Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 05 MARS 2024
N° 2024/ 95
Rôle N° RG 23/01254 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVIB
[P] [M]
C/
[B] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline BREMOND
Me Pascal ANTIQ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE LES BAINS en date du 28 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/00345.
APPELANTE
Madame [P] [M] titulaire de l'aide juridictionnelle totale selon décision BAJ (aix en provence) du 13 janvier 2023 n°2022/010180
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/10180 du 13/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 05 Juin 1949 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13]
représentée et assistée par Me Caroline BREMOND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Monsieur [B] [N]
né le 24 Mai 1976 à [Localité 23] (04), demeurant [Adresse 20]
représenté par Me Pascal ANTIQ de la SCP MAGNAN - ANTIQ, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [P] [M] est propriétaire de plusieurs parcelles cadastrées A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] lieudit [Localité 18], A [Cadastre 15] lieudit [Localité 22], C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] lieudit [Localité 19], C [Cadastre 7] et [Cadastre 8] [Localité 17], toutes sur la commune de [Localité 16].
Le 21 février 2022, elle a mis en vente sur le site internet Le Bon Coin un terrain agricole au prix de 7 500 €.
Par assignation à jour fixe du 1er avril 2022, M. [B] [N] a fait citer Mme [P] [M] en exécution forcée de la vente qu'il estime parfaite, soutenant avoir donné son accord dès le 22 février 2022 pour l'acquisition des parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], au prix de 7 500 €.
Par jugement en date du 28 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :
constaté qu'un accord est intervenu sur la chose et le prix entre les parties [N] et [M] le 22 février 2022 à 13 heures 47, portant sur diverses parcelles, dont la A [Cadastre 15], d'une superficie globale annoncée de 8 250 m² à un prix de 7 500 € sur la commune de [Localité 16],
dit qu'il convient à partir des superficies additionnées de déterminer les parcelles cadastrales cédées comme suit : A [Cadastre 9] pour 1 530 m², A [Cadastre 10] pour 1 850 m², A [Cadastre 11] pour 390 m², A [Cadastre 12] pour 1 470 m², A [Cadastre 14] pour 2 280 m², 1 881 pour 730 m², soit une superficie totale entendue de 8 250 m²,
rejeté la demande tendant à voir le prix réduit sur la base du prix notifié au m² par la Safer lors de son intervention aux fins de préemption,
ordonné l'exécution forcée de la vente immobilière des parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] au prix convenu de 7 500 € pour 8 250 m² lors de l'accord, entre Mme [P] [M] et M. [B] [N],
condamné Mme [P] [M] à payer à M. [B] [N] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [P] [M] à supporter les entiers dépens de la procédure,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Le tribunal a estimé qu'au vu des mails échangés entre les parties, un accord sur la chose, à savoir les parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] à [Localité 16] représentant 8 250 m², et le prix, soit 7 500 €, est intervenu entre Mme [P] [M] et M. [B] [N] le 22 février à 13 heures 47, celui-ci étant antérieur à l'offre faite par M. [Y].
Selon déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2023, Mme [P] [M] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 3 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [P] [M] sollicite de la cour qu'elle :
infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
juge que la parcelle A[Cadastre 14] n'a jamais été proposée à la vente par elle,
juge qu'elle a fait une offre indéterminée,
juge que M. [Y] a effectué une acceptation portant sur les parcelles A [Cadastre 9] à A [Cadastre 12] pour le prix de 7 500 € le 22 février à 13 heures 47, et non M. [B] [N],
juge que la proposition de M. [B] [N] est postérieure à l'offre effectuée par M. [Y] et acceptée par elle,
juge qu'il n'y a pas eu vente entre elle et M. [B] [N],
déboute M. [B] [N] de toutes ses demandes tenant à l'existence d'une vente immobilière avec elle,
déboute M. [B] [N] de toute demande visant à obtenir l'indemnisation d'un préjudice inexistant tenant en l'existence d'un bail commercial,
En tout état de cause :
condamne M. [B] [N] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en application de l'article 37 de la loi de 1991 avec distraction,
condamne M. [B] [N] au paiement des dépens avec distraction.
L'appelante conteste toute vente intervenue entre les parties, estimant qu'aucune offre précise, ferme et extérieure n'a été acceptée purement et simplement, en toute connaissance de cause et portée à la connaissance de l'offrant. Elle reprend les mails échangés entre les parties et avec M. [Y] pour estimer que, si vente il y a, elle existe entre elle et M. [Y] qui a seul formulé une offre ferme, précise et non équivoque, et non avec M. [B] [N]. Elle soutient que les échanges entre les parties ne caractérisent que des pourparlers.
Mme [P] [M] ajoute que la parcelle A [Cadastre 14], qui est une parcelle constructible et non une terre agricole, n'a jamais été proposée à la vente, alors qu'elle a été incluse à tort par le premier juge dans les parcelles retenues comme vendues, quelle que soit l'erreur de superficie par elle commise dans ses annonce et mails.
Mme [P] [M] fait état du droit de préemption de la Safer pour soutenir qu'aucune vente ne peut, en tout état de cause, être retenue entre elle et M. [B] [N].
L'appelante conteste la bonne foi de M. [B] [N] et s'oppose à toute indemnisation de l'intimé au titre d'un bail commercial qui aurait été envisagé dès le 22 février 2022 sur le terrain en cause, et qui n'aurait pu être concrétisé, s'agissant d'une perte de revenus très hypothétique.
Par dernières conclusions transmises le 23 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [N] sollicite de la cour qu'elle :
confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
déboute Mme [P] [M] de ses demandes,
condamne Mme [P] [M] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
L'intimé soutient avoir accepté oralement l'offre de Mme [P] [M], réitérée le 22 février 2022 à 10 heures 09, puis avoir formalisé son acceptation par écrit le 23 février 2022 à 11 heures 06, la vente portant sur une surface de 8 250 m² correspondant aux parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] à [Localité 16] au prix de 7 500 €.
M. [B] [N] se fonde sur les articles 1113, 1582, 1583 du code civil et se prévaut de l'offre ferme et définitive faite par Mme [P] [M] qui a choisi de vendre son bien directement, sans l'intermédiaire d'un agent immobilier. Il explique que l'accord des parties a été verbal, puis a été confirmé par les mails échangés entre elles, et, enfin via le notaire pour concrétiser la vente, notamment celui du 22 février 2022 à 13 heures 02 qui a initié les démarches entre les parties. L'intimé se prévaut d'un mail de Mme [P] [M] au cours duquel il soutient qu'elle a admis l'acceptation ultérieure à la sienne par M. [Y]. Il assure ainsi que Mme [P] [M] s'est désistée de son offre après qu'un accord soit intervenu entre eux, au prétexte de privilégier une vente avec M. [Y].
S'agissant de la parcelle A [Cadastre 14], M. [B] [N] soutient qu'elle est enclavée ce qui explique sa vente à un prix moindre. Il fait valoir qu'elle est nécessairement incluse dans les biens vendus, sans quoi la surface totale promise n'est pas atteinte.
M. [B] [N] invoque sa bonne foi, au contraire de Mme [P] [M], dont il soutient qu'elle a modifié la pièce reprenant son annonce sur le site Le Bon Coin entre la première instance et l'appel, changeant notamment la surface concernée.
M. [B] [N] indique renoncer à tout préjudice financier et, à titre subsidiaire, explique accepter une vente limitée aux parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 15] au prix de 1 433 €, ou, à titre plus subsidiaire, une vente limitée aux parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] au prix de 7 000 €. Ces propositions ne sont pas reprises au dispositif de ces écritures.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 2 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Elle ajoute qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'est saisie que des prétentions reprises dans le dispositif des conclusions des parties.
Sur l'existence d'une vente parfaite entre les parties
En vertu de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
L'article 1582 du même code définit la vente comme étant une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
En vertu des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Ainsi, il est de jurisprudence constante qu'une vente est parfaite entre particuliers dès lors qu'il y a un accord sur la chose et sur le prix, sans réserve ni condition, peu important que le vendeur se rétracte ultérieurement à la rencontre des volontés.
En l'occurrence, le relevé cadastral établit que Mme [P] [M], qui ne le conteste pas, est propriétaire, notamment, des parcelles cadastrées A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] lieudit [Localité 18], A [Cadastre 15] lieudit [Localité 22], C [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] lieudit [Localité 19], C [Cadastre 7] et [Cadastre 8] [Localité 17], toutes sur la commune de [Localité 16].
Elle a mis en vente un bien par publication d'une annonce sur le site internet Le Bon coin le 21 février 2022 à 21 h34, contenant l'indication du bien vendu outre le prix, le bien proposé aux termes de l'annonce étant ainsi désigné : 'terrain agricole. 1 pièce de 5 240 m² à [Localité 16] au prix de 7500 €'. Aucune précision cadastrale n'est incluse dans l'annonce.
M. [B] [N] conteste le texte de cette annonce, soutenant que Mme [P] [M] en aurait modifié la teneur en cours d'instance, avant de la supprimer du site. Il est avéré que l'appelante a effectivement supprimé l'annonce du site Le Bon Coin, ce qui est aisément compréhensible dans le contexte du présent litige. L'intimé qui supporte la charge de la preuve à ce titre, n'apporte aucun élément probant de nature à remettre en cause les termes de cette annonce, à l'évidence peu étayée et sommaire.
Dans les suites de la publication de celle-ci, plusieurs mails ont été échangés entre les parties, ainsi qu'avec M. [Y], autre acquéreur intéressé.
Ainsi, le 22 février 2022 à 7 h 31, M. [B] [N] s'est manifesté comme acquéreur. Mme [P] [M] lui a répondu le 22 février à 10 h 09 en lui proposant d'acquérir une parcelle complémentaire A [Cadastre 15], pour atteindre 8 250 m², pour un prix de 7 500 €, lui précisant attendre une réponse.
