Cour d'appel, 27 février 2024. 22/02902

3ème Chambre Commerciale ARRÊT N°104 N° RG 22/02902 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SXDH S.A.S. SIBOLO S.C.P. [K]-COLLET C/ S.A.R.L. CALIHU S.C.P. [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me BOURGES Me RAIFFAUD Copie certifiée conforme délivrée le : à : TC de NANTES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente, Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère, rapporteur GREFFIER : Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 09 Janvier 2024 ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 27 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : S.A.S. SIBOLO immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 391 386 166, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.C.P. [K]-COLLET représentée par Maître [U] [K], es-qualités de mandataire au redressement judiciaire de la société SIBOLO, fonction à laquelle il a été nommé par Jugement d'ouverture de redressement judiciaire en date du 20 avril 2022 et maintenu dans ses mêmes fonctions par jugement du Tribunal de commerce de NANTES en date du 18 octobre 2023 ayant ordonné au profit de la société SIBOLO un plan de continuation. [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : S.A.R.L. CALIHU société immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 479 559 809, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES S.C.P. [C] prise en la personne de Maître [B] [C] es-qualité de Commissaire à l'exécution du plan de continuation de la société CALIHU [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Monsieur et Madame [Y], ont été gérants d'un restaurant dans le Finistère pendant 7 ans, puis d'un hôtel-restaurant dans les Alpes pendant 11 ans, avant de s'intéresser à l'acquisition de l'hôtel exploité par la SAS SIBOLO. La SAS SIBOLO, dont le gérant est M. [W] [J], exploitait en effet un hôtel '[8]' au [Adresse 9] à [Localité 10], ainsi qu'un fond distinct de restauration, situé en face. La société CYRALEX, dont le gérant est M. [J], était propriétaire des murs de l'hôtel ainsi que de ceux d'un petit bâtiment annexe à l'hôtel. Monsieur [Y] a signé le 20 octobre 2015, avec la SAS EUROPÉENNE DE TRANSACTIONS (également dénommée EURO-TANSAC) un mandat de recherche d'un fonds de commerce sans exclusivité. Le fonds de commerce recherché était celui d'un « hôtel bureau », c'est-à-dire un hôtel avec petit déjeuner, sans restauration. Le 7 novembre 2015,la société SAINT-ANTOINE représentée par M. [Y], et la société SIBOLO, représentée par M. [J] ont régularisé une offre d'achat pour le fonds de commerce d'hôtellerie « [8] », La cession de l'hôtel intégrait également l'usage de l'annexe, dite maison de gardien, indépendante du bâtiment principal. Une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive a été conclue le 03 décembre 2015 pour un prix de 643.410 euros avec entrée en jouissance prévue le 1er février 2016, et la société SAINT-ANTOINE s'est substituée la société CALIHU dont le gérant est M. [Y]. La cession a été réitérée par acte du 04 mars 2016. Le même jour, le propriétaire des murs, la SCI CYRALEX, a consenti un nouveau bail commercial à la société LE SAINT ANTOINE, aux droits de laquelle vient la société CALIHU. La société EUROPÉENNE DE TRANSACTION a émis une facture d'honoraires de 56.100 euros le 1er mars 2016. Le 25 septembre 2017, M. [Y] a attiré l'attention de M. [J] sur l'importance des flaches d'eau sur le parking et sur des problèmes d'écoulement des eaux usées. Le 25 juin 2018, la SCI CYRALEX a vendu les murs de l'hôtel et de l'annexe à la société MANGO, également gérée par M. [J]. D'importants désordres sous forme de fissures et d'infiltrations ont conduit la société CALIHU à assigner en référé expertise la société EUROPÉENNE DE TRANSACTIONS, la société CYRALEX, la société MANGO. M. [S] a été désigné comme expert par ordonnance du 29 novembre 2018, et a déposé son rapport le 09 octobre 2020. Il a conclu que l'hôtel avait été édifié en toute connaissance de cause par la SCI CYRALEX sur un sol meuble, constitué de déblais gravement pollués et dont les émanations sont de nature à nuire à la santé des clients comme des salariés de l'hôtel, de surcroît sans respecter les prescriptions constructives de la société FONDASOL, qui avait réalisé une étude de sol. L'affaissement de la construction explique les désordres constatés, de nature à rendre l'exploitation du fond très difficile. L'annexe a de surcroît été édifiée sans permis de construire. Par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 07 juillet 2020, la société CALIHU a été placée en redressement judiciaire et la SCP [C] représentée par Me [C] a été désignée mandataire judiciaire. Par jugement du 06 octobre 2021, le tribunal a établi un plan de continuation et la SCP [C] désignée comme commissaire à l'exécution du plan. La SCI CYRALEX, lors de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, a déclaré une créance de loyers de 11.846,45 euros, en se prévalant d'une mise en demeure de payer adressée par la société SIBOLO. Par actes des 22 janvier 2021 et 26 janvier 2021, la société CALIHU et la SCP [C] ont fait assigner aux fins d'action estimatoire devant le tribunal de commerce la société SIBOLO et la société EUROPÉENNE DE TRANSACTIONS. La société EUROPÉENNE de TRANSACTIONS a appelé à la cause son assureur en responsabilité civile, la société ALLIANZ IARD. Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal de commerce de Nantes a : - ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 2021001176 et RG 2021005638, - condamné la société SIBOLO à payer à la société CALIHU la somme de 30.000 euros au titre de sa mauvaise foi lors de la cession du fonds de commerce, - condamné la société SIBOLO à payer à la société CALIHU la somme de 21.783 euros au titre de la perte de valeur ajoutée, - condamné pour le principe la compagnie ALLIANZ I.A.R.D. à garantir la SAS EUROPÉENNE de TRANSACTIONS de toute condamnation au titre de son contrat d'assurance en responsabilité civile entreprise, - condamné la société SIBOLO à payer à la société CALIHU la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société CALIHU à payer à la société EUROPÉENNE de TRANSACTIONS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société ALLIANZ I.A.R.D. à payer à la société EUROPÉENNE de TRANSACTIONS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté les parties de leurs autres demandes, - condamné la société SIBOLO aux dépens de l'instance principale, - condamné la société EUROPÉENNE de TRANSACTION aux dépens de l'appel en garantie. Par jugement du 20 avril 2022, la société SIBOLO a été placée en redressement judiciaire, puis par jugement du 18 octobre 2023, un plan de continuation a été ordonné. Le mandataire judiciaire, la SCP [K]-COLLET représentée par Me [K] est devenue commissaire à l'exécution du plan. La société CALIHU a procédé à une déclaration de créance de 458.200,80 euros à son passif. La société SIBOLO et la SCP [K]-COLLET ès-qualités ont fait appel du jugement précité, en n'intimant que la société CALIHU et la SCP [C] ès-qualités. Par conclusions du 04 janvier 2024, la société SIBOLO et la SCP [K]-COLLET ès-qualités désormais dénommée MJURIS ont demandé à la Cour de : - dire mal jugé et bien appelé, - réformer en toutes ses dispositions dont appel le Jugement dont appel, Statuant à nouveau : -débouter la société CALIHU de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions, - condamner la société CALIHU à payer à la société SIBOLO la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais de défense exposés en première instance et en appel. Par conclusions du 29 décembre 2023, la société CALIHU et la SCP [C] ès-qualités ont demandé à la Cour de : - débouter la société SIBOLO et la SCP [K]-COLLET ès-qualité de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Nantes du 24 mars 2022 en ce qu'il a : Validé le rapport d'expertise judiciaire du 9 octobre 2020, Rendu opposable le rapport d'expertise judiciaire à la société SIBOLO, Retenu le dol avec l'absence de bonne foi de la société SIBOLO lors de la signature de la cession du fonds de commerce, en condamnant la société SIBOLO à la somme de 30.000,00 euros à titre de dommage et intérêts, Retenu une perte au préjudice de la société CALIHU au titre de la valeur ajoutée, fixée à 21.783,00 euros, Condamné la société SIBOLO à payer à la société CALIHU la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - recevoir les prétentions de la SARL CALIHU et les déclarer bien fondées, - homologuer le rapport d'expertise judiciaire du 9 octobre 2020, - subsidiairement, réformer le jugement du Tribunal de commerce de Nantes du 24 mars 2022 en ce qu'il a : Rejeté l'action de la société CALIHU fondée sur les vices cachés, Rejeté la demande de la société CALIHU au titre de la différence entre le prévisionnel et le chiffre d'affaires réalisé à hauteur de 372.873,35 euros - fixer la créance de la société CALIHU à l'encontre de la SAS SIBOLO à la somme de 50.000,00 euros titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi et dol, - fixer la créance de la société CALIHU à l'encontre de la SAS SIBOLO à la somme de 346.623,00 euros au titre de son préjudice lié à la perte globale de marge moyenne, - fixer la créance de la société CALIHU à l'encontre de la SAS SIBOLO au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, à la somme de 12.000,00 euros outre les entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de l'action: La vente du fonds a eu lieu le 04 mars 2016 tandis que l'assignation de la société SIBOLO est datée du 22 janvier 2021. L'action indemnitaire fondée sur la réticence dolosive du bailleur, qui se prescrit par cinq ans à compter de la date de la vente, est recevable. L'action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la date de découverte du vice, sans que le report du délai puisse avoir pour effet de prolonger l'action de plus de vingt années à compter de la date de la vente. En l'espèce, la société CALIHU a été avisée le 06 août 2018, lors de la rédaction de son rapport par la société ARTEX, qu'elle avait mandatée, de l'origine et des conséquences de certains défauts présentés par le fonds : - les fissures affectant la partie hôtel ont pour origine un phénomène de tassement différentiel provenant du mode constructif et de la taille du bâtiment, - les désordres affectant les douches ont pour origine des défauts de mise en oeuvre datant de l'époque de la construction, - les désordres affectant la maison de gardien sont graves et évolutifs et de nature à nuire à sa solidité, avec possibilité d'une condamnation à terme de l'ouvrage. N'ayant pas assigné en référés la société SIBOLO pour que l'expertise judiciaire lui soit contradictoire, elle ne peut prétendre à son égard à la suspension de la prescription consécutive à cette action. Elle connaissait les principaux vices et leur origine dès le 06 août 2018. L'action entreprise le 22 janvier 2021 est tardive et prescrite. Les prétentions de la société CALIHU ne seront donc examinées que sur le fondement du dol. Sur le litige : La Cour dispose de nombreuses pièces pour apprécier le bien ou le mal fondé des prétentions de la société CALIHU, qui ont toutes été soumises à l'appréciation de la société SIBOLO S'agissant de l'expertise judiciaire, il est constant que la société SIBOLO n'a pas été partie à l'expertise judiciaire. Etait toutefois partie aux opérations d'expertise la société CYRALEX, qui a le même dirigeant que la société SIBOLO. Cette situation permet à la société SIBOLO d'invoquer pour sa défense le rapport rédigé par M. [T], expert amiable qui assistait la société CYRALEX lors des opérations d'expertise, ainsi que le dire à expert rédigé par le conseil de la société CYRALEX. Aucune autre critique que celles déjà émises par la société CYRALEX n'est formée contre le rapport d'expertise judiciaire et il s'en déduit que la société SIBOLO dispose de toutes pièces utiles pour le discuter. Il en résulte que ce rapport lui est opposable puisqu'il est soumis à sa discussion et qu'elle dispose de pièces utiles pour le discuter, mais que pour autant, la Cour devra appuyer son raisonnement sur d'autres pièces, extérieures à la société CALIHU, et confirmant ses constatations. L'offre d'acquisition du fonds de commerce d'hôtellerie comportait comme condition suspensive l'intégration dans le bail commercial de la maison de fonction attenante (dite maison de gardien), avec obligation par le vendeur de corriger l'absence de planéité du sol et de réaliser une extension. Il se déduit de cette clause que cette maison était pour les acquéreurs un élément essentiel du fonds acquis, permettant le logement sur place des exploitants. Cette condition a été remplie, le bail commercial composant le fonds de commerce incluant à partir du 04 mars 2016 la maison d'habitation, dont la planéité du sol avait été refaite. Les exploitants du fonds ont fait face environ dix-huit mois après leur achat à des désordres apparaissant récurrents : - présence de moisissures sur tous les joints des salles de bains, malgré des nettoyages réguliers, - remontées de moisissures jusqu'à deux mètres de haut sur les murs des façades, - odeurs nauséabondes, - fissures apparaissant sur les murs, - flaques d'eau étendues sur le parking de l'hôtel. Une première inspection télévisée des réseaux, en date du 28 novembre 2016, va démontrer l'existence de contre-pentes. Le 12 octobre 2017, préalablement à la vente par la société CYRALEX des murs de l'hôtel à la société MANGO, va être réalisé un constat d'huissier de l'état de l'hôtel. A sa lecture, toutes les cabines de douches présentent des joints noircis et commençant à moisir, des fissures sont apparentes sur les murs de l'hôtel, certaines ont déjà fait l'objet de traitement. Il est noté que la maison est en bon état intérieur, l'huissier notant toutefois que sur les murs, plusieurs fissures extérieures 'importantes' ont été rebouchées. Le 06 août 2018, M. [Y] va demander un avis technique à la société ARTHEX, cabinet d'expertise, qui va constater : pour l'hôtel : - sur les façades de l'hôtel des fissures ayant été traitées, semblant stabilisées, - dans les toutes salles de bains, une présence d'humidité sous les douches, dans le sol et les murs, mesurée à une valeur de 999 correspondant à de l'eau sous forme liquide circulant sous les faïences, - de très importantes moisissures, - l'affaissement des zones carrelées du patio, pour la maison de gardien : - une mise à niveau inégale du sol dans la maison, - la bascule du mur de façade, - des fissures ayant été rebouchées en façade. Le cabinet ARTEX va conclure : - pour l'hôtel à l'existence d'un tassement différentiel provenant du mode constructif et à des sanitaires réalisés de manière non conformes aux règles de l'art, - pour la maison, à l'existence de désordres graves et évolutifs de nature à mettre en péril la solidité de l'ouvrage. M. [S], expert judiciaire, va constater des désordres identiques: hôtel : - chambre numéro 7 condamnée en raison de la présence de moisissures importantes sur les murs, - chambres 8-12-15: humides, carrelage dégradé, parquet flottant qui gondole - coursive du patio : différence de niveau entre le revêtement du carrelage et la partie gravillonée, - nombreuses fissures dont certaines infiltrantes (présence d'eau dans la salle de réception de l'hôtel), - présence d'eau au pied des murs, - présence d'eau sur le parking, maison : - affaissement de la construction en façade sud. M. [S] va avoir connaissance par la société CYRALEX du rapport établi par la société FONDASOL avant la construction de l'hôtel qui établissait que la nature du sol était composée de remblais pollués, avec présence de deux nappes d'eau entre 4 et 8 mètres de fondations. Le rapport préconisait deux solutions constructives pour minimiser les tassements futurs : l'une n'a pas été retenue, l'autre, à l'examen par l'expert des devis et factures du gros-oeuvre, n'a pas été correctement mise en oeuvre (substitution de sol insuffisantes, remblai compacté de nature différente de celui préconisé, semelles filantes trop étroites, absence de ventilation par un vide-sanitaire). M. [S] a conclu que le mode constructif choisi avait entraîné un tassement au niveau des fondations, créant fissures et crevasses, totalement incompatible avec les sanitaires choisis dans les chambres, soit des douches à l'italienne sans receveur, qui nécessitent des sols très stables : à défaut l'eau s'infiltre entre le carrelage du sol et le carrelage mural et chemine en pied de cloison jusqu'aux revêtements de sol. Ces infiltrations ont pour conséquences les mauvaises odeurs décrites. Au surplus, les douches ne sont plus aux normes PMR. Il a toutefois conclu que la solidité de l'immeuble n'était pas remise en cause. L'expert a constaté que le réseau des eaux usées de l'hôtel fonctionnait correctement. Il a préconisé d'importants travaux de réparation, qui ne seront pas décrits par la Cour puisqu'ils concernent les rapports entre la société CALIHU et son bailleur commercial. S'agissant de la maison de gardien, l'expert judiciaire a constaté qu'elle avait été construite sans permis de construire et que son réseau d'eaux usées était bouché en raison d'une contre-pente. M. [L], expert judiciaire intervenant à titre amiable pour assister la société CYRALEX, a contesté les conclusions de l'expert, et imputé les désordres constatés à un défaut d'entretien courant par l'exploitant. Ces critiques ont été insérées dans un dire de l'avocat de la société CYRALEX, auquel l'expert judiciaire a répondu : - les opérations d'entretien, du fait des vices du mode de construction, sont très largement supérieures à ce qu'elles auraient été sans crevasses ni fissures, ne ressortent donc pas de l'entretien courant du locataire, et ne sont pas la cause des désordres, qui résultent du tassement différentiel, - les travaux préconisés par M. [L] ne ressortent pas de l'entretien courant et démontrent à contrario qu'il reconnaît la présence de vices: nécessité d'imperméabiliser les façades, décaisser les terres en appui sur les façades et créer un drain. Enfin, l'expert a mis en exergue les conclusions du rapport FONDASOL (versé aux débats) concluant la présence d'un sol contaminé par les hydrocarbures, arsenic, cadmium, PCB. Le 21 juin 2021, à la demande du Procureur de la République de Nantes, le Préfet de Loire Atlantique a conclu que si l'infraction de l'édification de la maison de gardien sans permis était prescrite puisque achevée depuis de nombreuses années, tel n'était pas le cas de l'extension, réalisée suite à la cession. Il indiquait aussi qu'au regard de la situation du PLU, la situation n'était pas régularisable. Par arrêté du 30 Juin 2021, le Maire de la Commune de [Localité 10], sur laquelle est située le fonds, a mis en demeure le bailleur de remédier à la présence des remontées d'eau par capillarité sur les murs extérieurs de l'hôtel et à l'accueil, et remédier à la présence d'odeurs nauséabondes, cet arrêté faisant suite au rapport de visite de l'Agence Régionale de Santé des Pays de Loire. Par un jugement frappé d'appel du 02 juin 2023 le tribunal correctionnel de Nantes a relaxé M. [J] des frais d'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme et requalifié les faits poursuivis d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et d'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable en le déclarant coupable, en le condamnant à une peine d'amende et à titre de peine complémentaire, en lui ordonnant de procéder à la démolition de l'extension de la maison de gardien. Postérieurement, le cabinet ARTEX est revenu prendre des mesures au mois d'octobre 2023 et a conclu, s'agissant de la maison de gardien, que le tassement de l'ensemble de la maison n'était pas stabilisé, les mesures prises avec les mêmes appareils et aux mêmes endroits montrant en 2018 et 2023 des résultats différents. Il a conclu à l'existence d'un mouvement évolutif non stabilisé, les façades subissant une déformation d'ensemble, avec bascule de la construction et évolution vers un état de ruine au sens technique du terme, les fissures se propageant aux revêtements intérieurs avec infiltrations d'air parasites ne permettant plus d'assurer le clos. Ainsi les rapports d'expertise amiable commandés par la société CALIHU ainsi que le rapport d'expertise judiciaire de M. [S] sont confirmés par d'autres pièces émanant de tiers aux parties: arrêté municipal faisant suite à une visite de l'Agence de Santé, courrier de la Préfecture de Loire Atlantique, rapport FONDASOL. Au delà de leur cause et des moyens pour y remédier, ces différentes pièces font état de désordres nombreux, de nature à compromettre une exploitation normale du fonds d'hôtellerie et dont le vendeur avait nécessairement connaissance au moment de la vente. La société SIBOLO exploite le fonds de commerce d'hôtellerie depuis que l'immeuble a été édifié. Les constatations de la société ARTHEX ainsi que celles de M. [S] font état de nombreuses fissures rebouchées et retraitées en façade. Les avant contrats font état de la nécessité de refaire la planéité du sol de la maison de gardien, dont les photos démontre qu'il est désormais situé à une dizaine de centimètres du seuil des porte-fenêtres. Ainsi, la société SIBOLO, exploitant du fonds, a observé durant les années précédant la vente les fissures se créer sur les murs de l'hôtel et de la maison de gardien, et le sol de cette dernière s'enfoncer. Ayant pour gérant M. [J], par ailleurs gérant de la société CYRALEX qui a fait édifier l'hôtel et la maison de gardien, elle avait une parfaite connaissance du vice du sol sur lequel sont édifiées les constructions, et les risques en résultant compte tenu de son instabilité. Elle avait aussi connaissance de la grave pollution des sols. Sur ces deux points, le rapport de la société FONDASOL, que M. [J] gérant de CYRALEX avait lui-même mandaté et qu'il ne peut prétendre ignorer comme gérant de SIBOLO indiquait 'la présence de remblais hétérogènes et localement pollués constitue une sujétion notable et des risques d'agressivité chimique'. Il a pourtant déclaré dans l'acte de cession que 'toutes les installations du fonds de commerce cédé sont en bon état de marche et répondent aux normes de salubrité, d'hygiène et de sécurité actuellement en vigueur'. De la même façon, le noircissement des joints et les moisissures sont beaucoup trop importants pour être apparus pour la première fois postérieurement à la vente. Il est exact que cette question n'a pas été posée à l'expert judiciaire. Néanmoins, les constatations du cabinet ARTHEX (eau qui circule dans les cloisons) rejoignent les conclusions de M. [S] soit une circulation de l'eau entre le mur et les carrelages en raison de l'affaissement de la construction. Or, cet affaissement est bien antérieur à la vente, comme le montre la présence des fissures rebouchées, ce dont il se déduit que moisissures et noircissements étaient déjà présents, ce type de désordres pouvant faire aisément l'objet de remise en état à simple visée esthétique et sans pérennité. De la même façon, la société SIBOLO dont le gérant est donc celui de la société CYRALEX, savait que la maison de gardien avait été construite sans permis de construire, et que dès lors, l'extension demandée se grefferait sur une construction illégale, avec tous les risques en découlant quant à sa pérennité, alors qu'il s'agissait d'un élément important de l'exploitation du fonds, suffisamment essentiel pour avoir fait l'objet d'une condition suspensive. La société SIBOLO pourtant déclaré dans l'acte de cession que 'il n'existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre à l'exploitation ou à la cession du fonds, et qu'à sa connaissance, l'immeuble dans lequel le fond est exploité n'est concerné par aucune disposition administrative'. La société SIBOLO a donc fait preuve d'une réticence dolosive ayant pour objet de tromper le consentement des acquéreurs, sachant pertinemment que nul n'aurait acquis le fonds de commerce d'un hôtel édifié sur un sol gravement pollué et subissant un affaissement entraînant fissures, moisissures et mauvaises odeurs, et dont le logement des exploitants est en train de basculer. A la date des constatations de M. [S], cinq des dix-neuf chambres de l'hôtel étaient indisponibles compte tenu des moisissures ou mauvaises odeurs les affectant. D'autre part, et à cet égard les photos versées aux débats sont édifiantes, de nombreux clients seront réticents à séjourner dans un hôtel dont le parking est inondé, dont les murs extérieurs sont noirs de moisissures jusqu'à une hauteur de deux mètres, dont les salles de bains sont affectées de moisissures et de surcroît qui sent mauvais. En d'autres termes, au delà de la possibilité d'exploiter telle ou telle chambre, les désordres ont gravement nuit à l'image de l'hôtel et à ses possibilités de développer sa fréquentation. La société CALIHU fait aussi état de modifications dolosives du chiffre d'affaires annoncé lors de la vente, mais ne le démontre pas, l'expert comptable précisant bien qu'il n'a fait que retraiter les données fournies par la société CALIHU elle-même. Elle fait état d'un chiffre d'affaires arrêté au 30 septembre 2016 à 172.652 euros en 2016, de 292.454 euros au 30 septembre 2017, de 331.912 euros au 30 septembre 2018, de 254.762 euros au 30 septembre 2019, de 161.999 euros au 30 septembre 2020 et de 135.946 euros au 30 septembre 2021. Compte tenu des effets du COVID, les deux dernières années n'apparaissent pas significatives. En revanche apparaît une diminution notable du chiffre d'affaires au plus fort de l'apparition des désordres. Elle démontre que sa marge brute globale constatée de 2016 à 2018 était de 92,96%, pour demander la somme de 346.623 euros au titre d'une perte de marge brute durant trois années. Elle compare ses chiffres d'affaires au prévisionnel établi antérieurement à la vente soit un chiffre d'affaires d'environ 380.000 euros, mais par nature un état prévisionnel ne constitue pas une certitude quant aux chiffres qu'il allègue. Au demeurant, elle n'a subi qu'une perte de chance de réaliser la marge qu'elle prévoyait. Elle verse aux débats un rapport d'expertise de la valeur vénale de son fonds de commerce, daté du 11 mai 2022, fixant cette dernière la somme de 115.375 euros, alors même qu'elle l'a acquis début 2016 pour un montant de 550.000 euros. Cette valeur tient compte des chiffres d'affaires réalisés, impactés par les désordres, avec application d'une décote de 75% compte tenu des désordres. Ces considérations conduisent la Cour a lui allouer à titre de dommages et intérêts indemnisant la perte de marge la somme de 150.000 euros outre 20.000 euros de préjudice moral, à quoi semble correspondre sa demande d'indemnisation pour mauvaise foi et dol. La Cour dit donc que les créances détenues par la société CALIHU à l'égard de la société SIBOLO sont de 150.000 euros et 20.000 euros. Sur les frais irrépétibles et les dépens: La société SIBOLO, qui succombe dans son recours, supportera la charge des dépens d'appel et paiera à la société CALIHU la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme le jugement déféré quant aux montants des condamnations prononcées contre la société SIBOLO au bénéfice de la société CALIHU. Statuant à nouveau : Fixe la créance de la société CALIHU contre la société SIBOLO à la somme de 150.000 euros indemnisant son préjudice d'exploitation. Fixe la créance de la société CALIHU contre la société SIBOLO à la somme de 20.000 euros pour préjudice moral. Rejette le surplus des demandes. Condamne la société SIBOLO aux dépens d'appel. Condamne la société SIBOLO à payer à la société CALIHU la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,