Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 23/00048 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTP NUMERO MIN: 24/00049 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 02 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : Commune DE [Localité 13] représentée par son maire en exercice [Adresse 14] [Adresse 14] [Localité 5] représentée par Maître Caroline LAVEISSIERE de la SELARL CAROLINE LAVEISSIERE, avocats au barreau de BORDEAUX ET Monsieur [H] [N] [Adresse 8] [Localité 6] Madame [E] [N] [Adresse 2] [Localité 7] Monsieur [J] [N] [Adresse 17] [Adresse 17] (Comté du Surrey) [Localité 16] (ROYAUME-UNI) représentés par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX En présence de Madame Virginie CABA, Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE Monsieur [H] [N], madame [E] [N] et monsieur [J] [N] (ci-après « Les consorts [N] ») sont propriétaires des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 3] et AM n°[Cadastre 4] situées [Adresse 12] à [Localité 13], d’une contenance totale de 4064 m². Par arrêté du 1er décembre 2022, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique l’opération d’extension du cimetière du Plantey situé sur la commune de [Localité 13]. Par ordonnance du 28 février 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriées pour cause d’utilité publique les parcelles sus visées, qui appartenaient alors à [K] [N], mère de consorts [N]. Par courrier du 22 mars 2023, la commune de [Localité 13] a notifié à [K] [N] une offre qu’elle a refusée. Cette offre a été réitérée auprès de ses héritiers après son décès survenu le 16 avril 2023. A défaut d’accord, la mairie de [Localité 13] a saisi le juge de l'expropriation par mémoire reçu au greffe le 12 octobre 2023 aux fins de voir fixer à la somme totale de 193 227 euros, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation pour l’acquisition des parcelles précitées. Le transport sur les lieux, fixée par ordonnance du juge de l’expropriation du 7 novembre 2023, s’est déroulé le 29 janvier 2024 en présence du conseil et des représentants de la mairie de [Localité 13], du conseil des consorts [N] et du commissaire du gouvernement. Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions 27 décembre 2023, soit au moins huit jours avant le transport sur les lieux en application de l’article R. 311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 mai 2024 après plusieurs renvois. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 30 avril 2024, la commune de [Localité 13] demande au juge de l’expropriation de : -fixer à la somme totale de 193 227 euros le montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, -rejeter les demandes des consorts [N]. Au soutien de ses demandes, elles expose que l’emprise à exproprier est non bâtie en nature de bois et taillis, que la date de référence à retenir en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, applicable dès lors que les parcelles sont concernées par l’emplacement réservé T[Cadastre 1] portant sur l’élargissement du [Adresse 12] et l’emplacement réservé 8.18 portant sur l’extension du cimetière, est le 10 mars 2020, date à laquelle le PLU de [Localité 11] Métropole, qui délimite la zone US1 dans laquelle sont situés les biens est devenu opposable. A cette date, les parcelles étaient libres de toute occupation. Elle soutient que la constructibilité de ces parcelles dans cette zone est limitée compte tenu du fait que toute construction nouvelle est soumise à l’article 1.3 du règlement de zone, les constructions étant autorisées sous réserve d’être nécessaires au développement des activités de service public ou d’intérêt collectif de la zone. Elle en déduit que ce paramètre doit être pris en considération dans l’évaluation du bien et se fonde sur un arrêt de la chambre de l’expropriation de la cour d’appel de Bordeaux du 27 septembre 2023 qui a jugé qu’il devait être tenu compte dans l’évaluation des biens en cause des restrictions au droit de construire, dans un zonage comparable. Elle estime son offre satisfactoire (43 euros/m²) dès lors qu’elle est conforme à l’évaluation faite par France Domaine, qu’elle est conforme, par comparaison, avec des ventes intervenues sur des terrains de grande superficie, zonés également en US, sur le territoire de [Localité 11] Métropole. Elle n’a pas d’observation particulière sur les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement. S’agissant des termes de comparaison fournis par les expropriés, elle fait valoir que les deux jugements sur lesquels ils se fondent ne sont pas accessibles en ligne de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier les caractéristiques des terrains en cause, étant souligné qu’il n’est pas suffisant qu’un terrain soit exproprié en raison de l’extension d’un cimetière pour qu’il puisse y avoir comparaison. Elle estime également non pertinent le terme de comparaison issu d’un jugement du 6 mai 2021 dès lors que le zonage n’est pas comparable. Aux termes de leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 10 avril 2024, les consorts [N] ne discutent pas la date de référence, laquelle peut être fixée au 10 mars 2020, date à laquelle est devenu opposable le PLU de [Localité 11] Métropole délimitant la zone US dans laquelle est située l’emprise expropriée. Celle-ci est en outre grevée d’un emplacement réservé 8.18. A la date de référence, les parcelles expropriées étaient situées en zone US1 du PLU3.1 de [Localité 11] METROPOLE. Ils soutiennent que les parcelles AM[Cadastre 3] et AM[Cadastre 4], desservies par les réseaux d’eau, d’assainissement et de voierie à la date de référence peuvent être classifiées de terrains à bâtir au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation. Ils ajoutent qu’en application du 4° de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, qui définit la destination de construction d’ « équipements d’intérêt collectif et services publics », qui comprend six sous-destinations, offre des possibilités de constructions possibles et variées. S’agissant des termes de comparaison, ils font valoir que par deux jugements du 1er mars 2005, concernant la commune de [Localité 15] qui avait pour projet d’agrandir le cimetière communal, le juge de l’expropriation de la Gironde a jugé que les emprises expropriées revêtaient la qualification de terrains à bâtir et que le prix unitaire était alors de 101 euros le m². Ils soulignent que par jugement du 6 mai 2021, la même juridiction a fixé à 213 euros le m² le prix du terrain au TAILLAN MEDOC nécessaire à l’extension du cimetière. Ils critiquent les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, concernant des parcelles situées en zone US1, impliquant dans chacune des cessions une collectivité. Ils en déduisent que ces cessions ne peuvent être considérées comme étant un reflet fiable du marché car ces mutations ont été effectuées dans un but de poursuivre un objectif d’intérêt général non soumis à la concurrence et en déduisent que les termes de comparaison à retenir ne peuvent être exclusivement situés en zone US1. Ils reprochent également la disparité des termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement et demandent d’écarter en particulier le terme de comparaison n°3 qui porte sur une parcelle d’une superficie 15 fois supérieure. Aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 27 décembre 2023, le commissaire du gouvernement est d’accord avec la date de référence retenue par la commune de [Localité 13]. Sur la qualification de terrain à bâtir, il souligne que les deux parcelles possèdent un accès direct à la voie publique, [Adresse 12] et que l’existence de réseaux de capacité suffisante à proximité peut se déduire de la présence proche du cimetière communal. Il en déduit que le terrain peut être qualifié de « terrain constructible non viabilisé ». Au soutien de sa proposition d’indemnité, il produit 5 termes de comparaison, soulignant les difficultés pour trouver des termes de comparaison situés en zone US1 du PLU, ce qui explique que l’amplitude des dates de transaction se situe entre 2016 et 2020. Afin d’affiner le résultat, il a fait le choix d’extourner les termes situés en zone US2 du PLU dont les caractéristiques sont différentes de la zone US1, cette zone comprenant des équipements et des grands services urbains avec du logement. Il propose une indemnité principale de 205 000 euros (50 euros /m²) et une indemnité de remploi de 21 500 euros. MOTIVATION Sur la consistance du bien exproprié Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 28 février 2023. A cette date, les parcelles expropriées avaient les mêmes caractéristiques que celles constatées lors du transport sur les lieux. L’emprise expropriée est composée de 2 parcelles, la première étant de 4060 m² et la seconde de 4m² située au sein de la grande parcelle. L’ensemble a une forme rectangulaire. Les parcelles sont clôturées, peu boisées. Elles sont situées le long de la route. Les réseaux d’eau et d’électricité passent au droit de la parcelle. Sur la date de référence Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (ci-après, code de l’expropriation) : “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./ Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 [enquête préalable à la déclaration d’utilité publique] (...) » Toutefois, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que les parcelles cadastrées AM[Cadastre 3] et AM [Cadastre 4] sont grevées à 100% par l’emplacement réservé 8.18 pour l’extension du cimetière communal, T[Cadastre 1] portant sur l’élargissement du [Adresse 12]. La date de référence n’est pas discutée par les parties ni par le commissaire du gouvernement Elle sera fixée au 10 mars 2020, date à laquelle a été rendu opposable aux tiers le PLU 3.1 de [Localité 11] Métropole délimitant la zone US1 dans laquelle sont situées les parcelles. A cette date, les parcelles étaient classées en zone US1 du PLU de [Localité 11] Métropole, zone urbaine spécifique à vocation d’équipements grands services urbains. Les constructions destinées à l’artisanat, bureaux, commerce, entrepôts, exploitation forestière et agricole, habitation, hébergement hôtelier, services publics ou d’intérêt collectif, sont autorisées dès lors qu’elles sont nécessaires au développement des activités de service public ou d’intérêt collectif de la zone. Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. En l’espèce, les parcelles cadastrées AM [Cadastre 3] et AM [Cadastre 4] sont situées en zone US1 du PLU de [Localité 11] Métropole, secteur désigné comme constructible par le PLU. IL n’est pas contesté que l’emprise est desservie par les réseaux publics. Le terrain doit en conséquence être qualifié de terrain à bâtir. La commune de [Localité 13] souligne que s’agissant d’une zone dans laquelle les constructions sont autorisées sous réserve qu’elles servent les services public ou d’intérêt collectif doit conduire à limiter l’évaluation de ces terrains. Elle n’en tire toutefois aucune conséquence sur l’application d’un abattement, puisqu’elle a fait le choix de produire des termes de comparaison pour de cessions intervenues dans un zonage équivalent. Il est vrai que les possibilités légales et effectives de construction sont limitées par ce zonage. La méthode par comparaison étant celle retenue par les parties et le commissaire du gouvernement, il y a lieu de rechercher les termes de comparaison pertinents afin de comparer les cessions de terrains présentant des caractéristiques similaires, dans un zonage similaire. La zone US1 limite les possibilités de construction au regard de leur caractère nécessaire aux services publics ou aux services d’intérêts collectifs. La zone US2 autorise quant à elle l’implantation d’opérations d’habitat diversifié qui ne seront pas nécessairement en lien avec l’usage de l’équipement considéré, dans la limite de leur compatibilité avec ces services. Leur valorisation ne peut donc être identique. Ainsi, comme le propose le commissaire du gouvernement, il y a lieu de retenir les seuls termes de comparaison concernant des cessions intervenues en zone US1. La circonstance que le nombre de cessions concernant la zone US1 soit limité ne justifie pas que doivent être considérés comme pertinents les cessions intervenues en zone US2, étant souligné que le commissaire du gouvernement a recensé 5 termes de comparaison en zone US1 ce qui apparaît suffisant. De plus, il sera souligné que les 3 termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement pour des cessions survenues en zone US2 ont été réalisées pour un prix moyen de 250 euros, alors que le prix moyen relevé pour les cessions en zone US1 est de 78 euros : cela montre bien que la valorisation des terrains dans ces deux zonages n’est pas comparable. Les parties n’ayant pas proposé d’appliquer un abattement sur les termes de comparaison de la zone US2 permettant de comparer utilement les cessions intervenues dans les deux zones, il y a lieu de retenir les termes de comparaison relatifs à la zone US1. La circonstance que les cessions présentées concernent exclusivement des collectivités ne saurait justifier de les écarter, les collectivités étant par essence davantage intéressées par ces terrains pour le développement de leurs équipements que des opérateurs économiques. De plus, la circonstance que le nombre de cessions concernant la zone US1 soit limité ne justifie pas que doivent être considérés comme pertinents les cessions intervenues en zone US2, étant souligné que le commissaire du gouvernement a recensé 5 termes de comparaison en zone US1 ce qui apparaît suffisant. Sur l’indemnité principale Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. La commune de [Localité 13] se fonde trois termes de comparaison, sans toutefois produire aucun justificatif des cessions intervenues, ni les actes ni leurs références de sorte qu’ils seront écartés, faute de pouvoir vérifier les contenus des actes et les caractéristiques des terrains, étant souligné par ailleurs qu’ils n’ont pas été considérés comme pertinents par le commissaire du gouvernement qui ne les a pas sélectionnés. Les expropriés proposent de retenir comme terme de comparaison le jugement du 6 mai 2021 (RG 20/29) rendu par le juge de l’expropriation comme terme de comparaison, quand bien même la parcelle ne relève pas du même zonage que les emprises expropriées pour fixer le montant de l’indemnité de dépossession, lequel retient une valeur au m² de 213 euros au motif que le projet d’aménagement était le même, s’agissant d’une extension d’un cimetière. Une telle demande ne peut être retenue. En effet, le projet d’aménagement justifiant le recours à une déclaration d’utilité publique et à une expropriation ne peut constituer un critère d’évaluation des terrains. Selon le jugement précité, le terrain qui a été évalué à 203 euros le m² était un terrain situé dans un secteur d’habitat individuel proche du centre bourg, en zone UM6, sur lequel était érigé une maison d’habitation. Ce terme de comparaison doit être écarté comme non pertinent. Le commissaire du gouvernement a sélectionné 5 termes de comparaison relatifs à des cessions intervenues entre le mois de février 2016 et le mois d’octobre 2018 en zone US1, ce qui démontre que le marché pour ces terrains situés dans ce type de zonage n’est pas du tout dynamique. Le premier terme de comparaison concerne une cession d’un terrain de 4700 m² sis à [Localité 18] pour une somme de 43 euros le m². Cette cession est intervenue le 17 octobre 2018. Le deuxième terme de comparaison est une cession pour 100 euros le m² d’un terrain de 6754 m² sis à [Localité 10]. Le troisième terme concerne une cession à [Localité 13] d’un terrain de 60 607 m² pour 43 euros le m² intervenue le 5 avril 2018. Certes ce terrain n’a pas une superficie comparable avec l’emprise expropriée mais le prix est équivalent à la cession précitée intervenue à [Localité 18] de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter. Le 4e terme de comparaison est relatif à une cession intervenue [Localité 9] d’un terrain de 804 m² pour 155 euros par m². Le dernier terme de comparaison est une cession d’un terrain [Localité 9] de 814 m² pour 49 euros le m². Il en résulte que les termes de comparaison, anciens, révèlent des valeurs très disparates rendant la moyenne (78 euros) peu révélatrice du marché local. Le choix du commissaire du gouvernement de retenir une valeur médiane plutôt que la moyenne apparaît en conséquence justifié. Pour tenir compte de l’ancienneté des termes de comparaison, le commissaire du gouvernement propose d’arrondir la médiane de 49 euros à 50 euros, soit une valorisation de 2%. Toutefois, au regard de l’ancienneté de ces termes de comparaison et de l’évolution du marché immobilier, il apparaît que cette valorisation de 2% est insuffisante. Il y a lieu d’appliquer une valorisation de 15% sur la médiane, de sorte qu’il y a lieu de retenir un prix au m² de 56 euros. Ainsi, pour les deux parcelles d’une surface totale de 4064 m², l’indemnité de dépossession est de : 4064 x 56 = 227 584 euros. Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 23 758 euros (5 000x 20 % + 10 000 x 15% + 212 584x 10%). Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, le Conservatoire du Littoral la commune de [Localité 13] supportera les dépens. Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.” En l’espèce, il sera fait droit à la demande de 2000 euros au titre des frais irrépétibles formulée par les consorts [N] qui ont engagé des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure d’expropriation. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 10 mars 2020, FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur [H] [N], madame [E] [N] et monsieur [J] [N] pour l’expropriation des parcelles cadastrées AM [Cadastre 3] et AM [Cadastre 4] sis [Adresse 12] à [Localité 13] d’une contenance totale de 4064 m², aux sommes suivantes : 227 584 euros au titre de l’indemnité principale, 23 758 euros au titre de l’indemnité de remploi, Condamne la commune de [Localité 13] aux dépens. Condamne la commune de [Localité 13] à payer aux consorts [N] sus identifiés la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Juge de l’Expropriation