Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 24/00031

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00031 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSUM MINUTE N° : 24/00054 COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 19 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.A. CDC HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée DÉFENDEUR(S) : Madame [B] [J] [F] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Isabelle OPSAHL, Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Mars 2024 DÉCISION : Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Cécile CRESCENCE, Greffier, Copie exécutoire délivrée le 20/3/2024 aux parties EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 10 juillet 2020, la SA BATIPRO Logements Intermédiaire (la BLI) a vendu un ensemble de biens immobiliers à la SAEM CDC Habitat dont l’appartement loué à Mme [B] [J] [F], selon contrat de bail du 3 septembre 2012, lequel se situe Résidence [Adresse 1] à [Localité 4] Réunion) moyennant un loyer mensuel de 536 euros, provisions sur charges comprises. Des loyers n'étant pas versés régulièrement à la CDC Habitat depuis l'acquisition du bien par celle-ci, le bailleur a mis en demeure, le 25 février 2021, Mme [F] de lui régler la somme de 2620,84 euros puis, lui a fait délivrer, le 24 novembre 2021, une sommation d'avoir à lui payer la somme de 4.193,43 euros, ce qui est resté sans effet. Par acte du 9 mai 2023, la CDC Habitat a fait délivrer à Mme [F] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui régler la somme de principale de 8.557,64 euros, ce qui est resté infructueux. Par acte du 18 décembre 2023, la CDC Habitat a fait citer Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, et dire qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2023, ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef sous astreinte et au besoin avec le concours de la force publique, juger qu'elle sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés par l'occupante aux frais et risques de celle-ci, la condamner à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, et à lui payer la somme de 11.776,48 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, et de l'assignation pour le surplus, la condamner à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer (132,25 euros), du commandement de payer (206,67 euros), de la notification au préfet et de l'expulsion s'il y a lieu, rejeter toutes demandes de délais, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. A l'audience du 20 février 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 12.648,68 euros. Mme [F] a dit ne pas contester le montant. Elle demande de régler 300 euros en plus du loyer et dit avoir réglé 500 euros en janvier 2024. La CDC Habitat dit que le loyer est de 550,69 euros charges comprises, que Mme [F] a versé en effet 500 euros le 24 janvier 2024 et auparavant seulement 500 euros en juin 2023. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 18 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Le bail conclu le 3 septembre 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2023 à Mme [F], pour la somme principale de 8.557,64 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 juillet 2023. L’expulsion de Mme [F] sera ordonnée, en conséquence. SUR LE SORT DES MEUBLES Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE Si la société bailleresse demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT La CDC Habitat produit un décompte montrant qu'au 10 juillet 2023, Mme [F] lui devait la somme de 9.134,36 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais. Après déduction de la somme de 500 euros versée par la débitrice le 24 janvier 2024 en application de l'article 1342-10 du code civil, selon lequel les versements effectués par un débiteur doivent par préférence s'imputer sur la somme qu'il a le plus intérêt à régler, la somme due au titre de l'arriéré locatif par Mme [F] est de 8.634,36 euros. Mme [F] sera donc condamnée à verser la somme de 8.634,36 euros à la CDC Habitat au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non à une date antérieure, compte tenu du fait que la demanderesse a tardé à réclamer en justice l'arriéré locatif à Mme [F]. Mme [F] sera condamnée par ailleurs à payer la somme de 3.512.32 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation pour la période du 11 juillet 2023 au 20 février 2024, date de l'audience. Elle sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 21 février 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs. La CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. SUR LA DEMANDE DE DELAIS L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative". L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Mme [F] demande à pouvoir régler, dans le cadre d'un échéancier, la somme de 300 euros en plus du loyer. Le loyer est de 550,69 euros charges comprises et force est de relever qu'elle n'a jamais versé le montant du loyer. Elle a précisé avoir réglé 500 euros en janvier 2024. Avant cela, seulement 500 euros ont été versés le 1er juin 2023. Mme [F] ne justifie donc pas remplir les nouvelles conditions légales à savoir régler le loyer courants avant l'audience et être en mesure d'apurer la dette. Il ne pourra, dans ces conditions, lui être accordés de délais de paiement. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la CDC Habitat les sommes engagés par elle au titre des frais non répétibles, notamment au regard du délai pris pour réclamer la condamnation de Mme [F] laquelle se trouve à présent face à une dette très importante. La CDC Habitat conservera également la charge des dépens. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2012 entre la SA BATIPRO Logements Intermédiaire aux droits de laquelle vient la SAEM CDC Habitat qui a repris le bail, et [B] [J] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé Résidence [Adresse 1] à [Localité 4] Réunion), sont réunies à la date du 10 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à [B] [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [B] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; DEBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande d'astreinte ; CONDAMNE [B] [J] [F] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 8.634,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées à la date du 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [B] [J] [F] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 3.512.32 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 11 juillet 2023 au 20 février 2024, date de l'audience ; CONDAMNE [B] [J] [F] à verser à la SAEM CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 21 février 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ; DEBOUTE la SAEM CDC Habitat de ses autres demandes ; DIT qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Cécile Crescence, faisant fonction de greffière. La greffière, La vice-présidente,