Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/07840

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [J] [T] Monsieur [H] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Isabelle DURAND Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07840 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AL N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 21 février 2024 DEMANDEURS Madame [R] [F]-[Z] épouse [Y] [I] demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] Monsieur [C] [K] demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] Monsieur [P] [K] demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] Monsieur [E] [K] demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] représentés par Maître Isabelle DURAND ,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1251 DÉFENDEURS Madame [J] [T] demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] non comparante, ni représentée Monsieur [H] [T] demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 février 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07840 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AL Exposé du litige Par acte sous seing privé du 05 juillet 2021 à effet au 15 juillet 2021, Madame [R] [F]-[Z], Madame [S] [Y], Monsieur [C] [Y], Madame [L] [Y] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T], son épouse, sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2150 euros et d’une provision pour charges de 178 euros. Par actes de commissaire de justice du 7 juillet 2023, Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K], venant aux droits des susvisés, ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5792,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] le 10 juillet 2023. Par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2023, Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K] ont assigné Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] et ce sous astreinte définitive de 150 €uros par jour de retard à compter de la siginification de la décision à intervenir et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7297,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme visée et à compter de l’assignation pour les sommes dues postérieurement,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Ils font valoir que le loyer est versé de manière irrégulière depuis plusieurs mois, que la somme visée au commandement de payer n’ayant pas été réglée dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 21 décembre 2023, les bailleurs, représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2023 et échéance du mois de décembre incluse, s'élève désormais à 6297,88 euros. Ils déclarent, par ailleurs, ne pas être opposés au plan d'apurement de cette dette proposé par Monsieur [H] [T]. Monsieur [H] [T] reconnait le principe et le montant de la dette. Il expose qu’il devrait être en mesure de la régler courant janvier 2024 et propose des versements à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer. Il indique que le versement intégral du loyer courant a repris au mois d’octobre 2023. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [J] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 7 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5792,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2023, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] leur devaient la somme de 6297.88 euros (dette en baisse depuis l’assignation). Monsieur [H] [T] a reconnu cette dette à l’audience et Madame [J] [T], non comparante n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront en conséquence condamnés, solidairement en application de l’article 220 du code civil, à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 5792,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] seront autorisés à régler cette somme en 12 mensualités de 500 euros, en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette. Il ressort par ailleurs du décompte que le versement intégral du loyer courant avait repris au jour de l’audience. Dès lors, en cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. La demande d’astreinte est prématurée et sera rejettée. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuels. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire. Sur les autres demandes Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements de payer du 7 juillet 2023, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande des bailleurs concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 Juillet 2021 à effet au 15 juillet 2021 entre Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K], d’une part, et Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 septembre 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] à payer à Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K] la somme de 6297,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 5792,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] seront solidairement condamnés à verser à Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande d’astreinte, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juillet 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [J] [T] à payer à Madame [R] [F]-[Z], Monsieur [C] [K], Monsieur [P] [K] et Monsieur [E] [K] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge