Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/07631

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/07631 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTXH JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [T] [R] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Mme [P], munie d’un pouvoir écrit ET : DEFENDEUR : M. [T] [R] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté FAITS ET PRÉTENTIONS : L'OPH de [Localité 6] métropole ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Monsieur et Madame [R]-[S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], par contrat du 24 mai 2012 à effet du 4 juillet 2012, pour un loyer mensuel de 462,63 € hors charge. Un dépôt de garantie de 488 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.   Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 3 juillet 2012.   Par courrier daté du 14 mai 2013 et reçu par ARCHIPEL HABITAT le 24 juillet 2013, Madame [Z] [R]-[S] a adressé sa lettre de congé.   Par jugement du 31 janvier 2014 le tribunal d’instance de Rennes a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [R]. Monsieur [R] et Madame [R]-[S] ont également été condamnés à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT les loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.   Un commandement de quitter les lieux a été délivré à Monsieur [T] [R] le 1er avril 2014. La SCP [Y] [N] [W] [J] a procédé à la reprise du logement le 24 avril 2014.     Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 27 juin 2014 par SCP [Y] [N] [W] [J], huissiers de justice, en l’absence de Monsieur [R] et Madame [S]-[R], pourtant régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2014.   Par requête reçue au greffe le 4 octobre 2023, l'OPH de Rennes métropole ARCHIPEL HABITAT a sollicité la convocation de Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre des réparations locatives.   Le 14 novembre 2023, la lettre de convocation adressée par le greffe à Monsieur [T] [R] est retournée au greffe sans qu’il n’ait signé l’avis de réception. Dès lors, par acte d’huissier de justice en date du 1er décembre 2023, l’OPH de Rennes métropole ARCHIPEL HABITAT a fait citer Monsieur [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : * 1 699,06€, correspondant à 2 187,06€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 488€ ; * 150,19€, correspondant à 50% du coût du procès-verbal d’état des lieux établi par Huissier de Justice ; * aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 150€ par application de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle l'OPH de [Localité 6] métropole ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.   Bien que régulièrement cité par acte remis sa personne par l’huissier de justice, Monsieur [T] [R] n’a pas comparu.   En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.   MOTIFS :   Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”   - Sur la résolution amiable des litiges :   L'article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, que la demande en justice soit précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.   En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT justifie avoir effectué une demande de conciliation auprès d’un conciliateur de justice le 14 août 2023. Le conciliateurs a invité Monsieur [R] à se présenter à une réunion de conciliation fixée le 29 septembre 2023. Il ne s’y est toutefois pas présenté, si bien que le concilietur de justice a dressé un procès verbal de carence le 29 septembre 2023. Bien que la conciliation n’ait pu avoir lieu en l’absence du défendeur, ARCHIPEL HABITAT justifie avoir satisfait à l’obligation posée par l’article 750-1 du code de procédure civile préalablement à l’introduction de la présente instance le 4 octobre 2023.   Les demandes présentées par ARCHIPEL HABITAT sont donc recevables.   - Sur les réparations locatives :   L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ."   L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."   L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;   d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”   En l'espèce, l'état des lieux dressé le 3 juillet 2012, lors de l'entrée de Monsieur [T] [R] dans les lieux fait état d'un logement en bon état. Sont toutefois constatées des traces de colle sous la fenêtre et près de la porte du placard dans la cuisine, des traces de colle près des plinthes et sur le mur face à la baie vitrée dans le séjour ainsi qu’un décollement entre lés sous le radiateur dans la première chambre.   Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 27 juin 2014 dressé par huissier de justice fait état de plusieurs dégradations, plus nombreuses qu’à l’arrivée dans le logement.   Ainsi, le constat d’état des lieux de sortie fait état de papier peints en mauvais état dans l’entrée (quelques traces et traces de frottement à mi hauteur sur les différents panneaux du couloir, traces de griffure en partie basse), dans le séjour (taché, décoloré, sale, à changer, avec 3 trous de cheville), dans la cuisine (arrachements, trous de cheville et taches), dans la salle de bain (traces de frottement), dans la chambre n°1 (traces de coulure, trous de cheville). Le bailleur sollicite la somme totale de 1113,11 euros au titre de la réfaction des papiers peints. Or, si le papier peint était globalement en bon état lors de l’entrée des locataires dans les lieux, il y avait toutefois des traces de colle et des lés qui se décollaient dans une chambre. Ce papier n’était donc pas neuf. Après l’occupation des lieux par les locataires pendant 23 mois, il convient donc d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % en tenant compte de cette durée et de l’état des revêtements muraux à l’entrée. Monsieur [R] est donc redevable de la somme de 556,55 euros à ARCHIPEL HABITAT au titre de la dégradation des papiers peints. Dans l’entrée, le bailleur sollicite les sommes de 25,01 euros au titre de la réparation du placard et de 59,84 euros au titre du nettoyage et grattage du sol. Le constat d’état des lieux de sortie relève qu’une porte coulissante du placard fonctionnait difficilement et devait être révisée et que le linoléum au sol était taché et rayé par endroit. Ces désordres ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée, le coût de leur réparation sera mis à la charge de Monsieur [R]. S’agissant de la cuisine, le constat d’état des lieux de sortie relève la présence d’un évier simplement posé au sol, en l’absence de meuble sous l’évier, l’absence de plafonnier et de cache prises, la présence d’un radiateur déposé et un sol en linoléum comportant un accroc et de straces de griffure et frottement. Ces désordres n’étaient pas présents lors de l’entrée dans les lieux. La somme de 492,17 euros sollicitée à ce titre par ARCHIPEL HABITAT sera donc mise à la charge de Monsieur [R], à l’exclusion toutefois de la somme de 2,08 euros sollicitée au titre du nettoyage de la faïence puisqu’aucun désordre n’est relevé à ce titre dans l’état de slieux de sortie. S’agissant du séjour, les frais de fixation d’un élément électrique et de nettoyage du sol de 57 euros seront mis à la charge de Monsieur [R] puisque l’état des lieux de sortie mentionne un linoléum piqueté avec des traces de frottement et griffures et un plafonnier détaché du plafond. Dans la salle de bain et les WC, la somme de 81,67 euros sollicitée par ARCHIPEL HABITAT au titre au titre de la fourniture et du montage d’une douille et d’un flexible de douche et d’une douchette sera mise à la charge de Monsieur [R] puisque l’état des lieux de sortie fait état d’un plafonnier sans douille et de l’absence de flexible et de douchette. Il n’est, en revanche, pas fait mention de désordres au niveau des portes, du sol et de la baignoire, si bien qu’aucune somme ne sera accordée à ARCHIPEL HABITAT à ce titre. S’agissant des chambres, la somme de 27 euros sollicitée au titre de la pose et la fourniture de trois douille sera mise à la charge de Monsieur [R] puisque l’état des lieux de sortie fait état de plafonniers sans douilles dans les trois chambres. Celle de 15,12 euros sollicitée au titre du nettoyage des portes des chambre 2 et 3 sera également mise à sa charge puisque l’état des lieux de sortie fait état de traces d’adhésif. S’agissant du sol, il est fait état de taches à deux endroits dans la chambre 1 et d’auréoles, décolorations et taches dans la chambre 3. La somme de 70,40 euros sollicitée par ARCHIPEL HABITAT à ce titre sera donc égalment suportée par Monsieur [R]. En revanche, il n’est redevable d’aucune autre somme pour la remise en état des chambre, en l’absence d’autres désordres figurant dans le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie. Enfin, le constat d’état des lieux de sortie mentionnant que les serrures de la boite aux lettres et de la porte d’entrée sont à changer et que quatre badges de télécommande de parking ont été perdus, la somme de 90 € sollicitée pour le remplacement de ces clés sera mise à la charge de Monsieur [R]. ARCHIPEL HABITAT sera en revanche débouté de sa demande tendant à ce que ce dernier supporte le coût de remplacement des clés de la porte d’accès de l’immeuble, puisque l’état des leiux de sortie ne mentionne pas de difficulté de restitution de ces clés.   Au vu de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient donc de mettre à la charge de Monsieur [T] [R] la somme totale de 1 474,76 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux. Il convient de déduire de cette somme celle de 488 € versée par les locataires lors de leur entére dans les lieux au titre du dépôt de garantie. Monsieur [R] sera donc condamné à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme totale de 986,76 euros au titre des dégradations locatives. -      Sur le paiement du procès-verbal d’état des lieux   Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Il résulte de l’article 1315 du code civil que “ Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT sollicite la somme de 150,19 euros au titre du coût d’établissement du constat d’état des lieux de sortie. Il ne produit toutefois aucune facture permettant de s’assurer que cette somme correspond bien à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, étant précisé que cette somme apparaît supérieure au coût fixé par décret pour ce type de constat. Faute de prouver le bien fondé de sa demande en produisant une facture des frais sollicités par l’huissier de justice au titre du constat, ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de cette demande. - Sur les frais irrépétibles et les dépens:   Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.   Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° (...). Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”   L'équité ne commande pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ARCHIPEL HABITAT sera donc débouté de cette demande.   Monsieur [T] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.   - Sur l’exécution provisoire :   Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.   En l’espèce, au vu de la nature de l’affaire, il ne convient pas de suspendre l’exécution provisoire de la décision.   PAR CES MOTIFS :   Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,   CONDAMNE Monsieur [T] [R] à verser à l'OPH de [Localité 6] métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 986,76 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ du logement loué situé [Adresse 1] ; DEBOUTE ARCHIPEL HABITAT de toutes ses autres demandes ;   CONDAMNE Monsieur [T] [R] au paiement des entiers dépens de l'instance.   CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.   La greffière                                                                  Le juge des contentieux de la protection