Il est justifié d'un mail adressé par le notaire de Mme [P] [M], Maître [E], du 22 février à 13 heures 02 par lequel ce professionnel demande des renseignements à M. [B] [N] pour formaliser la vente d'une parcelle de terrain à 7 000 €.
A ce stade, aucun accord n'est démontré entre Mme [P] [M] et M. [B] [N] sur la chose vendue et son prix.
Le 22 février à 13 heures 15, M. [Y] s' est manifesté également comme acquéreur potentiel et a demandé les numéros des parcelles vendues. Mme [P] [M] lui a répondu à 13 heures 26 en lui précisant qu'il s'agissait des parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] [Localité 21] pour une surface de 5 240 m² environ. M. [Y] lui offre 6 500 €, ce que l'appelante a refusé, indiquant 'ne pouvoir descendre en dessous de 7 500 €, ayant d'autres acheteurs qui attendent sa réponse'. A 13h heures 47 le 22 février 2022, M. [Y] a répondu 'bon aller alors pour 7 500'.
Contrairement donc à l'analyse retenue par le premier juge, il appert que ce n'est pas M. [B] [N], mais M. [Y], qui a proposé le 22 février 2022 à 13 heures 47 d'acheter à 7 500 € toutes les parcelles figurant dans l'annonce initiale, s'entendant des parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] lieudit [Localité 18].
Le 22 février à 15 h 03, Mme [P] [M] a informé M. [B] [N] qu'un accord est intervenu avec un autre acheteur, M. [Y], et qu'elle ne poursuivait pas les négociations et la vente avec lui.
Ce n'est que par mail du 23 février à 11 heures 06, que M. [B] [N] a évoqué un accord téléphonique préalable et confirmé son accord pour acheter des parcelles représentant 8 250 m² à 7 500 €. L'accord verbal préalable évoqué ne résulte d'aucun élément probant extérieur, mais procède de la seule affirmation de l'intimé.
Le 23 février à 11h 17, le notaire informe M. [B] [N] que Mme [P] [M] avait renoncé à la vente à son profit.
Par mail du 23 février 2022, Mme [P] [M] a écrit à M. [B] [N] qui souhaite maintenir la vente à son bénéfice : 'l'antériorité n'est pas un argument valable...inutile d'enchérir, j'ai confirmé la vente au second acquéreur auprès de ma notaire'. Il ne peut être tiré de ce mail un aveu de la part de l'appelante de la reconnaissance d'un accord préalable entre elle et M. [B] [N] sur la chose vendue et son prix. L'antériorité visée est celle des prises de contacts, et le terme 'second acquéreur' renvoie seulement à l'acquéreur s'étant manifesté en second. Pour autant, ces termes sont sans incidence sur l'appréciation de l'existence d'une vente parfaite entre Mme [P] [M] et M. [B] [N].
La nouvelle proposition d'achat faite par M. [B] [N] le 24 février à 13 h 37 à hauteur de 8 000 € est sans effet, et, aux termes des échanges suivants, Mme [P] [M] maintient sa volonté de ne pas vendre les parcelles en cause à M. [B] [N].
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever, d'une part, l'imprécision dans la détermination du bien vendu défini, d'abord, comme une pièce de terrain agricole, puis, comme se rapportant aux parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] du code de procédure civile, avec une option possible pour la parcelle A [Cadastre 15], représentant tantôt 5 240 m², tantôt 8 250 m², et comprenant potentiellement la parcelle A [Cadastre 14] qui serait constructible. Ce manque de clarté évident permet difficilement de caractériser un accord sur la chose vendue.
D'autre part, des échanges produits, il appert que M. [B] [N], à qui il incombe de démontrer l'accord sur la chose et le prix tel qu'il le revendique, échoue à en apporter la preuve. Il n'est aucunement démontré que Mme [P] [M] ait donné son accord pour vendre les parcelles A [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] au prix de 7 500 €, qui plus est à M. [B] [N].
Dès lors, la décision entreprise doit être infirmée en toutes ses dispositions, et les prétentions de M. [B] [N] tendant à la reconnaissance d'une vente parfaite sur ces biens, avec exécution forcée de celle-ci, doivent être rejetées.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La décision entreprise infirmée sur ses dispositions principales doit l'être également au titre des dépens et des frais irrépétibles.
M. [B] [N], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, il y a lieu de le condamner à verser à Mme [P] [M] une indemnité de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles.
Aucune autre prétention n'est formulée au titre du dispositif des conclusions des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déboute M. [B] [N] de ses demandes tendant à la reconnaissance et à l'exécution forcée d'une vente immobilière entre lui et Mme [P] [M] au titre de parcelles agricoles situées à [Localité 16],
Condamne M. [B] [N] à payer à Mme [P] [M] la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi de 1991,
Déboute M. [B] [N] de sa demande sur ce même fondement,
Condamne Mme [P] [M] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
