Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 23/01558 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIIA
Minute :
JUGEMENT
Du : 11 Mars 2024
Société SEQENS, SA d’HLM
C/
Monsieur [L] [I]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Société SEQENS, SA d’HLM
[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Brahim AKARIOUH, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
Comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Frédéric CATTONI
M. [L] [I]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 13 février 2017, la SA SOFILOGIS aux droits de laquelle vient la SA
SEQENS a donné en location à Monsieur [L] [I] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 413,94 €, outre provisions sur charges.
Le 12 juillet 2023, la SA SEQENS a fait délivrer à Monsieur [L] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 225,56 € selon décompte arrêté au 6 juillet 2023.
Par courrier du 20 juillet 2023, la SA SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 11 octobre 2023, la SA SEQENS a attrait Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [L] [I] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Monsieur [L] [I] au paiement des sommes suivantes :3 471,09 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, majoré de 25%, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 16 octobre 2023, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 5 820,65 €.
Monsieur [L] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 550,00 € par mois en plus du loyer courant. Il indique pouvoir verser dès ce jour la somme de 1 500 €. Il explique avoir connu des difficultés financières suite à l'ouverture de trois commerces de boucherie pour lesquels il a dû investir ses économies personnelles pour financer des travaux. Il déclare désormais effectuer un chiffre d'affaire global entre 8 000 et 10 000 € par mois et être en mesure de rembourser sa dette locative. Il précise être seul dans le logement et ne pas avoir de personnes à charge.
La SA SEQENS déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
La présidente a sollicité la transmission en cours de délibéré d'un décompte actualisé avant le 26 janvier 2024, lequel n'a pas été transmis dans le délai imparti.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 5 820,65 €, frais de recouvrement inclus pour un total de 325, 58 € soit 5 495, 07 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Monsieur [L] [I] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [L] [I] en application des stipulations du bail à verser à la SA SEQENS la somme de 5 495,07 € actualisée au 8 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 225,56 € à compter du 12 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 15 des conditions générales de location paraphées et signées) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [L] [I] le 12 juillet 2023, pour un montant principal de 2 225,56 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
L'article 24 III prévoit quant à lui que le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
En l'espèce, Monsieur [L] [I] demande l'octroi de délais de paiement à hauteur de 550,00 € par mois, en plus du loyer courant.
En premier lieu, il y a lieu de relever que si le montant de la dette est élevé, la proposition de délais de paiement est conséquente et de nature à apurer la dette dans un délai très inférieur au délai de trois ans maximum prévu par la loi (10 mois).
En second lieu, il ressort des débats que Monsieur [L] [I] a connu des difficultés financières suite à un changement d'activité professionnelle. Or, cette dernière lui procure désormais des ressources suffisantes pour s'acquitter du loyer courant et des délais de paiement sollicités.
En troisième lieu, il apparaît sur le décompte en date du 8 janvier 2024 qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience. Cependant, Monsieur [L] [I] devait faire un versement de 1 500 € ce jour et la présidente a sollicité un décompte actualisé qui ne lui a pas été transmis, ne lui permettant pas d'assurer son office. En outre, il n'est pas justifié que le représentant de l’État dans le département ait informé Monsieur [L] [I] de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement et des conditions d'octroi de ces délais avant l'audience, tel que cela est prescrit à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, il n'a pas été mis en capacité de préparer utilement l'audience et notamment de verser un loyer courant afin que sa demande de délais de paiement soit recevable.
Enfin, il y a lieu de constater que le demandeur est en l'espèce un bailleur social qui n'est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu'ils soient personnes morales ou physiques. En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-SaintDenis 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants ;
Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l'audience (avec octroi de délais),Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, Diminuer le nombre d'expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution.Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France et les bailleurs partenaires, tel la SA SEQENS.
Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le refus d'octroi de délais de paiement, auxquels seule l'absence de reprise du loyer courant à l'audience fait obstacle en l'état et laquelle n'est pas avérée en l'absence de décompte actualisé, et donc l'expulsion, porterait une atteinte disproportionnée aux droits à la protection du domicile et à la vie privée et familiale de Monsieur [L] [I].
Il sera au surplus rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, au bout d'un seul mois, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois.
Il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [L] [I] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur 550,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [L] [I] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 septembre 2023 ;Monsieur [L] [I] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; Faute pour Monsieur [L] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d'exiger de Monsieur [L] [I] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA SEQENS ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [I] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA SEQENS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA SEQENS ;
CONSTATE que le contrat signé le 13 février 2017 entre la SA SEQENS et Monsieur [L] [I] concernant les locaux situés [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 13 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] à verser à la SA SEQENS la somme de 5 495,07 € actualisée au 8 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 sur la somme de 2 225,56 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [L] [I] à s'acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d'un montant de 550,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [L] [I] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [L] [I] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA SEQENS, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 septembre 2023 ;Monsieur [L] [I] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; Faute pour Monsieur [L] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA SEQENS pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA SEQENS sera en droit d'exiger de Monsieur [L] [I] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû majoré de 25%, et FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [L] [I] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [L] [I] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du
commandement de payer du 12 juillet 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELA JUGE
