Cour d'appel, 20 juin 2024. 21/02953

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50F Chambre civile 1-3 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 JUIN 2024 N° RG 21/02953 N° Portalis DBV3-V-B7F-UPTW AFFAIRE : S.A.R.L. SYNERGIE FONCIERE C/ [P] [J] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2021 par le TJ de NANTERRE N° Chambre : 1 N° RG : 18/07146 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS Me Isabelle TOUSSAINT Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. SYNERGIE FONCIERE N° SIRET : 534 369 277 [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 APPELANTE **************** Monsieur [P] [J] né le 14 Mars 1965 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 2] Madame [D] [N] épouse [J] née le 15 Novembre 1968 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 2] Représentant : Me Isabelle TOUSSAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 INTIMES S.E.L.A.R.L. PARIS OUEST NOTAIRES N° SIRET : 450 908 850 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentant : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mars 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON ********** FAITS ET PROCEDURE : Souhaitant faire l'acquisition de biens immobiliers à des fins de défiscalisation, M. [P] [J] et Mme [D] [N], son épouse, ont signé, le 19 novembre 2011, deux contrats de réservation auprès de la société Synergie foncière, pour l'acquisition de deux biens immobiliers en état futur d'achèvement au sein de la résidence [Adresse 7] à [Localité 5]. Le premier contrat, relatif au lot n° 9, prévoyait la réitération de la vente le 30 décembre 2011 au plus tard, moyennant un prix de 300 000 euros ; le second, portant sur le lot n°12, fixait la date limite de vente au 14 mars 2012, pour un prix de 218 000 euros. L'acte authentique de vente du lot n° 9 était signé le 29 mars 2012 et celui relative à la vente du lot n° 12, le 15 juin 2012, tous deux en l'étude de la SELARL Paris ouest notaires. Considérant qu'un même foyer fiscal ne pouvait bénéficier du dispositif Scellier deux fois au cours d'une même année, l'administration fiscale adressait aux époux [J] une proposition de rectification datée du 13 octobre 2017 pour un montant de 31 196 euros. Par courriers recommandés des 20 et 21 décembre 2017, les époux [J] mettaient en demeure la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires aux fins d'obtenir toutes explications utiles quant aux manquements à leurs obligations d'information et de conseil. Ces courriers étant demeurés sans réponse, ils faisaient pratiquer, en mai 2018, une saisie conservatoire de créances sur les comptes de la société Synergie foncière, suivant autorisation du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Créteil, pour la somme de 31 196 euros. C'est dans ces circonstances que, par actes introductifs d'instance en date du 11 juillet 2018, les époux [J] ont fait assigner les sociétés Synergie foncière et Paris ouest notaires devant le tribunal de céans afin d'obtenir réparation des dommages qu'ils estiment avoir subis du fait des manquements de ces sociétés à leurs devoirs d'information et dc conseil. Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 25 027 euros à titre de dommages et intérêts, - dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2018, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires aux dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision Par acte du 6 mai 2021, la SARL Synergie foncière a interjeté appel du jugement du 18 mars 2021 du tribunal de Nanterre et, par dernières écritures en date du 13 décembre 2021, prie la cour de: - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * condamné cette dernière in solidum avec la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 25 027 euros à titre de dommages et intérêts, * dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2018, * condamné cette dernière in solidum avec la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile * condamné in solidum cette dernière et la SELARL Paris ouest notaires aux dépens de l'instance - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - débouté les époux [J] de leurs demandes plus amples et notamment relatives à leur prétendu préjudice moral Statuant de nouveau A titre principal, : - dire et juger que la SARL Synergie foncière n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles en sa qualité de vendeur envers les époux [J], - dire et juger que les époux [J] n'étaient pas primo-accédants à la propriété dans le cadre du dispositif de défiscalisation Scellier et ont fait les acquisitions en toute connaissance de cause En conséquence, - débouter les époux [J], de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Synergie foncière A titre subsidiaire, - dire et juger que les époux [J], ne justifient pas de l'ensemble de leurs préjudices, En conséquence, - débouter les époux [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Synergie foncière, A défaut, - réduire les demandes indemnitaires des époux [J] à l'euro symbolique à défaut, à de plus justes proportions En tout état de cause, - débouter la SELARL Paris ouest notaires de sa demande d'irrecevabilité concernant la demande d'appel en garantie formée contre elle par la SARL Synergie foncière ; - condamner la SELARL Paris ouest notaires à relever et garantir la SARL Synergie foncière de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ; -débouter les époux [J] de leur appel incident et de l'ensemble de leur demandes, fins et conclusions contraires ; - condamner les époux [J] à verser à la SARL Synergie foncière une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Ilan Tobianah en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 24 janvier 2023, les époux [J] prient la cour de : - les juger recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - écarter des débats l'ensemble des pièces visées au bordereau de la SARL Synergie foncière en ce qu'elles n'ont pas été communiquées en cause d'appel, - juger que la SARL Synergie foncière a manqué à son devoir d'information et de conseil envers les époux [J], - juger que les différents manquements de la SARL Synergie foncière à son devoir d'information et de conseil ont inévitablement entraîné le redressement fiscal dont font l'objet les époux [J] et la perte du bénéfice du dispositif fiscal Scellier concernant l'acquisition de l'appartement Clemenceau 2 sur la durée espérée de défiscalisation ; - confirmer le jugement en ce qu'il a : * condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme globale de 25 027 euros à titre de dommages et intérêts ; * dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2018 ; * condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens, - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [J] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ; - infirmer le jugement et ordonner la conversion de la saisie conservatoire de créances autorisée par l'ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Créteil en date du 18 avril 2018 à l'encontre de la SARL Synergie foncière en saisie attribution, et juger qu'elle produira son plein et entier effet ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - condamner in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à verser aux époux [J] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des manquements à leurs obligations à leur devoir de conseil ; - condamner in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à verser aux époux [J] la somme de 6 169 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices économiques et financiers subis et subsidiairement, au titre de la perte d'une chance sérieuse de réaliser une opération de défiscalisation dans des conditions favorables au titre de deux investissements locatifs (et non d'un seul) et d'éviter la notification de redressements fiscaux du fait des manquements au devoir d'information et de conseil de la SARL Synergie foncière et Paris ouest notaires, afin que leur indemnisation globale soit fixée à la somme de 31 196 euros. ; - assortir la condamnation des intérêts au taux légal ; - condamner in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à verser aux époux [J] la somme complémentaire de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires aux entiers dépens, en ce compris les frais de la saisie-conservatoire de créance et de la saisie-attribution ; Par dernières écritures du 9 mai 2022, la SELARL Paris ouest notaires prie la cour de : -la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions, - déclarer la demande nouvelle présentée par la SARL Synergie foncière irrecevable en sa demande de garantie présentée pour la première fois devant la cour, - rejeter toutes demandes présentées par la SARL Synergie foncière à son encontre Sur l'appel incident, - infirmer le jugement du 18 mars 2021 en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - juger que les époux [J] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire, - débouter et rejeter l'intégralité des demandes des époux [J], - condamner les époux [J] au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [J] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur les pièces communiquées par la société Synergie foncière En vertu de l'article 906 du code de procédure civile, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués. Les pièces de l'appelante n'ont pas été communiquées en appel avant l'ordonnance de clôture du 22 février 2024 malgré une sommation de communiquer des époux [J] le 27 septembre 2023. Elles sont donc écartées des débats. Sur la demande nouvelle de garantie des condamnations par la société Paris Ouest Nanterre La société Paris-Ouest Notaire fait valoir que la demande en garantie formée par la SARL Synergie foncière à son encontre n'a pas été présentée en première instance. La SARL Synergie foncière ne répond pas à cette demande. En vertu de l'article 564 du code de procédure civile : " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. " La demande de garantie n'a pas été faite devant le premier juge et n'a pas pour objet une des exceptions prévues par l'article 564 du code de procédure civile. Elle est donc déclarée irrecevable en appel. Sur le devoir d'information et de conseil du vendeur et du notaire Pour retenir la responsabilité de la société Synergie foncière, le tribunal a jugé que cette dernière n'avait pas rempli son obligation, en qualité de vendeur professionnel, d'informer et de conseiller ses clients dès lors qu'elle avait eu connaissance du caractère déterminant pour les époux [J] de l'objectif de défiscalisation via cet achat. Il a également retenu que la SELARL Paris ouest notaires, tenue de veiller au caractère utile et efficace des actes qu'elle reçoit ou instrumente, et parfaitement informée du caractère déterminant du bénéfice de l'exonération fiscale pour le consentement à l'achat de l'immeuble par les époux [J], avait commis un manquement fautif en ne les informant pas des conséquences du report de la vente et de leur possibilité de ne pas signer la vente. Pour voir infirmer le jugement, la SARL Synergie foncière rappelle qu'elle n'était que le vendeur et qu'elle n'a pas fait de l'éligibilité du projet au dispositif Scellier un argument de vente, en ce qu'elle n'est pas l'auteur de la plaquette de commercialisation de l'immeuble, laquelle aurait été rédigée par l'agence FNAIM. Elle fait valoir que les actes de réservation n'ont pas été conclus sous réserve de l'éligibilité de l'acquisition immobilière au dispositif de défiscalisation Scellier. Elle soutient que si la cour devait retenir à sa charge une obligation d'information, elle l'a exécutée en orientant les époux [J] vers l'administration fiscale, n'étant pas elle-même conseillère en défiscalisation, et en informant les époux [J] de la publication des dispositions légales au journal officiel. La SELARL Paris ouest notaires soutient que les époux [J] ne sont pas des néophytes, car ils avaient déjà bénéficié d'acquisitions immobilières défiscalisées, qu'ils n'étaient pas ses clients et étaient assistés de leur propre notaire, qu'elle a fait publier le contrat de réservation au service des impôts des entreprises de [Localité 10] le 31 décembre 2011 et enfin, qu'aucune des ventes ne fait référence à une opération de défiscalisation. Elle fait valoir en outre, qu'elle n'a pas participé aux négociations de l'acte de réservation et ne saurait donc être tenue à un devoir de conseil. Elle expose que si la date de signature de la 1ère vente a été repoussée, c'est en raison de l'absence d'obtention de la garantie financière d'achèvement par la SARL Synergie foncière, cause totalement étrangère à l'intervention de l'office notarial. Elle estime que l'aspect fiscal de l'opération était parfaitement connu de la SARL Synergie foncière qui avaient été destinataire des échanges avec les époux [J]. Les époux [J] sollicitent la confirmation du jugement et rappellent que le bénéfice du dispositif Scellier en 2011 et en 2012 était une condition déterminante de leur consentement à acheter en réservant deux appartements. Ils font valoir qu'en terme de vente en l'état futur d'achèvement pour le vendeur, comme en matière de défiscalisation pour le notaire, l'obligation d'information et le devoir de conseil sont renforcés. Ils considèrent que tant la SARL Synergie foncière en qualité de vendeur professionnel, que le notaire, ne les ont pas informés qu'ils ne pourraient bénéficier de ce dispositif s'ils achetaient deux biens la même année. Ils exposent que la SARL Synergie foncière a ainsi commis une faute en reportant unilatéralement la signature de l'acte authentique pour le 1er appartement en 2012. Sur ce, S'agissant du vendeur Aux termes des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur version applicable au présent litige, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; le débiteur est condamné, s'il y a lieu , au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il incombe au vendeur professionnel de prouver qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les besoins de l'acheteur afin qu'il soit en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée et à l'utilisation qui en est prévue. Il incombe également au vendeur d'informer l'acquéreur des risques que l'avantage fiscal soit refusé par l'administration ( civ 1ère, 10 septembre 2014 n°13-13.599) Il résulte des pièces versées aux débats et en particulier des échanges de courriels des 23 (mail au notaire), 26 et 30 décembre 2011 (mails adressés à la SELARL Paris Ouest notaire, à la SARL Synergie foncière et à l'agence Fnaim l'Adresse), que les époux [J] avaient entendu faire de l'éligibilité au dispositif Scellier un élément déterminant de leur achat et que l'ensemble des parties en étaient informées en 2011. Il n'est pas contesté que l'agence immobilière Fnaim ne figure pas dans les actes de réservation ou de vente et n'a pas été attraite à la cause, alors que la SARL Synergie foncière entend voir supporter le manquement à un devoir de conseil sur elle. Selon le vendeur, la Fnaim serait l'auteur de la plaquette mentionnant l'éligibilité des appartements de la résidence " [Adresse 7] " ainsi que le nom de la SARL Synergie foncière. Ainsi, peu importe que ce caractère déterminant ait été connu au moment de l'acte de réservation des biens et que l'agence immobilière soit ou non l'auteur de la plaquette de commercialisation de l'immeuble dès lors que la plaquette était rattachée à la notice obligatoire descriptive de la vente en l'état futur d'achèvement remise aux acquéreurs, et que l'obligation d'information reste celle du vendeur à l'égard de l'acquéreur. En outre, s'il n'appartient pas au vendeur de garantir le bénéfice de ce dispositif à la place de l'administration fiscale, il n'est pas contesté que ce dernier a, en l'espèce informé les acquéreurs de la nécessité de s'adresser à l'administration fiscale pour obtenir un rescrit. Cependant, cette information ne permettait pas de répondre à la question des époux [J], à savoir celle de déterminer s'ils devaient signer les deux achats sur des années fiscales différentes et pour celle de 2011, après enregistrement à la publicité foncière de l'acte de réservation en 2011. Alors même qu'il résulte des courriels produits qu'ils étaient informés dès le 24 novembre par le notaire que des modifications à ce dispositif dit " Scellier " pourraient être apportées par le législateur, et que la SARL Synergie foncière en avait confirmation lors de la parution au journal officiel de la loi du 28 décembre 2011, elle ne démontre pas avoir informé de manière claire les époux [J] de leur possibilité de ne pas acheter au regard des besoins qu'ils avaient exprimés et en adéquation avec l'utilisation qu'ils avaient prévue pour les appartements : elle a même, au contraire, affirmé aux époux [J] qu'une signature avant le 31 mars 2012 permettra au dispositif Scellier de s'appliquer pour les contrats de réservation enregistrés chez un notaire avant le 31 décembre 2011, sans considérer qu'il y avait deux achats distincts, avec deux dates de réservation, actes auxquels elle a pourtant participé. Que les époux [J], acquéreurs non professionnels soient des acheteurs avertis pour avoir déjà bénéficié d'une telle défiscalisation par le passé, ne dégage pas le vendeur de son obligation d'information, en particulier lorsqu'une attention particulière doit être portée aux modifications réglementaires et que plusieurs ventes ont lieu avec les mêmes acquéreurs. Ainsi en faisant reporter la signature d'une des deux ventes sur 2012 et en ne permettant pas aux époux [J] d'avoir un consentement éclairé sur les implications de deux achats la même année, le vendeur professionnel a manqué à son obligation d'information et de conseil. S'agissant du notaire Il résulte des articles 1382 et 1383 dans leur rédaction applicable au litige que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, chacun étant responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence. Aux termes de l'article 199 septvicies du code général des impôts applicable au litige, " (') à titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement (') ". En l'absence de contrat entre la SELARL Paris ouest notaires et les époux [J], c'est sur le fondement de la responsabilité délictuelle que les époux font valoir le manquement à l'obligation de conseil du notaire. Or il incombe au notaire de prouver l'exécution de son devoir de conseil, lequel est un devoir impératif et absolu à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte qu'il instrumente (Civ 1ère 3 avril 2007, n°06-12.831). En l'espèce, comme vu plus haut, le notaire était parfaitement informé des conditions de validité du consentement des époux [J] à l'acte de vente. S'il ne peut être tenu responsable du retard pris dans l'achèvement des travaux et qu'il a bien effectué la publicité de l'acte de réservation le 31 décembre 2011 pour préserver les droits des époux [J], il n'en demeure pas moins qu'en sa qualité de professionnel du droit et notaire instrumentant la vente, il lui incombe la preuve de la vérification du consentement éclairé des parties en considération de leur volonté, ainsi que de la mise en 'uvre de son obligation de conseil en démontrant le conseil qu'il a donné. Connaissant la condition du bénéfice de l'exonération fiscale pour les époux [J], qui la lui avaient rappelée par mail durant le mois de décembre 2011 (obligation de prise en compte de la volonté des parties), outre la lecture de l'article 199 spetvicies point IV du code général des impôts applicable au litige (obligation d'investigation juridique pour rendre l'acte efficace), le notaire ne pouvait ignorer qu'une seule réduction d'impôt était possible par année d'imposition pour l'acquisition d'un seul logement. Il ne pouvait en conséquence ignorer par ailleurs le risque pour les acquéreurs de se voir refuser le bénéfice de l'exonération fiscale, peu important que la publication de l'acte de réservation ait été effectuée sur l'année précédant celle de la signature, de sorte que l'absence de mise en garde démontrée et l'incertitude concernant l'éligibilité de l'opération au dispositif fiscal permet de considérer que le notaire a manqué à son devoir de conseil. La SELARL Paris ouest notaires ne démontre pas l'exécution de son devoir de conseil et en particulier qu'elle a informé les époux [J] de la possibilité de ne pas signer les deux actes de vente la même année pour pouvoir bénéficier du dispositif Scellier, l'absence de condition suspensive à l'acte sur ce point ne pouvant la dégager de son obligation de conseil en sa qualité de professionnel du droit rédigeant l'acte. La cour, qui ajoute ces motifs à ceux du jugement, confirme le manquement à l'obligation d'information et de conseil tant sur le fondement de la responsabilité contractuelle du vendeur que de la responsabilité extracontractuelle du notaire. Ces manquements sont directement à l'origine du grief allégué par les époux [J] d'avoir fait l'objet d'un redressement fiscal à la suite de ces opérations de vente. Sur les préjudices sur le préjudice économique Les époux [J] font valoir qu'ils ont subi un préjudice de 31 196 euros correspondant à : - Une remise en cause des réductions d'impôts opérées sur les années 2014, 2015 et 2016 à hauteur de 11 750 euros, comprenant des intérêts de retard, - Un préjudice financier à venir du fait du " non-bénéfice des réductions d'impôts opérées sur les 6 années à venir. " La SELARL Paris ouest notaires estime qu'aucune perte de chance n'est justifiée dès lors que la défiscalisation est soumise à des conditions rigoristes et que rien n'établit que le bien immobilier ait pu être loué pendant la période de 6 ans revendiquée par les époux [J]. En outre elle considère qu'un aléa fiscal ne peut constituer un préjudice indemnisable. La société Synergie financière fait également valoir que le préjudice résultant du manque à gagner en raison de l'absence de réduction d'impôt n'est pas certain. Le préjudice de la perte d'une chance se distingue du préjudice final ou de l'événement favorable souhaité. Il ne s'agit que d'une quote-part de l'avantage escompté. Pour déterminer cette quote-part, la cour de cassation estime qu'il faut calculer le pourcentage de chances que l'événement favorable se produise. S'il incombe aux juges d'évaluer l'entier dommage et de rechercher la probabilité que la chance avait de se réaliser (Civ. 1ère , 30 mai 2013, pourvoi n° 12-24.515), la perte de chance subie par le celui qui a été privé de la possibilité de faire valoir ses droits par la faute d'un auxiliaire de justice, se mesure à la seule probabilité de succès de la diligence omise (civ 1ère, 23 février 2012, pourvoi n° 09-72.647) En l'espèce, il s'agit de déterminer quel est la quote-part de l'avantage escompté (le montant de l'exonération fiscale si les deux achats avaient pu être signé sur des années civile distinctes) C'est par des motifs pertinents que le tribunal a jugé que si les majorations et pénalités auxquelles les époux [J] se sont trouvés exposés à hauteur de 2027 euros constituent un préjudice certain justifiant une réparation à hauteur des montants payés à ce titre, s'agissant de sommes que les acquéreurs n'auraient jamais dû débourser, la possibilité de la réduction d'impôt recherchée devait elle, s'analyser en une perte de chance, la possibilité de contracter dans les conditions ouvrant droit à cette exonération, en différant la vente d'un des deux biens, étant soumise à un aléa qui devait être regardé comme faible au regard de la passation du second contrat. Les deux ventes ayant été signées en mars et juin 2012, cet aléa de 6 mois de décalage nécessaire a conduit le tribunal à retenir que la probabilité de satisfaire aux conditions de la réglementation pouvait être évaluée à 80 % soit un montant qu'il a arrondi de 23 000 euros (assiette de calcul pour la perte de chance : 3 241 euros x 9 années de perte de réduction d'impôt) à laquelle ont été condamnées in solidum la SARL Synergie foncière et la société Paris Ouest Nanterre. La cour confirme le jugement sur le calcul de la somme retenue mais infirme le montant de la perte de chance à 23 335,20 euros. sur le préjudice moral Les époux [J] font valoir qu'ils ont subi un préjudice moral eu égard à la déception de ne pas pouvoir obtenir les bénéfices escomptés de l'opération d'achat et qu'ils ont subi les tracas d'une procédure judiciaire longue et complexe, soulignant la passivité de la SARL Synergie foncière à l'égard de l'administration fiscale, ainsi que l'anxiété due aux difficultés rencontrées avec ladite administration refusant de prendre en considération leurs explications. Ils soulignent qu'ils ont reçu également des menaces de la part de la SARL Synergie foncière tant à leur égard qu'à celle de leurs enfants. La SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires concluent à la confirmation du jugement qui a écarté tout préjudice moral. La main courante déposée le 15 janvier 2020 par Mme [J] dressée pour injure et menace commise par M. [M], promoteur immobilier de la société Synergie foncière (" il va y avoir une famille de trop, ce n'est pas ton mari d'une hauteur de 1m90 qui va faire le poids "), dans la mesure où elle n'a pas été suivie de poursuite pénale, et bien qu'elle corrobore un climat de tension entre les parties, lié au procès, n'est pas de nature à permettre la reconnaissance d'un préjudice moral certain. En outre, bien que les procédures administrative et judiciaire puissent générer de l'anxiété et un tracas important, l'exercice des droits en justice ne constitue pas en lui-même un préjudice moral. Dès lors, aucun préjudice distinct n'est démontré par les époux [J] et le jugement est confirmé de ce chef. sur les autres demandes Les époux [J] demandent la conversion de la saisie conservatoire de créances autorisée par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Créteil en date du 18 avril 2018 à l'encontre de la SARL Synergie foncière pour un montant de 31 196 euros, en saisie attribution. Ils demandent également la condamnation aux frais de la saisie dans le cadre des dépens de la procédure. Si, aux termes de l'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire, seul le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, il sera rappelé que pour opérer la conversion d'une saisie conservatoire en saisie définitive, il n'est besoin, pour le créancier, que d'obtenir un titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du code des procédures civiles d'exécution. Dès lors les époux [J] sont déboutés de leur demande, comme étant sans objet. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. La SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires succombant, elles sont condamnées in solidum à verser aux époux [J] la somme de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles engagés au titre de la procédure d'appel. La SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires sont également condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de saisie conservatoire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition, Ecarte les pièces de la SARL Synergie foncière non communiquées avant la clôture des débats, Déclare irrecevable la demande en garantie formulée par la SARL Synergie foncière à l'égard de la SELARL Paris ouest notaires comme nouvelle en appel, Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a - condamné in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 25 027 euros à titre de dommages et intérêts Et statuant à nouveau, Condamne in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à payer aux époux [J] la somme de 25 362,20 euros à titre de dommages et intérêts Y ajoutant Déboute les époux [J] de leur demande de conversion de la saisie conservatoire effectuée à l'encontre de la SARL Synergie foncière, Condamne in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires à verser à M. [P] [J] et Mme [D] [N] épouse [J] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, Condamne in solidum la SARL Synergie foncière et la SELARL Paris ouest notaires aux dépens, en ce compris les frais de saisie conservatoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,