Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/00285

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N°2023/70 Rôle N° RG 22/00285 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUYG [E] [X] [S] [X] C/ S.C.I. MARNAY Copie exécutoire délivrée le : à : Me Franck BANERE Me Sophie LESAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 09 Décembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000374. APPELANTS Monsieur [E] [X] né le 01 Juin 1968 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE Madame [S] [X] née le 08 Février 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.C.I. SCI MARNAY, société civile immobilière, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 342 122 538, au capital de 1 524,90 Euros, ayant son siège social [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [B] [U], en exercice domiciliée es qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier avril 2009, la SCI MARNAY à donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [X] un appartement situé au rez-de-chaussée d'une maison située à Mandelieu-la-Napoule. Par arrêt du 20 septembre 2018, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé un jugement du tribunal d'instance de Cannes qui avait invalidé un congé pour vente délivré le 10 septembre 2014. Par acte d'huissier du 04 août 2020, la SCI MARNAY a délivré à Monsieur et Madame [X] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2021. Ce congé mentionne qu'en cas de vente, la vente serait soumise à une condition suspensive supplémentaire : mise en copropriété de l'ensemble immobilier dans lequel se trouve l'appartement visé 'par le présent congé'; le congé fait état de l'existence de lots qui composeraient cette copropriété à créer. Par acte d'huissier du 30 mars 2021, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner la SCI MARNAY aux fins principalement de voir annuler ce congé pour vente. Par jugement contradictoire du 09 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Cannes a : - débouté Monsieur [E] [X] et Madame [S] [X] de leurs demandes ; - déclaré valable le congé pour vente délivré le 4 août 2021 par la SCI MARNAY ; - constaté que Monsieur et Madame [X] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 1er avril 2021 ; - ordonné à Monsieur et Madame [X] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement - dit qu'à défaut pour eux de le faire, la SCI MARNAY pourra, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - statué sur le sort des meubles ; - fixé au montant du dernier loyer mensuel échu le montant de l'indemnité d'occupation, hors charges, à compter du 1er avril 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [S] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er avril 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - déclaré que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE s'il évolue à la hausse ; - dit et jugé n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamné solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [S] [X] aux entiers dépens ; - rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. Le premier juge a estimé valable le congé pour vente; il a relevé que la SCI MARNAY n'avait aucune obligation d'établir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division puisque l'objet de la vente était déterminé. Il a rejeté l'argument d'une difficulté pour déterminer le bien vendu en raison d'une différence sur le nombre de chambres entre le bail et le congé. Il a décidé que la SCI MARNAY n'avait pas l'obligation de délivrer le cahier des charges qui ne semble pas avoir été retranscrit. Il a jugé que la mention selon laquelle les 'frais de mise en copropriété à la charge de l'acquéreur' n'était pas une cause de nullité puisqu'ils sont légalement à la charge des acquéreurs. Il a déclaré que le prix proposé n'était pas manifestement excessif. Le 07 janvier 2022, Monsieur et Madame [X] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision. La SCI MARNAY a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 27 avril 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur et Madame [X] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la SCI MARNAY de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - d'annuler le congé pour vendre délivré le 04 août 2020 ; - de débouter la SCI MARNAY de ses demandes ; - de condamner la SCI MARNAY à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la première instance et d'appel. Ils estiment que le congé pour vendre est nul puisqu'il ne permet pas d'identifier le bien vendu. Ils indiquent que ce bien n'est pas un lot de copropriété préalablement établi à la délivrance du congé. Ils font état de l'imprécision du congé qui mentionne l'existence de trois chambres alors que le bien évoque deux chambres. Ils ajoutent que le congé ne permet pas non plus de déterminer l'objet réel de la vente puisqu'il est évoqué l'existence du jardin comme partie commune et qu'ils ignorent quels tantièmes ils posséderaient sur ce dernier. Ils ajoutent ignorer si le débarras visé dans le congé et libellé comme un lot 3 est ou non compris dans la vente. Ils soutiennent que le congé doit également être annulé en raison du caractère potestatif de l'établissement du règlement de copropriété et de l'absence de mention du cahier des charges du lotissement dans lequel se trouve la maison. Ils exposent que ne sont pas mentionnés les frais de mise en copropriété dont ils estiment par ailleurs qu'ils ne peuvent être mis à leur charge. Ils font en outre état d'un prix manifestement excessif. Ils sollicitent le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MARNAY. Par conclusions notifiées le premier février 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI MARNAY demande à la cour : - de débouter les consorts [X] de leurs demandes ; - de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi ; - de condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ; - de condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Elle soutient que l'objet du congé pour vente est parfaitement identifiable. Elle relève qu'elle n'a aucune obligation de procéder à la mise en copropriété de son bien immobilier avant la délivrance du congé. Elle en conclut qu'elle est légitime à délivrer un congé en précisant une obligation de mise en copropriété comme condition suspensive de la vente. Elle ajoute que ni l'erreur sur le nombre de chambres ni le fait que le montant du prix des frais complémentaires de mise en copropriété sera à la charge des acquéreurs n'invalide le congé. Elle précise que le prix et les conditions de vente projetée sont indiqués. Elle conteste le caractère potestatif de l'établissement d'un règlement de copropriété. Elle affirme que le prix sollicité n'est pas manifestement excessif et que son congé n'est pas frauduleux. Elle sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive des consorts [X], occupants sans droit ni titre, à quitter les lieux, alors même que le jugement déféré était assorti de l'exécution provisoire. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 janvier 2023. MOTIVATION Il résulte des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que " lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis...... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local". Le congé, pour être valable, doit permettre au locataire d'apprécier la pertinence de l'offre et donc être précis sur l'objet du bien à vendre. La nullité d'un congé pour vendre fondé sur l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être prononcée que si celui qui l'invoque justifie d'un grief résultant de l'irrégularité soulevée, en application de l'article 114 du code de procédure civile. Le contrat de bail établi entre les parties mentionne, au chapitre 'destination du local' qu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation et au chapitre 'consistance du local donné en location', qu'il s'agit d'une maison. Il est indiqué, au chapitre 'désignation des locaux et équipements privatifs' : 'RDC-Appartement trois pièces composé de deux chambres, un salon, une cuisine, une salle de bain, un wc'. Le congé pour vendre délivré le 04 août 2020 au prix de 250.000 euros mentionne que la SCI MARNAY a donné aux consorts [X], par acte sous seing privé contenant bail d'habitation non meublé intervenu à Cannes en date du premier avril 2009, ayant pris effet le même jour, un appartement à usage d'habitation se trouvant au rez-de-chaussée d'une villa sur deux niveaux, sis [Adresse 2] et que l'appartement est un logement de type 4 pièces, de 72 m², composé d'un hall d'entrée avec placards, d'un séjour, d'une cuisine et de trois chambres (5m², 6.6 m², 11.7 m²) d'une salle de bain avec wc. L'acte indique que la SCI MARNAY donne congé aux locataires pour vendre le bien pour le 31 mars 2021, des locaux qu'ils occupent situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2], objet du bail écrit. L'acte précise enfin que la vente sera soumise à une condition suspensive supplémentaire liée à la mise en copropriété de l'ensemble immobilier dans lequel se trouve l'appartement visé par le congé et expose que la copropriété serait composée de la manière suivante : Lot 1 : habitation de type F4 (objet du présent congé pour vente) Lot 2 : garage (non occupé) Lot 3 : débarras se trouvant au RDC (actuellement loué) Lot 4 : Habitation se trouvant au 1er étage (actuellement loué) -création d'un règlement de copropriété; état descriptif de division, -jardin : espaces parties communes -frais de mise en copropriété à la charge de l'acquéreur. Contrairement à ce qu'indiquent les consorts [X], le propriétaire n'avait nullement l'obligation de constituer une copropriété avant de proposer le bien à la vente. Il ne le pouvait d'ailleurs pas puisqu'il était le seul propriétaire du bien. Le congé permet d'identifier clairement le bien proposé à la vente aux consorts [X] puisqu'il le détaille et vise le bail conclu entre les parties. Ces derniers ne peuvent prétendre se méprendre sur l'appartement objet du congé pour vente. Le fait que le congé mentionne que l'appartement comporte trois chambres alors que le bail n'évoque que deux chambres n'est pas un motif de nullité, puisque les consorts [X], qui vivent depuis 2009 dans les lieux loués, les connaissent parfaitement et que le congé se rapporte en outre au bail conclu entre les parties; cette différence n'entraîne aucune équivoque possible. Le congé permet d'identifier que le bien proposé à la vente correspond au bien loué et deviendrait le lot 1 de la copropriété à mettre en oeuvre. C'est à tort également que les consorts [X] estiment que le congé ne permet pas de comprendre si le débarras du rez-de-chaussée, qui deviendrait le lot n°3, leur est proposé à la vente : il leur est proposé d'acquérir le bien qu'il loue, situé au rez-de-chaussée, qui deviendrait le lot n°1 d'une copropriété à établir. Il ne leur est pas proposé d'acquérir le débarras qui deviendrait le lot n° 3. La mention, dans le congé, que le jardin deviendrait une partie commune, sans précision sur les tantièmes, ne constitue pas non plus un motif de nullité du congé puisque l'objet de la vente du bien est déterminé et que le congé comporte les conditions de la vente (références des lieux, du prix et de la mise en oeuvre d'une copropriété). Cette mention n'a pas d'incidence sur l'identification de chacun des lots concernés, ni sur les conditions de la vente, qui s'entendent des modalités de paiement du prix. De la même manière, l'absence de mention du cahier des charges du lotissement dans lequel se trouve la maison n'est pas un motif de nullité du congé : le bien offert à la vente est clairement identifié sans équivoque possible. La mise en place d'une copropriété est nécessaire pour procéder à la vente d'une seule partie du bien; la SCI MARNAY ne pouvait pas la constituer avant tout projet de vente puisqu'elle est la seule propriétaire du bien. C'est donc à juste titre qu'elle a mentionné la création d'une telle copropriété dans les conditions de vente et l'a qualifiée de conditions suspensives, sans qu'elle puisse être considérée comme potestative. Le congé mentionne clairement que le prix sollicité est payable comptant et qu'il est prévu que les frais de mise en copropriété soient à la charge de l'acquéreur. Cette dernière mention ne constitue pas une cause de nullité du congé, les frais de mise en copropriété étant identifiables et le congé répondant aux exigences relatives aux conditions de vente. En conséquence, le jugement qui a déclaré valable le congé pour vendre sera confirmé. Sur le prix du bien offert à la vente L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix. Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l'intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l'évincer. Les consorts [X] produisent au débat l'avis d'un expert mandaté par leurs soins, daté du 11 mai 2015, qui évalue le bien à la somme de 185.000 euros. Il s'est appuyé sur un seul terme de comparaison en indiquant qu'un 'T3 de ce genre dans cet état dans ce secteur se négocie à 2500 euros le m²'. Ils ne justifient d'aucun avis de valeur vénale pour une période contemporaine au congé qui leur a été délivré. La SCI MARNAY, de son côté, produit un avis d'octobre 2014 qui fixait la valeur dans une fourchette se situant entre 337.500 euros et 400.500 euros. La SCI MARNAY a voulu faire évaluer son bien en juillet 2020 (soit à une date contemporaine du congé) mais l'évaluateur n'a pu y pénétrer. Ce dernier rappelle qu'il s'agit d'un appartement d'environ 72 m² situé au rez-de-chaussée d'une villa sur deux niveaux et qu'il lui a été indiqué que le logement devait être rénové. Il expose qu'en raison de l'existence d'un marché immobilier dynamique et en tenant compte des ventes de biens similaires réalisées récemment sur le secteur, le bien pouvait être évalué entre 210.000 euros et 250.000 euros. Ainsi, les consorts [X] ne démontrent pas l'existence d'un prix manifestement excessif qui constituerait une fraude à leurs droits. Ils seront déboutés de leur demande de nullité du congé. En conséquence, le congé est valable et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Les consorts [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le premier avril 2021. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné leur expulsion, en ce qu'il a statué sur le sort des meubles et en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer une indemnité d'occupation à compter de cette date, outre charges, jusqu'à la libération des lieux et dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE s'il évolue à la hausse. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MARNAY La SCI MARNAY ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier lié au refus des consorts [X] de quitter les lieux loués. Par ailleurs, elle ne démontre pas que l'action en justice intentée par ces derniers aurait dégénéré en un abus de droit. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Monsieur et Madame [X] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Pour des raisons tirées de l'équité, il convient de rejeter les demandes de la SCI MARNAY au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement (en réalité in solidum) Monsieur et Madame [X] aux dépens et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MARNAY, REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en appel CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [S] [X] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,