Cour d'appel, 31 mai 2022. 18/06171

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 31 MAI 2022 N° RG 18/06171 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KXH6 SARL CAPEM SOCIETE NOUVELLE c/ Madame [F] [C] épouse [S] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 septembre 2018 (R.G. 16/04605) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 16 novembre 2018 APPELANTE : SARL CAPEM SOCIETE NOUVELLE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Jérôme DIROU, substituant Maître Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : Madame [F] [C] épouse [S], agissant tant en sa qualité de bailleresse qu'en sa qualité d'ayant droit de Monsieur [U] [S], née le 30 Janvier 1944 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Jérôme DUPHIL de la SELARL DUPHIL-PRUVOST AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Emmanuel GRIMALDI le l' AARPI DE PARDIEU BROCAS MAFFEI avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie PIGNON, Présidente, Madame Elisabeth FABRY, Conseiller, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Les époux [S] (les bailleurs) ont donné à bail à la société Capem Société Nouvelle (la société Capem - le preneur) des locaux situés [Adresse 1]. Les bailleurs ont signifié le 25 juin 2014 au preneur une offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer déplafonné de 40 000 euros qui a été contesté par le preneur qui a formé le 20 juin 2014 une demande de renouvellement moyennant un loyer de 30 000 euros. Par jugement du 07 décembre 2016, sur saisine des bailleurs, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné une expertise qui a été confiée à M. [B], remplacé par M. [H]. Aux termes du rapport d'expertise, déposé le 1er décembre 2017, la valeur locative a été évaluée à la somme de 50 500 euros annuels et la valeur du loyer renouvelé plafonné à la somme de 30 000 euros. L'expert a émis un avis défavorable sur l'existence de critères de déplafonnement. Par jugement contradictoire du 12 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2015 à la somme annuelle de 35 059,23 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur du loyer contractuel plafonné à la date du renouvellement, - rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairernent fixé en fonction des échéances contractuelios à compter du 25 avril 2016, - ordonné la capitalisation des intérêts, - débouté les parties des autres chefs de leur demande, - condarnné les époux [S] à payer les dépens ainsi qu'à payer à la société Capem Société Nouvelle la somme de 2 000 euros sur le fondement de l`article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. La société Capem a relevé appel du jugement par déclaration du 16 novembre 2018 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant les époux [S]. Le 27 décembre 2018, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation. Suite au décès de M. [S] le 26 février 2021, Mme [C] veuve [S] est intervenue volontairement à la procédure en qualité d'ayant droit. Aux termes de ses conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 21 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Capem demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - y faisant droit, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de déplafonnement des bailleurs, - réformant la décision entreprise, - vu l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en date du 15 mai 2012 concernant la surface utile à prendre en considération et le prix au m2 (27 euros), - constater la non contestation de Mme [C] veuve [S] agissant tant en sa qualité de bailleresse qu'en sa qualité d'ayant droit de M. [S] sur ces deux points (surface et prix en m2) lors de la précédente procédure, - constater l'état dégradé inchangé des locaux loués depuis la précédente fixation du loyer, - en conséquence, fixer à 30 000 euros soit 27 euros le m2 pour une surface utile de 1 108 m2 par an en principal le loyer dû par elle à compter du 1er janvier 2015 pour le renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 1], - très subsidiairement, si par impossible, le loyer devait être déplafonné, dire et juger qu'il sera fait application de l'article 11 de la loi du 18 juin 2014 (article L.145-34) concernant le lissage du loyer sur 9 ans, l'augmentation ne pouvant être supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté l'année précédente, - débouter Mme [C] veuve [S] agissant tant en sa qualité de bailleresse qu'en sa qualité d'ayant droit de M. [S] de son appel incident, - la débouter de sa demande d'intérêts et capitalisation des intérêts, - la condamner au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise. La société Capem fait valoir que si le tribunal a à bon droit rejeté la demande de déplafonnement, en l'absence de modifications notables aussi bien des caractéristiques des locaux loués que de leur destination et des facteurs locaux de commercialité,le prix doit être calculé selon les critères retenus par l'arrêt de cette cour du 15 mai 2012 s'agissant notamment de la surface utile ; qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'indice ; que rien n'ayant changé, le loyer doit rester maintenu à 30 000 euros ; que les manquements à l'obligation de délivrance perdurent. Aux termes de ses conclusions déposées en dernier lieu par RPVA le 17 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme [C] veuve [S] agissant tant en sa qualité de bailleresse qu'en sa qualité d'ayant droit de M. [S] demande à la cour de : - à titre liminaire, - la juger recevable et bien fondée à reprendre volontairement l'instance engagée à son nom et au nom de M. [S], - en conséquence, - ordonner la reprise de l'instance en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue, - à titre principal, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 059,23 euros correspondant à la valeur du loyer contractuel plafonné à la date du renouvellement, - et, statuant à nouveau sur ce point, - dire et juger qu'il y a lieu à déplafonnement et, par suite, - fixer le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2015 à la somme de 52 065 euros hors taxes, hors charges, correspondant à la valeur locative telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, - à titre subsidiaire, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - en tout état de cause, - débouter la société Capem de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Capem au paiement d'une somme de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Capem aux dépens. Mme [S] soutient l'existence de trois facteurs de modification notable qui justifient, ensemble ou séparément, le déplafonnement ; que le moyen tiré du manquement à l'obligation de délivrance ne peut être pris en compte dans la fixation du loyer et ne relève pas de la compétence du juge du loyer ; que l'arrêt de 2012 ne revêt aucune autorité de chose jugée; que ni l'expert ni le tribunal n'étaient tenus de suivre cette méthode ; que le preneur se plaint de désordres qui ne relèvent pas des grosses réparations qui seules incombent aux bailleurs au titre du bail ; qu'ils ont envoyé un maître d'oeuvre pour d'éventuels travaux ; qu'il en ressort que le preneur peut exploiter et exploite effectivement l'intégralité des locaux y compris les locaux de stockage ; subsidiairement, qu'en l'absence de déplafonnement, le loyer doit être indexé. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mars 2022 et l'audience fixée au 12 avril 2022. MOTIFS DE LA DECISION : sur la demande principale : Par les contestations croisées des parties, la cour se trouve saisie, comme le tribunal, de la question du déplafonnement du loyer mais aussi de son montant plafonné. Aux termes des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité et 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage, critères qui doivent s'apprécier dans les conditions fixées par les articles R 145-3 à R.145-11 du code de commerce. La fixation du loyer à la valeur locative n'est toutefois possible, en application et dans les conditions de l'article L.145-34 alinéa 1, qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33. Se basant sur les conclusions du rapport d'expertise, le tribunal a considéré qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement, et fixé la valeur du loyer renouvelé plafonné à la somme de 35 059,23 euros après application de l'indexation. Ce montant est contesté à la fois par l'appelante qui soutient qu'il doit être limité à 30 000 euros, et par les intimés qui font valoir trois facteurs de modification notable qui justifient selon eux le déplafonnement et l'application de la valeur locative. sur la modification notable des caractéristiques des locaux : Les intimés font valoir que les caractéristiques des locaux ont subi une modification notable du fait de l'édification par le preneur en 1999 d'un appentis, qui est devenu leur propriété au 1er janvier 2015. C'est cependant à bon droit que l'appelante, qui souligne que le bail mentionne des dépendances, que cet appentis existait, qu'elle l'a seulement rénové et partiellement fermé pour en faire un débarras et un abri de voitures, oppose que la preuve n'est pas rapportée qu'il s'agit d'une création, et que ce local, dont en tout état de cause elle conserve la propriété jusqu'à la fin du bail, n'a aucun impact commercial Le moyen sera écarté. sur la modification notable de la destination des locaux : Les intimés allèguent par ailleurs qu'alors que les locaux sont exclusivement destinés à l'activité d'"achat et vente d'articles ménage en gros', le preneur a pris la liberté d'élargir son activité à la vente en détail. La société Capem, qui soutient que les magasins de gros pratiquent toujours la vente ponctuelle aux particuliers, et que ce grief n'a jamais été évoqué précédemment, oppose cependant utilement que la vente aux particuliers est très marginale (0,61 % du chiffre d'affaire annuel), ce dont elle justifie par divers documents comptables et une attestation de son expert comptable (ses pièces 21, 24, 40 et 41), de sorte que cette activité, à la supposer nouvelle, ce qui n'est pas démontré, ne constitue pas une modification notable de la destination. Le moyen sera donc écarté. sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité : Les bailleurs font valoir enfin qu'au cours du bail expiré, les quartiers proches de la zone d'implantation des locaux litigieux, mais aussi la ville de [Localité 4] dans son ensemble, ont connu une évolution considérable par l'augmentation de la population, la réalisation d'importants travaux d'aménagement et de rénovation des quartiers, la restructuration intégrale du réseau de transport. En application de l'article R.145-6 du code de commerce, pour être prises en considération, les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent cependant présenter un intérêt pour l'activité commerciale considérée, ce dont la preuve incombe au bailleur. Or la société Capem, qui fait valoir que le renouveau des quartiers et le développement du tourisme la pénalisent plus qu'ils ne l'avantagent en raison des travaux qu'ils génèrent, est fondée à soutenir que les modifications alléguées, dont certaines préexistaient, sont sans influence sur son activité qui s'adresse à une clientèle d'entreprises qui pour plus de 50 % est située en dehors de [Localité 4] et se déplace avec un camion ou une camionnette sans avoir recours aux transports en commun. Cette analyse rejoint celle de l'expert sur laquelle le tribunal s'est fondé pour considérer, à juste titre, que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'une modification de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité du preneur. Le moyen sera écarté, et le jugement qui a dit n'y avoir lieu à déplafonnement sera confirmé. sur le montant du loyer : Le tribunal, sur la base du loyer de 30 000 euros au 1er janvier 2015, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 30 059,23 euros après indexation en application de l'article L.415-34 du code de commerce. L'appelante ne conteste pas le mode d'indexation mais le principe même de cette indexation en faisant valoir que l'on ne peut pas revenir sur le nombre de m2 utiles et le prix au m2 tels qu'ils ont été retenus par l'arrêt de cette cour du 15 mai 2012 ; que la cour a retenu une surface utile de 1 108 m2 et non de 1 598 m2 après exclusion des deux pièces du 1er étage (490 m2) et de l'aire d'accès et du parking (330 m2) ; que la situation des locaux est à ce jour strictement la même. L'arrêt du 15 mai 2012 a été rendu dans le cadre d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2006. La cour a retenu une valeur locative de 43 146 euros ramenée à 30 000 euros en raison des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance. Les intimés sont cependant fondés à faire valoir, au visa de l'article 1351 du code civil, que l'autorité de chose jugée ne s'applique qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif, et que la méthode de calcul appliquée par la cour dans ses motifs en 2012, en considération de l'état des locaux à cette date, ne revêt aucune autorité de chose jugée et ne s'impose ni à l'expert ni aux juridictions saisies d'une demande de fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2015. En tout état de cause, en fixant le loyer à la somme de 30 059,23 euros, le tribunal s'est borné à indexer cette somme de 30 000 euros conformément à l'article L. 145-34 du code de commerce. Le jugement sera donc confirmé, et le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015 fixé à la somme annuelle de 30 059,23 euros hors taxes et hors charges. Il n'y a pas lieu de se prononcer sur les moyens tenant à l'état des locaux et aux manquements des bailleurs à l'obligation de délivrance, qui sont inopérants dans le cadre du loyer plafonné, et ne relèvent pas de la compétence du juge du loyer ni de la cour statuant sur sa décision, les intimés faisant valoir justement qu'en tout état de cause l'expert, pour procéder à ses estimations, a nécessairement pris en compte l'état des locaux. sur les demandes accessoires : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [S] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle en cause d'appel. La société Capem sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Capem sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux Condamne la société Capem Société Nouvelle à payer à Mme [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel Condamne la société Capem Société Nouvelle aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.