Cour d'appel, 13 décembre 2022. 21/01336

N° RG 21/01336 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KZJR C4 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP LACHAT MOURONVALLE Me Justine BARNOUIN Me Deborah ALAMPI AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 13 DECEMBRE 2022 Appel d'une décision (N° RG 18/00075) rendue par le Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU en date du 10 novembre 2020 suivant déclaration d'appel du 18 Mars 2021 APPELANTS : M. [G] [O] 5 [H] [T] [J] [Localité 1] EGYPTE Mme [Y] [F] 5 [H] [T] [J] [Localité 1] EGYPTE représentés par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMES : M. [M] [V] né le 28 Août 1948 à [Localité 6] 6 de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Justine BARNOUIN, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU S.A.R.L. ROCHAT IMMOBILIER La SARL ROCHAT IMMOBILIER venant aux droits de la Société VIAGERS ROCHAT FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Deborah ALAMPI, avocat au barreau de GRENOBLE M. [Z] [S] 5 [H] [T] [J] [Localité 1] EGYPTE Non représenté COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ': Mme Catherine Clerc, Président de chambre, Mme Joëlle Blatry, Conseiller M. Laurent Desgouis, vice-président placé, DÉBATS : A l'audience publique du 25 octobre 2022, M. Desgouis , vice-président placé chargé du rapport, assisté de Mme Caroline Bertolo, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. ***** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 22 avril 2016, une promesse synallagmatique de vente viagère rédigée par la société Viagères Rochat France, bénéficiant d'un mandat de vente sans exclusivité du 1er septembre 2015, était régularisée entre M. [M] [V], vendeur, d'une part, et M. [Z] [S], à concurrence de 50%, M. [O] et Mme [Y] [F], épouse [O], à concurrence de 25% chacun, acquéreurs, d'autre part, portant sur un appartement T1, lot n°26 de l'ensemble immobilier « Village de la Vallée », situé sur la commune de [Localité 7] (38). Le prix de vente de l'immeuble se composait d'une somme de 8.000€, fraction payable au comptant, outre rente annuelle viagère d'un montant de 4.680€, payable par mensualités de 390€ indexées. La réitération de l'acte de vente devait intervenir le 24 juin 2016 par devant Me [B] et Me [C], notaires respectifs du vendeurs et des acquéreurs : elle n'a pas eu lieu. Suivants exploits séparés des 26 et 27 décembre 2017, d'une part, et du 18 janvier 2018, M. [M] [V] a fait assigner M. [Z] [S], M. [G] [O] et Mme [Y] [F], Mme [L] [O], ès-qualité de représentante en France de M. [Z] [S] et des époux [O], ainsi que la société Viagères Rochat France devant le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu au fin de voir résilier la promesse de vente. Par jugement réputé contradictoire, rendu le 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a : Prononcé la résolution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 22 avril 2016 entre M. [M] [V], vendeur, d'une part, et M. [Z] [S], M. [G] [O] et Mme [Y] [F], épouse [O], acquéreurs, d'autre part, portant sur un appartement situé à [Adresse 8], aux torts des acquéreurs ; Condamné solidairement M. [Z] [S], M. [G] [O] et Mme [Y] [F] à payer à M. [M] [V] la somme de 6.000€ au titre de la clause pénale ; Dit que la somme de 5 .000€ versés à titre de dépôt de garantie et de séquestre entre les mains de la société Viagères Rochat France, aux droits de laquelle vient société Rochat Immobilier, sera libérée par son versement à M. [M] [V], à valoir sur la somme de 6.000 € au titre de la clause pénale ; Débouté M. [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Viagères Rochat France, aux droits de laquelle vient société Rochat Immobilier ; Débouté M. [G] [O] et Mme [Y] [F] de leurs demandes ; Condamné M. [Z] [S] à payer à M.[M] [V] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné in solidum M. [Z] [S], M. [G] [O] et Mme [Y] [F] à payer à la société Rochat Immobilier SARL, venant aux droits de la société Viagères Rochat France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné in solidum M. [Z] [S], M. [G] [O] et Mme [Y] [F] aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de la société SCP Bouseksou, Charvet et Claret, d'une part, et de Me [D] [A], d'autre part, avocats sur leur affirmation de droit. Suivant déclaration du 18 mars 2021, M. [G] [O] et Mme [Y] [F] ont relevé appel du jugement rendu le 10 novembre 2020, intimant M. [M] [V], M. [Z] [S], et la société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France. Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, et régulièrement signifiées le 25 mars suivant à l'intimé défaillant , M. [G] [O] et Mme [Y] [F] demandent à voir : Réformer le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu ; Statuant à nouveau : Prononcer la résiliation du compromis de vente du 22 avril 2016 aux torts exclusifs de M. [Z] [S] ; Les décharger en conséquence des condamnations prononcées à leur encontre au titre de la clause pénale ; Condamner la société Viagers Rochat à leur restituer la somme de 5.000€ correspondant à la somme séquestrée entre ses mains; Dire n'y avoir lieu à leur condamnation au titre de la rémunération de société Rochat Immobilier ; Les décharger de toutes condamnations au titre de l'article 700 au profit de société Rochat Immobilier; Condamner M. [Z] [S] à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; Condamner Monsieur [Z] [S] ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 juillet 2021, M. [M] [V] demande à voir : Déclarer l'appel des époux [O]/[F] recevable mais mal fondé ; Confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions ; Condamner les époux [O]/[F] à lui verser la somme de 3. 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner les époux [O]/[F] aux dépens de l'appel ; Dire et juger que Me Justine Barnouin, avocat, bénéficiera des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 septembre 2021 et régulièrement signifiées à l'intimé défaillant le 7 octobre 2022, la société Rochat Immobilier , venant aux droits de la société Viagères Rochat France, demande à voir : Recevoir société Rochat Immobilier en ses écritures et la déclarer bien fondée ; Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et donc en ce qu'il a : Prononcé la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 22 avril 2016 aux torts des acquéreurs ; Condamné solidairement M. [Z] [S] et les consorts [O]/[F] à payer à M. [V] la somme de 6.000 € au titre de la clause pénale ; Dit que la somme de 5.000€ versée au titre de séquestre sera libérée par son versement à M. [M] [V] ; Débouté M. [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Rochat Immobilier; Débouté les consorts [O]/[F] de leurs demandes ; Condamné M. [Z] [S] à verser à M. [M] [V] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné in solidum les consorts [O]/[F] à payer à la société Rochat Immobilier la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamné in solidum M. [Z] [S] et les consorts [O]/[F] aux entiers dépens de l'instance ; En conséquence : Sur le sort du dépôt de garantie : Prendre acte que la société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France, s'en remet à la cour d'appel de céans concernant le sort du dépôt de garantie de 5.000€, séquestré entre ses mains ; Débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France concernant le sort du dépôt de garantie ; Sur l'absence de responsabilité de l'agence immobilière : Constater l'absence de faute de société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France ; Constater l'absence de préjudice indemnisable imputable à société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France ; Constater l'absence de lien de causalité entre la mission de société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France, et les préjudices allégués ; En déduire que la responsabilité de la société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France, ne peut être engagée ; En conséquence, débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France ; A titre reconventionnel : Constater que la faute des acquéreurs a créé un préjudice financier à la société Rochat Immobilier , venant aux droits de la société Viagères Rochat France, qui n'a pu être rémunérée pour tout le travail accompli dans le dossier ; En conséquence, condamner solidairement M. [G] [O], Mme [Y] [F] et M. [Z] [S], à verser à la société Rochat Immobilier , venant aux droits de la société Viagères Rochat France, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ; En toute hypothèse, condamner tout succombant, au besoin in solidum, à verser à la société Rochat Immobilier , venant aux droits de la société Viagères Rochat France, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Déborah Alampi. La déclaration d'appel a été signifiée par acte du 16 juillet 2021 à M. [Z] [S], résidant en Egypte conformément aux dispositions de l'article 684 du code de procédure civile et dans les formes prescrites par l'article 686 du même code ; il n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction de l'affaire a été fixée au 4 octobre 2022. A l'audience du 25 octobre 2022, l'affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2022. MOTIFS Eu égard au mode de signification de la déclaration d'appel à M. [Z] [S] , intimé non constitué, il sera statué par défaut. Sur les demandes principales : Vu les dispositions de l'article 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce ; Sur la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 22 avril 2016 et la clause pénale : Pour prononcer la résolution de la promesse synallagmatique de vente régularisée le 22 avril 2016 aux torts des trois acquéreurs, le premier juge a considéré l'absence de réitération résultant de la défaillance de M. [Z] [S], par ailleurs défaillant à l'instance, et retenu l'engagement solidaire et non équivoque des trois acquéreurs vis-à-vis du vendeur. Considérant la stipulation aux termes de laquelle si toutes les conditions suspensives étaient réalisées et si l'acquéreur ne pouvait ou ne voulait pas réitérer la vente par acte authentique, le vendeur aurait la possibilité de mettre fin aux présentes, soit d'exiger la vente. Devant le tribunal comme devant la cour, il est acquis aux débats que l'ensemble des conditions suspensives visées au compromis étaient bien réalisées dans le délai de réitération. La défaillance de M. [Z] [S] résulte par ailleurs des courriers et courriels adressés au notaire instrumentaire, à la société Viagères Rochat et à ce dernier (courriers des 6 septembre, 6 et 9 octobre 2016), restés infructueux. Il est ainsi acquis que M. [Z] [S], défaillant devant la cour, s'est abstenu de communiquer les documents utiles à la réitération de la vente. Le caractère déterminant de cette abstention dans l'échec de la vente est, devant la cour comme devant le premier juge, parfaitement admis par l'ensemble des parties constituées. Partant, les appelants sollicitent de voir prononcer la résiliation de promesse de vente dont question aux seuls torts de M. [Z] [S]. M. [M] [V] soutient quant à lui que ce ne peut être qu'au stade d'une éventuelle action récursoire, dirigée contre M. [Z] [S] et indifférente pour lui, que l'imputation des causes de la non-réalisation de la vente pourrait intervenir. Dès lors que l'engagement solidaire des trois acquéreurs au jour de la promesse dont question a justement été relevé par le tribunal, son exacte appréciation ne saurait être valablement interrogée par la défaillance, même communément admise, d'un seul des ces derniers. De la même manière, c'est à bon droit que le tribunal a prononcé la condamnation solidaire des trois acquéreurs à payer à M. [M] [V] la somme de 6 .000€ au titre de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 22 avril 2016. Il convient en conséquence de confirmé le jugement entrepris de ces chefs. Sur la restitution du dépôt de garantie : Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; En l'espèce, les appelants sollicitent la libération à leur bénéfice de la somme de 5.000€, placée sous séquestre, rappelant la responsabilité de M. [Z] [S] dans l'échec de la vente. M. [M] [V] demande quant à lui la confirmation du jugement entrepris, rappelant que l'imputabilité de l'inexécution des obligations de l'un ou l'autre des acquéreurs lui reste indifférente en raison du caractère solidaire de leur engagement. La société Rochat Immobilier rappelle sur ce point qu'en l'absence d'accord des parties contractantes, introuvable en l'espèce, le séquestre ne peut valablement se dessaisir des fonds qu'en considération d'une décision de justice l'y autorisant. Si elle entend s'en remettre quant à la décision à intervenir, elle note néanmoins le caractère solidaire de l'engagement pris par les acquéreurs auprès du vendeur, tel qu'il résulte de la promesse de vente. Compte tenu de la solidarité entre acquéreurs retenue plus haut, comme de ses effets sur la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 22 avril 2016, il convient de considérer l'exacte appréciation réalisée par le tribunal et de confirmer la décision entreprise qui a débouté les époux [O] de leur demande en restitution de ce dépôt de garantie de 5.000€ et a autorisé l'agence immobilière à se libérer de celui-ci entre les mains de M. [M] [V] pour être prise en compte sur le paiement de la clause pénale de 6.000€. Sur la demande reconventionnelle de société Rochat Immobilier tendant à l'octroi de dommages-intérêts : Vu les dispositions des articles 1240, 1313 et 1319 du code civil ; Pour condamner solidairement les acquéreurs à payer à la société Rochat Immobilier la somme de 5.000€ au titre de sa rémunération, le tribunal a considéré que cette somme pouvait être qualifiée de dommages-intérêts, alors même que la commission incombait au vendeur et que la résolution de la vente était supportée par les acquéreurs fautifs. Pour contester cette décision, les appelants ont de nouveau entendu faire valoir que la résolution fautive était exclusivement imputable à M. [Z] [S], tant chacun des appelants avait satisfait avec diligence à ses obligations contractuelles. Ils soutiennent en outre que la clause de solidarité visée au compromis de vente ne saurait valablement leur être opposée tant elle ne saurait bénéficier qu'au seul vendeur, à l'exclusion de l'intermédiaire de vente. Pour solliciter la confirmation de la décision déférée, M. [M] [V] prétend que le mandat de vente, régularisé avec la société Viagères Rochat France le 1er septembre 2015, stipulait que la rémunération du mandataire devait être mise à la charge de l'acquéreur. Il estime toutefois que cette demande ne le concerne pas, n'étant pas la partie défaillante, et entend s'en remettre sur ce point à la décision de la cour. La société Rochat Immobilier faisant valoir que les conditions suspensives ont été réalisées et que seuls les acquéreurs ont manqué à leurs obligations pour faire abusivement échec à la vente, conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il n'a pas retenu de faute à son encontre et a condamné les acquéreurs à lui payer une somme de 5.000€ au titre de son préjudice financier. Partant, il doit être relevé que les stipulations figurant au mandat de vente régularisé entre M. [M] [V] et la société Viagères Rochat France ne sont pas opposables aux acquéreurs. De la même manière, la solidarité qui les lient ne saurait valablement être invoquée au titre des stipulations de la promesse de vente du 22 avril 2016 pour ce qui relève de la rémunération de l'intermédiaire. En revanche, comme l'a parfaitement relevé le tribunal le fondement de la condamnation solidaire des trois acquéreurs au règlement à la société Rochat Immobilier de la somme de 5.000€ doit être trouvé au fondement de la responsabilité délictuelle des acquéreurs, lesquels ont ensemble failli dans la réalisation de la vente, telle que cela résulte de la résolution prononcée à leurs torts exclusifs, étant tenus par la clause de solidarité figurant au compromis pour toutes « les obligations mises à leur charge aux termes des présentes », en ce compris l'obligation de régler la commission d'agence en cas de défaillance du ou des acquéreurs. Etant relevé en tant que de besoin, que tant les appelants que M. [M] [V], ne formulent pas dans leurs dernières écritures de demandes à l'encontre de l'agence immobilière, il convient de condamner solidairement les trois acquéreurs à indemniser l'agence immobilière de son préjudice financier à hauteur de 5.000€, et non pas de confirmer le jugement déféré de ce chefmais en y ajoutant , la cour relevant l'omission de cette condamnation au dispositif du jugement querellé, alors même qu'il y était fait clairement référence dans sa motivation en page 9 . Sur la garantie apportée par Monsieur [Z] [S] aux appelants : Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil ; Nonobstant le caractère solidaire de l'engagement des acquéreurs vis-à-vis du vendeur et des conséquences de celle-ci sur leurs rapports contractuels, d'une part, et sur les condamnations prononcées au bénéfice de la société Rochat Immobilier, venant aux droits de la société Viagères Rochat France d'autre part, il résulte de manière non-équivoque des débats tenus devant le tribunal, comme des éléments discutés devant la cour que l'absence de réalisation de la vente trouve son origine exclusive dans le manque de diligence de M. [Z] [S], qui, pour être de nouveau défaillant à l'instance d'appel malgré une mise en cause régulière, s'est manifestement désintéressé de la réitération de l'acte de vente. En ce sens, et sans que cela ne porte atteinte aux droits reconnus en l'espèce à M. [M] [V] et à la société Rochat Immobilier, il doit être considéré que l'absence d'action récursoire engagée par les appelants à l'encontre de M. [Z] [S] n'est pas de nature à priver ces derniers du droit d'être relevé et garanti par l'acquéreur défaillant de toute condamnation financière prononcée à leur encontre. Il convient en conséquence de faire droit à la demande formulée par les appelants tendant à voir condamner M. [Z] [S] à les relever de toute condamnation financière prononcée à leur encontre. Sur les frais irrépétibles : M. [G] [O] et Mme [Y] [F], qui succombent en leurs demandes principales, sont condamnés in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au bénéfice de M. [M] [V] et de 3.000€ au bénéfice de la société Rochat Immobilier , venant aux droits de la société Viagères Rochat France, et doivent conserver leurs frais de procédure d'appel, le sort des frais irrépétibles de la procédure de première instance restant scellé par le jugement entrepris. Sur les dépens : En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, M. [G] [O] et Mme [Y] [F], qui succombent en leurs demandes principales, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel, distraits au bénéfice de Me Barnouin, d'une part, et de Me [K] [U], d'autre part, le sort des dépens de première instance restant scellé par la décision déférée. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt de défaut, CONFIRME le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT : Condamne solidairement M. [Z] [S], M. [O] et Mme [Y] [F] épouse [O] à payer à la société Rochat Immobilier venant aux droits de la société Viagères Rochat France la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice financier, Condamne M. [Z] [S] à relever et garantir M. [G] [O] et Mme [Y] [F] épouse [O] de toute condamnation financière prononcée à leur encontre;   CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [Y] [F] épouse [O] au paiement de la somme de 3. 000€ au bénéfice de M. [M] [V] et de 3. 000€ au bénéfice de la société Rochat Immobilier SARL, venant aux droits de la société Viagères Rochat France, au fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [G] [O] et Mme [Y] [F] épouse [O] de leur demande présentée en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [Y] [F] épouse [O] aux dépens d'appel, distraits au bénéfice de Me Barnouin, d'une part, et de Me Alampi, d'autre part, avocats sur leur affirmation de droit. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT