une somme égale à la différence entre le montant débloqué diminué de tous remboursements fait à leur banque à quelque titre que ce soit (notamment frais de dossiers, intérêts agios etc'), - Dire et juger que le remboursement du prêt interviendra dans les 15 jours de la réception du montant des dommages et intérêts, - Condamner la SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc de la société RQDB, Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 à leur payer une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts et une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 7° Pour Monsieur [EI] : - Prononcer la résolution de la vente des lots 3, 16 et 32 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL n° [Cadastre 16], - Fixer au passif de la société RQDB, représentée par SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc, les créances de l'appelant soit la somme de 220 364,54 euros sauf à parfaire, - Condamner in solidum en cas de non-paiement des créances par la société RQDB, Maître [XS], la SCP [M]-[ON]-[AD] et la société Century 21 à verser à Monsieur [EI] une somme égale à 220 364, 54 euros à réactualiser au jour des plaidoiries, - Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil, - Dire et juger que la résolution de la vente prendra effet à la réception par l'appelant du prix d'acquisition soit la somme de 130 000 euros, - Débouter le Crédit Mutuel de ses prétentions, fins et appels incidents à l'encontre de Monsieur [EI], - Débouter le Crédit Mutuel de sa demande de condamnation à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - Conséquemment, prononcer la caducité du prêt bancaire consenti par le Crédit Mutuel de [Localité 6] et dire que le concluant devra rembourser à la banque ayant financé l'opération une somme égale à la différence entre le montant débloqué diminué de tous remboursements faits à la banque à quelque titre que ce soit (notamment frais de dossiers, intérêts agios etc'), - Dire et juger que la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne n'a pas contesté la demande présentée par Monsieur [EI] venant aux droits de Madame [X] relative à la caducité du prêt bancaire souscrit par cette dernière, - Conséquemment, prononcer la caducité du prêt bancaire consenti par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne à Madame [X] et dire que le concluant devra rembourser à la banque ayant financé l'opération une somme égale à la différence entre le montant débloqué diminué de tous remboursements faits à la banque à quelque titre que ce soit notamment frais de dossiers, intérêts agios, remboursements en capital effectués tant par Madame [X] que par l'assurance, - Dire et juger que les remboursements des prêts interviendront dans les 15 jours de la réception du montant des dommages et intérêts, - Condamner la SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc de la société RQDB, Maître [XS], la SCP [M]-[ON]-[AD] et la société Century 21 à lui payer une somme de 20 000€ à titre de préjudice moral et une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 8° Pour Madame [JU] : - Prononcer la résolution de la vente des lots n°2, n°22, n°30 d'un appartement situé [Adresse 21] à [Localité 6] dans un immeuble cadastré sous la section AL N° [Cadastre 16], - Fixer au passif de la société RQDB, représentée par SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc, les créances de l'appelante soit la somme de 197 631 euros, - Condamner in solidum en cas de non-paiement des créances par la société RQDB, Maître [XS] , la SCP [M]-[ON]-[AD] et la société Century 21 à verser à l'appelante une somme égale à 197 631 euros à réactualiser au jour des plaidoiries, - Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil, - Dire et juger que la résolution de la vente prendra effet à la réception par l'appelante du prix d'acquisition soit 151 200 euros, - Conséquemment, prononcer la caducité du prêt bancaire consenti par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne à l'appelante et dire que le concluant devra rembourser à la banque ayant financé l'opération une somme égale à la différence entre le montant débloqué diminué de tous remboursements faits à la banque à quelque titre que ce soit (notamment frais de dossiers, intérêts agios etc'), - Débouter la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne de sa demande de condamnation de Madame [JU] à lui régler au titre des neufs prêts les échéances échues impayées postérieures à la dernière échéance payée du 15 octobre 2017, majorées des intérêts contractuels de retard, puis au paiement des échéances à échoir en capital, intérêts et accessoires, sous déduction des sommes en capital déjà remboursées, - Débouter la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne de sa contestation sur la demande de différé de remboursement des 9 prêts, - Débouter la Caisse de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne de sa demande de condamnation à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - Dire et juger que les remboursements des prêts interviendront dans les 15 jours de la réception du montant des dommages et intérêts, - Condamner la SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc de la société RQDB, Maître [XS], la SCP [M]-[ON]-[AD] et la société Century 21 à lui payer une somme de 20 000 € à titre de préjudice moral et une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil, - Déclarer l'arrêt à intervenir opposable et commun à Monsieur [J] [VR] et Madame [A] [KL], - Condamner in solidum la SELARL Mars représentée par Maitre [GJ] ès-qualités de mandataire ad'hoc de la société RQDB, Maître [XS], la SCP éponyme et la société Century 21 aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés. Par conclusions notifiées le 15 septembre 2020, Maître [XS], Maîtres [M], [ON] et [AD], formant appel incident, ont demandé à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les demandeurs de leur action en responsabilité et les a condamnés au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de faire droit à leur appel incident, En conséquence, - de condamner in solidum M. [EI], M. [T] et Mme [B] ainsi que Mme [JU] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - de les condamner au paiement d'une somme complémentaire de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, - de les condamner aux dépens de première instance et d'appel avec distraction. Par conclusions notifiées le 10 décembre 2020, la société Century 21 Martinot Immobilier, formant appel incident, a demandé à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les demandeurs de leur action en responsabilité et les a condamnés au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de faire droit à son appel incident, En conséquence, - de condamner in solidum M. [EI], M. [T] et Mme [B] ainsi que Mme [JU] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - de les condamner au paiement d'une somme complémentaire de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, - de les condamner aux dépens d'appel avec distraction. Par conclusions notifiiées le 21 août 2020, la SELARL Mars ès-qualités, formant appel incident, ont demandé à la cour : Vu l'ordonnance de Monsieur Aubry, Président du tribunal de commerce de Versailles en date du 19 février 2020, - De dire et juger la SELARL Mars représentée par Maître [GJ] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société RQDB recevable et bien fondée en son appel incident, - De dire et juger les appelants irrecevables en leurs demandes de condamnation formées à l'encontre de la SELARL Mars représentée par Maître [GJ] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société RQDB, - De dire et juger les appelants irrecevables en leur demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société RQDB, liquidation clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 13 juin 2017, En conséquence, - De les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu'elles visent à la condamnation de la SELARL Mars représentée par Maître [HT] [GJ] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société RQDB, - D' infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SARL RQDB les créances suivantes : * créance de Monsieur [I] [T] et Madame [Z] [B] : 188 416,38 € * créance de Monsieur [BD] [EI] : 140 594,00 € * créance de Madame [V] [JU] : 154 314,64 € - De rejeter toutes demandes de fixation de créance comme irrecevables, - De donner acte à la SELARL Mars représentée par Maître [GJ] ès-qualités de mandataire ad hoc de la société RQDB de ce qu'elle s'en rapporte à justice pour le surplus, - De statuer ce que de droit quant aux dépens. Par conclusions notifiées le 25 novembre 2020, la Banque Postale, formant appel incident, a demandé à la cour : Vu les articles 122, 562, 564 et 910-4 du code de procédure civile, Vu l'article L 110-4 du code de commerce, Vu l'article L 312-12 du code de la consommation, A titre principal, - de déclarer irrecevables les demandes de caducité des prêts consentis par la Banque Postale, celles-ci étant des prétentions nouvelles en cause d'appel, - de débouter M. [T] et Mme [B] de leurs demandes, A titre subsidiaire, - de juger prescrite leur action à ce titre et en conséquence de juger irrecevables leurs demandes, A titre très subsidiaire, - de prendre acte qu'elle s'en remet à justice sur la demande d'annulation de la vente du 5 mars 2009 et du prêt LBP qu'elle a consenti, En toute hypothèse, - de condamner in solidum M. [T] et Mme [B] à payer à la Banque Postale la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par conclusions notifiées le 2 juillet 2020, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6], formant appel incident, a demandé à la cour : - de dire et juger irrecevable la demande des appelants tendant à lier l'annulation de la vente à la restitution du prix, - de dire et juger irrecevable l'action résolutoire exercée parallèlement à la déclaration decréance au passif de la société RQDB, - de dire et juger insuffisamment démontrée l'inexécution de la société RQDB, En conséquence, - de réformer le jugement dont appel et débouter Monsieur [EI] tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [X] de l'intégralité de ses demandes, - de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le Crédit Mutuel aux dépens de la procédure diligentée par Monsieur [EI] et condamner ce dernier à lui verser une somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant d'instance que d'appel. Par conclusions notifiées le 6 juillet 2020, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne, formant appel incident, a demandé à la cour : - de confirmer le jugement hormis en ce qu'il a limité le remboursement par Mme [JU] des prêts souscrits aurpès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel au capital emprunté et à lui restituer les sommes prêtées ainsi que toutes sommes relatives auxdits prêts, En conséquence, - de condamner Mme [JU] à régler au titre des neuf prêts les échéances échues impayées postérieures à la dernière échéance payée du 15 octobre 2017 majorées des intérêts contractuels de retard, puis au paiement des échéances à échoir conformément aux clauses contractuelles, en capital, intérêts et accessoires, sous déduction des sommes en capital déjà remboursées, - de la débouter de sa demande différée non fondée ni juridiquement ni en fait, - de condamner les parties succombantes à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner les parties succombantes aux dépens. Régulièrement assignés pour M. [VR] à domicile et pour Mme [KL] à sa personne, ceux-ci n'ont pas constitué avocat. La cour, par arrêt rendu le 16 mars 2021 auquel il sera renvoyé pour plus ample informé, a : - rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les parties ; - confirmé le jugement rendu le 8 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Troyes : * en ce qu'il a prononcé la résolution des ventes conclues entre la société RQDB et les consorts [B]-[T], Mme [JU] et M. [EI] pour inachèvement des travaux, * en ce qu'il a fixé le montant des créances à inscrire au passif de la société RQDB, * en ce qu'il a prononcé la nullité des contrats de prêt souscrits par M. [EI] et Mme [JU] avec les conséquences y afférentes, - infirmé le jugement pour le surplus de ses dispositions et statuant à nouveau ; - prononcé la nullité des prêts bancaires consentis par la Banque Postale à M. [I] [T] et à Mme [Z] [B] ; - dit que ceux-ci devront rembourser à la banque le capital emprunté et la banque leur restituer les sommes remboursées et toutes sommes, intérêts, frais accessoires et cotisations d'assurance ; - dit que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Champagne Bourgogne doit verser à M. [BD] [EI], en sa qualité de légataire, le montant des frais, intérêts, assurance et remboursement du capital versés tant par Mme [X] que par son assurance décès ; - dit que l'agence Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ont commis une faute et engagent leur responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [B]-[T], de Mme [JU] et de M. [EI] ; - sursis à statuer sur les préjudices en l'attente de l'issue de la procédure de reprise de la procédure collective de la société RQDB ou de tout élément dans ce cadre permettant de fixer définitivement leurs préjudices ; - dit que l'affaire est renvoyée à l'audience de mise en état du 1er décembre 2021 ; - dit qu'à l'expiration du sursis, l'instance sera poursuivie à l'initiative de la partie la plus diligente ou à la diligence de la cour ; - réservé les autres demandes. Cet arrêt est devenu définitif en l'absence de pourvoi. L'instance a été reprise. Par conclusions notifiées le 22 janvier 2024, Mme [K] [EI] épouse [G] et Mme [E] [EI] épouse [F] venant aux droits de M. [BD] [EI], leur père décédé le 1er décembre 2023, M. [I] [T], Melle [Z] [B] et Melle [V] [JU] demandent à la cour de : - débouter les intimés de tous leurs moyens, fins et conclusions et appels incidents, Vu l'arrêt du 16 mars 2021, - débouter la SELARL MARS ès-qualités de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de tous les appelants, - confirmer la condamnation de la SELARL MARS ès-qualités à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens à M. [EI], Mme [JU], M. [T] et Mme [B], - Ajoutant au jugement,condamner la SELARL MARS ès-qualités à payer la somme globale de 5 400 euros aux héritières de M. [EI], Mme [JU], M. [T] et Mme [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, - condamner la SELARL MARS ès-qualités à payer la somme globale de 3 000 euros aux héritières de M. [EI], Mme [JU], M. [T] et Mme [B] à titre de remboursement des provisions ordonnées par le tribunal de commerce de Versailles par ordonnances des 7 mars 2018 et 25 février 2020, - débouter Maître [XS] et la SCP [M] [ON] [AD] de l'ensemble de leurs prétentions, - débouter Maître [XS] et la SCP [M] [ON] [AD] de leur demande de condamnation in solidum de tous les appelants à leur régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, outre 5000 euros d'indemnité complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [B]-[T], Mme [JU] et M. [EI] à payer à Maître [XS] et la SCP [M] [ON] [AD] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance, - débouter la SARL Martinot Immobilier Century 21 de l'ensemble de ses prétentions, - débouter la SARL Martinot Immobilier Century 21 de sa demande de condamnation in solidum de tous les appelants à lui régler la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5 000 euros d'indemnité complémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [B]-[T], Mme [JU] et M. [EI] à payer à Century 21 Martinot Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance, 1° Pour M. [T] et Mme [B] : - fixer à la somme de 256 236,97 euros le montant total de leurs préjudices toutes causes confondues, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à M. [T] et Mme [B] une somme égale à 256 236,97 euros toutes causes confondues, - A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à Mme [B] et M. [T] au titre de la perte de chance une somme égale à 95 % de la somme de 256.236,97 euros, soit 243.425,12 euros , - ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil à compter de l'assignation du 19 février 2015, - débouter la SA La Banque Postale de ses prétentions et appel incident à l'encontre de M. [T] et Mme [B], - débouter la SA La Banque Postale de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens , - condamner la SA La Banque Postale à payer à M. [T] et Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel outre les dépens de première instance et d'appel, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier à payer à M. [T] et Mme [B] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés, 2° Pour Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] : - fixer à la somme de 210 352,41 euros le montant total de leurs préjudices toutes causes confondues, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] une somme égale à 210 352,41 euros toutes causes confondues, - A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] au titre de la perte de chance une somme égale à 95 % de la somme de 210 352,41 euros, soit 199 834,79 euros , - ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil à compter de l'assignation du 19 février 2015, - débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] de ses prétentions et appel incident à l'encontre de M. [EI], - débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens , - condamner la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] à payer à Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel outre les dépens de première instance et d'appel, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier à payer à Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés, 3° Pour Mme [JU] : - fixer à la somme de 176 238,27 euros le montant total de ses préjudices toutes causes confondues, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à Mme [JU] une somme égale à 176.238,27 euros toutes causes confondues, - A titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 à verser à Mme [JU] au titre de la perte de chance une somme égale à 95 % de la somme de 176. 238,27 euros euros, soit 167.426,36 euros , - ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil à compter de l'assignation du 19 février 2015, - débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne de sa demande de condamnation de Mme [JU] à lui régler au titre des neuf prêts les échéances échues impayées postérieures à la dernière échéance payée du 15 octobre 2017, majorées des intérêts contractuels de retard, puis au paiement des échéances à échoir en capital, intérêts et accessoires, sous déduction des sommes en capital déjà remboursées, - débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne à payer à Mme [JU] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel outre les dépens de première instance et d'appel, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier à payer à Mme [JU] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Century 21 Martinot Immobilier aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés, En tout état de cause, - condamner in solidum la SELARL MARS ès-qualités, Maître [XS], la SCP [M] [ON] [AD] et la société Martinot Immobilier Century 21 aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats Associés. Par conclusions notifiées le 8 janvier 2024, la société Century 21 Martinot Immobilier demande à la cour de : Vu l'arrêt avant dire droit de la cour de céans en date du 16 mars 2021, Vu les déclarations de créances des appelants telles que fixées par le jugement du TGI de Troyes le 8 novembre 2019, Vu les dispositions de l'article 1382 du code civil, applicables au présent litige A titre principal sur les préjudices, o Dire et juger M. [I] [T] et Mme [Z] [B] ainsi que Melle [V] [JU] mal fondés en toutes leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la société Century 21 Martinot Immobilier, o Constater en outre que Mesdames [EI] [K] et [EI] [E] venant aux droits de M. [BD] [EI] tant à titre personnel que venant aux droits de Madame [X] sont dans l'impossibilité de justifier des sommes versées par le liquidateur à Monsieur [EI] ou à la succession de ce dernier, o Débouter en conséquence Mesdames [EI] [K] et [EI] [E] venant aux droits de M. [BD] [EI] tant à titre personnel que venant aux droits de Madame [X] M. [I] [T] et Mme [Z] [B] ainsi que Melle [V] [JU], de leur demande en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL Century 21 Martinot Immobilier, A titre subsidiaire, Au cas où une perte de chance, imputable à la SARL Martinot Immobilier serait retenue, - évaluer cette dernière à un pourcentage qui ne saurait être supérieur à 10% des sommes sollicitées par Mesdames [EI] [K] et [EI] [E] venant aux droits de M. [BD] [EI] tant à titre personnel que venant aux droits de Madame [X], par M. [T] [B] et Mme [Z] [B], ainsi que par Melle [V] [JU], En tout état de cause, - condamner tous succombants in solidum à payer à la société Century 21 Martinot Immobilier la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance qu'à hauteur d'appel dont distraction est requise au profit de Me Sophie Billet Deroi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 29 novembre 2023, Maître [XS], Maîtres [M], [ON] et [AD] demandent à la cour de : Vu les dispositions, applicables à la présente espèce, de l'article 1382 ancien du code civil, Vu l'arrêt avant-dire droit du 16 mars 2021, - Débouter M. [EI], agissant tant en son nom personnel qu'au nom de Mme [X] décédée, les consorts [T] [B] et Mlle [JU] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [O] [XS] et de la SCP [L] [M]-[SY] [ON]- [N] [AD] (nouvelle dénomination de la société dans laquelle exerçait, avant son départ à la retraite, Me [O] [XS]), - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les demandeurs susvisés de leur action en responsabilité et les a condamnés au paiement d'une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum M. [BD] [EI] tant en son nom personnel que venant aux droits de feue Madame [ZB] [X], M. [T] [B] et Mlle [Z] [B], ainsi que Mlle [V] [JU] à payer à Me [O] [XS] et à la SCP [L] [M] - [SY] [ON] - [N] [AD] une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Subsidiairement ; Au cas où la perte de chance, imputable au notaire, serait retenue, évaluer celle-ci à 10% du montant total des condamnations sollicitées par les susvisés, Et condamner ceux-ci en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Éric Raffin (SELARL Raffin & Associés) conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'agence immobilière et le notaire ont la même position à titre principal qui est de dire que les appelants sont directement à l'origine de leur préjudice pour n'avoir pas fait le nécessaire afin que les biens dont ils étaient propriétaires soient vendus dans des conditions normales et non à vil prix comme cela l'a été dans le cadre de la réouverture des opérations de liquidation judiciaire (selon eux, il aurait fallu privilégier une vente aux enchères publiques plutôt qu'une vente de gré à gré qui a abouti à un prix dérisoire). Par conclusions notifiées le 9 janvier 2024, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] demande à la cour de : - Dire et juger irrecevable la demande des appelants tendant à lier l'annulation de la vente à la restitution du prix, - Dire et juger irrecevable l'action résolutoire exercée parallèlement à la déclaration de créance au passif de la Société RQDB, - Dire et juger insuffisamment démontrée l'inexécution de la société RQDB, En conséquence, réformer le jugement dont appel et débouter Mesdames [K] et [E] [EI] en leurs qualité d'héritières de Monsieur [EI] lui-même agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [X] de l'intégralité de leurs demandes, - Débouter Mesdames [K] et [E] [EI] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du Crédit Mutuel, - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le Crédit Mutuel aux dépens de la procédure diligentée par Monsieur [EI] et aujourd'hui reprise par ses héritières, Mesdames [E] et [K] [EI] et condamner ces dernières à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant d'instance que d'appel. MOTIFS DE LA DECISION : Il sera précisé à titre liminaire que le litige, hormis les demandes accessoires et les dépens, est purgé à l'égard des établissements bancaires et la cour n'a donc pas à statuer ni répondre aux écritures notifiées par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] postérieurement à l'arrêt de sursis à statuer du 16 mars 2021. Il est justifié par les parties appelantes : - de la réouverture le 19 août 2021 de la liquidation judiciaire de la société RQDB par le tribunal de commerce de Versailles avec nomination de la SELARL MARS représentée par Maître [GJ], - de la vente par Maître [GJ] dès retour dans le patrimoine de la société RQDB des trois lots concernés à la société SB au prix total de 30 650 euros après autorisation du juge commissaire en date du 2 septembre 2021, - du certificat d'irrecouvrabilité de la créance des trois appelants, - de la clôture définitive de la procédure collective par jugement du 28 novembre 2023. I. Les préjudices des appelants générés par les fautes cumulées de l'agence immobilière et du notaire : 1°. La contribution des appelants à la réalisation de leur préjudice : Tant la société Century 21 Martinot Immobilier que Maître [XS] et la SCP [M]-[ON]-[AD] font valoir que le prix de vente des trois lots dans le cadre de la réouverture des opérations de liquidation judiciaire de la société RQDB est dérisoire et que les appelants auraient dû privilégier devant le juge - commissaire une vente aux enchères publiques et non une vente de gré à gré de sorte qu'ils ont contribué à la réalisation de leurs préjudices. L'article L 642-19 du code de commerce dispose que le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteurlorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, l'article susvisé donne le choix d'une vente aux enchères publiques ou d'une vente de gré à gré sans que l'une ne soit priorisée par rapport à l'autre. Au surplus, il n'est pas démontré que si une vente aux enchères publiques avait été autorisée plutôt qu'une vente de gré à gré, le produit de la vente en aurait été supérieur, étant rappelé à ce propos que les lots revenus dans le patrimoine de la société RQDB étaient soit inachevés soit affectés de graves désordres et à l'état de quasi-abandon. Par ailleurs, c'est la SELARL Mars prise en la personne de Maître [GJ], qui a saisi ès-qualités de liquidateur le juge-commissaire qui a autorisé cette vente au prix proposé et les créanciers ne sont donc pas responsables du fait que la vente se soit faite à vil prix à supposer que tel soit le cas. Il en ressort que les appelants n'ont aucunement contribué à la réalisation de leur préjudice. 2°. Le préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter : L'article 1382 ancien du code civil applicable au litige dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Par application de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Si les appelants continuent à solliciter à titre principal une condamnation de l'agence immobilière et du notaire sur la base des mêmes montants que ceux fixés dans le cadre de la procédure collective de la société RQDB, l'arrêt de sursis à statuer du 16 mars 2021 a rappelé que la restitution du prix de lots par l'effet de la résolution de la vente ne constituait pas un préjudice indemnisable et que le préjudice subi par les acquéreurs ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas contracter. La réparation d'une perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Ainsi, les conséquences du manquement à un devoir d'information et de conseil tel que relevé à l'encontre tant de l'agence immobilière que du notaire ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas contracter dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. La société Martinot Immobilier Century 21 objecte que : - la perte de chance ne peut pas être évaluée à 95 % comme le demandent les appelants qui ne démontrent pas qu'ils auraient nécessairement renoncé à l'opération s'ils avaient eu connaissance des raisons du refus de l'assureur d'accorder une garantie extrinsèque alors qu'étaient par ailleurs réunies les conditions d'une garantie intrinsèque, - s'agissant du quantum de leurs préjudices, les frais de notaire ne doivent pas être inclus (article 1691 alinéa 2 du CGI qui prévoit une automaticité de restitution des frais en cas d'annulation de la vente) ; les taxes foncières acquittées ainsi que le préjudice moral ont déjà été inclus dans les déclarations de créances ; s'agissant des consorts [B]-[T], ils auraient nécessairement dû débourser des sommes pour se loger, que ce soit en qualité de locataires ou de propriétaires, en outre, les charges liées à l'usage du bien auraient nécessairement dû être exposées (charges de copropriété notamment); s'agissant de M. [EI] qui revendique une perte de revenus locatifs, il convient de corriger les sommes demandées par les charges qu'il aurait dû exposer en qualité de propriétaire bailleur ; enfin, les sommes réclamées au titre du préjudice de perte de revenus locatifs ne peuvent courir postérieurement au jugement du 8 novembre 2019 dans la mesure où l'annulation des ventes n'a pas été critiquée à hauteur d'appel. Maître [XS] et la SCP [M]-[ON]-[AD] font valoir les mêmes contestations en insistant sur le fait que la perte de chance est peu ou prou égale à zéro et que les demandeurs ne peuvent, pour évaluer leur préjudice, se fonder sur un prix total versé puisqu'ils n'ont déboursé dans le cadre des acquisitions litigieuses que 70 % des prix de vente. A titre subsidiaire, ils évaluent le préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter à 10 % du montant total des condamnations sollicitées. A. Les préjudices subis par les consorts [T]-[B] : Ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 246 236,97 euros se décomposant comme suit : 142 514,17 euros (montant du prix versé) + 3 550 euros (frais de notaire) + 100 172,80 euros (préjudice financier constitué par les loyers payés pour se loger) ; - le montant du prix versé : Il ressort du jugement confirmé par la cour sur ce point que la créance de prix des consorts [T]-[B] a été fixée au passif de la société RQDB pour un prix effectivement payé de 148 500 euros (sur un prix d'acquisition de 152 000 euros). Il y a lieu de déduire le prix perçu dans le cadre des opérations de réouverture de la liquidation judiciaire de la société RQDB à hauteur de 5 985,83 euros. Le prix s'élève donc à 142 514,17 euros. - les frais notariés : Ces frais ne doivent pas être inclus dans l'assiette du préjudice puisque l'article 1691 alinéa 2 du code général des impôts prévoit une automaticité de restitution de ces frais en cas d'annulation de la vente, ce qui est la situation d'espèce. Il appartient donc aux consorts [T]-[B] de faire les démarches nécessaires en ce sens. - les frais générés par les loyers payés à fonds perdus pour se loger : Le juge de la mise en état, par ordonnance du 4 août 2016, a suspendu le remboursement du prêt souscrit le 11 mars 2009 par les consorts [T]-[B] auprès de la Banque Postale, de sorte qu'ils n'ont pas exposé de frais à ce titre qui se seraient cumulés avec les frais de logement. C'est par ailleurs à juste titre que la société Century 21 Martinot Immobilier leur objecte qu'ils auraient dû en tout état de cause se loger et exposer des frais s'ils avaient été propriétaires qui sont constitués à tout le moins par les charges de copropriété afférentes à l'acquisition du bien. A ces charges, se seraient ajoutées les mensualités de remboursement du prêt. Ils ne justifient donc pas d'un préjudice indemnisable et leur demande sera rejetée. L'assiette du préjudice subi par les consorts [T]-[B] est de 142 514,17 euros. Les fautes commises sont doubles : - celle de l'agence immobilière pour ne pas avoir averti les acquéreurs de la transformation de la garantie extrinsèque en garantie intrinsèque de la société RQDB au moment du contrat de réservation, - celle du notaire pour ne pas avoir vérifié que cette société disposait de fonds propres pour mener à bien son opération de promotion immobilière, telles qu'elles ont été détaillées dans l'arrêt du 16 mars 2021. Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La perte d'une chance est un préjudice indemnisable si la chance perdue apparaît suffisamment sérieuse. Le préjudice est constitué par la perte de chance de ne pas contracter et s'apprécie donc en fonction de la probabilité que l'acquéreur avait de ne pas contracter s'il avait détenu les informations qui ne lui ont pas été données. A titre subsidiaire, les appelants évaluent leur perte de chance à 95 %, l'agence immobilière et le notaire à 10 %. Les manquements des professionnels à leurs obligations qui ont empêché les consorts [T]- [B] d'avoir une exacte appréciation des risques de l'opération immobilière en l'absence d'assise financière du promoteur et de garantie extérieure susceptible de pallier sa défaillance, même s'il doit être relevé qu'à l'époque il n'existait aucune obligation légale de garantie extrinsèque, conduisent la cour à fixer la perte de chance de ne pas contracter qui apparaît sérieuse à 60 %. La société Century 21 Martinot Immobilier d'une part et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] d'autre part ont tous deux contribué à la réalisation du dommage subi et ils seront condamnés in solidum à payer aux consorts [B]-[T] la somme de 85 508,50 euros qui produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. B. Les préjudices subis par M. [EI] (Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI] décédé) : Les héritières de M. [EI] sollicitent une indemnisation à hauteur de 200 352,41 euros se décomposant comme suit : 127 052,41 euros (montant du prix versé) + 3 300 euros (frais de notaire) + 70 000 euros (préjudice financier constitué par la perte de revenus locatifs) soit au total 200 352,41 euros ; - le montant du prix versé : Il ressort du jugement confirmé par la cour sur ce point que la créance de prix de M. [EI] a été fixée au passif de la société RQDB pour un prix payé de 130 000 euros (sur un prix d'acquisition de 130 000 euros). Il y a lieu de déduire le prix perçu dans le cadre des opérations de réouverture de la liquidation judiciaire de la société RQDB à hauteur de 2 947,52 euros. Le prix s'élève donc à 127 052,48 euros. - les frais notariés : Ces frais ne doivent pas être inclus dans l'assiette du préjudice puisque l'article 1691 alinéa 2 du code général des impôts prévoit une automaticité de restitution de ces frais en cas d'annulation de la vente, ce qui est la situation d'espèce. Il appartient donc à Mme [G] et Mme [F] de faire les démarches nécessaires en ce sens. - la perte de revenus locatifs : Les héritières de M. [EI] soutiennent que M. [EI] et Mme [X] comptaient louer leur appartement, l'agence Century 21 ayant attesté une valeur locative comprise entre 450 et 500 euros par mois, soit une rentabilité locative brute qu'ils évaluent à 70 000 euros entre le 1er octobre 2010 et le 31 octobre 2021. Outre le fait que la vente a été résolue et que M. [EI] et Mme [X] sont donc considérés comme n'ayant jamais été propriétaires du bien, le préjudice apparaît purement hypothétique pour n'être appuyé par aucun élément objectif laissant croire que l'immeuble, acquis à titre de résidence principale, aurait été loué par la suite s'il avait été achevé et livré. Les héritières de M. [EI] ne justifient donc pas d'un préjudice indemnisable et leur demande sera rejetée. L'assiette du préjudice subi par Mme [G] et Mme [F] venant aux droits de M. [EI], est de 127 052,48 euros. Les fautes commises sont doubles : - celle de l'agence immobilière pour ne pas avoir averti les acquéreurs de la transformation de la garantie extrinsèque en garantie intrinsèque de la société RQDB au moment du contrat de réservation, - celle du notaire pour ne pas avoir vérifié que cette société disposait de fonds propres pour mener à bien son opération de promotion immobilière telles qu'elles ont été détaillées dans l'arrêt du 16 mars 2021. Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La perte d'une chance est un préjudice indemnisable si la chance perdue apparaît suffisamment sérieuse. Le préjudice est constitué par la perte de chance de ne pas contracter et s'apprécie donc en fonction de la probabilité que l'acquéreur avait de ne pas contracter s'il avait détenu les informations qui lui ont été cachées. A titre subsidiaire, les appelants évaluent leur perte de chance à 95 %, l'agence immobilière et le notaire à 10 %. Les manquements des professionnels à leurs obligations qui ont empêché les consorts [EI]-[X] d'avoir une exacte appréciation des risques de l'opération immobilière en l'absence d'assise financière du promoteur et de garantie extérieure susceptible de pallier sa défaillance, même s'il doit être relevé qu' à l'époque il n'existait aucune obligation légale de garantie extrinsèque, conduisent la cour à fixer la perte de chance qui apparaît sérieuse à 60 %. La société Century 21 Martinot Immobilier d'une part et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] d'autre part ont tous deux contribué à la réalisation du dommage subi et ils seront condamnés in solidum à payer à Mmes [G] et [F] venant aux droits de M.[EI] la somme de 76 231,50 euros qui produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. C. Les préjudices subis par Mme [JU] : Mme [JU] sollicite une indemnisation de 166 238,27 euros se décomposant comme suit : 140 110,35 euros (montant du prix versé) + 3 500 euros (frais de notaire) + 22 627,92 euros (préjudice financier constitué par les loyers payés pour se loger) soit au total 166 238,27 euros ; - le montant du prix versé : Il ressort du jugement confirmé par la cour sur ce point que la créance de prix de Mme [JU] a été fixée au passif de la société RQDB pour un prix effectivement payé de 143 747,64 euros (sur un prix d'acquisition de 151 220 euros). Il y a lieu de déduire le prix perçu dans le cadre des opérations de réouverture de la liquidation judiciaire de la société RQDB à hauteur de 3 637,29 euros. Le prix s'élève donc à 140 110,35 euros. - les frais notariés : Ces frais ne doivent pas être inclus dans l'assiette du préjudice puisque l'article 1691 alinéa 2 du code général des impôts prévoit une automaticité de restitution de ces frais en cas d'annulation de la vente, ce qui est la situation d'espèce. Il appartient donc à Mme [JU] de faire les démarches nécessaires en ce sens. - les frais générés par les loyers payés à fonds perdus pour se loger : Le juge de la mise en état, par ordonnance du 4 août 2016, a suspendu le remboursement des prêts souscrits par Mme [JU] auprès du Crédit Agricole de sorte qu'elle n'a pas exposé des frais à ce titre qui se seraient cumulés avec les frais de logement. C'est à juste titre que la société Century 21 Martinot Immobilier lui objecte qu'elle aurait dû en tout état de cause se loger et exposer des frais si elle avait été propriétaire qui sont constitués à tout le moins par les charges de copropriété afférentes à l'acquisition du bien. A ces charges, se seraient ajoutées les mensualités de remboursement du prêt. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice indemnisable et sa demande sera rejetée. L'assiette du préjudice subi par Mme [JU] est de 140 110,35 euros. Les fautes commises sont doubles : - celle de l'agence immobilière pour ne pas avoir averti les acquéreurs de la transformation de la garantie extrinsèque en garantie intrinsèque de la société RQDB au moment du contrat de réservation, - celle du notaire pour ne pas avoir vérifié que cette société disposait de fonds propres pour mener à bien son opération de promotion immobilière telles qu'elles ont été détaillées dans l'arrêt du 16 mars 2021. Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. La perte d'une chance est un préjudice indemnisable si la chance perdue apparaît suffisamment sérieuse. Le préjudice est constitué par la perte de chance de ne pas contracter et s'apprécie donc en fonction de la probabilité que l'acquéreur avait de ne pas contracter s'il avait détenu les informations qui lui ont été cachées. A titre subsidiaire, les appelants évaluent leur perte de chance à 95 %, l'agence immobilière et le notaire à 10 %. Les manquements des professionnels à leurs obligations qui ont empêché Mme [JU] d'avoir une exacte appréciation des risques de l'opération immobilière en l'absence d'assise financière du promoteur et de garantie extérieure susceptible de pallier sa défaillance, même s'il doit être relevé qu'à l'époque il n'existait aucune obligation légale de garantie extrinsèque, conduisent la cour à fixer la perte de chance qui apparaît sérieuse à 60 %. La société Century 21 Martinot Immobilier d'une part et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] d'autre part ont tous deux contribué à la réalisation du dommage subi et ils seront condamnés in solidum à payer à Mme [JU] la somme de 84 066,20 euros qui produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. D. Le préjudice moral : Le jugement frappé d'appel a fixé à 5 000 euros le préjudice moral de chacun des acquéreurs lésés et l'a intégré dans leur déclaration de créance au passif de la société RQDB. Les appelants sollicitent à hauteur de cour une indemnisation de 10 000 euros chacun à laquelle s'opposent la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] considérant que ce préjudice a déjà été indemnisé puisqu'il a été inclus dans les déclarations de créance et qu'il est la conséquence des seuls manquements contractuels de la société RQDB. Il a été précédemment jugé que l'agence immobilière et le notaire avaient manqué à leurs obligations. Leur faute, de nature délictuelle, est différente de celle, de nature contractuelle, commise par la société RQDB et elle ouvre droit à la réparation d'un préjudice lui-même distinct de celui fixé dans le cadre de la déclaration de créance. La procédure a nécessairement causé des perturbations importantes dans la vie personnelle des appelants (tenant notamment à sa longueur et aux vicissitudes engendrées par les démarches à faire dans ce cadre) générées par les fautes de professionnels auxquels ils avaient accordé toute leur confiance sans lesquelles le dommage aurait pu être évité. Les appelants justifient en particulier avoir dû engager des actions devant le tribunal judiciaire de Troyes pour demander l'annulation des assemblées générales de copropriété qui leur demandaient de payer les charges ainsi que des travaux et ce alors que les lots ne leur ont jamais été livrés. Compte tenu de ces éléments, la société Century 21 Martinot Immobilier d'une part et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] d'autre part seront condamnés in solidum à payer la somme de 5 000 euros à ce titre. II. Les provisions versées par les acquéreurs à la SELARL MARS : Ceux-ci justifient avoir réglé deux provisions de 1 500 euros chacune pour que la SELARL MARS puisse être désignée en qualité de mandataire ad'hoc afin de représenter la société RQDB dans ce litige. La réouverture de la procédure collective ayant produit à la suite de la cession du 13 mai 2022, il y a lieu de condamner la SELARL MARS ès-qualités à rembourser les provisions ordonnées par décision des 7 mars 2018 et 25 février 2020 et versées pour un montant total de 3000 euros. III. L'article 700 du code de procédure civile : Les condamnations prononcées par les premiers juges seront confirmées à l'exception de celles mises à la charge des consorts [T]-[B], de M. [EI] et de Mme [JU] au bénéfice de la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD]. A hauteur de cour, il n' y a pas lieu de faire droit à la demande formée par les appelants à l'encontre de la SELARL MARS, ès-qualités, la réouverture des opérations de liquidation judiciaire de la société RQDB étant de leur fait ainsi qu'il ressort de l'arrêt du 16 mars 2021 rendu par cette cour. En revanche, l'équité commande que la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] soient condamnés in solidum à payer à chacun des appelants la somme de 4 000 euros. Les autres parties seront déboutées de leurs demandes. IV. Les dépens : La décision sera confirmée à l'exception des dépens mis à la charge des consorts [T]-[B], de Mme [JU] et de M. [EI] dans le cadre de l'instance les opposant à la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD]. La société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct au profit de la SCP Hermine avocats associés par application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut à l'égard de M. [VR] et de Mme [KL] ; Vu notre arrêt rendu le 16 mars 2021 ; Sur les préjudices : Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier, Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] à payer à M. [I] [T] et à Mme [Z] [B] la somme de 85 508,50 euros en réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance ; Dit que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier, Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] à payer à Mmes [K] [EI] épouse [G] et [E] [EI] épouse [F] venant aux droits de M. [BD] [EI] leur père décédé le 1er décembre 2023 la somme de 76 231,50 euros en réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance ; Dit que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier, Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] à payer à Mme [V] [JU] la somme de 84 066,20 euros en réparation de son préjudice au titre de la perte de chance ; Dit que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 19 février 2015 avec capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 ancien du code civil. Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier, Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] à payer en réparation de leur préjudice moral à : - M. [I] [T] et à Mme [Z] [B] la somme de 5 000 euros, - Mmes [K] [EI] épouse [G] et [E] [EI] épouse [F] venant aux droits de M. [BD] [EI] la somme de 5 000 euros, - Mme [V] [JU] la somme de 5 000 euros. Sur le remboursement des provisions versées à la SELARL MARS ès-qualités : Condamne la SELARL MARS ès-qualités à rembourser les provisions versées par les consorts [T]-[B], M. [EI] et Mme [JU] pour un montant total de 3 000 euros. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Troyes à l'exception des condamnations mises à la charge des consorts [T]-[B], de M. [EI] et de Mme [JU] au bénéfice de la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD]. Statuant à nouveau ; Déboute la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] de leurs demandes à ce titre. Y ajoutant ; Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] à payer : - à M. [I] [T] et à Mme [Z] [B] la somme de 4 000 euros, - à Mmes [K] [EI] épouse [G] et [E] [EI] épouse [F] venant aux droits de M. [BD] [EI] la somme de 4 000 euros, - à Mme [V] [JU] la somme de 4 000 euros ; Déboute les autres parties de leurs demandes à ce titre. Sur les dépens : Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Troyes à l'exception des dépens mis à la charge des consorts [T]-[B], de M. [EI] et de Mme [JU] dans l'instance les opposant à la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD]. Statuant à nouveau ; Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] aux dépens de première instance avec recouvrement direct au profit de la SCP Hermine avocats associés par application de l'article 699 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance les opposant à la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD]. Y ajoutant ; Condamne in solidum la société Century 21 Martinot Immobilier et Maître [XS] ainsi que la SCP [M] [ON] [AD] aux dépens de l'instance d'appel avec recouvrement direct au profit de la SCP Hermine avocats associés par application de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier La présidente