Cour d'appel, 20 février 2024. 23/11570

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 FEVRIER 2024 N° 2024/ 74 Rôle N° RG 23/11570 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL4AO [N] [S] [D] [A] [M] [G] [K] [M] [L] [J] [Y] [X] S.A.R.L. LP INVESTISSEMENTS S.C.I. HARAS ND C/ [F] [C] [W] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe-laurent SIDER Me Lionel CARLES Me Frédéric GARCIA Me Audrey CASANOVA Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 08 Octobre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/06073. APPELANTS Madame [N] [S] [D] née le 15 Novembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 12] [Adresse 12] Monsieur [L] [J] [Y] [X] né le 02 Mai 1964 à [Localité 15] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 8] S.A.R.L. LP INVESTISSEMENTS, demeurant [Adresse 1] S.C.I. HARAS ND, demeurant [Adresse 14] [Adresse 14] Tous les quatres représentés par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Aurélie LESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [A] [M] née le 06 Décembre 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 13] [Adresse 13] Monsieur [G] [K] [M] né le 28 Mai 1988 à [Localité 9], demeurant [Adresse 13] Tous les deux représentés par Me Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE INTIMEES Madame [F] [C] née le 09 Mars 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 11] représentée et assistée par Me Frédéric GARCIA, avocat au barreau de NICE Madame [W] [I] née le 21 Juillet 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Audrey CASANOVA, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 12 juillet 2018, Mme [F] [C] d'une part et Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X] et la société Lp Investissements d'autre part, ont signé un compromis de vente portant sur un bien appartenant à Mme [F] [C] composé de trois parcelles sises à [Localité 3], comportant un haras composé d'un bâtiment contenant 17 boxes et une sellerie, une aire de lavage, un bâtiment à usage de manège et de club house, une seconde écurie avec neuf boxes, et le terrain autour, pour le prix de 700 000 euros. Les effets du compromis étaient soumis à la levée de la réserve du droit de préemption, et à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun relatives à la révélation de servitudes, charges ou vices pouvant grever l'immeuble et en diminuer la valeur, et aux saisies ou inscriptions à l'état hypothécaire, ainsi que des conditions suspensives particulières relatives à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, d'un montant d'un million sept cent mille euros représentant le prix de l' acquisition et le financement des travaux envisagés par l'acquéreur au taux nominal d'intérêt maximum de l ,5 % l'an hors assurances, d'une durée maximale de 10 ans. La condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 28 septembre 2018, par la production d'une lettre d'accord de la banque. Une pénalité de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts était prévue au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des conditions suspensives étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique. Sauf inexécution définitive, le débiteur devait être rnis en demeure. Un dépôt de garantie de 35 000 euros devait être viré au compte du notaire par l'acquéreur, qu'il ne pourrait recouvrer qu'en justifiant de la non réalisation hors sa responsabilité de l'une des conditions suspensives ou de l'exercice d'un droit de préemption. Dans le cas contraire la somme resterait acquise au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale. A défaut d' accord entre les parties il était convenu que la somme resterait bloquée jusqu'à production du jugement ordonnant la restitution du dépôt à l' acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur. Le 21 septembre 2018, les acquéreurs annonçaient avoir déposé quatre dossiers de crédit auprès de quatre banques différentes, et être en possession d'un accord de principe. Ils annonçaient constituer une SCI en remplacement de la SAS pour acquérir le bien. Le 12 octobre 2018, ils confirmaient avoir obtenu un accord de prêt et procéder à l'enregistrement de la SCI. A leur demande, le notaire transmettait un acte de substitution entre les cinq acquéreurs originaux et la SCI Haras ND le 13 novembre 2018. Ils sollicitaient la fixation d'un rendez-vous de signature dans la semaine du 3 décembre 2018, lequel était prévu par le notaire le 21 décembre 2018 à 9h30. Le 13 décembre 2018 la SCI Haras ND transmettait par courrier recommandé au notaire une attestation de refus de prêt de l'une des banques, la banque Arkea de Bordeaux et sollicitait la restitution de la somme séquestrée. Ne déférant pas à la convocation du notaire à un rendez-vous de signature le 1er février 2019, un procès verbal de carence était dressé et les parties défaillantes mises en demeure de régler la somme de 70 000 euros. Faute de règlement spontané de cette somme, Mme [F] [C] a fait délivrer assignation à Mme [A] [M], M.[G] [K] [M], Mlle [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND par actes en date des 4 juin, 8, 11 et 12 juillet 2019 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en condamnation au paiement de cette clause pénale. Mme [W] [I], agent immobilier, est intervenue volontairement à l'instance, indiquant que les acquéreurs lui avaient annoncé avoir obtenu le prêt très facilement, de sorte qu'elle considère avoir été privée de sa rémunération d'un montant de 25 000 euros. Par jugement en date du 8 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [F] [C] la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter du 15 février 2019, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [F] [C] la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [W] [I] la somme de 25 000 euros au titre du préjudice économique, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [W] [I] la somme de 2 500 euros au titre de la résistance abusive, - débouté Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND de leur demande de restitution du dépôt de garantie, - ordonné la libération entre les mains de Mme [F] [C] de la somme de 35 000 euros déposée en garantie à l'office notarial de Me [H] [T], notaire à [Localité 7], - ordonné l'exécution provisoire, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [F] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [W] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure Civile, - condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes pour le surplus. Le tribunal a considéré en substance que les acquéreurs ne démontraient pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et qu'ils n'avaient pas justifié de l'acceptation ou du refus dans les cinq jours suivant l'expiration du délai comme convenu, justifiant leur condamnation au paiement de la clause pénale ainsi qu'au paiement de ses honoraires à Mme [I]. Par déclaration en date du 8 octobre 2021, Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 1er février 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la caducité de la déclaration d'appel de Mme [A] [M] et M. [G] [K] [M] et déclaré irrecevables les conclusions transmises par Mme [I]. L'affaire a par ailleurs été radiée faute d'exécution complète de la décision et réenrôlée sur justification de ladite exécution. Dans leurs conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 11 janvier 2022, Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND demandent à la cour de : - réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme [C] de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral ; Statuant à nouveau, A titre principal, - débouter Mme [F] [C] et Mme [W] [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au règlement d'une indemnité pour résistance abusive tant à Mme [F] [C] qu'à Mme [W] [I] ; En toute hypothèse, - condamner in solidum Mme [F] [C] et Mme [W] [I] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum Mme [F] [C] et Mme [W] [I] aux entiers dépens, de première instance et d'appel. Les appelants font valoir qu'ils ont bien informé le notaire de leurs démarches d'obtention du prêt, le 21 septembre 2018, soit en amont du délai qui leur était attribué, qu'ils n'ont pas été mis en demeure par la venderesse et que le délai a implicitement été prolongé, le droit de préemption de la Safer n'ayant été purgé que le 21 novembre et le notaire ayant sollicité des pièces par courrier du 22 novembre. Ils estiment donc qu'aucune faute ne peut leur être reprochée, car si un accord de principe leur avait effectivement été donné, leur établissement bancaire a finalement refusé l'octroi du prêt. En réponse aux moyens adverses, ils rappellent qu'une faculté de substitution leur était offerte, raison pour laquelle le courrier de la banque est adressé à une SCI et non à une SAS, et ajoutent que pour tenter d'obtenir leur prêt ils avaient proposé un allongement de la durée et une diminution du montant emprunté et du taux d'emprunt. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 7 avril 2022, Mme [F] [C] demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Yajoutant, - condamner solidairement Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à lui payer une somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND aux entiers dépens d'appel. L'intimée expose en substance qu'il est établi que les acquéreurs ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, puisqu'qu'ils avaient annoncé avoir sollicité quatre établissements bancaires mais ne produisent qu'un seul refus, faisant suite à une demande non conforme aux caractéristiques du compromis, dont elle estime qu'il s'agit en outre d'un refus de complaisance. MOTIFS Sur la demande en paiement de la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est répuée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La 'stipulation de pénalité' prévue en page 8 du compromis de vente fixe le montant de la pénalité à la somme de 70 000 euros 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles'. Au cas d'espèce, le compromis signé entre les parties le 12 juillet 2018 prévoyait en page 7, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d'obtention de prêt d'un million sept cent mille euros sur une durée maximale de 10 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 1,5 % l'an hors assurances. Cette clause reprenait les dispositions de l'article 1304-3 du code civil, indiquant que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens de l'article sus-visé. En effet, cet article dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Pour contester devoir régler la somme dont il est réclamé le paiement, les appelants produisent un courriel, adressé par Mme [R] [O] au notaire chargé de la vente le 21 septembre 2018, informant l'officier ministériel de ce que quatre dossiers de demande de crédit étaient à l'étude auprès du Crédit Mutuel de Toulouse, de la Caisse d'Epargne de Toulouse, de la Banque Palatine de Toulouse et de la Banque Arkea Paris. Il était précisé dans l'envoi que ce dernier établissement avait donné un accord de principe mais souhaitait, pour des raisons de garantie, que soit constituée une deuxième société, une Sci, qui serait détentrice du bien, la constitution de cette société étant susceptible d'engendrer un petit délai complémentaire pour finaliser le dossier. Il est également produit aux débats un courriel du 12 octobre 2018 par lequel Mme [R] [O] confirme au notaire avoir obtenu l'accord de prêt et précise que la Sci est en cours d'enregistrement. Les appelants avancent justement qu'en dépit de la date butoir fixée au 28 septembre 2018, ils n'ont pas été mis en demeure d'avoir à justifier de l'obtention du prêt évoqué ni n'ont été informés d'une caducité du compromis. A l'inverse, il apparaît que le notaire a continué d'échanger avec les futurs acquéreurs, et par mail du 6 décembre 2018, a adressé un message à l'ensemble des parties à la vente ainsi qu'à l'agent immobilier indiquant 'en accord avec ces dernières [Mmes [C] et [I]] et eu égard au dépassement de l'ensemble des délais prévus au compromis, il vous est proposé un rendez-vous de signature de l'acte authentique de l'acte cité en objet le vendredi 21 décembre 2018 à 9h30 en mon office. Si d'aventure vous ne vouliez pas donner une suite favorable à cette proposition, je vous remercie de m'en préciser les raisons par écrit et dans la mesure du possible par retour de courriel.' Il se déduit ainsi de la lecture de cet écrit que les parties ont tacitement prorogé les effets du compromis à la date du 21 décembre 2018. Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND produisent par ailleurs une attestation de refus de prêt de la banque Arkea en date du 10 décembre 2018, se référant à leur demande de prêt immobilier effectuée le 20 juillet 2018, pour un montant de 1 411 000 euros sur une durée de 180 mois au taux de 1,75 %, et au nom de la Sci Haras Notre-Dame. Or, la condition suspensive fixait les conditions d'obtention de prêt à la demande d'un million sept cent mille euros sur une durée maximale de 10 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 1,5 % l'an hors assurances. Ainsi, en sollicitant un prêt sur une durée supérieure à 10 ans, et à un taux supérieur au taux maximum convenu, les appelants ne justifient pas avoir respecté la condition suspensive mise à leur charge dans le compromis objet du litige et ne produisent aucune autre pièce justifiant d'une demande de prêt aux conditions susmentionnées. Par conséquent les acquéreurs ne démontrent pas qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. Comme indiqué à l'article 1231-5 in fine du code civil, sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Mme [F] [C] justifie avoir mis en demeure chacun des acquéreurs défaillants, par des courriers avec accusé de réception datant du 15 février 2019, tandis que le courrier adressé par la Sci Haras Notre Dame au notaire le 13 décembre 2018 sollicitant le remboursement de la somme de 35 000 euros en application de la condition suspensive illustre clairement le caractère définitif de l'inexécution de cette condition suspensive par la Sci. Aucun élément ne justifiant de modifier le montant de la clause pénale convenue entre les parties, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND à payer à Mme [F] [C] la somme de 70 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter du 15 février 2019. Sur la demande indemnitaire formée par Mme [W] [I] La cour étant saisie d'une demande d'infirmation du jugement de ces chefs par les appelants, doit y répondre. Il apparaît, à la lecture du jugement, que l'agent immobilier ne sollicitait pas le paiement d'honoraires, mais l'indemnisation d'un préjudice économique consécutif au non respect de leurs engagements par les acquéreurs, ceux-ci l'ayant assurée de la réalisation de la vente. Il s'agit donc d'appliquer au cas d'espèce les dispositions de l'article 1240 du code civil et non les dispositions de la loi du 2 janvier 1970. La circonstance que la vente ait échoué en raison du non respect de leur engagement par les acquéreurs potentiels, et non en raison de l'impossibilité d'obtenir un prêt aux conditions fixées par les parties, constitue une faute. Il appartient néanmoins à la demanderesse de rapporter la preuve du préjudice allégué. Or, la cour ne dispose, parmi les pièces valablement produites aux débats, d'aucun élément justifiant de l'existence d'un lien entre Mme [W] [I] et l'agence Immobilier Nice.com, seule cette dernière étant mentionnée dans le compromis comme ayant été l'intermédiaire entre la venderesse et les acquéreurs. La seule production de courriels sur lesquels elle apparaît en copie sans mention ni précision de sa qualité ne permettant pas d'en déduire le rôle de celle-ci dans la vente inaboutie. Mme [W] [I] ne démontrant donc pas avoir subi un préjudice du fait du comportement des acquéreurs, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les acquéreurs à lui régler la somme de 25 000 euros au titre d'un préjudice économique. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l'adversaire. L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice. En l'espèce, il ne peut se déduire de leur seul positionnement procédural que Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND ont entendu abuser de leur droit de se défendre en justice. Il convient donc d'infirmer le jugement de ce chef et de débouter Mme [F] [C] et Mme [W] [I] de cette demande. Sur les frais du procès Succombant, Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance. Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à Mme [F] [C] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a condamné Mme [A] [M], M. [G] [K] [M], Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND au paiement de dommages et intérêts pour préjudice économique à l'égard de Mme [W] [I] et pour résistance abusive au profit de Mme [F] [C] et Mme [W] [I] ; Statuant à nouveau, Déboute Mme [W] [I] de sa demande indemnitaire fondée sur un préjudice économique ; Déboute Mme [F] [C] et Mme [W] [I] de leur demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive ; Y ajoutant, Condamne Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND in solidum aux entiers dépens de l'instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ; Condamne Mme [N] [S] [D], M. [L] [J] [Y] [X], la société LP Investissements, et la SCI Haras ND in solidum à régler à Mme [F] [C] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT