Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/03510

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/09/2022 **** N° de MINUTE : 22/786 N° RG 21/03510 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TWUP Jugement (N° ) rendu le 03 juin 2021 par le juridiction de proximité de Montreuil sur Mer APPELANTE Madame [S] [P] épouse [E] née le 14 novembre 1981 à [Localité 7] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, et Me Marion Severin, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/009968 du 28/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉ Monsieur [F] [B] né le 17 avril 1965 à [Localité 8] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Anne-Sophie Cadart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer DÉBATS à l'audience publique du 21 juin 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2022 **** Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2014 et à effet du 15 janvier 2014, M. [F] [B] et Mme [W] [L], son épouse, ont donné à bail à Mme [S] [P] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros outre une provision sur charges. Les bailleurs ont ensuite fait délivrer à Mme [P] le 10 juillet 2019 un congé pour vente à effet du 14 janvier 2020. [X] [L] est décédée le 29 février 2020. Une sommation de déguerpir a été signifiée à la locataire, restée dans les lieux, le 12 mars 2020. Saisi d'une action aux fins d'expulsion de Mme [P] qui s'est maintenue dans le logement au-delà de la date d'effet du congé, et de condamnation de Mme [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et de demandes reconventionnelles aux fins de condamnation de M. [B] à des dommages et intérêts et aux fins de prononcé d'une expertise judiciaire du logement, le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer, par jugement du 3 juin 2021, auquel il est expressément référé pour un plus ample rappel des prétentions des parties et des éléments de procédure, a : - validé le congé délivré le 10 juillet 2019 à Mme [P] par M. [B] et [W] [L], - constaté que le contrat de bail liant les parties a pris fin le 14 janvier 2020, et que Mme [S] [P] est devenue occupante sans droit ni titre du logement à compter du 15 janvier 2020, - ordonné à Mme [P] de quitter les lieux, sis [Adresse 3] dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné Mme [P] à payer à M. [B] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, à compter du 15 janvier 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux, - rejeté la demande d'expertise avant dire-droit Mme [P], - rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [P], - condamné Mme [P] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du congé du 10 juillet 2019, de la sommation de déguerpir du 12 mars 2020 et de l'assignation du 18 mars 2020, - rejeté les demandes de Mme [P] et de M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Mme [P] a relevé appel de cette décision par déclaration du 30 juin 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [B] a constitué avocat le 16 juillet 2021. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2022, Mme [P] demande à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions In limine litis : - constater que le congé délivré est entaché d'une irrégularité, - dire et juger que cette irrégularité cause un grief à Mme [P], En conséquence : - prononcer l'annulation du congé de vente délivré à Mme [P] avec toutes conséquences de droit, - déclarer irrecevables et débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Au fond : - la dire et recevable et bien fondée en ses demandes, - dire et juger que le logement n'est pas décent et que M. [B] n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparations, - juger qu'il n'y a pas lieu à versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, à compter du 15 janvier 2020 jusqu'à son départ effectif, - juger que M. [B] est entièrement responsable du préjudice moral subi par Mme [P] - fixer le préjudice moral et de jouissance subi par Mme [P] à la somme de 5 000 euros - débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, moyens et prétentions, - condamner M. [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subi résultant de la délivrance du congé et de l'état du logement En tout état de cause : - condamner M. [B] à verser à la concluante la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 11 mai 2022, M. [B] demande à la cour de : - débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger que Mme [P] a quitté les lieux en avril 2022 - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a ordonné à Mme [P] de quitté les lieux et au besoin ordonné son expulsion - condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner Mme [P] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens d'appel. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION: Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 114 du code de procédure civile et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L. 521-2 I alinéa 2 du code de la santé publique, 696 et 700 du code de procédure civile. Sur la validité du congé: En cause d'appel, Mme [P] limite sa contestation du congé au moyen pris de l'absence de désignation de l'immeuble dans le congé pour vente. En application du second des textes susvisés, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. En l'espèce, c'est par des motifs exacts que la cour adopte que le premier juge, qui a relaté avec précision les mentions du congé relatives à la désignation des locaux objets du congé et les termes de l'offre de vente, a écarté le moyen pris de l'imprécision de la désignation des locaux visés dans le congé. Le congé énonce une description complète et précise des locaux objets du bail en page 1, ladite description correspondant à la désignation de l'ensemble des locaux dans le bail du 13 janvier 2014, et énonce, en page 2, qu'il comporte offre de vente 'des locaux objets de la location' lesquels ont été précisément désignés au début de l'acte. Aucun grief ne peut être valablement invoqué en l'absence d'imprécision et Mme [P] était en mesure d'identifier sans ambiguïté les locaux objets du congé. Le moyen pris du caractère abusif et frauduleux du congé n'est plus soutenu en cause d'appel. En l'absence d'autres critiques des motifs ayant déterminé le premier juge à valider le congé, le jugement sera confirmé sur la validation du congé et la qualité d'occupante sans droit ni titre de Mme [P] à compter du 15 janvier 2020. En revanche, M. [B] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la libération des lieux et l'expulsion de Mme [P], compte tenu de la libération du logement en cours de procédure d'appel en avril 2022. Le jugement sera infirmé et il sera constaté la demande d'expulsion est devenue sans objet. Sur la demande d'expertise : En l'absence de demande d'infirmation du chef du jugement déboutant Mme [P] de sa demande d'expertise, cette disposition du jugement sera confirmée. Sur la demande indemnitaire de Mme [P] : A l'appui de sa demande, Mme [P] fait en premier valoir qu'elle a subi un préjudice moral compte tenu du caractère irrégulier du congé et de l'incertitude quant à son lieu de vie. C'est exactement que le premier juge a rejeté la demande en réparation du préjudice résultant de la délivrance du congé dès lors qu'aucune faute dans la délivrance du congé n'est caractérisée et que M. [B] a valablement exercé son droit de délivrer un congé pour vente, en application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Mme [P] articule en cause d'appel un deuxième moyen tenant à l'état du logement résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'un logement en bon état d'usage depuis la prise à bail. L'indemnisation d'un préjudice de jouissance résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. En premier lieu, Mme [P] ne peut obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance pour le préjudice subi postérieurement à la résiliation du bail. Par ailleurs, le logement en l'absence d'état des lieux d'entrée est présumé avoir été pris en bon état d'usage. Il résulte d'un relevé d'observations logement du 22 mars 2021,d'un rapport d'inspection de l'agence régionale de santé du 14 juin 2021, d'une correspondance de l'organisme ayant procédé au relevé d'observations logement du 24 mars 2021, d'un arrêté préfectoral portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement litigieux, d'un arrêté de traitement de l'insalubrité du logement et de faire cesser l'état de suroccupation du 27 septembre 2021que le logement présente : - une installation électrique dangereuse et non conforme (absence d'organe de coupure générale, absence de disjoncteur différentiel 30mA sur certains circuits, fils électriques et dominos apparents, échauffement de l'une des prises révélant un début d'incendie, nombreuses multiprises, branchement de chauffage d'appoint en l'absence de radiateurs fixes dans certaines pièces et radiateurs branchés sur prise. La non conformité de l'installation électrique, au demeurant particulièrement dangereuse puisqu'un début d'incendie, a été constaté a une cause structurelle préexistante à la prise à bail au vu des défauts constatés - les escaliers présentent un caractère dangereux et certaines fenêtres ne sont pas protégées par un garde corps, la cause de ces désordres est structurelle et imputable au bailleur - une dégradation de la toiture, des murs extérieurs et un mauvais état des gouttières et tuyaux de descente, ces derniers étant au demeurant inexistants sur le bâtiment annexe; des infiltrations localisées par la toiture. La réparation de tels désordres incombe au bailleur. - une infestation de nuisibles mais dont l'imputabilité au bailleur n'est pas démontrée - un dispositif de chauffage absent dans certaines pièces du logement, ce qui tient à la configuration du logement et préexistait donc à la prise à bail. - le système d'aération du logement est insuffisant, désordre qui tient également à la configuration des lieux. Outre qu'un logement insalubre est nécessairement indécent, les désordres ainsi relevés, hors infestation de nuisibles dont l'imputabilité au bailleur n'est pas établie, caractérisent des manquements du logement aux critères de la décence déterminés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2020 (article 2 1°,3°,4°,5°et 6° dudit décret) Malgré l'imputabilité des non conformités aux critères de la décence au bailleur, la dégradation de la toiture et de ses accessoires ainsi que des murs s'inscrit dans le temps de sorte que les manifestations des désordres telles les traces d'infiltrations/d'humidité, ayant leur origine dans l'état de ces éléments, constatées en mars 2021 plus d'un an après la résiliation du bail ne permettent pas de démontrer que les troubles ou manifestations de ces désordres, tels que la présence d'infiltrations et d'humidité existaient déjà à la date de la résiliation du bail. En revanche, l'absence de chauffage dans certaines pièces, l'absence d'un système permettant une aération suffisante, la non conformité des dispositifs de retenue des personnes, et la dangerosité de l'installation électrique existaient antérieurement à la résiliation du bail. Compte tenu de ces désordres et considérant que les troubles générés par l'absence d'un dispositif de chauffage suffisant dans certaines pièces sont majeurs et ont contribué à rendre plus dangereux l'installation d'électricité par le branchement de multiprises et de radiateurs d'appoint. Il sera alloué une somme de 2 500 euros à Mme [P] en réparation de son préjudice de jouissance subi antérieurement à la résiliation du bail et le jugement sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [P]. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation : L'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui compte tenu de l'état du logement à la date de la résiliation sera fixée à la somme mensuelle de 600 euros. Par ailleurs, à compter du 1er juillet 2019, 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté portant mise en demeure de faire cesser un dommage imminent du 24 juin 2021, comme le prévoit ledit arrêté et en application de l'article L. 521-2 I alinéa 2du code de la construction et de l'habitation, toute contrepartie liée à l'occupation du logement cesse d'être due, seuls demeurent dues les charges. Dans ces conditions, par infirmation du jugement, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à 600 euros, majorée de la provision sur charges de 20 euros et Mme [P] condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle et des charges du 4 janvier 2020 jusqu'au 1er juillet 2021. Postérieurement et jusque la libération des lieux, elle sera condamnée au paiement des provisions sur charges et charges jusque la libération des lieux dès lors qu'il n'est pas justifié de la levée des arrêtés préfectoraux avant ladite libération. Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [B] : Compte tenu d'un accueil partiel des demandes de Mme [P] et de l'absence de preuve d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice et d'exercer une voie de recours, M. [B] ne peut valablement soutenir que l'appel de Mme [P] présentait un caractère abusif. Cette demande sera rejetée sur les mesures accessoires : Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. En cause d'appel, Mme [P] qui succombe principalement sera condamnée aux dépens et l'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS : Infirme le jugement en qu'il a ordonné la libération des lieux et ordonné au besoin l'expulsion de Mme [S] [P], en ce qu'il a condamné Mme [S] [P] à payer à M. [F] [B] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, à compter du 15 janvier 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux et en ce qu'il a débouté Mme [S] [P] de sa demande de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau de ces chefs ; Dit que la demande d'expulsion est désormais sans objet ; Condamne Mme [S] [P] à payer à M. [F] [B] en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros, majorée des charges du 15 janvier 2020 jusqu'au 30 juin 2021 ; Condamne Mme [S] [P] à payer à M. [F] [B] en deniers ou quittances à payer les provisions sur charges et charges dues du 1er juillet 2021 à la libération du logement; Condamne M. [F] [B] à payer à Mme [S] [P] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'état du logement ; Déboute Mme [S] [P] du surplus de sa demande de dommages-intérêts ; Confirme le jugement pour le surplus ; Y ajoutant , Déboute M. [F] [B] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [S] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER Harmony POYTEAU LE PRESIDENT Véronique DELLELIS