Tribunal judiciaire, 14 août 2025. 23/00753

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 7] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° 25/1481 N° RG 23/00753 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IGOB Section 2 PH République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 14 août 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Madame [H] [V], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie BAGHDASSARIAN : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2020, Madame [H] [V] a donné à bail à Monsieur [S] [F], un local à usage d'habitation, à savoir un chalet, sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580 euros hors charges. Le locataire a donné son préavis et a restitué les clés des lieux le 21 septembre 2022, lors de l'état des lieux de sortie contradictoire effectué par un commissaire de justice. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2023, Madame [H] [V] a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d'obtenir l'indemnisation des dégradations locatives. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 17 octobre 2023. Après des renvois à la demande des parties pour permettre l'échanges des écritures et pièces, elle a été retenue à l'audience du 20 mai 2025. Représentée par son conseil, Madame [H] [V] , se réfère à ses dernières conclusions du 16 janvier 2025 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : condamner Monsieur [S] [F] à lui payer la somme de 5 714,88 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2023 ;condamner Monsieur [S] [F] aux dépens ;condamner Monsieur [S] [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de sa demande en paiement, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1353, 1730 et 1732 du code civil, Madame [H] [V] fait valoir que le locataire a commis des dégradations dans le bien loué dès lors qu'il n'a pas rendu le bien dans l'état dans lequel il a été reçu et ne l'a pas entretenu qu'il s'agisse des parties intérieures et extérieures. En se prévalent de l'état des lieux de sortie, elle met en avant de nombreuses dégradations commises dans le bien ainsi qu'un défaut d'entretien général et l'absence de nettoyage du logement avant sa restitution conduisant à une nécessaire remise en état du bien. A cet égard elle fait état de la dégradation des tapisseries et porte d'entrée compte tenu des griffures des chiens, du non entretien des détecteurs de fumée, du flexible de gaz et du ramonage de la cheminée ainsi que de l'absence de changement d'une ampoule. Elle allègue également de ce que le logement était imprégné d'une très forte odeur d'animaux que l'aération du logement était insuffisante à faire partir et rendait ainsi nécessaire un rafraichissement complet du logement ainsi que l'intervention d'une entreprise de nettoyage et de désinfection. La bailleresse impute les dommages causés au bien notamment à l'activité d'élevage de chiens, exercée par le locataire au sein du logement en contradiction avec l'usage déterminé par le contrat de bail. Elle fait état de la nécessaire intervention de plusieurs entreprises pour remettre en état le logement suite au départ du locataire. En réponse au défendeur, elle souligne avoir effectué plusieurs devis pour les travaux de remise en état et avoir choisi les moins onéreux. S'agissant de la peinture, elle indique qu'au vu des dégradations il est impossible de ne refaire que le pan abimé, l'ensemble du mur devant être rénové. S'agissant du poêle elle indique ne pas avoir été informée par le locataire d'un dysfonctionnement en cours de bail. Monsieur [S] [F], représenté par conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions du 12 mai 2025 et demande du juge des contentieux de la protection de : à titre principal, rejeter la demande de paiement de Madame [H] [V] à titre subsidiaire, limiter la condamnation en paiement aux seules prestations de nettoyage de la cuisine et de la salle de bain, outre la reprise des papiers peints dans la cuisine et dans la salle de bain et la réparation de la sangle du volet de la cuisine ; en tout état de cause : condamner Madame [H] [V] aux dépens ; - condamner Madame [H] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts. Au soutien de sa demande de rejet des prétentions de Madame [H] [V] , sur le fondement des articles 1730 et 1353 du code civil ainsi que de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [S] [F] fait valoir que les dégradations invoquées par Madame [H] [V] étaient déjà présentes lors de l'état des lieux d'entrée. En ce qui concerne l'entrée/cuisine, il souligne que la porte d'entrée présentait déjà des griffures de chien, que le radiateur de la cuisine était sale, tout comme le four et la lèchefrite. Il conteste tout changement de porte d'entrée en cours de location. En revanche, il reconnait être redevable de la sangle cassée de la fenêtre de la cuisine, mais conteste la mise à son compte d'un deuxième enrouleur et de deux butées dès lors que seul un enrouleur était défectueux, ce qui a été constaté contradictoirement par le commissaire de justice. En outre s'il reconnait la griffure en partie basse du papier peint de la cuisine, toutefois il conteste toute dégradation des murs de la cage d'escalier et de la chambre et indique n'être redevable que des rénovations du pan de mur abîmé. Par ailleurs, il souligne que Madame [H] [V] ne démontre pas avoir refait à neuf l'entièreté des tapisseries deux ans avant son entrée dans les lieux. En ce qui concerne l'entretien du détecteur de fumée et de l'extincteur, il indique qu'ils sont à la charge du bailleur. De plus, il souligne ne pas être tenu de l'entretien de l'extincteur qui n'est pas contractuellement prévu au bail. Sur le ramonage, il souligne l'avoir effectué et ne pas avoir utilisé l'équipement par la suite en raison de l'absence de mise aux normes du conduit. S'agissant du nettoyage approfondi du chalet, il en conteste sa nécessité dès lors que l'état des lieux de sortie n'est pas fait mention d'un état d'encrassement du logement et qu'il est silencieux sur une prétendue odeur nauséabonde du logement. A cet égard, il dément tout élevage de chien tenu dans le logement et souligne l'absence de preuve des allégations de la demanderesse. Relativement à la chambre, il souligne la présence des mêmes impacts et tâches sur les murs et fenêtre que lors de l'entrée dans les lieux et l'absence d'état de saleté de la pièce. Enfin s'agissant de la salle de bain, s'il reconnait que le papier peint était partiellement arraché et le besoin de nettoyer les joints et la robinetterie, il observe toutefois que le meuble et les carreaux de faïences murales étaient déjà endommagés lors de l'état des lieux d'entrée. A propos des extérieurs, il évoque avoir fait intervenir une entreprise avant la restitution des lieux aux fins de réaliser l'entretien du jardin. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les dégradations locatives En vertu de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. A défaut, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, en application des dispositions de l'article 1731 du code civil. L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. A ce titre, il prévoit notamment que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. A cet égard, l'usure normale des peintures, papiers peints et sols est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n'a été faite depuis de nombreuses années. Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux. Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien. En vertu des dispositions de l'article R.142-3 code de la construction et de l'habitation, si l'installation initiale du détecteur de fumée incombe au propriétaire-bailleur, pour autant l'entretien et le renouvellement du détecteur de fumée (DAAF) incombe à l'occupant que ce soit en raison d'un dysfonctionnement du détecteur de fumée ou de sa vétusté. L'annexe du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives impute au locataire la charge de l'entretien courant du jardin, du remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement des canalisations de gaz ainsi que le remplacement des ampoules. En l'espèce, le bailleur sollicite la prise en charge de diverses réparations qu'il impute au locataire. Tout d'abord, il ressort de l'état des lieux de sortie que dans la cuisine/entrée le radiateur a été restitué sale, tout comme le four avec lèchefrite ainsi que le réfrigérateur-congélateur qui présente des moisissures au niveau des joints et d'importantes traces de rouilles extérieures. En outre, il est fait état de la nécessité de nettoyer divers éléments de la cuisine hauts et bas et de l'évier inox ainsi que du non remplacement du filtre de la hotte. En ce qui concerne la salle de bains, il est relevé que les joints du carrelage au sol sont sales, notamment au niveau de la douche, que le plafond présente des traces de moisissure, que la fenêtre en bois est sale, que s'agissant de la douche, la porte et la robinetterie sont entartrés et les joints sont noircis. Or l'état des lieux d'entrée faisait mention d'un très bon état général s'agissant de l'entrée et de la cuisine, mis à part un réfrigérateur en bon état, et un bon état général de la salle de bain. Si Madame [H] [V] se prévaut d'une très forte odeur de chien imprégnant les murs et nécessitant un nettoyage en profondeur du logement, causée par un élevage de chien effectué au sein du logement, force est de constater, qu'elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations. Par conséquent, seul le nettoyage de la cuisine/entrée et de la salle de bain peut être imputé au locataire, soit la somme de 796 euros (correspondant au prorata des frais engagés pour le nettoyage de la cuisine et de la salle de bain). Parallèlement, l'état des lieux de sortie met en avant des murs jaunis dans la cuisine/entrée avec la présence de griffures en partie basse des murs, d'un papier peint partiellement arraché au niveau de la salle de bain ainsi que, dans la chambre, un papier peint présentant de légers impacts et des traces au niveau de la fenêtre. Or il ressort de l'état des lieux d'entrée que les murs étaient en très bon état dans l'entrée et la cuisine et en bon état dans la salle de bain et la chambre puisque dans cette pièce une rayure noire état relevée sur le mur à côté des fenêtres ainsi que sur le mur côté porte. S'agissant de l'escalier, il n'en est pas fait mention dans les états des lieux de sorte que son bon état est présumé. Conformément à ce qui a été précédemment énoncé, si Madame [H] [V] se prévaut d'une odeur nauséabonde imprégnant les murs nécessitant le remplacement en totalité de la tapisserie, force est de constater, qu'elle ne démontre pas ses allégations d'usage anormal des lieux. Par conséquent, compte tenu de l'état des murs antérieurement à la location et de leur état postérieurement, le locataire ne peut être tenu que des dégradations commises sur les murs de la cuisine/entrée et de la salle de bain. A cet égard, Madame [H] [V] n'est pas fondée à solliciter le remboursement des travaux de peinture dans la cage d'escalier et la chambre, de sorte que ne Monsieur [S] [F] sera tenu qu'au paiement de la somme de 1 365 euros (correspondant au prorata des frais engagés pour la peinture pour la cuisine et la salle de bain). En outre, l'état des lieux de sortie souligne que la sangle du volet de la cuisine/entrée est cassée, alors même que l'état des lieux d'entrée fait état du fonctionnement dudit volet. La réparation de l'enrouleur de ladite fenêtre revient à la charge du locataire. Si la bailleresse fait état d'une facture de remplacement de deux enrouleurs et l'installation de deux butées, pour autant elle ne rapporte pas la preuve d'un deuxième enrouleur non fonctionnel suite à la sortie des lieux du locataire. Par ailleurs, l'installation de deux butées n'entre pas dans les réparations locatives, aucune dégradation de butée n'ayant été démontrée. Par conséquent, au titre du remplacement d'un enrouleur de volet, Monsieur [S] [F] ne sera tenu au paiement que de la somme de 88 euros (un enrouleur + main d'œuvre et déplacement au prorata du nombre de prestations). S'agissant du détecteur de fumée et du tuyau de gaz, il est constant que deux détecteurs de fumée et un tuyau de gaz étaient installés dans le logement. Madame [H] [V] démontre, par la production de photos en date du 21 septembre 2022, jour de l'état des lieux de sortie, qu'un détecteur de fumée et le tuyau gaz, arrivés à échéance en janvier 2022 pendant le contrat de bail, n'ont pas été remplacés par le locataire. Parallèlement, il ressort de l'état des lieux de sortie qu'une ampoule de la lampe ventilateur à quatre feux du séjour situé à l'étage est hors service. Monsieur [S] [F] est dès lors tenu à leurs remplacements. Par conséquent, la bailleresse est fondée à solliciter le paiement des factures Weldom de 43,60 euros et 16,48 euros correspondant au remplacement desdits éléments. En revanche, s'agissant des extincteurs, il n'est pas fait mention de leur présence dans le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée. La présence d'un extincteur n'étant pas un élément de sécurité obligatoire dans un logement d'habitation, et en l'absence de précision dans le contrat de bail, le locataire ne peut être tenu de son entretien. Si Madame [H] [V] se prévaut d'une note d'information adressée au locataire mentionnant sa présence et la nécessité de procéder à sa vérification une fois l'an, pour autant elle ne démontre pas de la transmission de ladite note au locataire, qui, au surplus, n'a pas été annexée au bail. Monsieur [S] [F] ne peut être tenu de la maintenance des extincteurs. Par ailleurs, l'état des lieux de sortie fait mention de l'absence d'entretien des espaces verts et de la restitution du garage dans un état très sale et le justifie via des photos annexées. A cet égard, Madame [H] [V] démontre de l'état du jardin au moment de sa mise en location, via des photos du bien immobilier prises le 7 mai 2020. Si Monsieur [S] [F] se prévaut d'une facture de [O] [G], paysagiste, pour autant force est de constater que la facture est en date du 27 septembre 2022 soit postérieurement à la remise des clés et ne fait mention d'aucun lieu et d'aucune date d'intervention, de sorte qu'elle ne permet pas de démontrer de l'entretien des espaces verts. Compte tenu de l'absence d'entretien courant du jardin et de l'absence de nettoyage du garage, Madame [H] [V] est fondée à solliciter le remboursement des frais engagés au titre de l'entretien des espaces verts et du nettoyage du garage, conformément au devis Eco-Vital du 28 septembre 2022, à hauteur de 1 290 euros. En ce qui concerne le ramonage, si la bailleresse conteste tout défaut de conformité et se prévaut d'une facture en date du 12 octobre 2022 pour souligner l'absence de ramonage de la cheminée, pour autant il convient de relever d'une part que l'absence de ramonage de la cheminée n'est constatée par aucun élément et d'autre part que la facture de ramonage met en avant la non-conformité des installations causant un défaut de sécurité thermique au bien en ce que deux poêles sont reliés au même conduit. Par conséquent, Monsieur [S] [F] ne peut être tenu du paiement de ladite facture. Enfin, Madame [H] [V] met au compte du locataire une facture relative à de la peinture de bois. Toutefois, elle ne justifie pas que ladite dépense est en lien avec une réparation locative de sorte qu'elle ne peut être imputée au locataire. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [S] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de 3 599,08 au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. Les circonstances de la présente espèce ne justifient pas qu'il soit dérogé aux dispositions de cet article en application duquel une créance indemnitaire produit intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision qui en fixe le principe et le montant. Madame [H] [V] sera déboutée pour le surplus de ses demandes. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Monsieur [S] [F], qui succombe à l'instance, supportera la charge des dépens. L'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Monsieur [S] [F], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Madame [H] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Monsieur [S] [F] sera débouté de sa propre demande de ce chef. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de 3 599,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; REJETTE pour le surplus la demande de paiement des réparations locatives de Madame [H] [V] ; CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de Monsieur [S] [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,