Cour d'appel, 23 novembre 2022. 21/00773

ARRÊT DU 23 Novembre 2022 DB/CR --------------------- N° RG 21/00773 N° Portalis DBVO-V-B7F-C5ND --------------------- S.A. UNITI C/ S.C.I. ORION ------------------ GROSSES le à ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : S.A. UNITI RCS de Paris n° B 789 821 535 [Adresse 9] [Localité 10] Représentée par Me David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau D'AGEN et par Me Aurore GUERIN, avocate plaidante inscrite au barreau de PARIS APPELANTE d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 25 Mai 2021, RG 19/01780 D'une part, ET : S.C.I. ORION RCS de Paris n° D 449 259 704 [Adresse 11] [Localité 7] Représentée par Me Hélène GUILHOT, avocate postulante inscrite au barreau D'AGEN et par Me Chantal GUERIN-REYNE, avocate plaidante inscrite au barreau D'AGEN INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 12 Septembre 2022 devant la cour composée de : Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Cyril VIDALIE, Conseiller Greffières : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : La SCI Orion, gérée par [E] [Y], est propriétaire d'un ensemble immobilier, comprenant des bâtiments à usage commercial et un bâtiment à usage d'habitation, situé au centre-ville de Marmande, cadastré section EM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4] dont la partie commerciale a longtemps été donnée à bail commercial à l'enseigne 'Nouvelles Galeries'. Par acte sous seing privé du 28 février 2018, la SCI Orion a vendu l'immeuble à la SA Uniti pour un prix de 750 000 Euros, afin que celle-ci y réalise une résidence pour 'séniors'. Il a été stipulé que le transfert de propriété n'aurait lieu qu'à la réitération de l'acte en la forme authentique et que le prix serait payé avec les deniers personnels de l'acquéreur, c'est à dire sans recours à un emprunt, par virement à l'ordre du notaire rédacteur. Plusieurs conditions suspensives ont été prévues et l'acte stipule que le vendeur s'engage, avant réitération de l'action authentique, à résilier un bail à construction conclu le 2 février 1993 avec la SA La Symphorine aux droits de laquelle vient la SCI Jasmin, ainsi qu'un bail commercial conclu le 20 décembre 2011 avec la SARL Société de Manutention et de Stockage. L'acte stipule également : 'D'un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucun dépôt de garantie. A cet égard, le vendeur déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes qu'en cas de non-réalisation de l'acte de vente du fait de l'acquéreur, le paiement d'une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu'il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes ; ceci déclaré, le vendeur déclare vouloir continuer à n'exiger aucun dépôt de garantie.' SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE : D'un commun accord entre les parties, l'acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par Me [Z] [U], notaire à [Localité 12] (47) avec la participation de Me [B] [N], notaire à [Localité 13]. Cet acte interviendra au plus tard le 1er juin 2018 : Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Si dans les quinze jours de cette mise en demeure, la situation n'est pas régularisée, il sera fait application des règles suivantes : DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L'ACQUEREUR : Si le défaut de réalisation incombe à l'acquéreur, le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente et fera son affaire personnelle de la demande de dommages et intérêts. DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DU VENDEUR : Si le défaut de réalisation incombe au vendeur, l'acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit. Il est ici précisé que le vendeur ne pourra invoquer les dispositions de l'article 1590 du code civil. CLAUSE PENALE : Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre la somme de 75 000 Euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.' L'acte authentique de vente n'ayant pas été signé à la date prévue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 juin 2018, la SCI Orion a mis en demeure la SA Uniti de se présenter en l'étude de Me [U] le 22 juin 2018 afin de signer l'acte authentique de vente et, pour ce faire, de virer le prix de vente en l'étude du notaire. Le 22 juin 2018, les parties ont comparu en l'étude de Me [U] qui, après avoir constaté la réalisation de toutes les conditions suspensives, a dressé un procès-verbal de carence, l'acquéreur n'acceptant pas la proposition de délai de paiement avec versement d'une somme de 200 000 Euros à la signature de l'acte formulée par la SCI Orion. Par courriel du 27 juin 2018, la SA Uniti a informé le notaire qu'elle ne donnait plus suite à ses propositions, indiquant souhaiter la prorogation de la promesse de vente jusqu'au 31 décembre 2018 avec fourniture d'une garantie de paiement de la clause pénale. Par acte du 28 octobre 2019 (suite à une première assignation entachée d'une erreur, dont elle s'est désistée), la SCI Orion a fait assigner la SA Uniti devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de la voir condamner à lui payer la somme de 75 000 Euros au titre de la clause pénale. Elle a ensuite sollicité l'augmentation de la clause pénale pour faire face aux taxes foncières et assurances. Par jugement rendu le 25 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a : - condamné la société Uniti à payer à la SCI Orion la somme de 75 000 Euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente du 26 février 2018, - débouté la SCI Orion de sa demande d'astreinte, - débouté la SCI Orion de sa demande en paiement de 26 923 Euros supplémentaires au titre de l'article 1231-5 du code civil, sous astreinte, - débouté la société Uniti de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, - débouté la société Uniti de sa demande reconventionnelle d'amende civile, - condamné la société Uniti aux entiers dépens, - condamné la société Uniti à payer à la SCI Orion la somme de 1 500 Euros (au) titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le tribunal a considéré que les conditions d'application de la clause pénale étaient réunies compte tenu de la réalisation des conditions suspensives ; que la clause pénale ne pouvait être qualifiée de manifestement dérisoire ; et que la SCI Orion ne subissait aucun préjudice complémentaire à celui indemnisé forfaitairement par la clause pénale. Par acte du 23 juillet 2021, la SA Uniti a déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont : - condamné la société Uniti à payer à la SCI Orion la somme de 75 000 Euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente du 26 février 2018, - débouté la société Uniti de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, - débouté la société Uniti de sa demande reconventionnelle d'amende civile, - condamné la société Uniti aux entiers dépens, - condamné la société Uniti à payer à la SCI Orion la somme de 1 500 Euros (au) titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Uniti de ses plus amples demandes, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. La clôture a été prononcée le 17 août 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 12 septembre 2022. PRETENTIONS ET MOYENS : Par dernières conclusions notifiées le 13 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SA Uniti présente l'argumentation suivante : - Elle n'est pas débitrice de la clause pénale : * la mise en oeuvre de la clause n'a aucun caractère automatique. * la SCI Orion n'a jamais démontré avoir été préjudiciée par la non-réalisation de la vente et a pu remettre son bien en vente dès fin juin 2018, c'est à dire 5 mois après signature de l'acte sous seing privé. * elle n'a pu faire échouer aucune autre négociation de vente. * elle n'a elle-même commis aucune faute, proposant même de proroger la validité de la promesse de vente jusqu'en fin d'année 2018. * la SCI Orion a attendu 18 mois avant de l'assigner, à raison de la difficulté de trouver un acquéreur pour le terrain du fait que le sol nécessite de coûteux travaux de fondations. - Le montant de la clause pénale est excessif et arbitraire : * il correspond à 1/10ème du prix de vente. * en réalité, et selon une évaluation effectuée par le service des domaines produit par la SCI Orion, le prix du bien est de 473 525 Euros et il n'est toujours pas vendu compte tenu du prix réclamé. - La procédure intentée à son encontre est abusive : * la SCI Orion procède par affirmations péremptoires non démontrées. * elle agit tardivement avec mauvaise foi, ce qui l'a contrainte à constituer avocat et à exposer des frais pour une procédure inutile. - L'appel incident est infondé : les frais supplémentaires invoqués tiennent au prix réclamé, déconnecté du marché immobilier. Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de : - débouter la SCI Orion de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale, - débouter la SCI Orion de toutes ses demandes, - la condamner à lui payer la somme de 15 000 Euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'au paiement d'une amende civile, - subsidiairement : - ramener le montant de la clause pénale à de plus justes proportions, - confirmer le rejet des autres demandes présentées par la SCI Orion, - en tout état de cause : - la condamner à lui payer la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, avec distraction. * * * Par conclusions d'intimée notifiées le 18 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Orion présente l'argumentation suivante : - La clause pénale doit recevoir application : * en vertu de la convention, la clause doit recevoir application du seul fait du manquement de la SA Uniti à ses obligations, en dehors de toute preuve d'un préjudice. * elle a été entretenue dans l'illusion d'une possible vente avec semblant de négociations afin de proroger le permis de construire qui avait été obtenu pour construire une résidence 'séniors' dont la validité prenait fin le 31 juillet 2019. * la SA Uniti mettait ainsi en place un mécanisme destiné à faire pression sur le vendeur pour lui faire baisser le prix convenu, par exemple à un montant de 400 000 Euros proposé peu avant une réunion du 29 juillet 2019. - Elle subit un préjudice : * lors des discussions avec la SA Uniti, elle était en discussion avec [W] [T], acquéreur potentiel au prix de 700 000 Euros. * la SA Uniti a surenchéri faisant ainsi échouer la vente avec M. [T], laissant finalement la SCI Orion, dont le gérant M. [Y] était âgé de 80 ans, sans acquéreur. * elle produit une évaluation qui atteste de la valeur du bien au montant convenu. * les travaux de réfection des fondations ont été réalisés en 1995 et il est impossible de comprendre la raison pour laquelle l'architecte de la SA Uniti a prévu de les démolir. * le montant de la clause pénale doit être qualifié de dérisoire et porté à 122 808 Euros correspondant à une année de frais supplémentaires. Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes, - condamner la SA Uniti à lui payer la somme de 47 808 Euros au titre de l'article 1231-5 du code civil en raison du caractère dérisoire de la clause pénale, - la condamner à lui payer, en cause d'appel, la somme de 8 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens incluant la facture d'un huissier de justice produite en pièce n° 11. ------------------- MOTIFS : La SA Uniti reprend, devant la Cour, les contestations qu'elle a présentées devant le tribunal. Or, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Orion le montant de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing privé du 28 février 2018. Il suffit d'ajouter les éléments suivants, en rappelant qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits : - l'acte sous seing privé a été librement signé par la SA Uniti, professionnelle de la promotion et de la construction immobilière, pour un prix de 750 000 Euros qui s'est engagée, en cas de défaillance de sa part à signer l'acte authentique de vente, à payer une indemnité forfaitaire de 75 000 Euros représentant 1/10ème du prix de vente qui n'a aucun caractère manifestement excessif. - cet acte ne contient aucune condition suspensive relative aux travaux à réaliser sur le terrain. - l'application de la clause pénale n'est pas subordonnée à la démonstration d'un préjudice subi par le vendeur, mais à la seule défaillance de la SA Uniti qui, malgré réalisation des conditions suspensives et mise en demeure, a refusé d'exécuter l'engagement qu'elle avait souscrit. - les mentions de l'acte authentique établi le 22 juin 2018, d'ailleurs signées par la SA Uniti, selon lesquelles, à cette date, toutes les conditions suspensives stipulées étaient levées, s'imposent à l'appelante. - les discussions entamées par la SA Uniti pour modifier les conditions de la vente ne la dispensent pas de respecter le contrat du 28 février 2018, à défaut d'accord commun avec le vendeur. C'est également par des motifs pertinents qu'en l'absence de caractère dérisoire du montant la clause pénale, le tribunal a rejeté la demande conventionnelle présentée par la SCI Orion. Le jugement sera intégralement confirmé. Enfin, l'équité nécessite d'allouer à l'intimée, en cause d'appel, la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, partie succombante, sera condamnée aux dépens, qui ne peuvent inclure un constat d'huissier établi le 17 juin 2019 de la seule initiative de la SCI Oriont qui a fait constater l'affichage du permis de construire. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, - CONDAMNE la SA Uniti à payer, en cause d'appel, à la SCI Orion la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SA Uniti aux dépens de l'appel - Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Conseiller,