Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 23/08682

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Magali DELATTRE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08682 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HYL N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 17 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [R] [Y] élisant domicile chez son mandataire IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE ayant son siège social au [Adresse 3] représenté par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234 DÉFENDEUR Monsieur [C] [M] demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mai 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 17 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08682 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HYL EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 août 2011, Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [C] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à compter du 26 septembre 2011, pour un loyer révisable de 1600 euros, outre 132 euros de provisions sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 1600 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 31 mars 2023, le locataire a donné congé à son bailleur pour le 30 juin 2023. Monsieur [C] [M] a quitté les lieux à l'issue du congé. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, Monsieur [R] [Y] a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 11557,86 euros, montant de la dette arrêtée au 5 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ; -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 1155,79 euros au titre de la clause pénale ; -dire que Monsieur [R] [Y] conservera le dépôt de garantie d'une montant de 1600 euros au titre de la clause pénale ; -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; -ordonner la capitalisation des intérêts ; -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023 et renvoyée au 20 mars 2024 à la demande du défendeur. L'affaire a été retenue à cette dernière audience. Monsieur [R] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande de : -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 12296,37 euros, montant de la dette arrêtée au 4 décembre 2023 après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ; -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 1155,79 euros au titre de la clause pénale ; -dire que Monsieur [R] [Y] conservera le dépôt de garantie d'une montant de 1600 euros au titre de la clause pénale ; -condamner Monsieur [C] [M] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; -ordonner la capitalisation des intérêts ; -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie. Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, qu'après comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, des réparations locatives sont imputables au locataire, et soutient que l'appartement n'était pas insalubre. Il s'oppose à la demande de délais de paiement formée par le défendeur, faisant valoir que les causes d'un précédent jugement du 13 avril 2023 n'avaient pas été réglées. Monsieur [C] [M] a comparu en personne et déposé des écritures aux termes desquelles il demande de régler la dette locative, qu'il évalue à 9957,86 euros une fois le dépôt de garantie déduit, selon un échéancier de 500 euros par mois sur 24 mois. Il demande le rejet des autres demandes du demandeur. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que l'appartement se trouvait insalubre en raison de la mise en œuvre inefficace d'un traitement des insectes xylophages dans les parois boisées de l'appartement en 2019, d'un affaissement des caves et d'infiltrations d'eau dans celles-ci fin 2022, d'un affaissement du plancher de l'appartement et de la généralisation et l'aggravation de fissures sur les murs de l'appartement fin 2019 et courant 2020, raison pour lesquelles il a donné son congé en 2023. Il fait valoir qu'en tout état de cause, sa situation financière, caractérisée par la mise en redressement judiciaire de son entreprise en 2022, justifie qu'il soit fait droit à sa demande de délais de paiement pour l'arriéré locatif de 9957,86 euros. Enfin, il s'oppose à ce que des sommes soient retenues au titre de la clause pénale, faisant valoir que les clauses pénales doivent être réputées non écrites sur le fondement de la loi ALUR, et qu'en tout état de cause, l'appartement était devenu insalubre. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I.Sur la demande principale du demandeur tendant au paiement de la somme de 12296,37 euros A.Sur le moyen tiré de l'insalubrité du logement En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. En application de cet article, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, le locataire soutient que les lieux sont devenus insalubre en premier en raison de la présence d'insectes xylophages. Il verse à ce titre un courriel de l'agence immobilière du bailleur du 28 septembre 2020 indiquant que le syndic de l'immeuble avait validé un devis pour le traitement anti-xylophages des poutres du logement, et que l'entreprise devait appeler le locataire pour confirmer la date d'intervention. Ce courriel permet d'établir qu'une entreprise a été mandatée pour éradiquer ces insectes xylophages, de sorte que la présence de ces insectes dans les lieux en septembre 2020 est établie. Néanmoins, ce courriel est insuffisant à lui seul pour établir l'ampleur de la présence de ces insectes et la durée de leur présence. Par ailleurs, aucun des éléments versés par le défendeur ne permet d'établir que l'intervention de cette entreprise se soit révélée inefficace. Le défendeur échoue ainsi à établir la preuve de l'insalubrité des lieux du fait de la présence persistance d'insectes xylophages dans les boiseries de l'appartement. En second lieu, il fait valoir que la cave s'est affaissée et qu'elle présentait des infiltrations d'eau. Néanmoins, l'audit du 2 mai 2023 qu'il verse mentionne que les caves sont " RAS " (soit " rien à signaler "), attestant ainsi de l'absence de dégât. La pièce numéro 4 qu'il verse, extraite de l'état des lieux de sortie, indiquant " cave NV car noté affaissés et éboulement donc merci de vérifier de revenir vers nous si besoin " indique ainsi que la cave n'a pas été visitée, et ne permet ainsi pas d'établir la réalité de son état. Il en résulte qu'il n'est pas suffisamment établi que la cave ait été insalubre. En troisième lieu, Monsieur [C] [M] soutient que le plancher de l'appartement était affaissé et que des fissures étaient apparues sur les murs de l'appartement. Il convient de relever à ce titre que la présence d'un affaissement du plancher ou de fissures dans les murs ne sont pas nécessairement constitutives d'une cause d'insalubrité si des désordres n'empêchent pas un maintien dans les lieux sans danger du locataire. En l'espèce, des fissures sont bien visibles sur les photographies produites par le demandeur (pièces 10), en revanche, aucun élément produit par celui-ci ne permet d'établir un quelconque affaissement du plancher, ni du risque qui en découle pour le locataire. S'agissant des fissures, l'audit du 7 octobre 2020 réalisé par la SASU é2ac mentionne que des fissures dans l'appartement, constatées à l'occasion d'un rapport du 3 août 2020, concernaient des cloisons séparatives ou des raccordements dans une même paroi entre une partie en cloison légère et une partie en maçonnerie. Ce courrier ne fait état d'aucun danger à ce stade pour les locataires. De même, le courriel de l'agence immobilière du 21 octobre 2020 indique qu'il n'y a pas de risque d'effondrement, tandis que le courriel du 20 mars 2023 adressé par l'agence immobilière aux locataires se borne à indiquer qu'un audit des canalisations de l'immeuble va être réalisé, sans pour autant faire état d'un quelconque danger pour les occupants. Enfin, le SMS produit en pièce numéro 8 du défendeur est selon ses propres déclarations du 5 décembre 2023, soit postérieur à la fin du bail, de sorte qu'il ne permet nullement d'apporter la preuve de l'état du bien lors de son occupation par le locataire. Il résulte ainsi de ces éléments que le défendeur échoue à apporter la preuve de l'insalubrité du logement pris à bail. B.Sur l'arriéré locatif, les charges actualisées et les dégradations L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [R] [Y] en sa pièce numéro 20 mentionne que les loyers ont été appelés jusqu'au mois de juin 2023 inclus, soit jusqu'à la cessation du bail, établissant un solde de 11737,57 euros, puis que le dépôt de garantie de 1600 euros a été déduit du décompte, qu'une somme de 221,27 euros a été créditée au bénéfice du locataire pour l'exercice 2021, et qu'une somme de 2380,07 euros a été ajoutée au débit du compte le 31 août 2023 (dont 68,38 euros de prorata de charges 181/365 jours, 112,09 euros de solde de charges 2020, 216,70 euros de TOM prorata 181/365, 410 euros de taxes d'ordures ménagères 2021, 424 euros de taxe d'ordure ménagère de 2022 et 1148,90 euros de retenue de travaux à la sortie). Le locataire ne reconnaît être redevable que les loyers pour les six derniers mois de location, outre les provisions pour charge, déduction faite du dépôt de garantie de 1600 euros. S'agissant des charges, il résulte de l'avis de taxe foncière pour 2022 adressée à Monsieur [R] [Y] que la taxe d'ordure ménagère s'est élevée à 410 euros en 2021 et 424 euros en 2022. Néanmoins, cette taxe est due pour l'ensemble des lots dont il est propriétaire à l'adresse située [Adresse 2], et dont ceux pris à bail par Monsieur [C] [M] ne sont qu'une partie, les pièces numéros 12 que le bailleur produit aux débats précisant qu'il est propriétaire d'un total de six biens à cette adresse. Il apparaît ainsi que le bailleur a fait peser la totalité des charges liées à la taxe d'ordures ménagères pour l'ensemble de ses lots sur Monsieur [C] [M], de sorte qu'il ne justifie pas de la réalité du montant dû par Monsieur [C] [M] à ce titre. Ainsi, ces sommes ne seront pas retenues à la charge de Monsieur [C] [M]. Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [C] [M] était redevable d'un arriéré locatif et de charges récupérables de 10314,37 euros. Sur la somme de 1148,90 retenue au titre des réparations locatives, il convient d'examiner le bien-fondé de cette demande. En l'espèce, contrairement à ce que soutient le locataire, les états des lieux d'entrée et de sortie ont été établis contradictoirement entre les parties, tel que cela résulte de leurs propres mentions. Le bailleur soutient que les réparations locatives concernent le dépoussiérage des plinthes, la réparation d'un interrupteur, le détartrage de l'évier, la reprise du plan de travail endommagé, le lavage des meubles de la cuisine, la réfection des joints de silicone, le détartrage de la douche, la réparation du syphon et la reproduction de clefs perdues. En ce qui concerne les plinthes, l'état des lieux d'entrée indique qu'elles se trouvaient en état d'usage, et même que l'état des lieux de sortie, qui précise qu'elles sont poussiéreuses. Si le locataire doit, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 rendre les lieux en état de propreté, la simple présence de poussière sur les plinthes en l'espèce, après près de douze ans d'occupation, procède du simple usage des lieux. Aucune dégradation imputable au locataire ne sera donc retenue à ce titre. Sur l'interrupteur de l'entrée, l'état des lieux d'entrée mentionne que son état n'a pas été vérifié, de sorte qu'aucune dégradation ne sera retenue à ce titre non plus. S'agissant de l'évier de la cuisine, l'état des lieux d'entrée mentionne qu'il se trouve en état d'usage, et celui de sortie qu'il présente des traces de tartre et des rayures. La présence de tartre et de rayures sur un évier qui se trouvait en état d'usage au moment de la prise d'effet du bail, et ayant été utilisé pendant près de douze ans, procède de la simple usure normale du bien. En ce qui concerne le plan de travail de la cuisine, l'état des lieux d'entrée mentionne qu'il se trouve en état d'usage, de même que l'état des lieux de sortie, qui précise que la porte est écaillée et que les rayons présentent des traces. Ces constatations, après douze ans d'usage, résultent également de l'usure normale du bien. S'agissant des joints en silicone de la baignoire, l'état des lieux d'entrée indique qu'ils se trouvaient en état d'usage, et l'état des lieux de sortie qu'ils sont moisis. La photographie annexée à l'état des lieux de sortie ne permet toutefois de voir qu'une trace très limitée de noir au coin de la baignoire. La dégradation n'est ainsi pas suffisamment établie en l'espèce. Sur le détartrage de la douche, l'état des lieux d'entrée indique que la baignoire est en état d'usage, et l'état des lieux de sortie indique que le grès émaillé est en mauvaise état (éclats, rayure, vétusté). Un tel état après douze ans d'usage d'un bien d'ores et déjà en état d'usage lors de la prise d'effet du bail procède de la simple usure normale du bien. S'agissant du siphon de la douche, l'état des lieux d'entrée indique que son état n'a pu être vérifié, de sorte qu'aucune dégradation ne saurait être retenue à ce titre. Enfin, il résulte de l'état des lieux de sortie que six clés ont été restituées tandis que huit ont été fournies lors de l'état des lieux d'entrée, dont une relative à la porte principale et une relative à la boîte aux lettres. De telles réparations sont à la charge du locataire, celui-ci devant restituer à la sortie l'ensemble des clés lui ayant été remises. Néanmoins, le devis produit fait état du remplacement du cylindre de la porte avec carte personnalisée pour un montant TTC de 271,13 euros, ce qui excède la remise en état du bien dans l'état où il se trouvait lors de la prise à bail. Le montant réclamé n'est ainsi pas justifié. Il résulte de ces éléments que les réparations pour un montant total de 1148,90 euros réclamées par le bailleur ne sont pas justifiées. Le demandeur sera donc débouté de sa demande pour ce montant. Au regard de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [C] [M] doit donc être condamné à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 10314,37 euros au titre de l'arriéré locatif et de charges récupérables, arrêtées au 4 décembre 2023, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, et Monsieur [R] [Y] sera débouté pour le surplus au titre des réparations locatives. II.Sur les demandes formées par le demandeur au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 répute non-écrite toute clause du bail qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, l'article II.12 du bail prévoit deux clauses pénales, la première entrainant une majoration de 10% des sommes dues en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme du loyer et de ses accessoires, et la seconde, en cas de résiliation du bail du fait du locataire en application d'une clause résolutoire, que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur. Ces deux clauses étant des clauses pénales prohibées par la loi du 6 juillet 1989, elles sont réputées non-écrites. Ainsi, les demandes du bailleur tendant à condamner le locataire à lui verser la somme de 1155,79 euros à titre de la clause pénale pour le retard dans le paiement des loyers, et la somme de 1600 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie devront nécessairement être rejetées. III.Sur la demande de délais de paiement formée par le défendeur Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, si Monsieur [C] [M] justifie que la société OP Serv, dont il est le président, bénéficie d'un plan de redressement par jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 juillet 2022, de sorte qu'il établit que son entreprise fait face à des difficultés. Il ne justifie en revanche nullement de ses revenus. Faute d'établir le montant de ses ressources à la date de l'audience, il n'établit pas que sa situation justifie de repoter ou échelonner la somme à laquelle il a été condamné dans le délai maximum de deux années. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. IV.Sur la demande de capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. V.Sur les accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [C] [M], succombant, sera condamné aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité commande de condamner Monsieur [C] [M] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Condamne Monsieur [C] [M] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 10314,37 euros au titre de l'arriéré locatif et de charges récupérables, arrêtées au 4 décembre 2023, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, et déboute Monsieur [R] [Y] pour le surplus de sa demande au titre des réparations locatives ; Déboute Monsieur [R] [Y] de sa demande tendant à condamner Monsieur [M] à lui verser 1155,79 euros au titre de la clause pénale ; Déboute Monsieur [R] [Y] de sa demande tendant à dire qu'il conservera le dépôt de garantie de 1600 euros au titre de la clause pénale ; Déboute Monsieur [C] [M] de sa demande de délais de paiement ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne Monsieur [C] [M] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [C] [M] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection