Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 23/02073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Pierre LACLAVIERE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Claire SACHET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/02073 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ6J N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 12 mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DU [Adresse 2], [Adresse 1] représentée par Me Claire SACHET, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [Y] [D], [Adresse 3] représenté par Me Pierre LACLAVIERE, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 12 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02073 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJ6J EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 mars 2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 777,13 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9372,83 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 1er octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 octobre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [Y] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 24 octobre 2022, soit la somme de 9545,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 820,90 euros, - condamner Monsieur [Y] [D] à lui payer la somme de 2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 octobre 2022, et ce pendant plus de deux mois. Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024. A cette audience, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16095,80 euros, selon décompte en date du 11 janvier 2024. Elle a fait état d’un accord intervenu entre les parties par échange de lettres officielles et actualisé à l’audience, faisant état du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et actant le départ de Monsieur [Y] [D] au 31 mars 2024, le paiement au 5 du mois de la somme mensuelle de 866,74 euros jusqu’à la libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation et des charges, outre 500 euros au 5 du mois jusqu’à apurement de la dette locative, avec déchéance du terme à défaut. Monsieur [Y] [D] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a confirmé les termes de l’accord entre les parties. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 26 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience initiale, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable, la SCI [Adresse 2] étant une SCI familiale et donc dispensée de saisir la CCAPEX. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 25 mars 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2022, pour la somme en principal de 9372,83 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus dedeux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2022. Monsieur [Y] [D] a fait état à l’audience de son intention de quitter le logement au 31 mars 2024. Sur les délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieur à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, les parties sont d’accord à l’audience pour fixer ce délai au 31 mars 2024. Etant inférieur au minimum légal d’un mois, il sera reporté au 12 avril 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [Y] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI [Adresse 2] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [D] reste lui devoir la somme de 16095,80 euros à la date du 11 janvier 2024. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [D] la reconnaît à l’audience et a confirmé les termes de l’accord entre les parties. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 16095,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9372,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [Y] [D] n’a pas entendu se prévaloir des dispositions légales relatives à la suspension éventuelle de la clause résolutoire en cas de délais de paiement, puisqu’il a indiqué à l’audience vouloir quitter le logement au 31 mars 2024. En tout état de cause, il n’apporte aucune pièce financière permettant d’étayer qu’il puisse respecter l’échéancier fixé tout en s’acquittant du loyer et des charges prévus au bail. Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Compte tenu de l’accord entre les parties à l’audience, Monsieur [Y] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement rendra la dette immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Sans accord exprès des parties sur cet aspect, la somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2016 entre la SCI [Adresse 2] et Monsieur [Y] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 décembre 2022 ; CONSTATE que Monsieur [Y] [D] n’a pas entendu se prévaloir des dispositions légales relatives à la suspension éventuelle des effets de la clause résolutoire en cas de délais de paiement ; ACCORDE à Monsieur [Y] [D], sauf meilleur accord des parties, un délai pour quitter les lieux jusqu'au 12 avril 2024 (le délai légal minimum étant d’un mois) à la condition qu'il s'acquitte du règlement de l'indemnité d'occupation courante durant ce délai, équivalente au montant du loyer prévu au contrat et des charges ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 16095,80 euros (décompte arrêté au 11 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022 sur la somme de 9372,83 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [Y] [D] à s’acquitter de cette somme (outre l’indemntié d’occupation et les charges courants jusqu’à son départ du logement), en 31 mensualités de 500 euros chacune et une 32 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 11 janvier 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; RAPPELLE que toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNE Monsieur [Y] [D] à verser à la SCI [Adresse 2] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [Y] [D] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection