Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/01780

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 26 Mars 2024 N° RG 21/01780 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GZIY Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 28 Juin 2021 Appelante S.C.I. DP AND DB, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS Intimé Syndicat des copropriétaires [6] représenté par la SARL AZUR IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5] Représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 20 Novembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 décembre 2023 Date de mise à disposition : 26 mars 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure La SCI DP and DB est propriétaire, sur le territoire de la commune de [Localité 4], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [6], cadastré section A sous le n° [Cadastre 2], des lots n° 289 dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée d'un local commercial et n°290, dans le bâtiment C, au rez-de-chaussée, d'un local commercial. Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par la SCI DP and DB en dépit des relances demeurées vaines, et par acte du 16 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] a assigné la SCI DP and DB devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains pour obtenir paiement des charges de copropriété dues. Par jugement du 28 juin 2021, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Condamné la SCI DP And DB à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] : - La somme, en principal, de 18 330,59 euros, arrêtée au 12 décembre 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2016, avec capitalisation par anatocisme, et jusqu'à parfait paiement, - La somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive, - La somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - Déclaré irrecevable et en tous les cas non fondée la demande reconventionnelle d'expertise formulée par la société DP And DB ; - Débouté la société DP And DB de l'intégralité de ses contestations et demandes indemnitaires ; - Rejeté la demande de délais de paiement ; - Condamné la SCI DP And DB aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût de l'inscription de l'hypothèque légale prise. Au visa principalement des motifs suivants : Les conditions requises pour se prévaloir de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies ; La demande en constatation de désordres par un expert judiciaire ne peut être valablement opposée à une demande en paiement de charges ; La société DP And DB est dans l'incapacité de prouver l'origine des désordres, alors que la charge de la preuve pèse sur elle. Par déclaration au greffe du 3 septembre 2021, la société DP And DB a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 1er décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société DP And DB sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ; Et statuant à nouveau, - Débouter le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble de ses demandes en paiement des charges de copropriété, qui ne sont ni justifiées ni exactes, et, en tout état de cause non exigibles, notamment au visa du décompte du 12 décembre 2019, contenant 4 appels de provisions sur travaux en couverture pour un montant total de 17 098,84 euros sur le bâtiment A, bâtiment sur lequel elle n'est propriétaire d'aucun lot ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] de l'ensemble de ses autres demandes ; A titre reconventionnel, - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] a commis diverses fautes à son encontre ; - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] a commis une faute en ne procurant pas les clefs du garage lui appartenant, lui causant ainsi un préjudice de jouissance pendant pratiquement 5 années ; - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] a commis une faute en installant le local poubelle de la copropriété sur une partie de sa propriété ; - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] a commis une faute en refusant de vérifier les problèmes d'étanchéité qu'elle subit alors même que ces fuites portent atteinte à l'ensemble de la copropriété ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en règlement du préjudice de jouissance déjà subi du fait de la faute du syndic dans son obligation d'entretien des parties communes ; - Ordonner la compensation des sommes restant éventuellement dues par les parties ; - Ordonner une expertise et designer tout expert qu'il plaira avec, outre les missions habituelles, celle de procéder à l'examen des désordres relevés dans le procès-verbal de constat rendu par l'huissier de justice en date du 26 octobre 2018, tant en ce qui concerne la position du local poubelle encore implanté sur les parties appartenant à la concluante, que sur les fuites d'eau qu'elle a subies suite aux problèmes liés à l'état de la toiture de l'immeuble [6] ; En tout état de cause, - Lui accorder un délai de paiement de deux années pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge par le tribunal, arrêtées aux appels de fonds de l'année 2018 et sous réserve de la vérification de leur exigibilité par rapport aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment C ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles engagés ; - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de la selarl Viatores en date du 26 octobre 2018. Au soutien de ses prétentions, la société DP And DB fait valoir notamment que : Le syndic de copropriété lui impute quatre appels de fonds successifs correspondant à des travaux de couverture sur le bâtiment A, or elle n'a pas à supporter ces travaux de réfection dans la mesure où elle n'est propriétaire d'aucun lot dans ce bâtiment ; Les désordres qu'elle subit résultent bien d'une grave inexécution de la part du syndic qui l'empêche de jouir pleinement de ses locaux ; Les désordres liés au défaut d'étanchéité de la toiture, que le syndicat refuse de traiter constitue une faute dans son obligation d'entretien justifiant le non-paiement de la totalité des charges de copropriété appelées par le syndicat des copropriétaires. Par dernières écritures du 12 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sollicite de la cour de : - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 28 juin 2021, en toutes ses dispositions sauf à actualiser sa créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] à la somme de 32 870,51 euros, arrêtée au 4 octobre 2023 ; En conséquence, et statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamner la société DP and DB à lui payer : - La somme, en principal, de 32 870,51 euros, arrêtée au 4 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2016, avec capitalisation par anatocisme, et jusqu'à parfait paiement, - La somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - La somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - La somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - Déclarer irrecevable et tous les cas non fondée la demande reconventionnelle d'expertise formulée par la société DP and DB ; - Débouter la société DP and DB de l'intégralité de ses contestations et demandes indemnitaires ; - Rejeter la demande de délais de paiement présentée par la société DP and DB ; - Condamner la société DP and DB aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, lesquels comprendront le coût de l'inscription de l'hypothèque légale lesquels comprendront le coût de l'inscription de l'hypothèque légale prise application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] fait valoir notamment que : Le copropriétaire débiteur ne peut refuser de payer les charges de copropriété s'il n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes ; Le budget 2019 a été adopté à l'assemblée générale du 31 mars 2018, laquelle n'a jamais été contestée par l'appelante dès lors, la créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible ; La société DP and DB, poursuivie en paiement de charges ne peut pas lui opposer l'inexécution de ses obligations ou sa carence en matière de travaux pour refuser le paiement de ses charges ; Le toit du lot 290 étant la seule propriété de ce lot, dès lors sa réfection est à la seule charge de la société DP And DB. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 20 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 décembre 2023. MOTIFS ET DECISION I- Sur la demande de paiement des charges de copropriété L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.' L'article 19-2 de la loi précitée prévoit également 'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.' Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] verse aux débats : - la notification effectuée par Me [E], notaire à [Localité 3] au syndic représentant le syndicat des copropriétaires intimé de l'acquisition par la société DP and DB, des lots 289 et 290 dans le bâtiment C, et les millièmes de parties communes spéciales du bâtiment B et millièmes de parties communes attachés à ces lots, à la date du 7 décembre 2015 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 15 avril 2017 approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété '[6]' du 31 mars 2018, approuvant les comptes de l'exercice du 01/10/2016 au 31/09/2017, dans sa résolution n°5, - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 28 juin 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019, dans sa question n°5, approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020, dans sa résolution n°6 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 16 avril 2022, approuvant les comptes de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021, dans sa résolution n°5 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 7 avril 2023, approuvant les comptes de la copropriété 'le tavaillon' de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022, dans sa résolution n°5, et établissant le budget prévisionnel de l'exercice 2024, dans sa résolution n°6; - le contrat de syndic en cours, au bénéfice de la société LBSV (LB location syndic vente) ; - plusieurs décomptes de sommes dues ; - le relevé de compte copropriétaire de la société DP and DB arrêté au 3 octobre 2023 ; - une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par Me [M] à la société DP ans DB le 16 février 2018. Les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le tavaillon' étant bien fondées, il y a lieu de confirmer le jugement de première instance et d'y faire droit à hauteur de 32 870,51 euros, arrêté au 1er octobre 2023. II- Sur l'exception d'inexécution L'exception d'inexécution est un moyen invoqué en défense et à titre temporaire par un débiteur qui se borne à suspendre l'exécution de sa prestation tant que son partenaire n'aura pas lui-même rempli ses engagements. Il s'agit d'une mesure comminatoire destinée à faire pression sur le partenaire pour qu'il exécute ses engagements. Elle suspend simplement l'exigibilité de la créance contre l'excipiens jusqu'au paiement par l'autre partie de ses propres dettes : elle est un moyen de geler, à titre provisoire un rapport synallagmatique, en attendant qu'un événement nouveau mette fin à ce blocage. La suspension du contrat doit prendre fin lorsque le partenaire de l'excipiens a exécuté ses obligations. A défaut ce dernier peut demander la résolution du contrat. La société DP and DB formule divers griefs, qui justifieraient son refus de payer les charges de copropriété : - privation de jouissance de son garage par le syndic, qui n'aurait pas remis les clefs, ou tardivement, - absence de déneigement devant l'entrée de son magasin, - empiètement du local 'poubelle' sur sa partie privative du parking. Néanmoins, il est de principe que le copropriétaire, tenu de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut se prévaloir de l'inexécution des obligations du syndicat ou de la carence de ce dernier en matière de travaux (3e. Civ. 10 juillet 2007, pourvoi n°06-12.576), dès lors, en outre qu'aucun des griefs soulevés n'apparaît justifié. En premier lieu, la copie de l'acte de vente conditionnelle entre M. [N] et M. [R], qui décrit les lots 289 et 290 acquis postérieurement en 2015 par la société DP and DB ne mentionne aucun garage, mais seulement 'un local commercial comprenant : une pièce principale, deux bureaux, cuisine, toilettes, salle de réunion, débarras, archives et les mille trois cent cinquante huit/dix mille trente sixièmes des parties communes communes spéciales du bâtiment B, et les mille trois cent cinquante huit/onze mille cinq cent trente deuxièmes des parties communes générales' pour le lot 289 et pour le lot 290 'un local commercial comprenant: entrée, réception, deux bureaux, espace extérieur, les six cent quatre vingt seize/six cent quatre vingt seizième des parties communes spéciales au bâtiment C, et les six cent quatre vingt seize:onze mille cinq cent trente deuxièmes des parties communes générales'. En deuxième lieu, la société DP and DB ne fournit aucun constat d'huissier démontrant que les parties communes devant être déneigées ne le sont pas. Le plan désigne à l'inverse la zone devant la réception du lot 290 comme une partie privative et la zone devant ce qui est mentionné comme 'entrée' de ce lot n'est pas qualifiée, de sorte qu'il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaire ait l'obligation de déneiger cette partie, non plus qu'il n'est justifié d'une carence dans ce déneigement, qui reste à l'état de simple allégation. En troisième lieu, les constats d'huissier supposés démontrer que le local poubelles, qui est un simple carport en bois, empiète sur les parties privatives ne justifient de rien d'autre que du recueil des déclarations de Mme [L] [D], gérante de la société DP and DB par l'officier public intervenu, sans qu'un géomètre ait pu vérifier l'implantation. III- Sur la demande d'expertise L'article 70 du code de procédure civile dispose 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant', et l'article 146 du même code prévoit 'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instrution ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.' C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu : - que la demande d'expertise présentée avant-dire droit par un copropriétaire pour constater la qualité de travaux décidés par le syndicat des copropriétaires est irrecevable, car sans lien avec la demande en paiement des charges de copropriété, - que la même demande présentée reconventionnellement est sans lien avec la demande principale du copropriétaire en indemnisation suite à un dégât des eaux, - qu'il convient d'ajouter que si les constats d'huissier produits montrent que le revêtement de la toiture terrasse au-dessus des lots 289 et 290 n'est pas en bon état, il n'existe aucune constatation à l'intérieur des locaux qui permettrait de mettre en évidence des infiltrations ou un défaut d'étanchéité, - qu'enfin, même si des infiltrations étaient décelées, il conviendrait d'examiner le moyen du syndicat des copropriétaires exposant que la toiture terrasse concernée constitue une partie privative. La décision de première instance sera également confirmée de ce chef. IV- Sur les demandes accessoires et demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur, dans la limite de deux années. Le bénéfice de ces dispositions suppose toutefois que le débiteur justifie de sa situation financière et du fait qu'il est de bonne foi, c'est-à-dire qu'il ait réalisé des efforts en vue de s'acquitter de sa dette. En l'espèce, la société DP and DB ne produit aucun bilan et aucun élément permettant d'apprécier l'état de sa trésorerie, elle est de surcroît débitrice des charges de copropriété depuis de nombreuses années et a formé un appel à intérêt exclusivement dilatoire, de sorte qu'il y a lieu de rejeter sa demande. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La société DP and DB succombant en cause d'appel supportera les dépens de l'instance, qui comprendront le coût de l'inscription d'hypothèque légale prise en application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires intimé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant des sommes dues par la société DP and DB au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[6]' qui s'élève à 32 870,51 euros, arrêtée au 4 octobre 2023, Y ajoutant, Condamne la société DP and DB aux dépens d'appel, Condamne la société DP and DB à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété immeuble '[6]' la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 26 mars 2024 à la SELARL AC AVOCATS la SAS MERMET & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 26 mars 2024 à la SAS MERMET & ASSOCIES