Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00543 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5NY Minute : 24/00422 Société IMEFA 84 Représentant : Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0208 C/ Monsieur [P] [B] Madame [E] [T] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : Société IMEFA 84 [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Alain DE LANGLE, membre de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [P] [B] [Adresse 5] [Localité 9] non comparant, ni représenté Madame [E] [T] [Adresse 5] [Localité 9] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 novembre 2019, la société IMEFA 84 a consenti à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1024,19 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 177 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 1024,19€. Le 22 novembre 2023, la société IMEFA 84 a fait délivrer par exploit de commissaire de justice aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 9 715,37€ arrêtée au 21 novembre 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 21 février 2024, la société IMEFA 84 a fait citer Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies oordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ocondamner solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 13 559,24€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date de l'assignation, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation à compter du 1er mars 2024 jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, Ïde la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, la société IMEFA 84, représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 17 250,88 €, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire aux défendeurs. Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T], tous deux cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société IMEFA 84 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bail en date du 27 novembre 2019 contient une clause résolutoire à l'article IX. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 9 715,37 € arrêtée au 21 novembre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024. L'expulsion de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paierment provisionnel Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre à compter du 23 janvier 2024. Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 23 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum. Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] n'ayant pas comparu, il n'y a pas lieu d'actualiser le montant sollicité par la société IMEFA 84 conformément au principe du contradictoire défini à l'article 16 du code de procédure civile. La société IMEFA 84 produit un décompte indiquant que Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] restent lui devoir la somme de 13 559,24€ arrêtée à la date du 29 janvier 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester cette somme. Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] seront donc condamnés à verser à la société IMEFA 84 une somme provisionnelle de 13 559,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 29 janvier 2024, échéance du mois de février 2024 inclus. En vertu de la clause de solidarité insérée au contrat de location (article VIII), cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité jusqu'au 22 janvier 2024, date de résiliation du bail. Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société IMEFA 84, Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail du 27 novembre 2019 entre la société IMEFA 84 et Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ; Autorisons l'expulsion de Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à leur expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] à payer à la société IMEFA 84 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 23 janvier 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T], solidairement jusqu'au 22 janvier 2024 puis in solidum à compter de cette date, à verser à la société IMEFA 84 la somme provisionnelle de 13 559,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 29 janvier 2024, échéance du mois de février 2024 inclus; Condamnons in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] à verser à la société IMEFA 84 une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamnons in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024 Le GreffierLe Juge