Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 22 MARS 2024
N° RG 22/02264 - N° Portalis DB22-W-B7G-QSJT
DEMANDERESSE :
La société SOLUTION PARTICULIERS, SARL immatriculée au RCS de Versailles, sous le numéro 517 784 765, ayant son siège au [Adresse 2], [Localité 5], prise en la personne de son Gérant, Monsieur [O] [N], domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Jean-Baptiste POTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Melina URICH POSTIC, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
DEFENDERESSE :
Madame [J] [M] née [K], née le 17 avril 1946 à [Localité 4], de nationalité française, retraitée, demeurant au [Adresse 1] à [Localité 4],
représentée par Me Khalid OUADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Julie THIBAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
ACTE INITIAL du 21 Avril 2022 reçu au greffe le 25 Avril 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Janvier 2024, Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2024.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Après plusieurs estimations réalisées par l’agence immobilière LAFORET située à [Localité 5] (ci-après « l’Agence LAFORET ») et exploitée par la société SOLUTION PARTICULIERS, le 7 septembre 2021, Madame [J] [M] lui a donné un mandat de vente exclusif pour une maison et des terrains sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] aux fins de vendre ce bien pour un prix de 1.300.000 euros pour une durée de trois mois renouvelables jusqu’à un an sauf dénonciation.
Ayant trouvé acquéreur au prix fixé dans le mandat exclusif mais sans réponse de Madame [J] [M] aux sollicitations de l’Agence LAFORET qui souhaitait organiser la signature de la promesse de vente, celle-ci lui a adressé un recommandé avec accusé de réception en date du 15 décembre 2021.
Informée le 28 janvier 2022 du fait que Madame [J] [M] aurait signé un compromis de vente avec un autre acquéreur par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, l’Agence LAFORET a mis en demeure, par courrier de son conseil du 8 février 2022, de lui confirmer sous 8 jours, qu’un compromis de vente a bien été signé concernant le bien litigieux et que dans cette éventualité, elle lui était redevable de la somme de 150.000 euros au titre du mandat exclusif qui les liait. Le pli n’a pas été retiré.
Une copie de la mise en demeure lui a alors été signifiée à personne par acte d’huissier de justice en date du 25 février 2022.
Sans réponse, par nouvel acte d'huissier de justice délivré le 21 avril 2022, la société SOLUTIONS PARTICULIERS a assigné Madame [J] [M] devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES aux fins d’obtenir notamment le paiement d’une indemnité compensatrice de 150.000 euros au titre du mandat de vente exclusif.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2023 à Madame [J] [M], la société SOLUTIONS PARTICULIERS demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
CONDAMNER Madame [J] [M] à payer à la société SOLUTION PARTICULIERS la somme de 150.000 euros TTC à titre d’indemnité compensatrice telle que figurant à l’article 14 § 9 du mandat de vente exclusif ;
DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER Madame [J] [M] à payer à la société SOLUTIONS PARTICULIERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ;
CONDAMNER Madame [J] [M] à supporter les entiers dépens.
Pour justifier sa demande en indemnisation, la société SOLUTION PARTICULIERS soutient sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que le mandat exclusif de vente signé par les parties le 7 septembre 2021 stipulait dans ses articles 2, 3 et 5 que le prix de vente était de 1.300.000 euros et que les honoraires de l’AGENCE LAFORET s’élevaient à 125.000 euros HT, soit 9,6 % du prix de vente et 150.000 euros TTC, ce qui était conforme aux pratiques de l’agence.
Elle fait en outre valoir que le mandat de vente exclusif litigieux répond bien aux exigences de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 en indiquant dans son article 6 les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.
La demanderesse considère en outre sur le fondement de l’article 14 § 6 du mandat de vente exclusif que Madame [J] [M] s’engageait à signer tout avant-contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire et, sur le fondement de l’article 14 § 7 qu’il lui était proscrit de négocier ou vendre directement ou indirectement le bien objet des présentes sans le concours du mandataire pendant toute la durée du mandat, soit jusqu’au 7 décembre 2022.
Elle fait valoir que la défenderesse, dans ses conclusions en réponse du 6 février 2023 (p.6), reconnaît avoir vendu par l’intermédiaire d’une autre agence, ce qui constitue un aveu judiciaire.
La société SOLUTION PARTICULIERS soutient par ailleurs que Madame [J] [M] lui doit la somme de 150.000 euros à titre d’indemnité compensatrice en application de l’article 14 § 9 du contrat de mandat de vente exclusif, en vertu duquel cette somme serait due par celle-ci en cas de violations de ses obligations, puisqu’elle a refusé de signer l’avant-contrat avec l’acquéreur trouvé par l’Agence LAFORET et qu’elle-même aurait accepté, et qu’elle a vendu son bien par l’intermédiaire d’un autre agence.
En outre, elle considère que l’argumentation de Madame [J] [M] est infondée, en ce qu’elle n’est pas profane en matière immobilière puisqu’elle possède plusieurs biens sur différentes communes, et que son souhait était bien de vendre le bien litigieux, sans quoi elle n’aurait pas fait réaliser quatre estimations par l’Agence LAFORET avant de signer un contrat de mandat de vente exclusif avec cette dernière. Enfin, la demanderesse conteste avoir exigé un montant de commission trop élevé, 9,6 % étant une pratique courante.
A la même date, la demanderesse a fait une sommation à Madame [J] [M] de communiquer dans les plus brefs délais la copie de l’acte de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le [DATE] à la SOCIETE SOLUTION PARTICULIERS, Madame [J] [M] sollicite du tribunal de céans de :
« RECEVOIR Madame [J] [M] en ses demandes et prétentions ;
DEBOUTER la société SOLUTIONS PARTICULIERS de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNER la société SOLUTION PARTICULIERS à verser à Madame [J] [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNER la société SOLUTION PARTICULIERS à verser à Madame [J] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société SOLUTIONS PARTICULIERS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Julie THIBAULT conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »
Au soutien de sa prétention en rejet des demandes formulées par la société SOLUTION PARTICULIERS, Madame [J] [M] fait valoir sur le fondement de l’article 1104 du code civil, de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite HOGUET et de l’article 72 du Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne pouvait intervenir sans disposer d’un mandat écrit conforme aux dispositions de la loi HOGUET, ni sans indiquer en quoi le mandat litigieux ne l’est pas, et que la rémunération de l’agent immobilier est subordonnée au strict respect de cette exigence. Elle fait valoir qu’un agent immobilier ne saurait pallier l’absence de mandat écrit en se prévalant d’un courrier par lequel le vendeur donne expressément son accord pour la vente de son bien immobilier moyennant un certain prix comprenant une commission pour le mandataire.
Elle soutient en outre, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que l’instance initiée par la demanderesse à son encontre ne repose sur aucun élément probant, ce qui démontre sa mauvaise foi, et constitue ainsi une procédure abusive qui engendre un préjudice financier en ce qu’elle a aggravé sa situation financière. Elle sollicite à ce titre 3.000 euros ainsi que 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La défenderesse demande enfin la condamnation de la société SOLUTION PARTICULIERS à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2023.
L'affaire a été fixée à l'audience du 16 janvier 2024 et mise en délibéré au 22 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il est rappelé que :
- d’une part, en vertu de l’article 753 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;
- d’autre part, les demandes tendant à voir “constater” ou “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.
* Sur la demande d’indemnisation au titre de la violation du contrat de mandat de vente exclusif
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et en vertu de l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission que sur la base d’un mandat écrit délivré à cet effet par l’une des parties qui en détermine les conditions.
En l’espèce, un contrat de mandat de vente exclusif a été signé entre l’Agence LAFORET gérée par la société SOLUTION PARTICULIERS et Madame [J] [M], le 7 septembre 2021 concernant le bien litigieux. Il y est clairement stipulé dans l’article 2 que « le mandant missionne, DE MANIERE EXCLUSIVE, le MANDATAIRE, afin de vendre le(s) bien(s) désigné(s) ci-dessous et selon les conditions ci-après définies », à savoir le prix de vente de 1.300.000 euros. Il est précisé dans l’article 10 « Durée et exclusivité » en lettres capitales, que « par dérogation expresse aux dispositions de l’article 2004 du code civil, le présent mandat est donné à titre exclusif et irrévocable pour une durée de trois mois à compter du jour de sa signature. Il est expressément convenu entre les parties que la clause d’exclusivité est également irrévocable durant les 3 premiers mois du mandat. Passé ce délai, il sera prorogé avec exclusivité pour une période de 12 mois au terme de laquelle il prendra fin automatiquement. »
En outre, l’article 14 « Obligations du mandant et clause pénale », prévoit dans les termes inscrits également en lettres capitales suivants, que le mandant :
5. S’engage à signer aux prix, charges et conditions du présent mandat tout avant contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire ; […]
7. S’interdit pendant la durée du présent mandat de négocier ou vendre directement ou indirectement le bien objet des présentes sans le concours du mandataire. A cet effet, il s’engage à transmettre au mandataire les noms et coordonnées de toute personne ayant pris contact avec lui ;
8. S’interdit, à l’expiration du présent mandat et pendant le délai mentionné à l’article 7 de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire sauf à payer au mandataire l’indemnité compensatrice telle que prévue ci-après ;
9. S’engage à informer sans délai le mandataire de l’identité des acquéreurs, et des noms et adresse du notaire en charge de la vente, par lettre recommandé avec accusé de réception, à compter de l’expiration du présent mandat et pendant le délai mentionné à l’article 7.
Les obligations du mandat qui figurent en caractères très apparents ci-dessus constituent des conditions déterminantes de l’acceptation de la mission par le mandataire selon lesquelles il n’aurait pas conclu. Aussi, en cas de violation de l’une de ses obligations, le mandat s’engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue aux présentes, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure avec accusé de réception ».
Les honoraires du mandataire sont pour leur part fixés à l’article 6 du contrat de mandat de vente à la somme de 150.000 euros TTC.
La défenderesse ne conteste pas avoir signé le mandat de contrat de vente exclusif. Elle ne démontre pas non plus avoir dénoncé celui-ci et n’en fait pas d’ailleurs pas état dans ses conclusions. Elle dénonce seulement, a posteriori, le montant trop élevé de la commission.
Bien qu’elle prétende ne pas avoir eu la volonté de vendre, il est établi non seulement, que quatre estimations préalablement à la signature du contrat de mandat de vente exclusif ont été réalisées par l’Agence LAFORET, mais surtout, qu’elle reconnaît avoir effectivement vendu le bien.
Le mandat est donc bien régulier.
En outre, Madame [J] [M] a refusé de signer le compromis de vente du bien au prix convenu avec les acquéreurs proposés par l’Agence LAFORET conformément aux clauses du mandat de vente exclusif signé le 7 septembre 2021 qui courait toujours. En effet, le premier courrier du mandant, avec accusé de réception, datait du 15 décembre 2021. La mise en demeure quant à elle, a été signifiée par huissier de justice, à la suite du pli non retiré du 8 février 2022 mentionnant explicitement que le 28 janvier 2022, la défenderesse l’avait informée avoir « signé un compromis de vente avec un autre acquéreur et par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière », soit avant le 6 septembre 2022, date d’expiration du mandat exclusif.
Bien qu’il ne soit pas précisé la date à laquelle le bien a effectivement été vendu par Madame [J] [M], celle-ci reconnaît ne pas avoir voulu signer le compromis de vente avec l’acquéreur trouvé par l’Agence LAFORET, et l’avoir vendu par un autre intermédiaire sans plus de précisions. Elle n’a pas non plus déféré à la sommation de communiquer du 14 avril 2023 l’acte de vente du bien relatif au mandat de vente litigieux sans explication et est restée silencieuse sur les arguments exposés par la demanderesse.
Ainsi, il ressort des éléments de la procédure que Madame [J] [M], en refusant de signer un compromis de vente pour le bien objet du contrat de mandat de vente exclusif proposé par le mandant, l’Agence LAFORET, et en le vendant par un autre intermédiaire pendant la période où elle était engagée auprès de cette dernière, ce qu’elle admet, n’a pas respecté les termes de ce contrat.
Par conséquent, elle sera condamnée à verser la somme de 150.000 euros TTC à la société SOLUTION PARTICULIERS en application de l’article 14 § 9 al. 2 du contrat de mandat de vente exclusif.
* * *
A titre liminaire, il convient de noter une contradiction dans les prétentions de la défenderesse mentionnées dans les motifs, et celles indiquées dans le dispositif concernant les indemnités pour procédure abusive et les indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les secondes étant les seules sur lesquelles le tribunal statuera.
* * *
* Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l’espèce, il a été établi que Madame [J] [M] n’a pas respecté les termes du contrat de mandat de vente exclusif conclu avec l’Agence LAFORET en refusant de signer au prix fixé avec un acquéreur trouvé par cette dernière et en vendant son bien, objet du contrat de mandat de vente litigieux, à un autre acquéreur.
Le tribunal faisant droit à la demande principale de la demanderesse, il y a lieu de constater que les demandes fondées sur une procédure abusive sont sans objet.
Par conséquent, Madame [J] [M] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive.
* Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [J] [M], partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, Madame [J] [M], qui succombe en ses prétentions, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à verser à la société SOLUTION PARTICULIERS une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [J] [K] épouse [M] à payer à la société SOLUTION PARTICULIERS la somme de 150.000 euros TTC à titre d’indemnité compensatrice telle que figurant à l’article 14 § 9 du contrat de mandat de vente exclusif ;
DEBOUTE Madame [J] [K] épouse [M] de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement d’une procédure abusive ;
CONDAMNE Madame [J] [K] épouse [M] à verser à la société SOLUTION PARTICULIERS la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [J] [K] épouse [M] de sa demande d’indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [J] [K] épouse [M] aux entier dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MARS 2024 par Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
