Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/01262

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/ILAF ARRET N°: AFFAIRE N° RG 23/01262 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FGGA ordonnance du 13 Juillet 2023 Président du TJ de LAVAL n° d'inscription au RG de première instance 23/00057 ARRET DU 14 MAI 2024 APPELANTE : S.A.R.L. TARAMIT TREMOILLE [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Anne sophie GOUEDO, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier AS23050 INTIMEE : Madame [H] [E] née le 06 Novembre 1974 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Clélia COCONNIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 11 Mars 2024 à 14'H'00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 14 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé des 19 et 21 juin 1989, M. [E], aux droits duquel vient Mme [E], a donné à bail un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à la société Rondeau et compagnie, en renouvellement d'un bail consenti les 8 et 17 décembre 1970. En mai 2019, la société Taramit Chicken, alors en cours d'immatriculation, devenue la société Taramit Tremoille, a acquis le fonds de commerce de petite restauration crêperie exploité dans les lieux, avec le droit au bail. Le 28 février 2023, Mme [E] a fait signifier à la société Taramit Tremoille un commandement de payer la somme de 3 899,31 euros au titre des loyers de septembre à décembre 2022 (3 085 euros) et de la taxe d'ordures ménagères de l'année 2020 (223 euros), de l'année 2021 (241 euros), de l'année 2022 (248'euros), l'a mise en demeure d'exploiter le fonds de commerce de petite restauration crêperie et de justifier d'une attestation d'assurance de l'immeuble loué, en l'avertissant que faute de règlement intégral dans le mois à compter de la date figurant en tête de l'acte, elle se réservait le droit de faire valoir la clause résolutoire insérée dans le bail, laquelle était reproduite à l'acte. Le 27 avril 2023, Mme [E] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Laval la société Taramit Tremoille en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement d'une provision. Par ordonnance rendue le 13 juillet 2023, le président a : - constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 1er avril 2023, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2]'; - ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion des lieux loués, dans un délai d'un mois à compter de la présente décision, de la société Taramit Tremoille et de tous occupants de son chef, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; - précisé qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société Taramit Tremoille à payer à Mme [E] une somme provisionnelle de 3 060 euros au titre de la dette locative pour les loyers de janvier à mars 2023 ; - rejeté la demande de Mme [E] de condamner la société Taramit Tremoille au versement d'une somme provisionnelle de 3 899,31 euros; - condamné la société Taramit Tremoille à payer à Mme [E] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d'un montant de 1 100 euros, à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux ; - condamné la société Taramit Tremoille au paiement des entiers dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer'; - condamné la société Taramit Tremoille à verser à Mme [E] la somme provisionnelle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les demandes reconventionnelles formulées par la société Taramit Tremoille à l'encontre de Mme [E]. Le premier juge a retenu que la société Taramit Trémoille ne s'était pas exécutée dans le délai d'un mois suivant le commandement dès lors que l'attestation d'assurance produite aux débats ne fait état de la souscription d'un contrat qu'à compter du 15 mai 2023, soit postérieurement au délai fixé dans le commandement, ce qui suffisait à constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire sans avoir à examiner les autres causes du commandement. Il a condamné la Sarl Taramit Trémoille à payer une somme provisionnelle de 3060 euros au titre des loyers de janvier à mars 2023 après avoir relevé que la société Taramit Trémoille avait payé, par virement du 2 mai 2023, la somme de 3 899,91 euros réclamée au commandement au titre des loyers mais n'avait pas procédé au paiement du loyer du premier trimestre 2023. Par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2023, la SARL Taramit Tremoille a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : - résilié de plein droit le bail commercial entre les parties ; - ordonné la libération des lieux ; - condamné la SARL Taramit Tremoille à verser à Mme [E] une somme provisionnelle de 3 060 euros de dette locative ; - condamné la même à payer une indemnité d'occupation de 1 100 euros par mois à compter du 1er avril 2023 ; - condamné la même à verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - rejeté les demandes reconventionnelles de la SARL Taramit Tremoille. Mme [E] a été intimée. Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SARL Taramit Tremoille demande à la Cour de : - déclarer la SARL Taramit Tremoille recevable et bien fondée en son appel, Par conséquent, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions - débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A titre reconventionnel, - condamner Mme [E] à verser à la SARL Taramit Tremoille la somme de 3 000 euros pour procédure abusive et injustifiée. - condamner Mme [E] à verser à la SARL Taramit Tremoille la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi que la condamner aux entiers dépens. Mme [E] prie la Cour de : - débouter la SARL Taramit Tremoille de son appel ; - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entrepris Y ajoutant : - condamner la société Taramit Tremoille au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, dont distraction et offre au profit de la SELARL BFC avocats ; - condamner la société Taramit Tremoille à verser à Mme [E] la somme provisionnelle de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : - le 28 février 2024 pour la SARL Taramit Tremoille, - le 1er mars 2024 pour Mme [E]. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes du 1er alinéa de l'article L. 145-44 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'. La société Taramit Tremoille fait valoir que le commandement de payer est nul en ce qu'il y était réclamé les loyers de septembre à décembre 2022 quand seul le loyer de septembre était alors échu, les loyers étant payables, en vertu du bail, à terme échu, le 1er avril et le 1er octobre en soutenant que le bail doit prévaloir sur la pratique adoptée par les parties du paiement des loyers par trimestrialité, de sorte que les loyers d'octobre à décembre 2022 n'étaient pas dus avant le 1er avril 2023. Elle en déduit que la demande de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ne peut être accueillie, d'autant moins qu'elle a régularisé le paiement des loyers et taxes dont elle était redevable, le 2 mai 2023. Elle invoque la mauvaise foi de la bailleresse pour lui avoir réclamé des loyers non échus, avoir produit aux débats un historique des paiements qui ne correspond pas aux termes du bail ni même au montant du loyer évoqué dans ses propres écritures et pour ne pas lui avoir indiqué qu'elle était désormais seule propriétaire du bien loué. Elle prétend que la bailleresse n'a agi que dans le but de mettre fin au bail commercial pour pouvoir augmenter le loyer commercial. La bailleresse reconnaît que les échéances des loyers sont fixées au bail au 1er avril et 1er octobre mais expose que tant la société Taramit Trémoille que le précédent preneur réglaient le loyer trimestriellement. Elle fait valoir qu'au 28 février 2023, date du commandement, des loyers de l'année 2022 n'étaient pas réglés dans leur intégralité, le dernier trimestre 2022 n'était pas réglé, soit la seconde échéance sur le loyer annuel de 12 340 euros, de 6 170 euros, payable au 1er octobre 2022. Elle exclut toute mauvaise foi de sa part. Elle ajoute qu'elle n'a reçu aucun paiement depuis le virement du 2 mai 2023 fait par un tiers. Le seul bail qui est produit aux débats, des 19 et 21 juin 1989, stipule que le loyer est payable en deux termes et paiement égaux, après jouissance, les 1er avril et 1er octobre de chaque année. Le loyer est donc payable à terme échu par semestre. Si les parties ont mis en place le paiement des loyers par trimestre, cette pratique n'est pas conforme au bail, lequel doit prévaloir en l'absence d'accord des parties pour rendre obligatoire la modification du terme. Il en résulte que seul le loyer du mois de septembre 2022, échu le 1er octobre suivant, était dû au jour du commandement. La bailleresse n'était donc pas fondée à réclamer les loyers d'octobre à décembre 2022 avant le terme échu, soit le 1er avril 2023. Les parties s'accordent sur le montant du loyer annuel de 12 340 euros, ce qui correspond à un loyer trimestriel de 3 085 euros. Il apparaît donc qu'il y a une erreur dans le commandement en ce qu'il y est réclamé la somme de 3 085 au titre des loyers de septembre à décembre 2022, soit quatre mois. Quoi qu'il en soit, l'historique des paiements produit par la bailleresse fait apparaître que les loyers de juillet à septembre 2022 ont été réglés le 22 décembre 2022. Il reste que le commandement vise également le paiement des taxes d'ordures ménagères des années 2020 à 2022. La société Taramit Tremoille ne conteste pas devoir ces taxes qu'elle a d'ailleurs réglées par la suite, le 2 mai 2023. Une clause du bail (la 16ème) les met expressément à sa charge. La bailleresse rappelle à juste titre qu'un commandement de payer signifié pour une somme supérieure au montant de la créance du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Force est de constater que la société Taramit Tremoille ne s'est acquittée de la somme réclamée au commandement au titre des taxes d'ordures ménagères des années 2020 à 2022 que postérieurement au délai d'un mois qui lui était imparti, tel que prévu par la clause résolutoire et rappelé au commandement. La clause résolutoire vise le défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance mais aussi, plus généralement, l'exécution de toutes ou parties des conditions prévues au bail, ce qui inclut le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La circonstance que la bailleresse ait réclamé une partie des loyers avant qu'ils ne soient dus en se fondant sur la pratique suivie jusque-là par les parties, qu'elle a établie par un relevé des paiements reçus de la précédente locataire et de la société Taramit Tremoille, ne démontre aucune mauvaise foi de sa part dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, pas plus que le fait de ne pas avoir informé la preneuse de ce qu'elle était devenue seule propriétaire du bien donné à bail. Il n'est pas demandé à la cour de suspendre les effets de la clause. En conséquence, la résiliation du bail est acquise par l'effet de la clause résolutoire, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres causes visées au commandement. L'ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions. Il n'y a pas lieu d'y ajouter que les dépens comprendront les frais du commandement du 28 février 2023, ceux-ci étant compris dans la somme de 3'899,31 euros réglée le 2 mai 2023 par la société Taramit Tremoille. Par suite, la demande de la société Taramit Tremoille en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive est rejetée. La société Taramit Tremoille, partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel et à payer à Mme [E] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700'du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Rejette la demande de la société Taramit Tremoille en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Condamne la société Taramit Tremoille aux dépens d'appel. Condamne la société Taramit Tremoille à payer à Mme [E] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL