Cour d'appel, 31 janvier 2023. 19/11294

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2023 N° 2023/ 42 Rôle N° RG 19/11294 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETAA SCI SCI EXTRABOIS C/ [O] [N] [T] [B] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Serge RICCI Me Agnès PROTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04471. APPELANTE SCI EXTRABOIS dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Serge RICCI, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [O] [Y] [I] [N] né le 01 Août 1939 à ANGERS (49000) (49000), demeurant [Adresse 6] Madame [T] [D] [B] épouse [N] née le 15 Juin 1939 à BOURGUEIL (37140), demeurant [Adresse 6] Tous deux représentés par Me Agnès PROTON, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte reçu par Me [J], Notaire à [Localité 4] (06), le 11 avril 2005, M. [O] [N] et Mme [T] [B] épouse [N] ont vendu à la société Extrabois, une propriété sise à [Localité 5], [Adresse 2], lot n°26 Lotissement 'Domaine de la princesse Zita' comprenant : une maison à usage d'habitation élevée de deux niveaux sur rez-de-jardin et le terrain attenant, cadastré Section BY numéro [Cadastre 1] lieudit « [Localité 3] ». Un litige est né entre la SCI Extrabois et les époux [F], propriétaires du fonds voisin, relativement à leur accès au fonds depuis la voie publique, les époux [F] reprochant à la SCI un empiètement d'une bande de bitume de trois mètres linéaires environ à l'angle de leur parcelle, à chaque passage de véhicule par le portail de la SCI Extrabois. Les époux [F] ont saisi le juge des référés, par exploit d'huissie du 1er octobre 2012, d'une demande d'expertise, afin d'examiner l'empiètement allégué et évaluer le montant du trouble de jouissance subi. Une expertise a été ordonnée par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Grasse, le 6 février 2013 et l'expert a déposé son rapport au greffe le 7 avril 2014, avant que les époux [N] n'aient été mis dans la cause. L'expert conclut que le fonds appartenant aux époux [F] comporte bien une bande de terrain qui s'avance côté chaussée par rapport à l'alignement du mur de clôture de la SCI Extrabois. Il ajoute que lorsqu'un véhicule y stationne, ou si une clôture est apposée, l'accès au portail de la société Extrabois devient très difficile. Il indique qu'il appartenait au constructeur de réaliser un portail permettant d'entrer sans passer par le fonds [F], ce qui nécessite le déplacement d'un poteau électrique. Par ordonnance du 10 février 2016, le président du tribunal de grande instance de Grasse leur a interdit d'utiliser l'aire de stationnement appartenant aux époux [F]. Considérant que leurs vendeurs, les époux [N], leur avaient dissimulé que l'accès à leur propriété était conditionné à un accord verbal avec les propriétaires du fonds voisin en vertu duquel les époux [F] pouvaient passer chez eux pour remonter le bois coupé et se raccorder à leur tout à l'égout privé en contrepartie de quoi les époux [F] permettaient aux époux [N] d'entrer sur leur terrain sans déplacer le portail d'accès, la SCI Extrabois a fait assigner M. [O] [N] et à Mme [T] [B] épouse [N] par exploit d'huissier en date du 25 août 2015, en garantie des vices cachés. Le tribunal de grande instance de Grasse, par jugement rendu le 18 mars 2019, a : - déclaré irrecevable l'action en garantie des vices cachés pour avoir été introduite par la SCI Extrabois plus de deux ans après la découverte du vice, - condamné la SCI Extrabois à régler à M. [O] [N] et à Mme [T] [B] épouse [N] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la SCI Extrabois au paiement des entiers dépens. Par déclaration en date du 12 juillet 2019, la SCI Extrabois a interjeté appel de cette décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2021, la SCI Extrabois demande à la cour de : - constater que l'assignation introductive d'instance a été délivrée dans le délai de deux ans à compter de la révélation du vice caché, - infirmer le jugement dont appel, - dire et juger la vente du 11 avril 2005 entachée de vices cachés, - dire et juger que la SCI Extrabois est recevable à se faire restituer une partie du prix d'acquisition des biens et droit immobiliers sis à [Adresse 2], - désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle à l'effet d' arbitrer la réduction du prix, - débouter les époux [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [N] au paiement envers la requérante de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du ode de procédure civile, - condamner les époux [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Serg Ricci, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu'elle n'a pas été destinataire des plans du permis de construire de 1992, sur lesquels figure l'implantation initialement prévue du portail d'entrée, les plans transmis lors de la vente ne concernant que le permis de construire modificatif du 14 mars 2005 portant sur divers déplacements, agrandissements de fenêtres ou de garde corps. Elle ajoute avoir reçu les plans initiaux le 17 mars 2014, après les avoir sollicités auprès de la mairie, et avoir découvert à cette date que les époux [N] avaient installé le portail d'accès à leur propriété sans respecter l'emplacement prévu au permis. En réponse aux arguments adverses, elle indique ne pas avoir eu connaissance du rapport d'expertise de l'assureur des époux [F] daté du 19 mai 2010, celui-ci ne lui ayant pas été transmis. En tout état de cause, elle indique que la délivrance de l'assignation en référé expertise des époux [N] le 25 octobre 2013 a interrompu la prescription. Sur le fond, elle expose qu'à première vue, l'accès à la propriété ne pose aucune difficulté et que rien ne matérialise les limites du terrain des époux [F], qu'elle ne pouvait deviner que la construction acquise n'était pas conforme au permis de construire déposé en implantant le portail d'une telle manière qu'elle est contrainte de franchir le fonds voisin pour accéder à son fonds. La SCI Extrabois ajoute que la clause de non garantie à l'acte ne peut jouer en faveur du vendeur qui connaissait l'existence du vice et qui l'a sciemment dissimulé et reprend les termes de l'arrêt d'appel du 30 avril 2015, ayant étendu les opérations expertales aux époux [N] qui indique qu'en l'état du certificat de conformité délivré par la mairie, même si les plans avaient été annexés à l'acte de vente, la SCI Extrabois n'aurait pas pu se rendre compte que les plans déposés avaient été modifiés et qu'elle allait être obligée de passer par le fonds [F]. L'accès au fonds étant compromis, elle estime que l'impropriété de la chose vendue est établie. Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2022, M. [O] [N] et Mme [T] [B] épouse [N] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions - sauf en ce qu'il a refusé d'allouer aux époux [N] des dommages et intérêts pour procédure abusive - le jugement dont appel, A titre subsidiaire et sur le fond, - débouter la Société Extrabois en jugeant que le vice allégué était apparent au sens de l'article 1642 du Code Civil et de la jurisprudence y afférente, A titre encore plus subsidiaire, - débouter la Société Extrabois en jugeant que le vice allégué ne rend pas la propriété vendue impropre à sa destination ni ne revêt pas le caractère de gravitéprévu par l'article 1641 dudit Code et la jurisprudence y afférente. Alternativement, - débouter la Société Extrabois en jugeant que l'exonération conventionnelle de garantie stipulée dans l'acte de vente du 11 avril 2005 lui est opposable, Dans tous les cas, - condamner la Société Extrabois au paiement de la somme de 20 000 euros de dommages et intérêt en réparation de leur préjudice moral pour procédure abusiveau visa des articles 1240 et 1241 du code civil, - condamner la Société Extrabois au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Ils exposent que le délai de l'action en garantie des vices cachés a commencé à courir à compter de la transmission des plans du bien, le 21 avril 2005, quelques jours après la vente, et que la représentante de la SCI Extrabois a été informée des accords officieux entre les époux [N] et les époux [F] dès les opérations d'expertise amiable mais contradictoire menées par le cabinet Polyexpert le 19 mai 2010 (mandaté par l'assureur des [F]) et en présence de l'expert désigné par l'assureur de la SCI, de sorte qu'initiant l'action le 25 août 2015, celle ci était tardive. Ils ajoutent qu'un plan de bornage a été établi à la requête de la SCI Extrabois le 22 avril 2009, matérialisant clairement l'empiètement objet du litige Subsidiairement, les époux [N] font valoir qu'ils n'ont commis aucun vice du consentement, tous les renseignements ayant été donnés lors de la signature du compromis et précisent que la représentante de la SCI était accompagnée de son propre notaire, de sorte qu'on ne peut leur reprocher une implantation irrégulière du portail d'accès qui a fait l'objet d'un permis de construire modificatif et ajoutent avoir obtenu le certificat de conformité. Ils ajoutent qu'ils ne sont pas tenus des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre tout seul, dès lors que le bien a été visité à plusieurs reprises, et par le truchement d'un agent immobilier. Ils estiment subsidiairement que l'usage du bien n'est pas affecté et qu'il n'est pas démontré que l'on ne peut acccéder à la propriété en voiture et ajoutent que le déplacement du pylone électrique, si un déplacement devait être effectué, n'est pas caractérisé, comme cela ressort du rapport d'expertise. Ils rappellent enfin l'existence de la clause exonératoire de garantie incluse à l'acte de vente. MOTIFS Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Aux termes de son assignation, repris dans les écritures soumises à la cour, la SCI Extrabois reproche à ses vendeurs de lui avoir caché que l'accès au portail de la propriété impliquait un empiètement sur une bande de terrain appartenant aux époux [F], lui faisant prendre le risque d'une action judiciaire et d'une décision lui interdisant de passer sur la propriété d'autrui comme tel est désormais le cas. Il apparaît à la lecture des pièces produites qu'un procès verbal de bornage a été établi entre les propriétés de la société Extrabois représentée par Mme [X] [A], et les époux [F], rédigé par M. [Z] [K], géomètre expert, que celui-ci a matérialisé les limites des deux parcelles, et que la délimitation a été faite avec l'accord des parties. L'observation du plan annexé à ce procès-verbal illustre clairement les limites de chaque propriété et notamment l'accès au fond de la SCI Extrabois. Ce procès verbal, signé manuscritement de chacune des parties, est daté du 22 avril 2009. Bien qu'il soit très probable que ce fait ait également été évoqué lors des réunions d'expertise tenues sur les fonds objets du litige et notamment le 19 mai 2010, la SCI Extrabois relève justement qu'elle n'a pas formellement été destinataire de ces rapports qui n'ont été transmis qu'à son assureur. Cette date ne peut donc être retenue. Le rapport d'expertise judiciaire, déposé le 14 avril 2014, s'appuie sur ce procès-verbal de bornage, conduisant l'expert à indiquer dès le premier accedit que la limite des fonds ne serait pas contestée en l'état de ce procès-verbal. L'expert conclut d'ailleurs son rapport par l'indication que la SCI Extrabois reconnaît que le parking appartient bien au fonds voisin et que le fait de ne pas passer en empiétant sur une partie de cet espace rend difficile son accès. Le fait que la SCI Extrabois, qui allègue ne pas avoir eu en main le permis de construire obtenu par ses vendeurs en 1992 sur lequel figure l'implantation initialement prévue du portail d'entrée de la propriété avant d'interroger le service de l'urbanisme de la commune de Mandelieu le 17 mars 2014 est inopérant dans la fixation du point de départ du délai d'action. En effet, le vice allégué repose sur le fait d'avoir tu à la SCI Extrabois que l'accès par le portail existant impliquant un empiètement sur le fonds voisin, la SCI ayant visité et acquis un bien pensant que celui-ci bénéficiait de l'accès tel qu'elle a pu le voir lors des visites. Or, en raison du litige opposant les propriétaires des deux fonds voisins quant à l'utilisation de l'emplacement litigieux, les propriétaires ont signé ensemble un procès-verbal de bornage amiable le 22 avril 2009. Ainsi, à cette date, la SCI Extrabois a eu connaissance officiellement de l'étendue de sa parcelle et de celle de ses voisins, et donc, nécessairement, de ce que l'emplacement qu'elle pensait être sien ne l'était pas. Par conséquent, le délai de deux ans d'action en garantie des vices cachés a expiré le 22 avril 2011, de sorte qu'en délivrant son assignation le 25 avril 2015, la SCI Extrabois est irrecevable à agir de ce chef. Il convient donc de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 18 mars 2019. Sur les frais du procès Succombant, la SCI Extrabois sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Elle sera par ailleurs condamnée à régler aux époux [N] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 18 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI Extrabois à régler à M. [O] [N] et à Mme [T] [B] épouse [N] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, Condamne la SCI Extrabois au paiement des entiers dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT