Cour d'appel, 05 mars 2024. 20/04384

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 05 MARS 2024 N° 2024/ 97 Rôle N° RG 20/04384 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZGA [Y] [M] [S] [X] C/ S.A.R.L. THISSIMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Mireille TOUFANY Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Aix en Provence en date du 14 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05385. APPELANT Monsieur [Y] [M] [S] [X] né le 10 Février 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.R.L. THISSIMMO demeurant [Adresse 3] représentée par Me Mireille TOUFANY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Patrice IBANEZ de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS IBANEZ ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 30 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte du 30 janvier 2018 reçu par Me [P], notaire associé à [Localité 8], la S.A.R.L. Thissimmo a promis à M. [Y] [X] de lui vendre une parcelle de terrain située à [Localité 5], sur laquelle est édifiée une maison d'habitation, cadastrée section CY n°[Cadastre 4], sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et expirant le 15 septembre 2018 à 16 heures. La demande de permis de construire a fait l'objet d'un rejet par la commune. Par assignation du 24 octobre 2018, M. [X] a fait citer la S.A.R.L. Thissimmo devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, afin qu'il dise que la promesse de vente conserve ses effets à son égard et que la S.A.R.L. Thissimmo ne peut se prévaloir de l'expiration du délai, étant à l'origine du retard dans la réalisation de la vente et qu'il dise que le bien objet de la promesse reste immobilisé et insusceptible de cession. Il a également sollicité la condamnation de la S.A.R.L. Thissimmo sous astreinte à régulariser la situation de la parcelle CY [Cadastre 4] au regard du cadastre de la ville. Par jugement rendu le 14 février 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : - constaté la caducité de la promesse de vente au 15 septembre 2018 16 heures, faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans les délais contractuels, - débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamné M. [X] à verser à la S.A.R.L. Thissimmo une indemnité de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [X] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que M. [X] ne justifiait pas avoir levé l'option dans les conditions et délais prévus par la promesse, en l'absence d'obtention d'un permis de construire, et que celle-ci était donc devenue caduque au 15 septembre 2018 à 16 heures. Le tribunal a également considéré qu'il subsistait une interrogation sur l'existence d'une réelle rencontre des volontés et donc de la naissance du contrat, puisqu'il ressortait des échanges entre les parties qu'il existait une divergence entre elles sur l'objet même du bien objet de la promesse. Par déclaration transmise au greffe le 1er avril 2020, M. [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Vu les conclusions transmises, le 8 avril 2021, au visa des articles 1103, 1104 et 1124 du code civil, par l'appelant, M. [X], qui demande à la cour de : - dire et juger que la promesse de vente du 30 janvier 2018, ayant pour objet : à [Adresse 6], une parcelle de terrain sur une partie de laquelle se trouve édifiée une maison d'habitation, élevée d'un simple rez-de-chaussée, figurant au cadastre de ladite ville section CY, numéro [Cadastre 4], [Adresse 6] pour une surface de 00 ha 06 a et 00 ca, conserve ses effets, - dire et juger que les droits et biens immobiliers qui sont l'objet de la promesse du 30 janvier 2018 demeurent immobilisés et insusceptibles de cession ou de tout autre acte en compromettant la transmission à M. [X], - condamner la S.A.R.L. Thissimmo en sa qualité de propriétaire de la parcelle CY [Cadastre 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à régulariser la situation de la parcelle CY [Cadastre 4] au regard du cadastre de la ville d'[Localité 5], - condamner la S.A.R.L. Thissimmo au paiement de la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [X] considère que malgré l'absence d'obtention du permis de construire, toutes les démarches qu'il a réalisé pour l'obtenir prouvent sa volonté inéluctable de le faire et constituent une sorte de levée de l'option. L'appelant fait valoir que si la levée de l'option n'a pas été possible, c'est du fait de la S.A.R.L. Thissimmo qui n'a pas effectué les démarches nécessaires pour obtenir le permis de construire et n'a pas exécuté la convention de bonne foi. Il considère ainsi qu'elle a entravé la passation de l'acte définitif de vente et qu'elle devait agir en vertu de son obligation de délivrance et en sa qualité de propriétaire de la parcelle promise. Il fait en effet valoir qu'il n'était pas possible pour lui de faire rectifier l'erreur commise par les services du cadastre, puisque seul le propriétaire de la parcelle le peut. M. [X] en déduit donc que l'intimée ne peut prétendre qu'aucune obligation ne lui incombe désormais à la suite de l'expiration du délai visé par la promesse. Vu l'ordonnance d'incident rendue le 6 septembre 2023 ayant déclararé irrecevables les conclusions de la S.A.R.L. Thissimmo déposées le 14 janvier 2021 en application de l'article 909 du code de procédure civile. Vu l'avis de fixation du 31 octobre 2023 pour l'audience du 30 janvier 2024 et l'ordonnance de clôture rendue le 2 janvier 2024. MOTIFS Il résulte des dispositions de l'article 1124 du code civil que la promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier, se définit comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion du contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L'acte signé par les parties le 30 janvier 2018 stipule que le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra. Il apparaît ainsi qu'elle est soumise à l'option du bénéficiaire. La rubrique 'délai' mentionne en sa page 5 que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2018, à seize heures Il est précisé que la réalisation de la promesse aura lieu : soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (') ; soit (') par la levée de l'option faite par le béneficiaire dans le même délai. La rubrique 'carence' ajoute : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique ou d'absence de levée d'option du béneficiaire si la carence du promettant dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec versement du prix tel que convenu et des frais comme indiqué, le béneficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le béneficiaire ». La promesse de vente mentionne en sa page 10 une condition suspensive stipulant que la réalisation des présente est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait avant le 10 septembre 2018, pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : démolition de la construction existante et construction d'une maison d'habitation dont l'implantation devra être possible à l'emplacements figurant sur le plan annexé aux présentes. Ladite construction d'une surface maximale de 160 m² habitable. M. [Y] [X] soutient que la parcelle CY [Cadastre 4] objet de la promesse a fait l'objet d'une servitude de passage de 3 mètres en 1950, sans pour autant être déduite de sa superficie et que les services du cadastre ont créé artificiellement une parcelle numérotée CY[Cadastre 2], correspondant à l'assiette de cette servitude en 1974. La rubrique' identification du bien' désigne la parcelle cadastrée CY [Cadastre 4], [Adresse 6] et précise qu'il résulte d'un acte reçu par Maître [Z] [K] notaire à [Localité 5] le 18 janvier 1950 qu'est compris dans la présente vente la moitié du chemin dont il sera parlé ci-après. La situation du chemin est donc connue du bénéficiaire indépendemment de la question des références cadastrales Il apparaît au vu de la demande de pièces complémentaires émanant des services de l'urbanisme de la ville d'[Localité 5] que la demande de permis de construire portait également sur la parcelle CY/[Cadastre 2] a été sollicité, alors que la promesse de vente ne concerne que sur la parcelle C /[Cadastre 4] et que d'autres documents étaient réclamés notamment un plan de masse, un plan en coupe du terrain, ainsi qu'une attestation de l'architecte. Il ressort de la correspondance adressée le 17 octobre 2008 par le notaire de la S.A.R.L. Thissimmo que le bénéficiaire de la promesse était informé de la situation cadastrale, dès lors qu'il a lui-même réclamé par lettre du 9 juillet 2018 que celle-ci soit étendue à la parcelle CY/[Cadastre 2], ce qui a été refusé à défaut de titre de propriété sur celle-ci. Cette attitude révèle un défaut d'accord des parties sur le bien immobilier objet de la promesse. Il ne peut être considéré que la société promettante a exécuté le contrat de mauvaise foi, alors qu'elle déclare accepter par le même courrier le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versé par M. [Y] [X], de la provision sur frais et coût de l'étude de sol. La promesse unilatérale de vente devient caduque en l'absence de levée de l'option par le bénéficiaire dans le délai prévu. L'examen des correspondances échangées entre les parties, directement ou par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs produites par l'appelant, ne permettent pas d'établir, qu'entre la date à laquelle la promesse litigieuse a été conclue, soit le 30 janvier 2018, et le 15 septembre 2018 à 16 heures, date d'expiration de la durée de validité de la promesse litigieuse, M. [X] aurait formellement procédé à une levée de l'option d'achat. En outre, le permis de construire précité n'a pas été obtenu par le bénéficiaire, sa demande ayant fait l'objet d'une décision de classement sans suite de la part du maire de la commune d'[Localité 5], en raison d'un dossier de permis de construire incomplet. Il ne peut être considéré que le refus de permis de construire est dû à la carence du promettant, alors que le bénéficiaire a déposé une demande portant sur une parcelle non comprise dans la promesse qui évoque clairement la propriété de la moitié du chemin, assiette de la servitude grevant le bien. La promesse unilatérale de vente est ainsi devenue caduque le 16 septembre 2018. Compte tenu de la caducité de la promesse litigieuse, M. [Y] [X] ne peut plus invoquer un manquement de la SARL Thissimmo à ses obligations. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter l'ensemble des demandes formées par M. [Y] [X]. Le jugement est confirmé. La partie perdante est condamnée aux dépens conformément aux disposition de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [Y] [X] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT