Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/03442

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/03442 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRQE Minute : 24/00177 S.A. ESPACIL HABITAT Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 C/ Madame [U] [O] [T] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, Copie délivrée à : Madame [U] [O] [T] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [U] [O] [T] [Adresse 4] [Localité 6] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 28 décembre 2020, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Madame [U] [O] [T] dans une résidence située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 353,19 euros, hors charges. Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [U] [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la fin du contrat liant les parties et l’occupation sans droit ni titre du locataire, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [U] [O] [T] à lui payer au titre des loyers impayées la somme de 1 246,62 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de loyer, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT fait état de la fin du contrat liant les parties outre la constitution d’une dette locative. A l'audience du 8 janvier 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 754,39 euros, selon décompte en date du 8 janvier 2024. Madame [U] [O] [T], présente, ne conteste pas devoir quitter les lieux et devoir la somme réclamée. Elle indique qu’elle aura quitté les lieux d’ici le mois de mars 2024 et ne formule aucune demande particulière. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [U] [O] [T] est soumis aux dispositions des articles L631-12 et suivants relatifs aux résidences universitaires. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices des articles de la loi du 6 juillet 1989 et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence du 28 décembre 2020 contient une durée maximale de 12 mois. Les conditions générales prévoient qu'un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non respect des conditions d'admission telles qu'elles sont précisées dans les conditions particulières. Un congé a été délivré le 6 septembre 2021 à effet du 28 décembre 2021. Si la preuve de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas rapportée, la SA d’HML a adressé un courrier précisant que la locataire devait remettre les clés le 29 décembre 2022 compte tenu de la programmation de l’état des lieux de sortie mais qu’elle ne l’a pas fait. Par ailleurs, Madame [U] [O] [T] ne conteste pas devoir quitter les lieux et indique qu’elle aura libéré les lieux d’ici le mois de mars 2024. Aussi le délai de préavis court à compter du 29 décembre 2022. Madame [U] [O] [T] étant sans droit ni titre depuis le 30 mars 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [U] [O] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [O] [T] reste lui devoir la somme de 1 754,39 euros à la date du 8 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [U] [O] [T] ne conteste pas devoir cette somme. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 754,39 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 246,62 euros à compter de la délivrance de l’assignation soit le 5 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [U] [O] [T] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, en ce qu’il n’est aucunement justifié de dépasser le montant de la valeur locative du bien. Sur les demandes accessoires Madame [U] [O] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 28 décembre 2020 entre La SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Madame [U] [O] [T] concernant le logement situé au [Adresse 4], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 30 mars 2023 ; Ordonne en conséquence à Madame [U] [O] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu’à défaut pour Madame [U] [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [U] [O] [T] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 1 754,39 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 sur la somme de 1 246,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne Madame [U] [O] [T] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la loyer et des prestations obligatoires, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne Madame [U] [O] [T] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [U] [O] [T] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection