Cour d'appel, 31 janvier 2024. 22/13190

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 059 N° RG 22/13190 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDUO [C] [I] C/ [J] [D] [S] [G] [R] [F] [T] [O] [K] [A] [L] [O] [H] [M] [P] [G] [R] [Y] [E] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexia BRETON Me Massimo LOMBARDI Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de proximité de MENTON en date du 28 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-000329. APPELANT Monsieur [C] [I] né le 17 Mars 1967 à [Localité 5] (76), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007510 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté et plaidant par Me Alexia BRETON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [J] [D] [S] [G] né le 12 Août 1953 à [Localité 4] (064), demeurant [Adresse 10] Madame [R] [F] [T] [O] née le 01 Juillet 1972 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 11] Madame [K] [A] [L] [O] née le 06 Août 1974 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 6] Monsieur [H] [M] [P] [G] né le 05 Mai 1988 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 7] Madame [R] [Y] [E] [G] née le 27 Août 1991 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 8] représentés par Me Massimo LOMBARDI, membre de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué et plaidant par Me PINNA Fabrizia, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Mme [X] [G] a donné à bail à M. [C] [I] un appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 300 euros, pour une durée d'un an, renouvelable. Mme [X] [G] est décédée le 11 mars 2018 laissant comme héritiers M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] selon acte notarié du 18 octobre 2019. Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2021, M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] ont fait assigner M. [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton en paiement des loyers impayés, en résiliation de bail et en expulsion. Par jugement rendu le 28 juin 2022, le Tribunal a: REJETTE la demande de conciliation formée par M. [C] [I]. PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2016 entre M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] et M. [C] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à la date de l'assignation; soit le 13 juillet 2021; CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] la somme de 11 700 euros au titre des loyers, impayés, arrêtée au 30 juin 2021; REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [C] [I]. ORDONNE en conséquence à M. [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision. DIT qu'à défaut pour M. [C] [I] d°avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. CONDAMNE M. [C] [I] à payer à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 juillet 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 300 euros. DEBOUTE M. [C] [I] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts. CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M.[J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE M. [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, RAPPELE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration au greffe en date du 5 octobre 2022, M.[I] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: INFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions critiquées Et, statuant de nouveau : REJETER l'ensemble des demandes de M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G], Mme [R] [G], en ce compris la demande d'expulsion de M.[C] [I] en raison de leur déloyauté manifeste [Z] du montant de l'arriéré locatif la somme de 900 euros au titre de la violation de l'obligation de délivrance du 20 mai au 18 août 2020 CONDAMNER solidairement M.[J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G], Mme [R] [G] à verser à M. [C] [I] la somme de 15.000 euros en raison de l'indécence du logement et en réparation du préjudice de jouissance ORDONNER la remise des clés du local de la chaufferie par l'indivision [G] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à tout le moins ou CONTRAINDRE l'indivision [G] à permettre à M.[C] [I] d'accéder audit local le temps des travaux de plomberie sous astreinte de 100 euros par jour de retard CONDAMNER solidairement M.[J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M.[H] [G], Mme [R] [G] à verser à M. [C] [I] la somme de 500 euros en raison de l'exécution déloyale et de mauvaise foi du bail et du préjudice de jouissance qui en résulte OCTROYER à M.[C] [I] les plus larges délais de paiement en tant que de besoin CONDAMNER solidairement M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G], Mme [R] [G] à verser la somme de 2.500 euros au titre des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. A l'appui de son recours, il fait valoir : -que la relation locative a commencé en 2004 et non en 2016, -que pendant plus de 13 ans il a honoré l'ensemble de ses obligations allant au delà en prenant soin de la bailleresse, -que suite au décès de cette dernière, les héritiers ne se sont pas préoccupés du bien et n'ont pas répondu à sa demande consistant à savoir sur quel compte payer son loyer, -que début 2020, il a fait l'objet d'une tentative illégale d'expulsion alors qu'il était hospitalisé, les nouvelles clés ne lui ayant été remises que le 18 août 2020, qu'aucun loyer n'est du sur cette période, et la somme de 900€ doit être déduite de l'arriéré locatif, -que depuis janvier 2023 il paie le loyer courant alors qu'il n'a pas accès à la chaufferie pour avoir du chauffage et gérer les fuites, rendant le logement indécent, d'autant qu'il n'est pas aux normes en matière d'électricité et de gaz, -que son préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 15 000€, -que sa demande pour bénéficier d'un logement social a été accueillie le 4 juillet 2023, -que l'hoirie ne peut lui reprocher des manquements qui ne sont que la conséquence de ses propres manquements, -que l'hoirie doit être condamnée sous astreinte à lui transmettre la clé de la chaufferie. L'hoirie [G] conclut : DEBOUTER M. [C] [I] de l'ensemble de ses demandes ; CONFIRMER le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de Proximité de MENTON, en ce qu'il a : « - REJETTE la demande de conciliation formée par M. [C] [I] - PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2016 entre M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] et M. [C] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à la date de l'assignation ; soit le 13 juillet 2021 ; - CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] la somme de 11.700 euros au titre des loyers, impayés, arrêtée au 30 juin 2021 ; - REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [C] [I] ; - ORDONNE en conséquence à M. [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; - DIT qu'à défaut pour M. [C] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de payer de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. - FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. - CONDAMNE M. [C] [I] à payer à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 juillet 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d'un montant mensuel de 300 euros. - DEBOUTE M. [C] [I] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts. - CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNER M. [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa signification à la préfecture ». En toutes hypothèses, CONDAMNER, en cause d'appel, M. [C] [I] à verser à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER M. [C] [I] aux entiers dépens. Elle soutient : -que le bail signé entre les parties date du 14 novembre 2016, -que le locataire a régulièrement payé son loyer jusqu'en mars 2018, -qu'il n'a pas payé son loyer d'avril 2018 à juin 2021, -que la résiliation du bail se justifie, le locataire n'ayant payé aucun loyer pendant plus de 3 ans, -que le locataire qui se plaint de ne pas avoir de RIB s'est bien garder de payer les sommes dues à l'huissier quand il lui a été fait commandement de payer le 8 mars 2021, -qu'un RIB lui a été transmis en janvier 2023 mais il n'a payé les indemnités d'occupation que de juillet à octobre 2023, -que le locataire invoque l'indécence du logement, dont il ne rapporte pas la preuve, -que le diagnostic énergétique que le locataire a fait réaliser et qu'il verse aux débats n'établit nullement les désordres allégués, -que le locataire ne prouve pas davantage qu'il a été privé de son logement pendant 3 mois, -qu'il prétend avoir subi un dégât des eaux le 25 juin 2023 alors que dans son SMS du 11 août 2023 il indique qu'il subit ce dégât depuis 6 mois, -que dès sollicitation du locataire, elle a mandaté l'agence pour la remise de la clé de la chaufferie, qui les a adressées par courrier qui n'a pu être remis faute de boîte aux lettres au nom de M.[I], et a invité ce dernier à se rendre à l'agence située à proximité pour les lui remettre en vain, -que le locataire échoue à rapporter la preuve du dégât des eaux qu'il allègue et dont les conséquences lui sont imputables du fait de sa passivité. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi. L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales: -d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, -de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 1224 du même code, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier cette résiliation. En l'espèce, il n'est pas contesté que M.[I] ne s'est acquitté d'aucun loyer depuis le mois d'avril 2018. S'il est constant que le relevé d'identité bancaire de l'hoirie [G] lui a été communiqué qu'en janvier 2023, il n'en reste pas moins qu'un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 10 800€ lui a été adressé par huissier de justice le 8 mars 2021, resté infructueux dans un délai de deux mois, sans que le locataire n'ait essayé de régler une quelconque somme par l'intermédiaire de l'huissier. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que le défaut de paiement depuis plus de trois ans par M.[I] caractérise un manquement contractuel grave de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs au 13 juillet 2021 (date de l'assignation) et son expulsion. Sur les demandes en paiement En l'espèce, l'hoirie [G] produit un décompte démontrant que M.[I] reste devoir la somme de 11 700€ à la date du 30 juin 2021, hors déduction du dépôt de garantie, au titre de l'arriéré locatif. M.[I] prétend avoir été privé par les propriétaires de tout accès au bien loué entre le 20 mai et le 18 août 2020, soit durant 3 mois, qui doivent être déduits de sa dette locative. Il verse aux débats, pour l'établir, un avis à victime, classé sans suite, et une photographie d'une porte, non datée ne permettant pas de certifier qu'elle est relative à la porte du logement. L'hoirie [G] écrit dans ses conclusions 'or l'appartement n'était pas occupé et les héritiers pensaient que celui-ci avait quitté le logement pour aller vivre avec sa compagne'. S'il peut en être déduit qu'elle a pu pendant l'absence du locataire et ce, à tort, changer la serrure, cela ne permet pas d'établir que ce dernier a été privé de son logement durant 3 mois et donc de faire droit à sa demande à ce titre. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné M.[I] à payer la somme de 11 700€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre à une indemnité d'occupation du 13 juillet 2021 à la libération effective des lieux. Sur l'indécence du logement et le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En l'espèce, outre le fait que la demande du locataire aux bailleurs au titre de travaux à réaliser du fait de l'indécence alléguée du logement loué du 15 mars 2022 est postérieure tant à la délivrance du commandement qu'à l'assignation, le locataire verse aux débats pour établir cette indécence des photographies, non datées, ne permettant pas de certifier qu'elles sont relatives au bien loué et qui n'attestent que d'un logement non correctement nettoyé avec de la peinture écaillée à certains endroits, un simple diagnostique énergétique réalisé le 11 octobre 2023 à sa demande qui n'établit aucun des désordres allégués et des attestations imprécises et insuffisamment circonstanciées. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M.[I] de ses demandes au titre de l'indécence du logement. Sur la demande de condamnation sous astreinte des bailleurs à remettre les clés du nouveau cadenas de la chaufferie au locataire ou de contrainte du bailleur à permettre au locataire l'accès audit local le temps des travaux de plomberie sous astreinte M.[I] prétend qu'il n'a pas accès à la chaufferie pour avoir du chauffage et gérer le dégât des eaux qui se serait produit le 25 juin 2023, malgré sa demande en juin 2023. Or, outre que le locataire, qui indique des dates différentes pour ce dégât des eaux, n'en justifie pas (la vidéo versée aux débats n'étant pas datée et ne permettant pas de certifiée qu'elle est relative au logement en question et les attestations étant imprécises), il résulte de l'attestation de M.[U], mandaté par les bailleurs pour la gestion du bien, que la clé du local de chaufferie a été envoyée par courrier au locataire à l'adresse indiquée par son avocat et ramenée par le facteur qui n'a pas trouvé la boîte aux lettres, qu'il a essayé lui même de déposer cette clé sans davantage trouver cette boîte et qu'il a pensé que M.[I] qui le connaît le contacterait. Quoi qu'il en soit ces demandes sont devenues sans objet du fait de la résiliation du bail, M.[I] n'ayant plus la qualité de locataire. En conséquence, M.[I] sera débouté de ses demandes à ce titre. Sur la demande de délais de paiement Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. M.[I] ne justifie pas être en capacité de faire face à la dette locative dans le délai imparti par la loi, avec sa pension d'invalidité au regard de l'importance de cette dette, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de délais. Sur les autres demandes M.[I] est condamné à 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2022 par le Tribunal de proximité de MENTON, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[I] à régler à M. [J] [G], Mme [R] [O], Mme [K] [O], M. [H] [G] et Mme [R] [G] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE [W] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT