Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/07335

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 06 MARS 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07335 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB3P6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/03999 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] - [Localité 11] représenté par son syndic, le Cabinet ELFASSY, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 528 102 718 C/O Cabinet ELFASSY [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Johanna TAHAR de l'AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154 INTIMEES Madame [U] [F] épouse [K] née le 10 mai 1958 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 8] Madame [N] [G] épouse [F] née le 21 janvier 1964 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 9] Madame [V] [F] née le 04 février 1993 à [Localité 10] (93) [Adresse 5] [Localité 9] Madame [J] [F] née le 29 janvier 1997 à [Localité 10] (93) [Adresse 5] [Localité 9] Madame [X] [F] épouse [R] née le 27 mars 1980 à [Localité 10] (93) [Adresse 2] [Localité 7] COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Suite au décès survenu le 15 juillet 2014 de Mme [E] [Z] [I] [A], Mme [U] [F], Mme [N] [F], Mme [V] [F], Mme [J] [F] et Mme [X] [F] ont hérité de la propriété en indivision des lots n°1, 2, 3 et 19 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 11]. La fonction de syndic est assurée par la société à responsabilité limitée cabinet Elfassy depuis 2015. Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier définit expressément la destination des lots appartenant à l'indivision [F], notamment les lots n°2 et 3 définis comme à usage de réserve. Faisant valoir que le Cabinet Elfassy a été saisi de plaintes de copropriétaires contestant la transformation de la destination des lots n° 2 et 3 conçus et définis comme des locaux limités à usage de réserves, en locaux recevant du public, exploités par des cabinets paramédicaux - kinésithérapie et ostéopathie - sans autorisation du syndicat des copropriétaires, et sans ajustement de la répartition des charges de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner par actes des 12 et 20 avril 2018 Mme [U] [F] épouse [K], Mme [N] [G] épouse [F], Mme [V] [F], Mme [J] [F] et Mme [X] [F] épouse [R] à remettre les lots n°2 et 3 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11] en état et en conformité avec leur destination de réserve, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement. Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a : - dit recevable les demandes du syndicat des copropriétaires, - débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [F], la somme totale de 1.200 € par application de l'article 700 du même code ainsi qu'aux dépens - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 juin 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] invite la cour, au visa des articles 8, 9, 10 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1146, 1147 et 1154 du code civil, à  : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de toutes ses demandes et l'a condamné à payer à Mme [U] [F] épouse [K], Mme [N] [G] épouse [F], Mme [V] [F], Mme [J] [F] et Mme [X] [F] épouse [R] la somme totale de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, - condamner Mme [U] [F], Mme [N] [G], Mme [V] [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] à remettre les lots n°2 et 3 de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 11] en état et en conformité avec leur destination de «réserve», sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision, - condamner Mme [U] [F], Mme [N] [G], Mme [V] [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] à lui payer la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice moral, - condamner Mme [U] [F], Mme [N] [G], Mme [V] [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] à lui payer la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice financier, - condamner Mme [U] [F], Mme [N] [G], Mme [V] [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice matériel, - condamner Mme [U] [F], Mme [N] [G], Mme [V] [F], Mme [J] [F], Mme [X] [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de délivrance de l'assignation ; Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] délivrée à Mme [X] [F] épouse [R] le 4 septembre 2020 à domicile, à Mme [N] [F] épouse [G] le 1er septembre 2020 à domicile, à Mme [V] [F] le 1er septembre 2020 à personne, à Mme [J] [F] le 1er septembre 2020 à domicile et à Mme [U] [F] épouse [K] le 19 août 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ; Vu la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] délivrée à Mme [X] [F] épouse [R] le 25 septembre 2020 à domicile, à Mme [J] [F] le 24 septembre 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier, à Mme [V] [F] le 24 septembre 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier, à Mme [N] [F] épouse [G] le 24 septembre 2020 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier et à Mme [U] [F] épouse [K] le 22 septembre 2020 à personne ; SUR CE, Mme [X] [F] épouse [R], Mme [J] [F], Mme [V] [F], Mme [N] [F] épouse [G] et Mme [U] [F] épouse [K] n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a dit recevable les demandes du syndicat des copropriétaires ; Sur les demandes du syndicat des copropriétaires L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose au paragraphe I qu'un 'règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation' ; L'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; La destination de l'immeuble est fixée par le règlement de copropriété. Il est constant que le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 11] définit précisément la destination de chaque lot, en appréciant la proportion des tantièmes affectés au lot en fonction de sa destination tel : - le lot numéro deux défini comme une réserve : Au rez-de-chaussée du bâtiment au fond de la cour, une réserve et cinq /millièmes des parties communes générales, ci '..5/1.000, - et le lot numéro trois également défini comme une réserve : Au rez-de-chaussée du bâtiment au fond de la cour, une réserve Et cinq/millièmes des parties communes générales, ci '..4/1.000 ; Il apparaît que d'autres lots de la copropriété sont expressément définis comme étant à destination commerciale, avec des tantièmes afférents ; A l'appui de ce réglement de copropriété, le syndicat des copropriétaires maintient devant la cour que la destination affectée à chaque lot est strictement arrêtée par le règlement de copropriété et que c'està tort que les juges du fond ont considéré que la transformation d'un local commercial ou à usage professionnel n'est pas soumise à autorisation préalable de l'assemblée générale dès lors que les lots litigieux sont spécifiquement définis comme à «usage de réserve» par le règlement de copropriété ; Toutefois, et dans la mesure où le changement d'usage ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, la liberté du copropriétaire sur son lot prévue par l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prime sur le caractère contractuel du règlement de copropriété prévu par l'article 8 du règlement de copropriété, le copropriétaire pouvant modifier sans autorisation de l'assemblée générale l'usage des parties privatives de son lot à la condition que le changement n'entraîne pas de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage pour les copropriétaires ; Or, en l'espèce, le réglement de copropriéte stipule bien que l'immeuble est à destination mixte, pour être pour partie, à usage principal d'habitation et pour autre partie, à usage commercial et professionnel : l'activité professionnelle d'ostéopathie ou de kinesithérapie n'y est donc pas prohibée ; Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires soutient que le règlement de copropriété prévoit que le propriétaire doit aviser le syndic de la location de son lot, il est constant qu'aucune sanction n'est prévue pour l'omission de cette formalité, ayant trait notamment à la résiliation du bail ou à l'interdiction de location ; ce moyen est donc inopérant ; En outre, le syndicat des copropriétaires maintient que l'exploitation au sein des lots n° 2 et 3, d'un cabinet de kinésithérapie et d'ostéopathie se ferait en contravention avec le réglement copropriété, Chapitre 1 ' Section 2 ' 2°, qui stipule : 'Si, dans la première partie, il est prévu que dans l'immeuble puissent exister des locaux commerciaux, ceux-ci ne pourront être utilisés que pour des commerces bien déterminés ne pouvant nuire à la sécurité de l'immeuble, à la tranquillité des autres occupants et notamment par le bruit qui se produit ou les odeurs qui seraient dégagées. De même, si, dans la première partie, l'exercice d'activité professionnelle est autorisé, elle ne peut l'être qu'à la condition de ne causer aucun trouble de caractère exceptionnel, par rapport à la destination de l'immeuble et sous réserve que le règlement l'y autorise (') Les propriétaires (') devront justifier s'il y a lieu de l'obtention de toutes autorisations nécessaires auprès du syndic' ; Toutefois, en application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 précités, un copropriétaire peut user librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, le règlement de copropriété ne pouvant ainsi imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; Or, en l'espèce, aucun élément versé aux débats ne permet de justifier de ce que l'exercice des activités d'ostéopathie et de kinésithérapie sont de nature à entraîner pour les copropriétaires des troubles excédant les troubles anormaux du voisinage ; En effet, le document intitulé Pétition qui porte les noms et signatures de dix personnes se disant proprietaires ou locataires dénoncant plusieurs nuisances subies par les occupants de l'immeuble, se révèle d'une part, non conforme aux exigences formelles de l'article 202 du code de procédure civile, et n'est pas suffisant, d'autre part, à établir la véracité des troubles allégués, quand aucun constat objectif, tel qu'établi par huissier de justice, n'est versé aux débats ; Enfin et en ce qui concerne le moyen du syndicat des copropriétaires relatif à la violation des règles d'urbanisme en l'absence de justification par l'indivision [F] des autorisations requises en la matière par la ville de [Localité 11], force est de constater que, pas plus en première instance qu'en appel, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats un quelconque procès verbal d'infraction ; et à supposer qu'un tel procès verbal ait été établi, il n'est ni allégué, ni démontré qu'il a été suivi d'une procédure administrative ou judiciaire contre l'indivision [F] : Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence de la violation des règles du règlement de copropriété de nature à constituer une atteinte à la destination de l'immeuble ou à préjudicer aux droits des copropriétaires de l'immeuble ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état et en conformité avec leur destination de réserve sous astreinte des lots n° 2 et 3 de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 11] ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétairesde l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 11] aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER LE PRESIDENT