Tribunal judiciaire, 19 juin 2024. 23/57821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25WY N° : 9 Assignation du : 17 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 6] INVEST [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0281 DEFENDERESSE S.A.S. SAN GUSMÉ [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS - #C1959 DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 11 avril 2018, la société [Localité 6] INVEST a consenti à la SAS PANAP, aux droits de laquelle vient la SAS SAN GUSME des suites d'une cession intervenue le 25 mai 2021, un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 33.600 euros. Le bailleur a délivré au preneur le 21 août 2023 un commandement de payer la somme de 48.531,86€ au titre de la dette locative et du coût du commandement, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant de l'acquisition de celle-ci, la SCI [Localité 6] INVEST a, par exploit délivré le 17 octobre 2023, fait citer la SAS SAN GUSME devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur. A l'audience du 21 mai 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 21 septembre 2023, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard, outre la séquestration des biens laissés sur place, - la condamner au paiement de la somme de 80.466,80€ arrêtée au 15 mai 2024 (48.230,16€ au titre du commandement de payer et 32.236,64€ au titre des loyers et charges du 4ème trimestre et des taxes foncières des années 2021 et 2022, outre les frais de recouvrement), majorée de 10% (8046,68€), soit la somme totale de 88.513,48€, - juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer actuellement payé, outre les charges, jusqu'à libération des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer. La requérante ajoute ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement dans la limite de six mois avec une clause de déchéance du terme. En réponse, la défenderesse sollicite de : - débouter la requérante de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, - fixer le montant de la dette locative à la somme de 80.456,12€, - suspendre les effets de cette clause en lui accordant 24 mois de délais, - dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Compte tenu de l'accord des parties, la dette n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 80.456,12€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 6 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus. Si l'article 28 du contrat de bail stipule une clause pénale de 10% du montant des loyers impayés, il convient de constater que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration de 10%, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La société SAN GUSME fait observer que le commandement a été délivré pour une somme qui reprend un solde de 13.137,42€ non justifié, qui ne l'a pas mis en mesure de savoir au paiement de quelle somme elle était tenue, de sorte que cette imprécision rend inefficace la demande de mise en jeu de la clause résolutoire. Elle rappelle que c'est au sein du commandement de payer que doivent être précisées ses causes exactes sans que le locataire n'ait à se livrer à une interprétation. En réponse, le bailleur fait valoir que cette reprise de solde provient de la non régularisation totale du précédent commandement délivré le 14 novembre 2022 et que le locataire ne pouvait se méprendre sur l'origine de cette créance. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. En l’espèce, l'article 29 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, des accessoires du loyer (taxes, charges, etc) d'un complément de garantie, de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause. Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu'il doit régulariser dans le délai d'un mois, et ce compte tenu des conséquences s'il fait défaut. Il ne peut être fait référence à un autre document pour éclairer les causes contenues dans le commandement. En l'espèce, il résulte du commandement délivré le 21 août 2023 l'existence d'une reprise de solde intitulés « Solde 2022 » de 13.137,42€ non justifiés au sein du commandement de payer et qui apparaît dès lors sérieusement contestable, dans la mesure où il ne peut être expliqué, postérieurement à la délivrance du commandement, d'où provient ce solde. Toutefois, il est constant qu'un commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit en l'espèce, à hauteur de 35.092,74€ correspondant aux échéances identifiées des trois premiers trimestres 2023. Il n'est pas allégué que le locataire aurait régularisé ces sommes dans le délai d'un mois, ce dernier n'ayant effectué aucun versement depuis le 3ème trimestre 2022. Dès lors, la clause résolutoire est acquise. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement, le décompte révélant que le preneur n'arrive pas à s'acquitter de l'échéance en cours, la dette actuelle équivalant à près de deux ans de loyers. Il n'est pas justifié des contrats qui auraient été signés avec l'Institut [5] permettant de s'assurer d'une augmentation certaine du chiffre d'affaires de la société. Dès lors, et compte tenu de ces éléments, de l'accord du bailleur toutefois et des immobilisations qu'a du faire la défenderesse, il convient d'accorder à cette dernière des délais dans la limite de douze mois. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion sera ordonnée, sans que ne soit ordonnée d'astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer au montant du loyer non sérieusement contestable, augmenté des charges et des taxes, et ce jusqu’à libération des lieux, sans faire droit à la demande de majoration de l’indemnité, pour les raisons précitées relatives au cumul des clauses pénales. Il en est de même s'agissant de la conservation du dépôt de garantie, qui apparaît sérieusement contestable compte tenu du cumul des clauses pénales sollicitées. Sur le surplus des demandes Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante, société familiale, la somme de 1300 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires stipulés au contrat de bail sont réunies, Condamnons la société SAN GUSME à verser à la SCI [Localité 6] INVEST la somme de 80.456,12 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 6 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus ; L’autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales et consécutives de 6704,34€, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société SAN GUSME portant sur des locaux situés [Adresse 2] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la société SAN GUSME et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Rejetons la demande d'astreinte ; Condamnons en ce cas la société SAN GUSME à payer à la SCI [Localité 6] INVEST une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation, la clause pénale de 10% et la conservation du dépôt de garantie ; Condamnons la société SAN GUSME à verser à la SCI [Localité 6] INVEST la somme de 1300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société SAN GUSME au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 juin 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN