Cour d'appel, 15 février 2024. 22/12708

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024 (n° , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12708 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDTZ Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00229 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de , toque : T07 INTIMÉS Monsieur [N] [H] [S] C/o MEZOUAR [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403 DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Madame [F] [G], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 14], comprenant les copropriétés du [Adresse 15] et de [Adresse 17], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La ZAC du [Adresse 14] dans laquelle se situent les copropriétés du [Adresse 15] et de [Adresse 17] a été créée par arrêté préfectoral n° 2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018. Aux termes de l'arrêté préfectoral n° 2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. Par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du [Adresse 14] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. La copropriété de [Adresse 17] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Est notamment concerné par l'opération M. [N] [H] [S], en tant que propriétaire des lots 131, 323 et 1.422, ainsi que des 1.706/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 131 est un appartement de type F4, d'une superficie de 65 m². Le lot 323 est une cave. Le lot 1.422 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 29 mai 2020. Par jugement contradictoire du 08 mars 2022, après transport sur les lieux le 12 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 12 octobre 2021 ; Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; Retenu une valeur unitaire de 560 euros/m² ; Appliqué un abattement pour insalubrité de 5% ; Retenu une indemnité complémentaire de 2.100 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à M. [N] [H] [S] au titre de la dépossession des lots 131 (appartement), 323 (cave) et 1.422 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] situé [Adresse 7] à [Localité 16] à la somme de 45.800 euros en valeur libre ; Dit que ce montant arrondi se décompose de la façon suivante : 36.890 euros au titre de l'indemnité principale (65 m² x 532 euros/m² + 2.100 euros x 110%), 4.689 euros au titre de l'indemnité de remploi, 4.129,62 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs ; Condamné l'EPFIF à payer à M. [N] [H] [S] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 22 juillet 2022 en demandant la réformation au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots expropriés ainsi que des 1.706/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 17 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 19 octobre 2022 (LRAR intimé retourné, signification par xuissier de justice le 22 mars 2023 avec PV de recherches conformément à l'article 659 du code de procédure civile, AR CG le 21 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement du 08 mars 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4, Alloué une indemnité pour perte de revenus locatifs d'un montant de 4.129,62 euros, Limité le quantum de l'abattement pour insalubrité à 5% ; Par suite, Réformer le jugement du 08 mars 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 131, 323 et 1.422 ainsi que des 1.706/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 15] à [Localité 16] comme suit : A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale B caves et parties communes générales intégrées Valeur unitaire retenue : 561 euros/m² en valeur occupée Superficie retenue : 65 m² Indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros Abattement pour insalubrité : 20% Soit une indemnité principale de (561 euros/m² X 65m² X 0,8) + 2.310 euros = 31.482 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros : 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros : 1.500,00 euros 10% sur 16.482 euros : 1.648,20 euros Total frais de remploi : 4.148,20 euros ; Total de l'indemnité de dépossession : 35.630,20 euros en valeur occupée. 2/ adressées au greffe le 29 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 02 janvier 2023 (AR appelant , LRAR intimé retourné, signification par huissier de justice le 22 mars 2023 PV de recherches conformément à l'article 659 du code de procédure civile ), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer à la somme de 45.775,62 euros, en valeur occupée, l'indemnité d'expropriation due à M. [N] [H] [S] pour la dépossession des lots 131, 323 et 1.422 ainsi que des 1.706/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] situé [Adresse 7] à [Localité 16], décomposée comme suit : Une indemnité principale de 34.641,75 euros (561 euros/m² X 65 m² X 0,95), Une indemnité complémentaire au titre de la perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros, Une indemnité de remploi de 4.695 euros ; Une indemnité pour perte de revenus locatifs de 4.129,62 euros. 3/ M. [S] a constitué avocat mais n'a pas adressé ou déposé de conclusions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description des lots expropriés, le lot 49 est un logement d'une surface de 56 m², le lot 192 est une cave et le lot 1.334 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). Le lot 131 a fait l'objet d'un arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 portant déclaration d'insalubrité (Pièce 7A) et d'un arrêté préfectoral du 03 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité remédiable (Pièce 8A). Le propriétaire n'a pas réalisé les travaux prescrits (Pièces 9A, 10A). Le premier juge a retenu un état mauvais d'entretien. Concernant la situation locative, le bien est occupé en vertu d'un bail d'habitation pour un loyer mensuel hors charge de 688,27 euros. Toutefois, le logement étant frappé par un arrêté d'insalubrité, il n'aurait jamais dû être mis en location. Dans ces conditions, le bien a été évalué en valeur occupée. Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 16] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 14] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' ' il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués [...] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble'. La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs alloué à l'exproprié, il ressort de l'article L.5212-2 du code de la construction et de l'habitation que lorsqu'un local d'habitation est visé par un arrêté de traitement de l'insalubrité, le loyer cesse d'être dû par le locataire ou l'occupant. D'après l'article L.322-1 du code de l'expropriation, 'le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété'. En l'espèce, à cette date, à savoir au 21 octobre 2021, le bien exproprié ne répondait pas au critère d'un logement décent et ne pouvait donc pas être mis en location. Par ailleurs, les relations conflictuelles entretenues entre le propriétaire bailleur et sa locataire sont sans incidence sur la procédure administrative en cours. Dès lors, le premier juge a commis une erreur de droit en indemnisant un préjudice né d'une situation illicite puisque l'exproprié a poursuivi la location de son bien et n'a pas procédé aux travaux prescrits, ce qui constitue une infraction pénale. Concernant la limitation du quantum de l'abattement pour insalubrité, il est constant que le bien exproprié fait l'objet d'un arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 portant déclaration d'insalubrité et d'un arrêté préfectoral du 03 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité remédiable. Si l'exproprié a produit en première instance une facture et un courrier d'un entrepreneur attestant de la réalisation de travaux et du mauvais entretien de l'appartement par les locataires, les services compétents de l'État ont conclu après la réalisation des travaux à la persistance de l'insalubrité. Ainsi, la limitation du quantum de l'abattement pour insalubrité ne peut pas être justifiée par la réalisation prétendue de travaux dont l'insuffisance a été dûment relevée par les services de l'Agence Régionale de Santé. De plus, le défaut d'entretien imputé aux locataires n'est étayé par aucun élément probant. Enfin, le procès-verbal de transport ne fait pas mention d'une suroccupation du logement ou d'un défaut d'entretien imputable aux locataires. Dès lors, un abattement pour vétusté de 20% sera appliqué. L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 35.630,20 euros en valeur occupée, soit 31.482 euros au titre de l'indemnité principale, et 4.148,20 euros au titre de l'indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 131 est un appartement de type F4 de 65 m² situé au premier étage. Le lot 323 correspond à une cave. Le lot 1.422 correspond à une place de stationnement. Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 1er août 2014 au prix de 38.000 francs. Concernant la situation locative, les lots sont considérés occupés. Concernant la désignation du bien, les références de lots évoquées par l'appelant (49, 192 et 1.334) ne semblent pas correspondre au bien objet de l'expropriation (131, 323 et 1.422). Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que 'les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance' et qu'il 'ne peut être tenu compte [...] des cxangements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués [...] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble'. Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs allouée à l'exproprié, il ressort du bail locatif que les biens expropriés sont donnés à bail depuis le 05 janvier 2016 selon un loyer mensuel hors charge de 688,27 euros. La confirmation du jugement entrepris est sollicitée. Concernant l'abattement pour insalubrité, le bien exproprié a fait l'objet d'un arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 portant déclaration d'insalubrité et d'un arrêté préfectoral du 03 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité remédiable. Le procès-verbal de transports sur les lieux relate que le bien est en très mauvais état. Un abattement pour insalubrité doit donc être appliqué. L'abattement de 5% appliqué par le premier juge peut être retenu. Dans l'hypothèse d'une renonciation expresse au droit au relogement, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 68.221 euros en valeur libre, soit 61.110 euros au titre de l'indemnité principale, le montant pris en charge par l'EPFIF au titre de l'indemnité pour frais de déménagement, et 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi. L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 45.775,62 euros, soit 36.951,75 euros au titre de l'indemnité principale, 4.695 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 4.129,62 au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R.311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N 2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 22 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 17 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 29 décembre 2022 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne pysique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L.322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'EPFIF conteste : - la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; - le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ; - le principe de l'indemnité pour perte de revenus locatifs alloués à l'exproprié ; - le quantum de l'abattement pour insalubrité. L'EPFIF ne conteste pas : -l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison ; -la superficie du bien de 65 m² ; -la situation locative, à savoir occupée ; -la valeur unitaire retenue ; -l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; -l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement ; -le montant des frais de remploi. Le commissaire du gouvernement appelant incident demande de retenir comme date de référence celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 8 avril 2016. Il demande l'infirmation pour l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de tramway T4. Il demande la confirmation du jugement s'agissant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs alloués à l'exproprié et de l'abattement de 5% pour insalubrité. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du [Adresse 14] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête. L'EPFIF demande l'infirmation, le bien étant soumis au droit de préemption et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du gouvernement, appelant incident demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a dit qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 16] du 27 janvier 2015, un droit préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). La dernière modification du PLU proposée par le Commissaire du Gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone où se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du [Adresse 15] et de [Adresse 17] La commune de [Localité 16] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l' urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, le seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 13] » étant située à 5,5 km. La copropriété de [Adresse 17] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214m², plat, situé près de la mairie de [Localité 16]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 15] et de [Adresse 17] réalisée par la commune de [Localité 16] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté, '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI, 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes 'un quart des familles sont monoparentales 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 16] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes, 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'intérêt National (ORCODIN). Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 14] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret N°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Adresse 14] à [Localité 16]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : Du lot numéro 131 : un appartement de type F4, situé au 1er étage de l'escalier D, d'une superficie de 65m² ; Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et trois chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Le premier juge a retenu un mauvais état d'entretien de l'appartement et a appliqué un abattement supplémentaire, justifié par l'état d'insalubrité, qui sera étudié ci après. Du lot numéro 323, une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; Du lot numéro 1422, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 8 mars 2022. 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 65 m² n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé sur ce point. B sur la situation locative Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l'ordonnance expropriation, soit en l'espèce le 21 octobre 2021. Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021. La fixation en valeur occupée n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé sur ce point. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1 sur la valeur de l'appartement et de la cave Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte du mauvais état du bien a retenu une valeur de 532 euros/m². Les parties ne contestent pas la valeur unitaire. 2 sur la valeur de l'emplacement de stationnement Le premier juge a fixé à la somme de 2310 euros l'indemnité due par l'EPFIF à M. [S] au titre de la dépossession d'une place de stationnement. 3 sur les appels de l'EPFIF et du Commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision N°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : ' sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics.Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la conditions d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'. Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que si il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la xausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette xausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L'enquête préalable à la DUP la Zac du [Adresse 14] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après trois ans de travaux (pièce numéro 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la Zac du [Adresse 14] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Le jugement sera infirmé en ce sens. 4 sur l'abattement pour insalubrité Le premier juge a retenu un mauvais état d'entretien de l'appartement et a appliqué un abattement supplémentaire, justifié par l'état d'insalubrité, fixé à 5%. L'EPFIF demande l'infirmation avec l'application d'un abattement pour insalubrité de 20% en indiquant que le bien exproprié fait l'objet d'un arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité du 22 novembre 2007 (pièce n°7) et d'un arrêté préfectoral du 3 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité rémédiable (pièce n° 8) ; il indique que l'exproprié a produit en première instance une facture du 22 février 2019 ainsi qu'un courrier de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux attestant prétendument du mauvais entretien de l'appartement par les locataires (pièces n°11 et 12) , mais pour autant les services compétents concluent, trois mois après la réalisation de ces travaux, que le propriétaire n'avait manifestement pas réalisé les travaux prescrits par les arrêté susvisé (pièce n°9 : rapport de contrôle du 21 mai 2019 et pièce n°10 : rapport de contrôle du 26 mars 2020) ; il ajoute que le défaut d'entretien imputé aux locataires n'est étayé d'aucun élément probant et que le  procès-verbal de transport sur les lieux ne fait mention d'aucune suroccupation du logement ou d'un défaut d'entretien imputable aux locataires. Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation d'un abattement 5 % en faisant état de l'arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité du 22 novembre 2017 et d'un arrêté préfectoral du 3 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité rémédiable. Le bien exproprié fait l'objet d'un arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité du 22 novembre 2017 et d'un arrêté préfectoral du 3 octobre 2018 portant mise en demeure de réaliser les mesures prescrites par un arrêté portant déclaration d'insalubrité remédiable ; l'exproprié a produit en première instance une facture du 22 février 219 ainsi qu'un courrier de l'entrepreneur ayant réalisé les travaux attestant du mauvais état d'entretien de l'appartement par les locataires ; cependant, il ressort du rapport de contrôle de l'ARS du 21 mai 2019 que l'arrêté AR 18-02209 XU MED du 3 octobre 2018 a pas été respecté et qu'un procès-verbal d'infraction a été réalisé et transmis au Procureur de la République ; il est mentionné que les prescriptions restent à réaliser : lutter efficacement et durablement contre les moisissures, procéder à la réfection des revêtements dégradés et remplacer les ouvrants dégradés et les rendre étanches à l'air et à l'eau ; en outre, le rapport de l'enquête de contrôle de l'ARS du 26 mars 2020 conclut que compte- tenu de la persistance des désordres suivants : revêtements dégradés et développement de moisissures, l'arrêté préfectoral du 22 novembre 2017 ne peut être abrogé. En conséquence, M. [S] n'ayant pas pris les mesures imposées pour remédier à l'insalubrité, il convient d'infirmer le jugement en appliquant un abattement de 20 % pour insalubrité. L'indemnité principale est donc de : (561 euros/m² X 65 m² X 0,80 (abattement pour insalubrité) + 2310 euros (emplacement de stationnement) = 31.482 euros en valeur occupée. 5° sur les indemnités accessoires 1- sur l'indemnité de remploi 20 % sur 5.000 euros : 1.000 euros 15 % sur 10.000 euros : 1.500 euros 10 % sur 16.482 euros : 1.648,20 euros Total : 4.148,20 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. 2 sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs Le premier juge a accordé à M. [S] une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à six mois de loyers soit la somme de 4.129,62 euros. L'EPFIF demande l'infirmation en indiquant qu'aucune indemnité pour perte de revenus locatifs ne peut être accordée à M. [S] s'agissant d'un préjudice né d'une situation illicite, puisque l'expropriant a poursuivi la location de son bien et n'a pas procédé aux travaux prescrits, ce qui constitue une infraction pénale. À compter de l'arrêté portant déclaration d'insalubrité du 22 novembre 2017, M. [S] ne pouvait plus mettre son bien en location sans procéder aux travaux prescrits par la mise en demeure du 3 octobre 2018 ; or, il n'a pas réalisé les travaux prescrits compte tenu des conclusions des rapports de contrôle du 21 mai 2019 et du 26 mars 2020 ; à la date du transport sur les lieux, et en conséquence, à la date de l'ordonnance d'expropriation, où on doit apprécier la consistance des biens en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation, le bien exproprié ne répondait pas aux critères d'un logement décent et ne pouvait donc être mis en location. En conséquence, un préjudice né d'une situation illicite ne peut être indemnisé, puisque l'expropriant a poursuivi la location de son bien et n'a pas procédé aux travaux prescrits, ce qui constitue une infraction pénale. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a alloué six mois de loyer à M. [S] pour perte de revenus locatifs. L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de : 31.482 euros (indemnité principale) + 4.148,20 euros (indemnité de remploi) = 35.630,20 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. M. [S] perdant le procès sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Fixe l'indemnité due par l'Établissement public foncier d'Île-de-France à M. [N] [H] [S] au titre de la dépossession des lots numéro 131 (appartement), 323 (caves) et 1422 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 17] situé [Adresse 7] à [Localité 16] à la somme de 35.630,20 euros en valeur occupée se décomposant comme suit : -indemnité principale : 31.482 euros, -indemnité de remploi : 4.148,20 euros ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Condamne M. [N] [H] [S] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT