Tribunal judiciaire, 13 février 2026. 25/01196

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ Loyers commerciaux N° RG 25/01196 N° Portalis 352J-W-B7J-C65AT N° MINUTE : 3 Assignation du : 20 Janvier 2025 Jugement de réouverture des débats [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 13 Février 2026 DEMANDERESSES S.C S.C.I JLL1 [Adresse 1] [Localité 2] S.C.I GUIMARIC [Adresse 2] [Localité 3] S.C.I SCI [N] [Adresse 3] [Localité 4] toutes représentées par Maître Cédric SEGUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2149 DEFENDERESSE S.A.R.L [A] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1231 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 20 novembre 2025 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 09 décembre 2013, M. [R] [N], aux droits duquel est venue la S.C.I SCI [N], la S.C S.C.I JLL1 et la S.C.I GUIMARIC, ont donné à bail à la S.A.R.L [A] en cours de formation, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème arrondissement, pour une activité de vente et achat de matériels d’optique et auditifs et accessoires, pour une durée de neuf années à compter du 09 septembre 2013, pour se terminer le 08 septembre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 36.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance, indexé annuellement sur la variation de l’indice du coût de la construction (ICC). Par courrier recommandé en date du 23 décembre 2022, la S.A.R.L [A] a demandé le renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2023 avec fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 18.000 euros. Par courrier recommandé du 20 mars 2023, les bailleurs ont signifié leur acceptation du principe du renouvellement du bail, sollicitant que le loyer annuel en principal soit fixé à 42.605,10 euros HC/HT, par application de l’indice ICC. Par mémoire préalable notifié le 14 mars 2024 à la S.C S.C.I JLL1 et le 28 juillet 2024 à la S.C.I SCI [N], la S.A.R.L [A] a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal de 14.154 euros. Par acte exploit du 20 janvier 2025, les bailleresses ont assigné la S.A.R.L [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : “ - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la valeur locative, soit la somme annuelle de 65.000 euros hors taxes hors charges, - condamner la société [A] au paiement des intérêts au taux légal sur tout rappel de loyer dû à la suite du renouvellement du bail à compter de l’exploit introductif d’instance en application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, anatocisme en sus conformément à l’article 1343-2 du code civil, - à titre subsidiaire, constater que le loyer provisionnel du bail continué à compter du 9 septembre 2022 et renouvelé à compter du 1er janvier 2023 était de 42.605,10 euros HC/HT avec indexation annuelle automatique sur l’ICC et condamner la société [A] à verser le complément dans la mesure où depuis la continuation tacite du bail, elle ne verse que la somme de 40.800 euros HT/HC sauf impayé et consignation, - condamner la société [A] à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - rappeler l’exécution provisoire ”. Aux termes de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée du 19 février 2024, la S.A.R.L [A] demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : “ - fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 14.154 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, - arrêter les trop-perçus de loyers depuis la date de renouvellement du bail, pour la période courant à compter de la date de renouvellement du bail, le 1er janvier 2023 à la date du jugement à intervenir - dire que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal à compter du présent mémoire pour les sommes dues à cette date puis à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution, - dire que les dépens seront supportés par les sociétés JLL1, [F] et [N], - rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit ”. Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 05 février 2026, prorogée au 13 février 2026, rendue par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT Sur le principe du renouvellement du bail commercial En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 1er janvier 2023. Elles s’opposent sur le montant du loyer. Sur le montant du loyer du bail renouvelé  Les bailleresses sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative en application de l’article L.145-33 du code de commerce, en faisant valoir que la surface des locaux est de 39,5 m² pour la boutique du rez-de-chaussée et 50,8 m² pour le local en sous-sol exploité comme local de stockage et laboratoire ; qu’il convient de retenir une surface totale de 90,3 m² sans retenir les surfaces pondérées proposées par la locataire ; que l’expert amiable consulté par elles a conclu à un loyer annuel de 65.000 euros ; qu’il convient de rejeter la demande de la locataire de déduction de la taxe foncière en ce que ce transfert de charge de la taxe est admis en matière de baux commerciaux ; qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement de 5 % au titre de la clause de souffrance prévue au bail, cette clause étant d’usage et destinée à assurer l’entretien et la qualité de l’immeuble ; que la demande d’abattement de 2 % au titre de la clause de remboursement de la surprime d’assurance n’est pas justifiée s’agissant d’une clause usuelle et en l’absence de justification de la surprime litigieuse ; que la demande d’abattement de 2 % au titre de la clause d’entrée en jouissance n’est pas justifiée s’agissant d’une clause usuelle et d’une entrée en jouissance intervenue il y a plus de dix ans. S’agissant des facteurs locaux de commercialités, elles soutiennent que la localisation est privilégiée avec un fort intérêt commercial, de sorte qu’il n’y a pas lieu de minorer la valeur locative du fait des facteurs locaux de commercialité. S’agissant de la valeur locative proposée par la locataire de 600 euros / m², elles soutiennent qu’elle est totalement décorrélée des valeurs de marché et qu’elle a été appliquée à une surface de 40 m² alors que le local en fait 90 m² ; qu’au regard de l’expertise qu’elles ont diligentée, il y a lieu de fixer la valeur locative à la somme de 65.000 euros. La société [A] soutient qu’en l’absence d’accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, il y a lieu de le faire fixer judiciairement ; qu’il convient d’examiner les critères de l’article L.145-33 du code de commerce afin de fixer la valeur locative des locaux ; que la surface des locaux est de 40 m² au rez-de-chaussée et une surface pondérée de 30 m², et au sous-sol de 50 m² pour une surface pondérée de 10 m² compte tenu de l’absence d’accès de la clientèle au sous-sol ; que la taxe foncière sur la base du montant de 2022 doit être déduite de la valeur locative, le transfert de charge de cette taxe étant une clause exorbitante de droit commun ; que la clause de souffrance qui déroge à l’article 1724 du code civil constitue une clause exorbitante de droit commun justifiant un abattement de 5 % de la valeur locative ; que la clause imputant toute surprime d’assurance au locataire constitue un transfert de charge qui incombe normalement au bailleur, justifiant un abattement de 2 % de la valeur locative ; qu’il convient d’appliquer un abattement de 2 % au titre de la clause prévoyant de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent en ce qu’elle constitue une dérogation aux articles 1719 et 1720 du code civil ; qu’au total il convient d’appliquer un abattement de 9 % au titre des clauses exorbitantes de droit commun. La société [A] fait valoir que la valeur locative s’apprécie à la date de renouvellement au regard des facteurs locaux de commercialité ; qu’il convient de retenir ici les facteurs locaux de commercialité défavorables qui viennent minorer la valeur locative compte tenu du peu d’intérêt pour le commerce considéré de l’implantation géographique ; qu’au regard des valeurs de référence, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 600 euros / m², soit une valeur locative totale de 18.000 euros au regard de la surface pondérée de 40 m², auxquels il convient d’appliquer un abattement de 9 % et de déduire la taxe foncière 2022, soit une valeur locative de 14.154 euros HT/HC au 1er janvier 2023. En application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1 les caractéristiques du local considéré ; 2 la destination des lieux ; 3 les obligations respectives des parties ; 4 les facteurs locaux de commercialité ; 5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Selon l’article L.145-34 du code de commerce, « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » Il résulte de ces dispositions que lorsque le bail en renouvellement n’a pas une durée supérieure à 9 ans et qu’il n’a pas duré plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé est plafonné et déterminé par application de la variation du taux d’indice applicable, sous réserve de démontrer qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité prévus aux 1° à 4° de l’article L.145-33 est intervenue au cours du bail écoulé. Toutefois, lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce. En l’espèce, par acte authentique du 09 septembre 2013, M. [N], la S.C S.C.I JLL1 et la S.C.I GUIMARIC ont consenti un bail commercial à la S.A.R.L [A] en cours de formation portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 09 septembre 2013. Il est constant que la S.A.R.L [A] a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, par courrier du 23 décembre 2022, lequel a été accepté par les bailleresses. Le bail expiré a ainsi été conclu pour une durée de 9 ans et a duré moins de douze ans, de sorte que la règle du plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce s’applique. Pour déroger à la règle du plafonnement du loyer de renouvellement, les parties ne font état d’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité prévus aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce. Les parties ne font pas davantage état explicitement d’une valeur locative inférieure au loyer plafond à la date du renouvellement, justifiant la fixation du loyer à la valeur locative. Dans ces circonstances, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer les modalités de fixation du loyer de renouvellement. En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent développer leurs moyens sur les points suivants : - l’application du loyer plafond à la date de renouvellement du bail et son calcul, - l’éventualité d’une valeur locative inférieure au loyer plafond à la date du renouvellement du bail, - l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire sur le montant de la valeur locative. Par ailleurs, la S.A.R.L [A] ayant communiqué un jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du tribunal des affaires économiques du 05 décembre 2025, il convient de régulariser la procédure interrompue par l’effet de la procédure collective. * PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Ordonne la réouverture des débats afin que les parties développent leurs moyens sur les points suivants : - l’application du loyer plafond à la date de renouvellement du bail et son calcul, - l’éventualité d’une valeur locative inférieure au loyer plafond à la date du renouvellement du bail, - l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire sur le montant de la valeur locative, Constate l’interruption de l’instance par l’effet de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la S.A.R.L [A], Renvoie les parties à l’audience du 19 mai 2026 à 9h30 pour : - justification de la déclaration de créance au passif de la S.A.R.L [A], - intervention volontaire ou forcée des organes de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L [A], - mémoire récapitulatif de la S.C.I SCI [N], la S.C S.C.I JLL1 et la S.C.I GUIMARIC incluant les points complémentaires demandés par le tribunal à notifier avant le 14 avril 2026, - mémoire récapitulatif de la S.A.R.L [A] incluant les points complémentaires demandés par le tribunal avant le 14 mai 2026, Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes, Fait et jugé à [Localité 1], le 13 février 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER D. SANTOS CHAVES