Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/02039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [P] [D] épouse [Z] Monsieur [L] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02039 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CLL N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 juin 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEURS Madame [P] [D] épouse [Z], demeurant [Adresse 1] comparante en personne Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02039 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CLL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2021, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et à Madame [P] [D] épouse [Z] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave situés [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 940,57 euros. Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [L] [Z] et à Madame [P] [D] épouse [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 8 103,43 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2023, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [Z] et de Madame [P] [D] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 11 080,60 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé majoré des charges, - condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] à payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 19 mars 2024, PARIS HABITAT-OPH représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 18 886,97 euros selon décompte arrêté au 6 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Le bailleur s'est par ailleurs opposé à l'octroi de délai de paiement en raison de l’absence de règlement depuis août 2023 et à titre subsidiaire a demandé que ces délais soient conditionnés au versement préalable de la somme de 10 000 euros invoquée par les locataires. Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] ont comparu en personne et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré. À l'appui de leur demande, ils indiquent avoir effectué le 4 mars 2024 un virement de 3 000 euros qui ne figure pas au décompte du bailleur et ils s'engagent à effectuer sans délai un règlement supplémentaire de 10 000 euros par chèque de banque. Ils ajoutent que leur situation financière s'est récemment améliorée, déclarant tous les deux percevoir un salaire de 3 000 euros et avoir deux enfants à charge. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour. Par note reçue au greffe le 3 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a produit un décompte actualisé de sa créance, tenant compte des règlements de 3 000 euros et 10 000 euros évoqués par les défendeurs à l'audience et s’élèvant désormais à la somme de 7 317,94 euros. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2023, pour la somme en principal de 8 103,43 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu’au terme du bail le 2 novembre 2024 (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 octobre 2023 (le 1er octobre 2023 étant un dimanche). Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. PARIS HABITAT-OPH produit un décompte, par note en délibéré, faisant apparaître que Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] sont redevables de la somme de 7 317,94 euros à la date du 2 avril 2024, échéance de mars 2024 inclus, dont 181,59 euros de frais de procédure étant précisé que ce montant tient compte des règlements de 3 000 euros et 10 000 euros évoqués par les défendeurs à l'audience. Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 7 136,35 euros (7 317,94 euros - 181,59 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 103,43 euros à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 10) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance d'avril 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] ont procédé au règlement le 8 mars 2024 c’est-à-dire quelques jours seulement avant l'audience d'une somme de 3 000 euros, ce qui correspond à plus de deux échéances de loyer et ils établissent ainsi conformément aux dispositions préitées avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Ils se sont en outre acquittés après l’audience le 27 mars 2024 d'une somme de 10 000 euros conduisant ainsi une réduction très importante de leur dette. Enfin, ils allèguent tous les deux d'une situation financière stable, puisqu’ils déclarent travailler en contrat à durée indéterminée avec des revenus de l’ordre de 6 000 euros par mois. Il apparaît dans ce contexte qu'ils peuvent raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin d'apurer le solde leur dette. Compte -tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [P] [D] épouse [Z] et Monsieur [L] [Z] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [L] [Z] et de Madame [P] [D] épouse [Z] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2021 entre PARIS HABITAT-OPH d'une part, Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation et la cave situés [Adresse 1]) à Paris ([Localité 3]) sont réunies à la date du 2 octobre 2023, CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] à payer à PARIS HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 7 136,35 euros (décompte arrêté au 2 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 103,43 euros à compter du 31 juillet 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] soient solidairement condamnés à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [P] [D] épouse [Z] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.