Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/03218

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Laurent LOYER Préfecture de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth MENARD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03218 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTDY N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] - [Localité 3] par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [L] [G], [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03218 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTDY EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 24 avril 1989, à effet à partir du 1er mars 1989, la société LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE, aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à [W] [G], aux droits duquel vient [L] [G] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], [Localité 4]. Par jugement du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a constaté que les demandes de résiliation du bail et subséquentes étaient sans objet et a condamné [L] [G] aux dépens. Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 2.008,12 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 12 décembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse. La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés par lettre recommandée reçue le 23 janvier 2023. Par exploit en date du 27 mars 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 28 mars 2023, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner [L] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - voir condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.906,30 euros ; - voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de paiement du loyer ; - voir ordonner l’expulsion de [L] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et voir autoriser la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais de la défenderesse ; - voir condamner [L] [G] à payer une indemnité d’occupation au moins égale au loyer du logement litigieux, majoré de 50%, sans préjudice des charges, ou subsidiairement, une indemnité au minimum égale au montant du loyer augmenté des charges; - voir condamner [L] [G] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure et ainsi qu’à payer une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - voir rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. La société d’HLM IMMOBILIERE 3F a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 3.679,37 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve de la prévision d’une clause de déchéance du terme. Elle a indiqué avoir connaissance de la contestation des frais facturés sur le décompte, correspondant aux dépens de la précédente instance. [L] [G] a comparu, représentée, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, à raison de mensualités de 10 euros, dans l’attente de l’attribution d’une aide du fonds de solidarité logement. Elle a indiqué que les dépens de la précédente instance apparaissaient sur le décompte et devaient être déduits et a sollicité l’exonération des dépens et de la somme demandée au titre de l’article 700 relatifs à la présente instance. La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à [L] [G] un commandement de payer les loyers le 16 décembre 2022, et a informé la caisse d’allocations familiales le 23 janvier 2023. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a assigné [L] [G] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 28 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 29 août 2023. En conséquence, la demande de la société d’HLM IMMOBILIERE 3F est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée. Le commandement délivré le 16 décembre 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 17 février 2023, faute par [L] [G] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement. Toutefois, la situation de [L] [G] commande qu’il soit fait application en sa faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le décompte du 5 janvier 2024 produit aux débats révèle que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le 15 janvier 2024. [L] [G] sera donc autorisée à se libérer du solde restant dû au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 3.322,24 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après. La somme de 357,13 euros, correspondant aux dépens de l’instance ayant donné lieu à la décision du 1er juillet 2022, sera déduite du décompte dans la mesure où elle fait déjà l’objet d’un titre exécutoire. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais. Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de : - paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - défaut de paiement par la locataire d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [L] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 446,51 euros, en décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [L] [G], qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la charge de ses frais non compris dans les dépens. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, - Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 17 février 2023; - Condamne [L] [G] à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3.322,24 euros (trois mille trois cent vingt deux euros et vingt quatre centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ; - Autorise [L] [G] à se libérer de la dette, soit de la somme de 3.322,24 euros (trois mille trois cent vingt deux euros et vingt quatre centimes), arrêtée au 5 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 35 mensualités de 10 euros (dix euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (2.972,24 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois; - Rappelle que les paiements effectués par la locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ; - Rappelle que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ; - Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si la locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ; - Rappelle cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - Précise que, sans autre formalité : *La société d’HLM IMMOBILIERE 3F sera alors autorisée à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [L] [G], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux situés [Adresse 2], [Localité 4]; *[L] [G] sera condamnée à payer à la société d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 446,51 euros (quatre cent quarante six euros et cinquante et un centimes), en décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution; - Déboute la société d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 357,13 euros, correspondant aux dépens de l’instance ayant donné lieu au jugement du 1er juillet 2022 et de sa demande de majoration du loyer courant pour fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Condamne [L] [G] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; - Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute la société d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; - Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIERLE JUGE