Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 22/12685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 22/12685 N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HJ N° MINUTE : Assignation du : 29 Septembre 2022 JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, S.A.S [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #359 DÉFENDEURS S.A.S VIRGIL PROPERTIES [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Valérie DESFORGES de la SARL ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A540 Monsieur [D] [R] [Adresse 1] [Localité 10] non-représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 16 Mai 2024 Charges de copropriétéN° RG 22/12685 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HJ DÉBATS A l’audience publique du 29 Février 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°10 d'un immeuble situé au [Adresse 2]. M. [D] [R] est propriétaire indivis à hauteur de 70%, la SAS Virgil Properties est propriétaire indivis à hauteur de 30%. Par acte authentique en date du 24 juillet 2020, la SAS Virgil properties et M. [R] ont conclu une « convention d’exercice d’un droit d’usage et d’habitation » portant sur cet appartement ; cet acte juridique stipule en son article 4- 3°, relatif aux conditions d’exercice des droits des parties, que M. [R], titulaire exclusif du droit d’usage et d’habitation, doit s’acquitter de toutes les charges de copropriété Par lettres recommandées avec avis de réception portant mention « pli avisé et non réclamé » en date des 4 février et 4 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [D] [R] de payer des charges de copropriété impayées. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété à M. [R] au [Adresse 4], qui est restée également sans effet. Par exploit d'huissier signifié le 29 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 29 février 2024. M. [R] n’a pas constitué avocat, la SAS Virgil Properties s’est constituée en défense et a indiqué : 1) n’avoir jamais reçu de mise en demeure de paiement des charges de copropriété, 2) qu’après recherches, M. [R] réside désormais en Andorre, [Adresse 8]. Par ses dernières conclusions en duplique notifiées par voie électronique le 13 avril 2023 et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de : Décision du 16 Mai 2024 Charges de copropriétéN° RG 22/12685 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX7HJ “CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [R] et la SAS VIRGIL PROPERTIES à régler au Syndicat des Copropriétaires requérant les sommes suivantes : - 7.146,74 € au titre des charges selon décompte arrêté au 01/10/2022, (art. 10 L 10-7-1965), - 1.120,75 €, au titre des frais, ainsi que toutes sommes qui seraient exigibles au jour de l’audience, CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [R] et la SAS VIRGIL PROPERTIES au paiement des intérêts au taux légal des particuliers sur les sommes dues, à compter de la mise en demeure du 4/02/2021, (article 1344-1 du Code Civil) ; ORDONNER la capitalisation des intérêts; (art. 1343-2 du Code Civil) ; CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [R] et la SAS VIRGIL PROPERTIES à régler au requérant une somme de 2 500 € en vertu de l’article 700 du C.P.C., et 3 000 € à titre de dommages et intérêts (art. 1231-6 du Code Civil)” Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [R] et la SAS VIRGIL PROPERTIES en tous les dépens, y compris le coût de la sommation de payer (art. 696 du C.P.C.), dont distraction au profit de Maître Julien BAOUADI, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2023, la SAS Virgil Properties demande au tribunal de: « Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu la convention d’exercice d’un droit d’usage et d’habitation du 24 juillet 2020, A titre principal, - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande de condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1.120,75 € au titre des frais engagés pour recouvrer sa créance ; - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande de condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3.000 € à titre des dommages et intérêts ; En tout état de cause, - CONDAMNER Monsieur [D] [R] à garantir la société VIRGIL PROPERTIES de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] ou tout succombant à payer à la société VIRGIL PROPERTIES la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ». Les conclusions de la SAS Virgil Properties ont également été signifiées par voie d’huissier le 31 mars 2023, après traduction, à M. [R] en Andorre, où il réside désormais. Compte tenu du défaut de constitution en défense de M. [R], et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [D] [R] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire à son égard. La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 29 février 2024. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties sont copropriétaires indivis du lot n° 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 4/11/2020 et 2/10/2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 17 avril 2023. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel des copropriétaires indivis de M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.146,74 euros. M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 29 septembre 2022, date de signification de l'assignation. En application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle. Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité. Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision. Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459). Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le règlement de copropriété et de démontrer l’existence d’une clause de solidarité entre les indivisaires, il sera débouté de sa demande de condamnation solidaire de M. [D] [R] et de la société Virgil properties au paiement des charges de copropriété. 2 - Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.120,75 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les frais exposés pour les mises en demeure adressées le 04/02/2021 (42 euros) et le 04/11/2021 (42 euros), ainsi que les frais de relance exposés les 09/03/2021 (33 euros) et 07/12/2021 (33 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « constitution dr huis » (480 euros) ou « constitution dr Avoc » (480 euros), engagés respectivement le 24/02/2022 et le 15/06/2022. En effet les frais désignés comme « constitution dr huis » apparaissent constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « constitution dr Avoc » apparaissent constituer des frais irrépétibles. En conséquence, M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties de leurs obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties ont manqué de longue date leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 4 février 2021. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 4- Sur la demande de garantie de la SAS Virgil Properties à l’égard de M. [R]. Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil: “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut: - refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa proprié obligation ; - poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la réslution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter” En l’espèce, la SAS Virgil properties produit aux débats la convention d’exercice d’un droit d’usage et d’habitation conclue le 24 juillet 2020 avec M. [R], aux termes de laquelle ce dernier s’est engagé à s’acquitter de toutes les charges annuelles afférentes au lot de copropriété n°10 de l’immeuble sis [Adresse 2]. La présente action en paiement de l’arriéré des charges de copropriété démontre que M. [R] n’a pas exécuté l’obligation contractée envers la SAS Virgil Properties, propriétaire indivis à hauteur de 30% du bien immobilier mais ne disposant pas de sa jouissance. En conséquence et en application du texte susvisé M. [R] sera condamné à garantir la SAS Virgil Properties de la somme payée au titre des charges de copropriété impayées, soit 7.146,74 euros. 5 - Sur les demandes accessoires - Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties, parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros chacun à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] les sommes de : - 7.146,74 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 01/10/2022 (4ème appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022 ; - 150 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2022; ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE M. [D] [R] à garantir la SAS Virgil properties des sommes pour lesquelles cette société a été condamnée en arriéré des charges de copropriété par le présent jugement, soit 7.146,74 euros ; CONDAMNE M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Julien Baouadi de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE M. [D] [R] et la SAS Virgil Properties à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024 La Greffière La Présidente