Tribunal judiciaire, 12 août 2025. 25/00921

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 25/00921 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T5MX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 12 Août 2025 S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social. C/ [U] [C] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 12 Août 2025 à Me LARRAT Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [U] [C], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE RAPPEL DES FAITS Par contrat du 04/04/2018, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 575.94 euros et une provision sur charges mensuelle de 24.22 euros. Le 13/09/2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [C] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13/09/2024. Par acte de commissaire de justice en date du 18/12/2024, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 6360.66 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, - d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18/12/2024. A l’audience du 08/07/2025, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1855.59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juin 2025 comprise, indiquant avoir annulé la facturation des surloyers de solidarité d’un montant de 7020.55 euros. Compte tenu du dernier paiement réalisé, elle ne s’oppose pas au bénéfice de délais de paiement. Madame [C] [U] est représentée par Maître RAMONS-VINCENT Andréa. Elle sollicite à ce que le montant de la dette locative soit réduite des frais d’assurance de 4.40€ puisqu’elle a produit une attestation d’assurance habitation en cours de validité du 1er mars 2025 au 28 février 2026. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement larges en règlement de l'arriéré, avec un versement jusqu’au 15 de chaque mois. Son conseil relève qu’elle bénéficie d’un emploi stable d’aide-ménagère, avec un salaire variable, d’une moyenne de 2400 euros nets mensuels sur les six derniers mois, et est donc en capacité de s’acquitter de sa dette. En outre, il est demandé le rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à l’équité entre les parties et le statut de bailleur social de la demanderesse. L'affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18/12/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13/09/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18/12/2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 04/04/2018 contient une clause résolutoire (article 6.2.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5201.76 euros a été signifié le 13/09/2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Madame [C] [U] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/11/2024. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 08/07/2025 démontrant que Madame [C] [U] reste devoir la somme de 1846.79 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des deux frais d’assurance de 4.40 euros facturés en mai et juin 2025 alors qu’elle justifie avoir été assurée à cette période. Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1846.79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Madame [C] [U] a effectué un virement de 1107.01 euros le 3 juillet 2025, reçu par la demanderesse le 4 juillet 2025. Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des ressources de Madame [C] [U], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 75 euros chacune et d'une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Madame [C] [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [U] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [C] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04/04/2018 entre la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [C] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14/11/2024 ; CONDAMNONS Madame [C] [U] à verser à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1846.79 euros (décompte arrêté au 08/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Madame [C] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 75 euros chacune et d'une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; * que Madame [C] [U] soit condamnée à verser à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [C] [U] à verser à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière Le juge