Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 24/00005

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00005 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GSRY MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 20/02/24 à : Mme [I] M. [X] Copie exécutoire délivrée le :20/02/24 à : Me BESSUDO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.C.I. VISON Inscrite au RCS sous le numéro 399 466 523 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEURS : Madame [T] [L] [I] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne Monsieur [F] [X] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 22 Janvier 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 11 août 2021, la SCI LE SAINT VIVIEN a donné en location à Monsieur [E] [B] [U] un local à usage d’habitation situé Appt. [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 575€ outre 10€ de charges récupérables. Par actes de commissaire de justice du 7 août 2023, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives non régularisé malgré la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire du 4 novembre 2022, et du départ des lieux du locataire, la SCI LE SAINT VIVIEN a assigné Monsieur [E] [B] [U] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir : déclarer ses demandes recevables et bien fondées, constater la résiliation du bail au 24 avril 2023, date du départ des lieux du locataire, condamner le défendeur au paiement d'une somme de 3.169,25€ au titre des loyers impayés sur la période de novembre 2022 au 24 avril 2023, 761€ au titre des frais de remise en état du logement, 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont 178,96€ au titre du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 août 2023 et renvoyée à sept reprises à la demande des parties. Elle a été retenue à l'audience du 22 janvier 2024. Aux termes de ses conclusions, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [E] [B] [U] demande à voir : juger que la dette locative doit être ramenée à la somme de 80,29€ arrêtée au 24 avril 2023, juger qu'il ne pourra être condamné à payer cette somme qu'en denier et quittance des sommes versées avant le prononcé du jugement à intervenir, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 575€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, accorder 36 mois de délai pour le paiement de la dette locative, la demanderesse déboutée de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de sa demande visant à le voir condamner aux dépens, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1.000€ au titre des dispositions de l'article 700 et aux dépens. A l'appui de ses demandes, il indique que le décompte produit par la demanderesse est erroné et qu'il a réalisé des versements réduisant le montant des sommes dues au 24 avril 2023 à 290,29€. Il affirme qu'en l'absence de production des justificatifs des charges, celles-ci devront être déduites des sommes réclamées. Il ajoute que le commandement de payer a donc été délivré de mauvaise foi, de sorte que son coût ne saurait être mis à sa charge. Il relève que l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et que la facture produite aux débats comprend de nombreux postes qui ne sauraient être mis à sa charge. Aux termes de ses conclusions, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LE SAINT VIVIEN maintient l'ensemble des prétentions et moyens de l'acte introductif d'instance. Elle réduit à la somme de 2.990,29€ le montant des sommes demandées au titre des loyers impayés sur la période de novembre 2022 au 24 avril 2023, à laquelle elle demande à voir le défendeur condamné sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Elle demande à voir ordonner la compensation de ces créances avec la dette de restitution du dépôt de garantie. A l'appui de ses demandes, elle soutient que les paiements évoqués par le défendeur ont bien été pris en compte par ses soins et que reste due une somme de 2.990,29€ au titre des loyers impayés une fois déduit le coût du commandement de payer. Elle soutient être parfaitement légitime à demander la condamnation du défendeur au coût du commandement de payer et relève la mauvais foi du locataire s'agissant du moyen visant à voir rejeter la demande au titre des charges locatives. Elle affirme que les réparations locatives peuvent être mises à la charge du défendeur au regard des états des lieux d'entrée et de sortie et de la facture et qu'en l'absence du moindre justificatif de sa situation financière, il ne saurait être fait droit à la demande de délai. La décision a été rendue le 6 novembre 2023 par mise à disposition au greffe. MOTIFS La résiliation du bail Monsieur [E] [B] [U] ayant quitté les lieux après délivrance de son congé, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 24 avril 2023 conformément aux demandes concordantes des parties. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le locataire de payer le loyer au terme convenu. Selon l'article 23 de la même loi, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail, le décompte, les quittances, le commandement de payer) que la demanderesse est créancières de Monsieur [E] [B] [U] au titre des loyers impayés arrêtés au 24 avril 2023 d'une somme de 3.030,29€, que l’intéressé sera condamné à payer. En effet, les quittances permettent de constater que les paiements invoqués par le défendeurs réalisés le 14 novembre, le 13 décembre 2022 et le 12 janvier 2023 ont été imputés sur des loyers dû antérieurement (juillet, août, septembre, octobre, partiellement novembre) Demeurent donc des loyers impayés valablement arrêtés à la somme de 3.030,29€ par la demanderesse. En revanche, en l'absence de production des justificatifs relatifs aux charges, la demande de condamnation à ce titre sera rejetée (soit 60€ au titre des 6 mois d'impayés locatifs). Les réparations locatives En application des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire est tenu aux réparations locatives. En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées. Enfin s'agissant des éléments d'aménagement et d'équipement susceptibles d'être soumis à l'usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur, ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafonds voire des sols il y a lieu d'appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu'au delà de 10 années, il n'existe plus de valeur résiduelle. En l’espèce, la demanderesse produit aux débats les états des lieux d'entrée et de sortie et une facture de réparations locatives. Elle sollicite la condamnation du défendeur au paiement d'une somme correspondant au montant de cette facture, qui porte sur les travaux suivants : 1 – « une clé à refaire, serrure boite aux lettres, clé déverrouillage portail » : Ces éléments figurent dans l'état des lieux d'entrée sortie comme ayant été remis au locataires, état des lieux est signé des deux parties. L'état des lieux de sortie, également signé des deux parties, porte mention de l'absence de ces clés. Le défendeur sera donc condamné au paiement d'une somme de 63€ à ce titre. 2 – « peinture des murs, scotch à enlever pour le séjour »  : la peinture du séjour est indiqué comme juste faite lors de l'entrée dans les lieux, sale avec traces de scotch à la sortie. Il s'agit donc de dégradation imputables au défendeur. Le locataire est resté 1 an et demi dans les lieux. La somme demandée est de 350€. Le défendeur sera condamné au paiement d'une somme de 297,50€ après application d'un coefficient de vétusté de 15%. 3 – divers éléments remplacés pour un montant de 83€ (remplacement détecteur de fumé, du fil de l'étendoir, d'un tamis et bouchon, du flotteur et abattant des WC). Tous ces éléments sont renseignés comme absents à la sortie des lieux alors qu'aucune remarque n'est faite à l'entrée ou qu'ils sont marqués présents ou en bon état. Aussi, le défendeur sera condamné au paiement de la somme correspondant au remplacement de ces éléments. 4 – le flexible de douche est indiqué fuyant à l'état des lieux de sortie. Le coût du remplacement (15€) sera mis à la charge du défendeur dès lors qu'il s'agit d'un élément dont il est de la responsabilité du locataire d'assurer l'entretien et le remplacement et en l'absence de mention à l'entrée dans les lieux relative à un dysfonctionnement du flexible présent. 5- Enfin, il y a lieu de faire supporter au locataire sortant le coût de la main d’œuvre relative à la réalisation de ces différentes réparations locatives (250€). Par conséquent, il sera condamné au paiement d'une somme totale de 708,50€, soit 133,50€ une fois déduit le montant du dépôt de garantie que la demanderesse est autorisée à conserver. La demande de délai Le défendeur demande l'octroi de délai de paiement. L'intéressé ayant quitté les lieux, le délai applicable est celui prévu à l'article 1343-5 du code civil. En l'absence de justificatif relatif à sa situation financière, il ne sera pas fait droit à sa demande. L’astreinte La demanderesse bénéficiant des voies d'exécution forcée la demande d'astreinte sera rejetée. Les autres demandes Monsieur [E] [B] [U], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et à payer à la demanderesse qui a été contrainte d'agir en justice pour faire valoir ses droits une somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail au 24 avril 2023, CONDAMNE Monsieur [E] [B] [U] à payer à la SCI LE SAINT VIVIEN la somme de 3.030,29€ au titre des loyers, charges, et indemnités impayés arrêtés au 24 avril 2023, CONDAMNE Monsieur [E] [B] [U] à payer à la SCI LE SAINT VIVIEN la somme de 133,50€ au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [E] [B] [U] à payer à la SCI LE SAINT VIVIEN la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [E] [B] [U] entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE