Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00646

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/00646 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7HF Minute : 24/00429 Madame [N] [D] [X] [M] Représentant : Me Sophie ROYER, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB138 C/ Monsieur [E] [I] [S] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : Madame [N] [D] [X] [M] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Sophie ROYER, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Monsieur [E] [I] [S] [Adresse 4] [Localité 9] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 mars 2022, Madame [N] [M] a consenti à Monsieur [E] [S] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d'habitation, une place de parking, situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 760 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 110 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 760 euros. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 29 novembre 2023, à Monsieur [E] [S] un commandement de payer la somme en principal de 2890€ arrêtée au 6 novembre 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 février 2024, Madame [N] [M] a fait citer Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail; "ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux, "dire et juger que le commissaire de justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique et un serrurier si besoin est, "condamner Monsieur [E] [S] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 5 500 € au titre des arriérés locatifs arrêtés à février 2024, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter de la date de la résiliation du bail et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, Ïde la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, Madame [N] [M], représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 811O € selon décompte arrêté au 24 mai 2024. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse. Elle ne possède aucune information précise sur l'éventuel départ des lieux du locataire. Monsieur [E] [S], cité par procès-verbal de recherches infructueuses par application de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bail conclu le 22 mars 2022 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 2890 €, arrêtée au 6 novembre 2023. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024. L'expulsion de Monsieur [E] [S] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [E] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 30 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Madame [N] [M] produit un décompte indiquant que Monsieur [E] [S] reste lui devoir la somme de 5 500 €, échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [E] [S], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette. Monsieur [E] [S] sera donc condamné à verser à Madame [N] [M] une somme provisionnelle de 5500 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 6 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [N] [M], Monsieur [E] [S] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 mars 2022, entre Madame [N] [M] et Monsieur [E] [S] concernant le local à usage d'habitation, et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [E] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [M] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Monsieur [E] [S] à payer à Madame [N] [M] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 30 janvier 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [E] [S] à verser à Madame [N] [M] la somme provisionnelle de 5 500€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 6 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse ; Condamnons Monsieur [E] [S] à verser à Madame [N] [M] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le GreffierLe Juge