Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/02013

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/02013 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TRTN Jugement (N° 18/04110) rendu le 02 février 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune APPELANT Monsieur [L] [O] né le 21 juillet 1979 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Guillaume Clouzard, avocat au barreau d'Angers, avocat plaidant INTIMÉ Monsieur [I] [F] né le 19 juin 1973 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Sylvie Dumoulin, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 novembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 après prorogation du délibéré en date du 16 mars 2023 après prorogation du délibéré en date du 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 novembre 2022 **** Suivant compromis de vente établi le 17 février 2017 par Maître [Z], notaire à [Localité 5], M. [L] [O] s'est porté acquéreur d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 4], appartenant à M. [I] [F], moyennant le prix de 290 000 euros. Suivant avenant en date du 31 août 2017, les parties sont convenues du report de la date initialement prévue pour la réitération de la vente au 31 mars 2018, l'acte stipulant par ailleurs que l'ensemble des autres dispositions du compromis de vente restaient inchangées. Reprochant à M. [O] une défaillance fautive dans la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire insérée au compromis de vente, M. [F] l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Béthune en paiement, principalement, de la somme prévue par la clause pénale figurant dans le contrat. Par jugement contradictoire du 2 février 2021, le tribunal a : - dit que la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée dans le compromis de vente conclu le 17 février 2017 entre M. [F] et M. [O] était accomplie, - condamné M. [O] à payer à M. [F] la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, - débouté M. [O] du surplus de ses demandes, - condamné celui-ci aux dépens et à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O] a interjeté appel de ce jugement et, par conclusions notifiées le 7 juillet 2021, au visa des articles 1188, 1304-3 et 1231-5 du code civil, demande à la cour : - d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit que la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée dans le compromis de vente conclu le 17 février 2017 était accomplie, l'a condamné à payer à M. [F] la somme de 29 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, l'a débouté du surplus de ses demandes, et, statuant à nouveau sur ces chefs du jugement, - à titre principal, de constater qu'il a respecté les termes de la condition suspensive prévue au compromis de vente et de débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, - à titre subsidiaire, de réduire l'indemnité contractuelle de 29 000 euros à de plus justes proportions, - en toute hypothèse, de rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables ou en tout cas non fondées et de condamner M. [F] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il soutient qu'il n'a pas empêché la réalisation de la condition suspensive, que si le délai de réalisation de celle-ci initialement prévu par le compromis de vente était le 17 mai 2017, ce délai a été porté au 31 mars 2018 par l'effet de la commune intention des parties ressortant de l'avenant au compromis de vente du 31 août 2017, qu'il a déposé plusieurs demandes de financement conformes aux termes de cette condition avant ces dates, qu'il doit être tenu compte des demandes qu'il a déposées au nom de la société civile immobilière dont il est associé, qu'il justifie que ces demandes ont fait l'objet de refus de la part des banques et qu'en conséquence, ayant respecté les conditions convenues, il n'est redevable d'aucune indemnité. Subsidiairement, il fait valoir qu'il y a lieu de réduire l'indemnité contractuelle dès lors qu'il est de bonne foi et qu'il n'est pas responsable d'une immobilisation injustifiée du bien. M. [F], aux termes de ses conclusions notifiées le 6 octobre 2021, demande pour sa part à la cour, au visa des articles 1103, 1304-3 et suivants du code civil, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner M. [O] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Il fait valoir que M. [O] n'a pas respecté les termes de la condition suspensive figurant dans le compromis de vente, n'ayant justifié ni du dépôt de demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles, ni des prétendus refus et ne respectant pas le délai imparti, celui-ci n'ayant pas été prorogé par l'avenant du 31 août 2017 stipulant expressément que les dispositions autres que le délai pour la réitération de la vente demeuraient inchangées. Il soutient que le comportement de M. [O] caractérise la mauvaise foi et lui a causé un préjudice constitué par l'immobilisation abusive du bien durant plus de 12 mois. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 alinéa 1 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, le compromis de vente du 17 février 2017 stipule notamment : - qu'il est soumis à la condition suspensive, stipulée au profit de l'acquéreur qui pourra seul y renoncer, de l 'obtention par ce dernier d'un ou plusieurs prêts bancaires, qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix, pour un montant de 290'000 euros remboursable sur 20 ans au taux de 1,5 % hors assurance, - que l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais et, notamment, à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 17 mars 2017 ; que toutefois le vendeur ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité dudit compromis, - que l'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l'article L.313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 17 mai 2017. - que l'acquéreur ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues, - qu'il n'y aura pas lieu à indemnité de part et d'autre, sauf si le défaut de réalisation incombait à l'acheteur, auquel cas celui-ci réglera (...) à titre de clause pénale une somme égale à 10 % du prix de la vente. Il ressort des pièces n° 1 à 12 de M. [O] que les premières demandes de prêt dont il justifie sont du 1er mai 2017 et ont donné lieu à des refus dans les jours suivants, que quatre d'entre elles (pièces 8, 9, 11, 12) ont été présentées pour un montant supérieur (321'600 euros) au montant maximal qu'il s'était engagé à solliciter, que seule la demande présentée le 1er mai 2017 à la banque HSBC porte bien sur un prêt de 290'000 euros remboursable sur 20 ans mais ne précise pas le taux maximal souhaité et qu'il lui a été proposé en réponse un prêt de 80 ou 90 % du montant demandé s'il fournissait une garantie (Crédit logement, privilège de prêteur de deniers, hypothèque) sans qu'il démontre avoir recherché ces garanties et un financement complémentaire, qu'il ne justifie d'aucune autre démarche entre ces réponses et le 17 mai 2017. Il est donc établi que M. [O] a manqué à l'engagement qu'il avait pris de déposer des dossiers d'emprunt au plus tard le 17 mars 2017, ce que le vendeur ne pouvait lui opposer «'pour invoquer la caducité du compromis'», selon les termes de celui-ci, mais peut en revanche légitimement lui reprocher, et, plus généralement, d'effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, qu'il n'a pas respecté le contrat et a pris le risque, avéré, de se voir opposer des refus en demandant des prêts d'un montant supérieur au montant maximal qu'il s'était fixé alors qu'il avait attesté que rien ne pouvait limiter sa capacité pour l'exécution des engagements qu'il prenait (page 14 du compromis), étant observé que rien ne démontre que les refus qui lui ont été notifiés seraient dus à ses problèmes de santé, problèmes dont l'existence n'est évoquée qu'en 2018. Il doit dès lors être tenu pour responsable de la non réalisation de la condition suspensive. Si M. [F], en acceptant le 31 août 2017 de reporter au 31 mars 2018 la régularisation de la vente par acte authentique prévue à cette date, alors que le délai de la condition suspensive avait expiré sans obtention d'un prêt par M. [O], a nécessairement admis que la vente demeurait possible et donc qu'il était encore loisible à M. [O] de tenter d'obtenir un financement, condition sine qua non de son achat, ce qu'explique a priori une demande de prêt présentée par M. [O] le 25 août 2017 au CIC, on ne saurait en déduire qu'il a pour autant renoncé à se prévaloir de la faute de l'appelant à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive en cas d'échec définitif de l'opération envisagée, étant ici rappelé que l'avenant de prorogation stipulait que l'ensemble des autres dispositions du compromis de vente restaient inchangées. Ce dernier est d'autant plus fondé à le faire qu'il ressort des messages échangés entre les parties, qui révèle l'amitié qui les unissait, que M. [O] a fait miroiter jusqu'au bout à son cocontractant et ami une issue favorable ('no stress ! Cool !') alors que, s'il produit un courriel du 23 septembre 2017 duquel il ressort que ' l'acceptation risque' par le CIC était acquise mais 'l'acceptation médicale' en suspend, il ne démontre pas avoir fait la moindre diligence, afin de s'enquérir de l'avancement du dossier voire d'explorer d'autres pistes, entre cette date et le refus qui lui a été notifié le 24 mars 2018, soit six mois plus tard et quelques jours avant la date théorique de signature de l'acte authentique, refus qu'il n'a de surcroît notifié à M.'[F] et au notaire que le 14 avril suivant. Il résulte de l'imputabilité à M. [O] du défaut de réalisation de la condition suspensive et de régularisation de la vente par acte authentique que M. [F] est bien fondé à revendiquer la mise en oeuvre de la sanction contractuellement prévue en cette hypothèse. C'est par une motivation pertinente au regard des circonstances de l'espèce exposées ci-dessus et de l'article 1231-5 du code civil, que la cour adopte, que le premier juge a débouté M.'[O] de sa demande tendant à la réduction du montant prévu par la clause pénale. Il y a donc lieu de confirmer le jugement. En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il incombe à l'appelant, partie perdante, de supporter la charge des dépens et de ses autres frais et il est en outre équitable qu'il indemnise l'intimé des dépenses que celui-ci a été contraint d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts. PAR CES MOTIFS La cour confirme le jugement entrepris, déboute M. [L] [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, le condamne aux dépens et au paiement à M. [I] [F] d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement dudit article 700. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet