Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [J] [O] Monsieur [R] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Mme [G] [W] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33D4 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 26 juin 2024 DEMANDERESSE Association FAC HABITAT, Tertia ll [Adresse 2] représentée par Mme [G] [W] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEURS Monsieur [L] [J] [O], [Adresse 1] comparant en personne Monsieur [R] [L], [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 26 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33D4 FAITS ET PROCEDURE L'association FAC HABITAT est une association ayant pour vocation la fourniture de logements sociaux aux étudiants et aux jeunes, dans le cadre de sous-locations auprès des organismes HLM dans le cadre de l'article L442-8-1 du code de la construction et de l'habitation. Par contrat du 10/02/2022 entrant dans ce dispositif, l'association FAC HABITAT avait donné en sous-location à Monsieur [L] [J] [O] un appartement (T1) dans une résidence étudiante ([4]) située [Adresse 1] à [Localité 6] (3ème étage, appartement 10314). Le contrat portait sur un logement meublé conventionné, pour une durée déterminée, et se trouvait « soumis aux dispositions de la loi du 06/07/1989 dans les conditions prévues par l'article 40-III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la convention État-Bailleur ». Le loyer se composait d'un loyer principal, de prestations et équipements spécifiques, de l'internet et d'un forfait de charges (soit lors de la signature du contrat respectivement 409,39 €, 63,16 €, 10 € et 90,05 €). En dernier lieu, l'échéance mensuelle globale s'élevait à 591,20 €, hors APL, outre la cotisation à l'association, d'un montant de 27 €, telle que prévue par l'acte d'adhésion signée par Monsieur [J] [O] [L] le 10/02/2022. Suivant acte séparé en date du 10/02/2022, il avait été signé par Monsieur [R] [L] un acte de caution solidaire, s'agissant des dettes dont Monsieur [J] [O] [L] pourrait être redevable au titre du contrat de sous-location et du contrat d'adhésion consentis par l'association FAC HABITAT. Monsieur [R] [L] avait par ailleurs contre-signé le contrat de sous-location. Le cautionnement, accepté sans bénéfice de discussion et de division, avait pour montant maximum 15 000 € et pour durée, celle du contrat de sous-location et de ses éventuelles reconductions pour une durée maximale de 15 ans. Par acte du 14/04/2023, l'association FAC HABITAT avait fait délivrer à Monsieur [J] [O] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2389,77 €. Par acte du 21/04/2023, l'association FAC HABITAT avait fait dénoncer le commandement de payer du 14/04/2023 à Monsieur [R] [L], lui faisait sommation de payer la somme susvisée. Par actes du 27/12/2023 et du 29/12/2023, l'association FAC HABITAT a assigné respectivement Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;le paiement de la somme provisionnelle de 2886,94 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 14/04/2023 sur 2389,77 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des accessoires qui auraient été exigibles si le contrat s'était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, l'association FAC HABITAT a réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 28/12/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement cité, l'acte ayant été remis à sa personne, Monsieur [R] [L] ne s'est pas présenté à l'instance. Régulièrement cité, Monsieur [J] [O] [L] a comparu. Il n'a pas contesté la créance et a expliqué qu'il avait dû aider sa sœur qui avait connu de graves problèmes de santé. Il a indiqué qu'il poursuivait son cursus étudiant, en 5e année. Monsieur [J] [O] [L] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé un premier règlement de 2886,14 €, somme qui devait être réglée par la caution, puis de s'acquitter du reliquat de sa dette en échéances mensuelle de 100 €. A l'audience, l'association FAC HABITAT a actualisé sa créance, portant sa demande à 3529,11 € au titre des loyers et accessoires impayés, hors échéance de mars 2024. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a fait état de la constance des impayés. Elle n'a pas contesté que le 13/02/2024, un règlement de 316 € était intervenu. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 14/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 15/03/2024. Il n'apparaît pas que l'article 40 III de la loi du 06/07/1989 écarte, pour les baux qu'il vise, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989. Selon ce dernier article, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 14/06/2023. Si en conséquence, au 15/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [J] [O] [L] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Tout d'abord Monsieur [J] [O] [L] a repris le paiement du loyer courant. En effet, au règlement du 13/02/2024, rappelé au décompte, s'est ajoutée l'APL du mois de février pour 284 €. Il en est résulté un paiement global de 600 €, étant précisé qu'une cotisation complémentaire au bénéfice de l'association, même liée au contrat de sous-location, ne peut être considérée comme une composante du loyer courant à part entière. Par ailleurs, la dette, hors frais, paraît s'être stabilisée, de multiples paiements ressortant du décompte pour les derniers mois. Enfin, la proposition de règlement échelonné faite par Monsieur [L] permettra la disparition de la dette dans un délai rapide. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation de la sous-location et à l'expulsion de Monsieur [L], la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, l'association FAC HABITAT justifie d'une créance hors frais de 2937,54 €, arrêtée au 15/03/2024, somme non contestée par le locataire. Dans la mesure où il est accordé des délais de paiement au locataire et donc à la caution, il y a lieu de prendre en compte le montant actualisé de la dette, d'autant que la bailleresse avait pu demander le paiement d'indemnités d'occupation au-delà de la date de résiliation du bail. La proposition de Monsieur [J] [O] [L] de s'acquitter de cette somme en un premier règlement de 2886,14 € puis en échéances mensuelles de 100 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Le sous-locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au principal au titre du présent jugement, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser l'association FAC HABITAT du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur l'engagement de caution La validité de l'engagement de caution n'a pas été remis en cause par les défendeurs. Au demeurant, rien ne permet de considérer que cet engagement ne remplisse pas les exigences légales, telles que définies à ce jour. En conséquence, Monsieur [R] [L] sera condamné in solidum au paiement des sommes qui seront mises à la charge de Monsieur [J] [O] [L], dans les limites fixées par l'acte de caution. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'association FAC HABITAT les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort Constate l'acquisition au 15/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 10/02/2022 par l'association FAC HABITAT à Monsieur [J] [O] [L], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (3ème étage, appartement 10314). Condamne in solidum Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] à payer à l'association FAC HABITAT la somme provisionnelle de 2937,54 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 15/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14/04/2023 sur 2389,77 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Monsieur [J] [O][L] et à Monsieur [R] [L] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de la dette en une première échéance de 2886,14 € au plus tard le 05/10/2024 puis à compter du 05/11/2024 en échéances mensuelles de 100 € jusqu'à épuisement de la dette, intérêts, frais et dépens compris, étant précisé que ces échéances mensuelles seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] se libèrent de la dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Monsieur [J] [O] [L] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au sous-locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilitéd'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif ; 5/Dit que la condamnation solidaire de Monsieur [R] [L] au paiement des indemnités d'occupations susvisées sera limitée dans son montant à 15 000 € et dans sa durée, à une durée maximale de 15 ans. Condamne Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] in solidum à payer à l'association FAC HABITAT la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [J] [O] [L] et Monsieur [R] [L] in solidum aux dépens qui comprendront le coût taxable du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024 Le greffierLe Président