Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/02226

ARRÊT N°194 N° RG 23/02226 N° Portalis DBV5-V-B7H-G4QJ [L] C/ [M] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 14 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mai 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE APPELANT : Monsieur [U] [L] né le 15 décembre 1947 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉ : Monsieur [D] [J] [I] [R] [M] né le 29 Décembre 1951 à [Localité 4] (ESPAGNE) [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Gbati FARÉ, avocat au barreau de LIMOGES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Par acte de vente sur licitation faisant cesser l'indivision en date du 29 décembre 2015, [X] [L] a cédé à son frère [U] [L] la moitié en pleine propriété d'un bien immobilier situé à [Localité 5]. 'La licitation a été consentie et acceptée moyennant un prix de 300.000 €, basé sur une valeur totale du bien de 600.000 € dont le paiement devait avoir lieu en deux temps, à savoir : -une somme de 70.000 € formant partie du prix de la présente licitation (bouquet) payée comptant par le cessionnaire au cédant, -le surplus de la valeur du bien cédé soit 230.000 € ayant été converti en « rente annuelle et viagère de 9900 € payable par termes mensuels de 825 € créée au profit et sur la tête du cédant, sa vie durant ou à défaut en cas de prédécès de ce dernier au profit de son conjoint survivant sa vie durant .' Les parties ont également stipulé un droit de jouissance sur le bien au profit de [X] [L] et de son conjoint [D] [M], durant trois semaines, chaque année leur vie durant avec délai de prévenance de deux mois, ' Précision étant ici faite que cette réserve de jouissance bénéficiera tant au cédant qu'à son conjoint et ce, leur vie durant '. L'acte stipule : '[U] [L] , cessionnaire aux présentes, s'oblige et s'engage à prendre en charge, seul, les prêts consentis par la Caisse d'Epargne, pour le rachat des droits successifs, assortis des garanties hypothécaires indiquées dans l'état hypothécaire ci-dessus relaté, de sorte que M. [X] [L] ne soit pas inquiété à ce sujet. Le non-respect de cet engagement engendrera la résolution de plein droit des présentes'. L'acte prévoit enfin: ' De convention expresse entre les parties et à titre de condition essentielle et déterminante pour la présente licitation, il est convenu que pour le cas où le cessionnaire viendrait à vendre le bien, objet des présentes, dans les 10 ans à compter du jour de la signature de l'acte authentique à un prix supérieur à celui estimé à ce jour, le cessionnaire s'engage à remettre au cédant la moitié de la valeur nette de la plus-value opérée lors de la vente. ' En garantie, une inscription d'hypothèque conventionnelle était inscrite sur les droits de [U] [L] dans l'immeuble. L'acte stipule que cette inscription sera radiée par la simple production de l'acte de décès du survivant du crédirentier et de son conjoint sans qu'il y ait besoin d'aucune autre justification. [X] [L] est décédé le 10 juin 2016. Par courrier du 11 février 2021, M. [L] a informé M. [M] qu'il entendait mettre l'immeuble en vente. Par courrier du 20 février 2021, M. [M] a indiqué ne pas s' opposer à la vente, être prêt à renoncer à son droit de jouissance. Il demandait en revanche le maintien de la rente viagère indexée, une garantie de substitution, une compensation financière en contrepartie de la renonciation à son droit de jouissance. Par courrier du 8 mars 2021, M. [L] a mis en demeure M. [M] de reprendre le versement de la rente viagère. Le 5 avril 2022, M. [M] a assigné M. [L] devant le tribunal judiciaire de la Rochelle aux fins de : - condamnation à lui payer les sommes de .399 euros à titre de rappel d'indexation de rente .15 421, 50 euros au titre des rentes dues depuis le 1er mars 2021 avec fixation de la rente annuelle à la somme de 10 821 euros .50 000 euros au titre de la compensation de l'abandon de son droit de jouissance .20 000 euros au titre du préjudice moral subi. M. [L] a conclu au débouté, demandé reconventionnellement la condamnation de M. [M] à lui rembourser les sommes de .48 500 euros au titre de la rente indûment payée .20 000 euros au titre du préjudice moral. Par jugement du 9 mai 2023 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit : ' -condamne M. [U] [L] à payer à M. [D] [M] les sommes de 399 euros au titre du rappel de la rente indexée décembre 2016 à février 2021 15 421,50 euros au titre des rentes impayées au 30 septembre 2022 -fixe la rente annuelle à la somme de 10.284 € sous réserve de réactualisation à compter du 1er décembre 2021. -déboute M. [M] de sa demande de compensation financière relative à l'abandon d e son droit de jouissance sur l'appartement objet de l'acte de vente-licitation du 29 décembre 2015 -rappelle que le droit de jouissance de M. [M] doit s'exercer libre de toute occupation par M. [L] ou tous occupants de son chef -déboute M. [L] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles -condamne M. [L] à payer à M. [M] une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral -condamne M. [L] aux dépens de l'instance -condamne M. [L] à payer à M. [M] une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. -rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire Le premier juge a notamment retenu que : - sur la demande de rappel de rente et indexation La rente viagère peut être constituée au profit d'un tiers quoi que le prix en soit fourni par une autre personne. [X] [L] est cédant, [U] [L] est cessionnaire. L'acte prévoit le versement d'une rente au profit et sur la tête du cédant sa vie durant ou à défaut en cas de pré-décès de ce dernier au profit de son conjoint survivant sa vie durant. La rente sera payable mensuellement et d'avance et pour la première fois ce jour, et ainsi de suite de mois en mois jusqu'au décès du vendeur. Ces dispositions sont claires et non équivoques. La rente viagère est stipulée au profit tant de [X] [L] que de son conjoint survivant. M. [M] est fondé à bénéficier de la garantie hypothécaire. L' inscription ne pourra être levée que sur production de son acte de décès. M. [L] ne peut remettre en cause unilatéralement les dispositions contractuelles spécifiées. Il a d'ailleurs continué de verser la rente pendant 5 années après le décès de son frère. La demande de restitution n'est qu'un ajustement de cause. M. [M] est en droit de demander la reprise du versement de la rente , les arriérés. La demande de revalorisation est fondée. Les intérêts courront à compter du jugement. - sur la demande de compensation financière de l' abandon du droit de jouissance formée par M. [M] Le droit de jouissance s'exerce jusqu'au décès de M. [M] ou si les parties le décident d'une vente ou d'un abandon du droit. Pour mettre un terme à ce droit, un accord des parties est nécessaire. M. [L] est libre de vendre l'appartement sous réserve des conditions qu'il a acceptées. En l'espèce, il n'y a pas accord sur une compensation financière. M. [M] sera donc débouté de sa demande de ce chef. - sur le préjudice moral de M. [M] Le versement de la rente a été arrêté unilatéralement. M. [L] a annoncé une procédure, demandé la restitution des sommes versées. Il a exercé une pression manifeste sur M. [M], pression qui lui a causé un préjudice moral qui sera évalué à la somme de 1500 euros. - sur la restitution des rentes versées M. [L] qui succombe sera débouté de sa demande de restitution des rentes réglées avant mars 2021 comme de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral. LA COUR Vu l'appel en date du 3 octobre 2023 interjeté par M. [L] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25 janvier 2024, M. [L] a présenté les demandes suivantes : Réformant le Jugement dont Appel en ce qu'il a : -condamné Monsieur [U] [L] à payer à Monsieur [D] [M] la rente viagère de février 2021 à septembre 2022 et en ce qu'il a fixé cette rente à 10.284 € au 1er décembre 2021. -condamné à Monsieur [U] [L] à payer une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et une indemnité au titre de l'article 700 de 2500 € et a débouté Monsieur [U] [L] de ses demandes reconventionnelles tendant à voir condamner Monsieur [D] [M] à lui rembourser la somme de 48.500 € au titre de la rente payée et ordonner la mainlevée de la garantie hypothécaire outre ses demandes de dommages et intérêts et d'article 700. Statuant à nouveau, -DEBOUTER M. [D] [M] de ses demandes en paiement de la rente viagère impayée au 30 septembre 2022, de fixation de la rente annuelle à compter du 1er décembre 2021, de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et d'indemnité de procédure. -CONDAMNER M. [D] [M] à lui payer les sommes de 48 500 € au titre de remboursement de la rente versée depuis le 10 juin 2016 ainsi que les sommes suivantes o 857 euros pour le mois de septembre 2023, o 857 euros pour le mois d'octobre 2023, o 924,37 euros pour le mois de novembre 2023 o 924,37 euros pour le mois de décembre 2023 o 924,37 euros pour le mois de janvier 2024 -les sommes versées postérieurement à la notification desdites conclusions, SUBSIDIAIREMENT : DIRE ET JUGER que le droit de jouissance de M. [M] s'éteindra lors de la vente du bien, objet de la licitation du 29 décembre 2015. -ORDONNER la mainlevée de la garantie hypothécaire accordée à feu M. [X] [L]. En toute hypothèse, -CONDAMNER M. r [D] [M] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. -CONDAMNER Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -CONDAMNER Monsieur [D] [M] aux entiers dépens A l'appui de ses prétentions, M. [L] soutient en substance que : - sur l'interprétation de l'acte de licitation : Les paragraphes de l'acte de licitation sont contradictoires. Le premier paragraphe prévoit que la rente sera versée au conjoint survivant sa vie durant. Le second stipule que la rente n'est payable que jusqu'au décès du vendeur. Il n'est produit aucun élément extérieur au sens de l'article 1188 du code civil laissant penser que les parties ont voulu gratifier M. [D] [M] qui n'était pas partie à l'acte. Selon l'article 1190 du code civil, le doute s'interprète en faveur du débiteur. M. [M] est tiers , ne peut être considéré comme cédant. Ni la rente, ni le privilège ne concernent le conjoint du vendeur, tiers à l'acte. M. [M] ne peut se prévaloir d'une quelconque garantie. Le bordereau ne mentionne qu'un seul créancier: [X] [L]. -Il est fondé à demander le remboursement de la rente versée à tort. -L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à répétition. Il a continué de verser la rente à tort après le 10 juin 2016, date du décès de l'unique crédirentier. 48 500 euros ont été versés indûment. S'y ajoutent les sommes versées depuis le jugement. - sur le droit de jouissance L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Les époux [L] étaient libres de faire de l'appartement leur résidence principale. M. [M] n'est jamais venu aux dates convenues, n'a pas prévenu, ne s'est pas excusé. Les époux [L] se trouvent contraints de rester dans l'appartement, ne peuvent acquérir un autre bien sans vendre. -Le prix du bien n'a pas été sous-évalué du fait du droit de jouissance. -L' acte de licitation prévoit expressément la faculté de vendre. Il est en droit de vendre sans l'accord de M. [M]. La seule condition concernant la revente est relative au versement d'une plus-value. -La vente entraîne la perte du droit de jouissance sans contrepartie. M. [M] n'a pas droit à être indemnisé. -Il convient de confirmer le jugement qui a retenu que le droit de jouissance s'éteignait en cas de décès de M. [M], de vente du bien, d'un abandon de droit négocié entre les parties. - sur les dommages et intérêts M. [M] se sert du fait qu'il ne peut vendre sans reconnaissance écrite de sa part de la perte du droit d'occupation et de la garantie hypothécaire. Il tire profit de la situation, fait obstacle à la vente, s'est abstenu de répondre au courrier du 7 novembre 2023. Il est contraint de rester, est obligé de louer. -Il évalue son préjudice moral à la somme de 2000 euros. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 5 février 2024, M. [D] [M] a présenté les demandes suivantes : Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE le 9 mai 2023, -Débouter M. [U] [L] de son appel principal et par voie de conséquence, de l'intégralité de ses demandes. -Dire recevable et bien fondé l'appel incident régularisé par M. [D] [M]. Vu l'acte authentique de vente-licitation passé en l'Etude de Maître [Y], notaire associée en date du 29 décembre 2015, Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil, -Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE le 9 mai 2023, juger que M. [U] [L] a engagé sa responsabilité du fait de l'irrespect et de la violation des clauses de l'acte notarié du 29 décembre 2015 dont il n'a pas exécuté les termes. -Le condamner en conséquence à réparer le préjudice subi par M. [D] [M]. Pour y parvenir, -Condamner M. [U] [L] à payer à M. [D] [M], ¿ une somme de 399 € à titre de rappel d'indexation de rente, ¿ une rente annuelle de 10.281 € soit une rente mensuelle de 856,75 € sous réserve de réactualisation et d'indexation à compter du 1er décembre 2021, avec régularisation des impayés à compter du 1er mars 2021, soit une somme provisoirement arrêtée au 30 septembre 2022, de 856,75 € x 18 = 15.421,50 € sauf à parfaire, ¿ une somme de 50.000 € à titre de compensation pécuniaire pour abandon du droit de jouissance de l'appartement litigieux trois semaines par an, sauf à parfaire, par écritures ultérieures, ¿ une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, Juger que les sommes au paiement desquelles M. [U] [L] sera condamné porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée à l'initiative de M. [D] [M], et que le versement de la rente inclura son évolution à la hausse tel que prévu à l'acte notarié et rappelé dans les présentes écritures outre, ¿ une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens de 1ére instance et d'Appel. A l'appui de ses prétentions, M. [M] soutient en substance que : -Il est le conjoint survivant de M. [X] [L], décédé le 10 juin 2016. -La rente a continué d'être versée sans réajustement jusqu'en février 2021. -M. [L] a cessé unilatéralement de verser la rente à compter du 1er mars 2021. -Ce dernier voulait vendre, avait trouvé un acquéreur, devait obtenir de lui l'abandon de son droit de jouissance droit qui constitue une servitude d'occupation, son accord pour obtenir la mainlevée de l'inscription de privilège grevant le bien en garantie de la rente. -Il a imaginé contester la validité de l'acte de licitation. -L'appartement est devenu la résidence principale des époux [L] à compter de mars 2017. -Il n'a jamais renoncé à ses droits même s'il n'a pas occupé l'appartement. -Le 20 février 2021, il a écrit , avait posé ses conditions. -Les parties peuvent déroger conventionnellement aux dispositions légales qui ne sont pas d'ordre public. -Il peut demander la résolution de la vente-licitation en cas de non-paiement des arrérages de la vente. Le 8 mars 2021, il a demandé le rétablissement de la rente. -Il n'y a aucune contradiction dans l' acte de licitation. -Il ne pouvait comparaître à l'acte n'étant ni vendeur, ni créancier à la date de licitation. -Le paiement de la rente a repris en septembre 2023. - sur le calcul de la compensation pécuniaire pour abandon du droit de jouissance de l'appartement 3 semaines par an, L' appartement est susceptible de rapporter un revenu locatif de 3000 euros par an L' abandon de la clause de jouissance peut être converti en capital. La conversion est fonction de la valeur d'un euro de rente annuelle. -Il demande un capital de 50 000 euros. -Son préjudice moral a été sous-estimé. Il réitère sa demande de condamnation à hauteur de 20 000 euros. -Il demande le paiement des intérêts qui ont couru depuis la mise en demeure. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 8 février 2024 SUR CE - sur l'objet de l'appel M. [L] demande l'infirmation du jugement en qu'il l' a condamné à payer la rente viagère indexée, des dommages et intérêts. Il estime que M. [M], conjoint survivant de son frère [X] [L], cédant, n'a aucun droit. Il demande à la cour d'ordonner la mainlevée de la garantie hypothécaire, de condamner M. [M] à lui rembourser les sommes indûment versées, à l'indemniser de son préjudice. M. [M] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de compensation au titre de l'abandon du droit de jouissance et en ce qu'il a limité son préjudice moral à la somme de 1500 euros, la confirmation du jugement pour le surplus. - sur l'acte du 29 décembre 2015 L'acte prévoit ' le versement d'une rente annuelle et viagère de 9900 euros payable par termes mensuels de 825 euros créée au profit et sur la tête du cédant sa vie durant ou à défaut en cas de prédécès de ce dernier au profit de son conjoint survivant sa vie durant. Cette rente sera payable mensuellement et d'avance et pour la première fois ce jour, et ainsi de suite, de mois en mois jusqu'au décès du vendeur.' M. [L] réitère l' analyse déjà soutenue en première instance, considère qu'il existe une contradiction entre les paragraphes précités. Il assure que les parties n'ont jamais voulu que M. [D] [M] ait la qualité de cessionnaire, perçoive la rente, bénéficie du droit de jouissance et des garanties consécutives. Il n'y a pas contradiction mais plutôt une imprécision rédactionnelle. Au regard de la teneur du premier paragraphe, il eût été logique de préciser que la rente sera payable jusqu'au décès du vendeur ou à défaut en cas de prédécès de ce dernier au profit de son conjoint survivant sa vie durant. Cette imprécision n'est pas de nature à jeter un doute sur l'intention des parties. Les dispositions qui sont prises le sont au profit du cédant et de son conjoint leur vie durant. Il en est ainsi de la rente, comme du droit de jouissance durant trois semaine chaque année 'leur vie durant', comme de la garantie d'hypothèque. L'acte précise que l'inscription d'hypothèque sera radiée ' par la simple production de l'acte de décès du survivant du crédirentier et de son conjoint sans qu'il y ait besoin d'aucune justification '. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les dispositions de l'acte étaient claires, univoques, que M. [M], conjoint survivant était fondé à percevoir la rente indexée sa vie durant, à exercer un droit de jouissance sur le bien durant 3 semaines sa vie durant, à bénéficier de la garantie hypothécaire. - sur les demandes reconventionnelles de M. [M] a) sur la compensation pécuniaire de l'abandon du droit de jouissance M. [M] propose de fixer à 50 000 euros la compensation pécuniaire pour abandon du droit de jouissance de l'appartement trois semaines par an. M. [L] soutient que le droit de jouissance ne bénéficiait qu'à son frère. Il résulte des développements précédents que cette affirmation est sans fondement. Il ressort des productions qu' après le jugement , les conseils ont échangé sur ce point. Le 20 septembre 2023, le conseil de M. [L] proposait un capital de 44 700 euros, la consignation d'une somme dans l'attente d'une inscription d'hypothèque sur le bien immobilier qu'il achètera. Le 25 octobre 2023, le conseil de M. [M] acceptait la somme de 44 700 euros, proposait de capitaliser la garantie à hauteur de 173 042 euros. Le 7 novembre 2023, le conseil de M. [L] indiquait l'accord de son client sur les sommes de 44 700 et 173 000 euros. Ces échanges n'ont pas débouché sur un accord, les parties reprenant devant la cour les demandes formées en première instance. L' acte du 29 décembre 2015 a envisagé expressément la vente, indiqué que si le bien était vendu avant le 29 décembre 2025 à un prix supérieur à celui estimé le 29 décembre 2015, le cessionnaire s'engageait à remettre au cédant la moitié de la valeur nette de la plus-value opérée lors de la vente. Il résulte de l'acte que le cessionnaire est libre de disposer du bien. L'acte est en revanche muet sur le sort du droit de jouissance en cas de vente, droit de jouissance qui s'exerce au profit du conjoint du cédant , sa vie durant. Le droit de jouissance est effectivement de nature à entraver une vente sauf accord des parties sur une renonciation du bénéficiaire à ce droit, sur la contrepartie financière de cette renonciation, sur le transfert de garantie. La cour ne peut que constater le défaut d'accord des parties. b) sur le préjudice moral Il convient de confirmer le jugement qui a retenu que la suspension du paiement de la rente, l'action en justice entreprise avaient causé un préjudice moral à M. [M] et l'a évalué à la somme de 1500 euros. - sur les autres demandes M. [L] qui succombe sera débouté de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral. Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de M. [L]. Il est équitable de le condamner à payer à M. [M] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort - confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : - déboute les parties de leurs autres demandes - condamne M. [U] [L] aux dépens d'appel - condamne M. [U] [L] à payer à M. [D] [M] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,