Cour d'appel, 08 février 2024. 22/00046

[D] [X] épouse [M] SCA DOMAINE DE LA VOUGERAIE C/ EARL DOMAINE [E]-BAILLET Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024 N° RG 22/00046 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F3HU MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 13 décembre 2021, rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Dijon - RG : 51-21/1 APPELANTES : Madame [D] [X] épouse [M] domiciliée : [Adresse 4] [Localité 7] SCA DOMAINE DE LA VOUGERAIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège : [Adresse 6] [Localité 3] représentées par Me Cécile RENEVEY, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2 assistée de Me Guillaume ROSSI, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : EARL DOMAINE [E]-BAILLET, représentée par son représentant légal, domicilié de droit au siège : [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 30 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS Suivant acte reçu par Me [V] [F], notaire à [Localité 9], le 9 octobre 2001, Mme [M] a donné à bail à M. [O] [E] une parcelle de vigne située commune de [Localité 2] cadastrée AL [Cadastre 5] [Adresse 10] d'une surface de 3a 78ca, ce à compter du 1er avril 1998. Par acte du 5 janvier 2004, M. [O] [E] a constitué la société Domaine [E]-Baillet. Par acte notarié du 26 décembre 2006, M. [O] [E] a cédé ses parts à sa fille, Mme [A] [J] [E]. M. [O] [E] est décédé en 2012. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 décembre 2019, reçue le 21décembre suivant, le notaire de Mme [M] a adressé un courrier à l'attention de M. [O] [E] aux fins de l'informer de sa volonté de vendre la parcelle donnée à bail et d'indiquer les conditions de l'offre de vente. Par courrier du 17 février 2020, la société Domaine [E]-Baillet a fait part de sa volonté de préempter la parcelle précitée aux conditions proposées à l'exception de la dotation de 100 bouteilles de Crémant Louis Bouillot 'Grand Eminent' par an pendant 5 ans. Par courrier recommandé du 20 mai 2020, le notaire de Mme [M] a informé la société Domaine [E]-Baillet que sa décision de préemption ne serait pas prise en compte au motif que le bail avait été consenti à M. [O] [E] en tant que personne physique et qu'aucune cession de bail n'avait été autorisée à son profit. Le 26 juin 2020, la vente de la parcelle litigieuse a été régularisée au bénéfice de la société Domaine de la Vougeraie. Par actes séparés du 6 janvier 2021 reçus au greffe le 11 janvier suivant, la société Domaine [E]-Baillet a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dijon afin, notamment, de voir constater l'existence d'un bail verbal entre Mme [M] et elle-même, d'obtenir la nullité de la vente consentie par Mme [M] à la société Domaine de la Vougeraie et d'être déclarée acquéreur aux lieu et place de cette dernière. Conformément aux dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, la société Domaine [E]-Baillet a fait procéder à la publication de l'assignation en nullité de vente immobilière dans les registres du service chargé de la publicité foncière. Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dijon a : déclaré recevables les demandes formées par la société Domaine [E]-Baillet ; dit qu'il existe depuis l'année 2005 un bail verbal rural consenti par Mme [M] au profit de la société Domaine [E]-Baillet sur la parcelle cadastrée AL[Cadastre 5] lieudit [Localité 8] sise commune de [Localité 2] d'une surface de 3a 78ca ; débouté la société Domaine [E]-Baillet de sa demande sur le fondement de l'article L.412-10 du code rural ; ordonné l'annulation de la vente survenue le 26 juin 2020 entre Mme [M] et la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie sur le fondement de l'article L.412-12 du code rural ; condamné Mme [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 5 728,34 euros (cinq mille sept cent vingt-huit euros et trente-quatre cents) à titre de dommages et intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; rejeté le surplus des demandes ; condamné Mme [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté Mme [M] et la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [M] aux entiers dépens de la présente procédure ; déclaré la présente décision à intervenir opposable à la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie ; rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Mme [M] et la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie ont relevé appel de cette décision par déclaration du 10 janvier 2022. Par conclusions notifiées le 22 novembre 2023 auxquelles elles se sont référées à l'audience, elles demandent à la cour, au visa des articles L412-1 et suivants, L. 411-4, L. 411-37, L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, des articles 1241 et 1330 du code civil et de l'article 123 du code de procédure civile, de : infirmer le jugement du 13 décembre 2021 en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes formées par la société Domaine [E]-Baillet, - dit qu'il existe depuis l'année 2005 un bail verbal rural consenti par Mme [M] au profit de la société Domaine [E]-Baillet sur la parcelle cadastrée AL[Cadastre 5] lieudit [Localité 8] sise commune de [Localité 2] d'une surface de 3a78ca, - ordonné l'annulation de la vente survenue le 26 juin 2020 entre Mme [M] et la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie sur le fondement de l'article L.412-12 du code rural, - condamné Mme [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 5 728,34 euros (cinq mille sept cent vingt-huit euros et trente-quatre cents) à titre de dommages et intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - rejeté le surplus des demandes, - condamné Mme [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [M] et la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [M] aux entiers dépens de la présente procédure, - déclaré la présente décision à intervenir opposable à la Société Civile Agricole du Domaine de la Vougeraie, - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. En conséquence, jugeant à nouveau : A titre principal : déclarer irrecevable l'action de la société Domaine [E]-Baillet au regard de l'irrégularité de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, A titre subsidiaire : débouter la société Domaine [E]-Baillet de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu'elles sont mal fondées et non justifiées, En toute hypothèse : condamner la société Domaine [E]-Baillet à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens. Selon conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées le 9 janvier 2023 auxquelles elle s'est référée à l'audience, la société Domaine [E]-Baillet demande à la cour, au visa des articles L412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de l'article 1241 du code civil et du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de : constater que la cour n'est pas saisie de l'argument tiré de l' irrecevabilité de son action ; constater que la violation de l'article 885 du code de procédure civile n'a pas été soutenue en 1ère instance et en tout état de cause avant toute défense au fond, En conséquence, dire n'y avoir lieu à statuer sur ce moyen, la juger recevable et bien fondée en son appel incident, confirmer la décision de 1ère instance en ce qu'elle : - déclare recevables les demandes formées par la société Domaine [E]-Baillet, - dit qu'il existe depuis l'année 2005 un bail verbal rural consenti par Mme [M] au profit de la société Domaine [E]-Baillet sur la parcelle cadastrée AL45 lieudit [Localité 8] sise commune de [Localité 2] d'une surface de 3a 78ca, - ordonne l'annulation de la vente survenue le 26 juin 2020 entre Mme [M] et la Société Civile Agricole du Domaine de la Vougeraie, - condamne Mme [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Mme [M] aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance, - déclare la décision à intervenir opposable à la Société Civile Agricole du Domaine de la Vougeraie. Réformer pour le surplus, statuant à nouveau, A titre principal, infirmer la décision de 1ère instance en ce qu'elle rejette sa demande visant à être substituée en qualité d'acquéreur, la juger acquéreur aux lieu et place de la société civile agricole du Domaine de la Vougeraie au prix de 32 500 euros, A titre subsidiaire, infirmer la décision de 1ère instance en ce qu'elle a limité sa demande de dommages et intérêts à la somme de 5 728, 34 euros, condamner Mme [M] à lui payer la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts au titre de l'indemnisation de son préjudice, Y ajoutant, condamner Mme [M] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [M] aux entiers dépens d'appel. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens. SUR CE, LA COUR 1/ Sur la régularité de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux Les appelantes soutiennent, dans leurs écritures notifiées le 9 janvier 2022, qu'en déclarant l'action recevable, le tribunal a dénaturé les termes des exploits d'huissier qui leur ont été signifiés le 6 janvier 2021 et reçus au greffe le 11 du même mois dès lors que le tribunal doit être saisi par requête. Elles n'en tirent toutefois pas de conséquence dans le dispositif desdites conclusions. En revanche, par nouvelles écritures notifiées le 22 novembre 2023, elles soulèvent l'irrégularité de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux au regard des dispositions de l'article 885 du code de procédure civile sollicitant au terme de leur dispositif que l'action engagée par le Domaine [E]-Baillet soit déclarée irrecevable. L'intimé, au terme de ses conclusions notifiées le 9 janvier 2023, soutient que la cour n'est pas saisie de cette question au regard du dispositif des conclusions des appelantes notifiées le 9 octobre 2022 dès lors que ces dernières concluent au débouté et non à l'irrecevabilité. Il ajoute que ce moyen est soulevé pour la première fois en cause d'appel et qu'il n'a pas été soulevé avant toute défense au fond en violation de l'article 74 du code de procédure civile de sorte qu'il est irrecevable ; qu'en tout état de cause, la saisine du tribunal est régulière. Le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré recevables les demandes formées par la société [E]-Baillet exclusivement au regard des dispositions de l'article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. La cour observe que la recevabilité de l'action quant à la publication de la demande auprès des services de la publicité foncière en application de l'article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 n'est pas discutée. Selon l'article 885 du code de procédure civile, 'la demande est formée et le tribunal saisi par requête remise ou adressée au greffe du tribunal ou par acte d'huissier de justice adressé à ce greffe conformément aux dispositions des articles 54 à 57. Dans tous les cas, la demande doit indiquer, même de façon sommaire, les motifs sur lesquels elle repose. Les demandes soumises à publication au fichier immobilier sont faites par acte d'huissier de justice.' L'article 886 du même code précise que le greffe convoque le défendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception quinze jours au moins avant la date fixée par le président du tribunal. En l'espèce, s'agissant d'une action en annulation de la vente d'un bien immobilier, la demande était soumise à publication au fichier immobilier de sorte que la requête devait être remise au greffe par acte d'huissier de justice. Il résulte des textes susvisés que, comme le soutiennent les appelantes, le preneur à bail rural qui invoque la nullité de la vente du fonds consentie au mépris de son droit de préemption doit s'adresser au secrétariat de la juridiction, et non directement assigner le bailleur et l'acquéreur devant le tribunal paritaire des baux ruraux, faute de quoi la procédure est irrégulière et doit être sanctionnée sans qu'il soit besoin de justifier d'un grief. (Conf. Civ. 3 ème , 24 janvier 2001). Le défaut de saisine régulière du tribunal ne constitue pas un vice de forme mais une fin de non recevoir de sorte que celui qui l'invoque n'a pas à justifier d'un grief (Conf. Cass Civ 2° du 6 janvier 2011 n°09-72.506) et le moyen peut être soulevé en tout état de cause par application de l'article 123 du code de procédure civile. S'agissant d'une procédure sans représentation obligatoire, elle est fondée sur les dispositions des articles 931 et suivants du code de procédure civile. L'article 910-4 du code de procédure civile, qui impose non pas une cristallisation des moyens mais seulement une cristallisation des prétentions dès les premières écritures des parties en cause d' appel, n'est pas applicable à la présente procédure. Aussi, la cour est-elle saisie de la fin de non recevoir présentée par les appelantes au terme de leurs conclusions notifiées le 22 novembre 2023, qui constitue non pas une prétention mais un moyen. Il est constant qu'en présence d'une demande soumise à publication, le tribunal paritaire des baux ruraux est saisi par acte de commissaire de justice adressé au greffe conformément aux dispositions des articles 54, 56 sauf ses 2° et 5° alinéas et 57. En l'espèce, si la demande remise au greffe par acte de commissaire de justice a été signifiée aux appelantes, il n'en demeure pas moins que l'acte ne renferme aucune date d'audience et que c'est bien le greffe du tribunal paritaire des baux ruraux qui a procédé à la convocation des défenderesses à l'audience fixée par le tribunal de sorte que les actes litigieux ne constituent pas de véritables assignations au sens des articles 55 et 56 du code de procédure civile. Ainsi, le tribunal a été valablement saisi et l'irrecevabilité soulevée par les appelantes doit être écartée, précision étant donnée que la demande renferme les mentions prescrites à l'article 54 du code de procédure civile. 2/ Sur l'existence d'un bail rural verbal Les appelantes soutiennent que si le bail rural a été mis à disposition de la société Domaine [E]-Baillet, aucun bail rural oral ne peut être reconnu au bénéfice de cette dernière, faute de preuve d'une volonté expresse du bailleur en ce sens ; que le décès de M. [E] a eu pour effet une transmission du bail au profit de ses seuls héritiers. Elles ajoutent, si la cour venait à retenir l'existence d'un bail, que la société Domaine [E]-Baillet ne pourrait bénéficier d'un droit de préemption au motif que Mme [A] [U]-[E], gérante de ladite société, n'exploite pas personnellement la parcelle ni ne bénéficie des conditions requises pour le faire ; que la notification réalisée à tort à la société intimée n'est pas créatrice de droit alors au demeurant que l'offre formulée par cette dernière, dans son courrier du 3 décembre 2019, ne correspondait pas à la proposition telle que formulée par le notaire de sorte qu'il n'y a pas eu rencontre des volontés. Selon l'article L411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions d'ordre public du statut du fermage. Comme le soutient la société intimée, la preuve d'un bail rural fait sans écrit peut être rapporté par tous moyens. En l'espèce, il est constant que M. [O] [E], titulaire d'un bail sur la parcelle litigieuse depuis 1998, a constitué le 26 décembre 2004 la société Domaine [E]-Baillet qui a depuis lors exploité ladite parcelle. La société [E]-Baillet produit aux débats : - un extrait de son grand livre mentionnant le paiement des fermages de 2015 à 2019 à M. [M], - le relevé de compte de septembre 2016 de la société ouvert auprès de la banque populaire justifiant du paiement par chèque du fermage 2012, - l'historique du tiers (M. [M]) portant sur les fermages des années 2007 puis 2010 à 2021, - des factures de transporteurs et bons de remise au profit de M. et Mme [M] portant sur des bouteilles constituant le fermage. Les échanges de courriels courant 2016 entre [I] [U], gérant de la société Domaine [E]-Baillet, et [Y] [M] évoquent le paiement du fermage 2014 consistant en 36 bouteilles de Chambolle Musigny 2014 ainsi que le fermage 2012, M. [U] précisant que le chèque concerne le millésime 2012 qu'il n'a pu fournir en bouteille, la somme du fermage étant de 409,37 euros. Enfin, par courriel du 13 mai 2019 adressé à M. [I] [U], M. [Y] [M] indique 'comme je vous l'avais dit pas téléphone en début d'année nous sommes vendeurs de la parcelle en fermage par vos soins. D'après le barême concernant la valeur de l'unité de travail en viticulture 2015 source Safer BFC références 2014 (en PJ), nous vous proposons la vente préférentielle en appliquant ce barême, pour une surface de 3a78 soit un prix de 32500 euros. Pouvez- vous me faire rapidement une proposition définitive car d'autres acheteurs de ma famille se manifestent.' Au regard de ces éléments, les premiers juges ont, à bon droit, considéré que la société Domaine [E]-Baillet justifiait avoir versé un fermage aux époux [M] sur la période de 2005 à 2020 en contre partie de l'exploitation de la parcelle litigieuse. Ils en ont justement déduit que Mme [M] ne pouvait valablement soutenir qu'elle avait eu connaissance de l'existence de ladite société lors de l'assignation ni qu'elle ignorait le décès de M. [O] [E] alors que l'intimée produit une carte de condoléances signée par M. et Mme [M]. Le jugement déféré doit, en conséquence, être confirmé en ce qu'il a jugé que la volonté des époux [M] de consentir un bail rural à la société Domaine [E]-Baillet était suffisamment démontrée et en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail verbal rural au profit de la société [E]-Baillet sur la parcelle litigieuse. 3/ Sur la demande en nullité de la vente Le code rural et de la pêche maritime ne distingue pas selon que le preneur est une personne physique ou une personne morale. Il en résulte que les personnes morales peuvent bénéficier du droit de préemption (Cass. soc., 23'févr. 1951). Les conditions exigées par l'article L412-5 du code rural et de la pêche maritime pour bénéficier du droit de préemption (trois ans d'exercice de la profession agricole, exploitation personnelle de la parcelle) sont parfaitement remplies par la personne morale intimée de sorte que l'argumentation développée par les appelantes concernant Mme [A] [U], qui n'est pas preneur à bail, est inopérante. La société intimée sollicite, au titre de son appel incident, l'application des dispositions de l'article L412-10 du code rural et de la pêche maritime. L'article'L.'412-10 du code rural et de la pêche maritime dispose que le tribunal paritaire doit annuler la vente consentie à un tiers et déclarer le fermier acquéreur aux lieu et place de ce tiers dans trois cas': - le propriétaire a vendu à un tiers avant l'expiration des délais donnés au fermier pour répondre aux notifications qui lui sont faites'; - l'aliénation a été consentie au tiers à un prix et à des conditions de paiement différents de ceux qui avaient été portés à la connaissance du preneur ; - le bailleur a exigé du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir. Or, en l'espèce, la société intimée soutient, sans en rapporter la preuve, que le versement de 100 bouteilles de Crémant Louis Bouillot 'Grand Eminent' par an, pendant 5 ans, constitue une condition stipulée par le bailleur tendant à l'empêcher d'acquérir ladite parcelle alors que la même condition a été stipulée au terme de l'acte de vente au profit de la société Domaine de la Vougeraie, les pages internet produites aux débats étant insuffisantes pour établir que cette cuvée ne serait pas référencée auprès de la maison Louis Bouillot. En conséquence, seules les dispositions de l'article L412-12 du code rural et de la pêche maritime trouvent à s'appliquer, tel que les premiers juges l'ont retenu. Selon ce texte, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. La notification valant offre de vente visée à l'article L412-8 du code rural ayant été faite à l'attention de M. [O] [E] et en l'absence de notification conforme à ces dispositions à la société Domaine [E]-Baillet, les premiers juges ont, à bon droit, fait application de la sanction prévue à l'article L412-12 du code rural et de la pêche maritime. L'offre de rachat formulée par la société intimée le 17 février 2020 au terme de laquelle elle indique accepter le prix et les conditions indiquées à l'exception du paiement en nature ne saurait régulariser le manquement du bailleur à ses obligations (celle de communiquer à la société [E]-Baillet personne morale, via le notaire, une offre de vente). Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a ordonné la nullité de la vente intervenue entre Mme [D] [M] et la société Domaine de la Vougeraie le 26 juin 2020. La juridiction de première instance a fait droit à la demande de dommages-intérêts de la société Domaine [E]-Baillet à hauteur de 5 728,34 euros. Au titre de son appel incident, l'intimée demande à la cour de fixer son préjudice à la somme de 8 000 euros soutenant qu'elle dégageait un résultat d'environ 4 000 euros par an au titre de l'exploitation de cette seule parcelle. Toutefois la pièce 8 produite par l'intimée, dont le contenu ne donne lieu à aucune contestation des appelantes, ne fait état que d'un résultat annuel net de 2 864,17 euros de sorte que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a retenu un préjudice de 2 864,17 euros par an, soit 5 728,34 euros sur deux années, l'intimée ne demandant pas d'actualisation de sa prétention. 4/ Sur les demandes accessoires Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. Mme [D] [M], partie succombante, est condamnée aux dépens d'appel. Partie tenue aux dépens, elle est condamnée à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'action engagée par la société Domaine [E]-Baillet en ce que le tribunal paritaire des baux ruraux a été régulièrement saisi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [D] [M] aux dépens d'appel, Condamne Mme [D] [M] à payer à la société Domaine [E]-Baillet la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,