Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 23/01327

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01327 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5MQ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2024 MINUTE N° 24/00867 ---------------- Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 26 février 2024 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société [L] (IMMOBILIERE FRANCE) dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260 La société [Localité 7] BEAUSEJOUR dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260 ET : La société BRASSERIE DE [Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Jean-Marie HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0311 ********************************************** Par acte d'huissier en date du 25 juillet 2023, [L] et [Localité 7] BEAUSEJOUR ont fait assigner BRASSERIE DE [Localité 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire de deux baux commerciaux avec toutes les conséquences de droit et afin d'obtenir la condamnation de la société BRASSERIE DE [Localité 7] au paiement par provision des arriérés de loyers, charges et accessoires dus. Elles exposent dans leur assignation que : Aux termes d'un acte sous seing privé du 1er juin 2016 et d'un avenant concomitant la société [L] IMMOBILIERE FRANCE (ci-après « le Bailleur ») a fait bail et donné à loyer à la société BRASSERIE DE [Localité 7] (ci-après « le Preneur ») en renouvellement par anticipation d'un précédent bail du 4 janvier 2007 des locaux dépendant du Centre commercial « [8] » sis [Adresse 1] à [Localité 9], avec une surface totale de 224 m2 environ et plus particulièrement : Un local d'origine n° 162C d'une surface de 102 m2 environ, situé au niveau 0.Un local complémentaire n° 162B d'une surface de 122 m2 environ, situé au niveau 0, Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années à compter du 31 juillet 2016. L'activité prévue au bail est « Restaurant, brasserie, débit de boisson, licence IV » sous l'enseigne« OLIVIUM ». Le loyer annuel est composé d'un loyer de base hors taxes et hors charges, à actualiser et à indexer, fixé à l'origine : au titre du local initial à 113 220,00 €uros,au titre du local complémentaire à 135 420 €uros.Le loyer annuel de base s'élève donc à un montant total de 248 620 €uros étant complété d'un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 10% du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. Le Preneur a bénéficié de réductions, remboursables en cas de résiliation du bail : Le dépôt de garantie versé par le Preneur le jour de la signature du bail est égal à un montant représentant trois mois de loyer hors taxes, soit un montant de 28 305 €uros. Le Preneur a complété son dépôt de garantie au titre du local complémentaire afin que le dépôt de garanti détenu par le Bailleur soit toujours égal à trois mois de loyer hors taxes avec la somme de 33 855 €uros. Aux termes d'un acte sous seing privé du 1er juin 2016 la société [Localité 7] BEAUSEJOUR (ci-après« le Bailleur ») a fait bail et donné à loyer à la société BRASSERIE DE [Localité 7] (ci-après « le Preneur ») des locaux dépendant du Centre commercial « [8] » sis [Adresse 2], et plus particulièrement : L'emplacement n°10033B à usage de terrasse d'une surface de 42 m2 ;L'emplacement n°10033Bp d'une surface de 26 m2 environ à usage de terrasse. Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années à compter du 1er août 2016. Le loyer annuel est composé d'un loyer de base fixé à l'origine à 46 620,00 € euros hors taxes et hors charges, à indexer, complété d'un loyer variable additionnel de 10% correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d'affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes. Etant précisé que le loyer est payable trimestriellement et d'avance par prélèvements bancaires. Le dépôt de garantie versé par le Preneur le jour de la signature du bail est égal à un montant représentant trois mois de loyer hors taxes, soit un montant de 11 655 €uros. Confrontée à une dette locative croissante, la société [L] IMMOBILIERE FRANCE agissant par son gestionnaire, la société [Adresse 6], a été contrainte d'adresser à la société locataire plusieurs lettres de mises en demeure sous la forme recommandée avec accusé de réception, savoir : Mise en demeure du 12 janvier 2022, d'avoir à payer la somme en principal de 185 655,63 €Mise en demeure du 13 avril 2022, d'avoir à payer la somme en principal de 271 567,94 €Mise en demeure du 13 octobre 2022, d'avoir à payer la somme en principal de 355 234,28 €Mise en demeure du 10 novembre 2022, d'avoir à payer la somme en principal de 262 975,49 € BRASSERIE DE [Localité 7] n'ayant pas procédé au paiement, [L] IMMOBILIERE France a fait signifier, par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement des loyers, charges et accessoires impayés s'élevant à la somme de 275 411,73 € et ce, indépendamment du coût de l'acte. Les causes de ce commandement n'ont pas été éteintes dans le mois de sa délivrance et au 18 janvier 2023, BRASSERIE DE [Localité 7] est redevable de la somme en principal de 456 732,84€. Depuis le premier trimestre 2018, le Preneur n'a pas procédé au règlement régulier de ses loyers, charges et accessoires dus, conformément au Bail sur les terrasses. [Localité 7] BEAUSEJOUR a pourtant consenti des efforts au regard de la situation sanitaire, octroyant à la société BRASSERIE DE [Localité 7] un abattement à titre exceptionnel et temporaire, et ce nonobstant l'application du loyer variable additionnel dans les conditions du Bail, Confrontée à une dette locative croissante, la société [Localité 7] BEAUSEJOUR France agissant par son gestionnaire, la société [Adresse 6], a été contrainte d'adresser plusieurs lettres de mise en demeure, savoir : Mise en demeure du 12 janvier 2022, d'avoir à payer la somme de 26 249,30 €Mise en demeure du 13 avril 2022, d'avoir à payer la somme de 56 457,43 €Mise en demeure du 11 octobre 2022, d'avoir à payer la somme de 96 072,75 € La société BRASSERIE DE [Localité 7] n'ayant pas procédé au moindre paiement, la société [Localité 7] BEAUSEJOUR a fait signifier, par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement des loyers, charges et accessoires impayés s'élevant à la somme de 76 843,32 €, et ce indépendamment du coût de l'acte. Les causes de ce commandement n'ont pas été éteintes dans le mois de sa délivrance. Au 18 janvier 2023, BRASSERIE DE [Localité 7] est redevable de la somme en principal de 117 134,19 €. A l'audience du 19 janvier 2024, [L] et [E] soutiennent oralement des conclusions et actualisent leurs demandes de provisions. A cette même audience, BRASSERIE DE [Localité 7] soutient oralement des conclusions aux fins de faire juger à titre principal irrecevables l'action des demanderesses compte tenu de sa demande de médiation et subsidiairement de faire juger qu'il existe des contestations sérieuses notamment sur le montant de la dette locative. Plus subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois par paiements trimestriels égaux à compter de l'ordonnance avec suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle sollicite le débouté des demandes et la condamnation in solidum des demanderesses à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Par actes extrajudiciaires du 27 septembre 2022, les sociétés bailleresses ont fait délivrer au Preneur deux commandements de payer visant la clause résolutoire des Baux. Les causes de ces commandements n'ont pas été éteintes dans le mois de leur délivrance. Les baux liant les parties se trouvent, de ce fait, résiliés de plein droit à effet du 28 octobre 2022. La présente procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par lettre recommandée avec accusé de réception. Il y a eu de très nombreux envois de lettres de mise en demeure avant l'engagement de poursuites. Les demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de la société [L] IMMOBILIERE FRANCE et de la société [Localité 7] BEAUSEJOUR sont donc recevables. S'agissant de l'arriéré locatif, le juge des référés, juge de l'évidence condamnera, à titre provisionnel, BRASSERIE DE [Localité 7] au paiement des loyers, charges et accessoires courants. De larges délais lui seront accordés avec suspension des effet de la clause résolutoire dans les deux baux en prévoyant toutefois une clause de déchéance du terme en cas de non respect des engagements. En revanche, en ce qui concerne les clauses pénales, les somme dues en cas de résiliation anticipée, l'acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages intérêts, les intérêts de retard majorés et la majoration de l'indemnité d'occupation, le juge des référés constate que leur montant est exhorbitant et surtout que la situation financière de BRASSERIE DE [Localité 7] n'est plus adaptée à de tels engagements contractuels. Par conséquent, il appartiendra au juge du fond qui sera saisi de statuer sur une éventuelle diminution de l'ensemble de ces clauses; L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. BRASSERIE DE [Localité 7] sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement par mise à disposition au greffe et en premeir ressort, Rejetons la fin de non recevoir formée par BRASSERIE DE [Localité 7], Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [L] et de la société [Localité 7] BEAUSEJOUR et donc la résiliation de plein droit des baux à effet du 28 octobre 2022. Condamnons par provision en deniers et quittances la société BRASSERIE DE [Localité 7] à payer selon décompte au 20 novembre 2023, au bénéfice de la société [L] (IMMOBILIERE FRANCE) la somme de 712.674,28 euros au titre des loyers, charges et accessoires en principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. au bénéfice de la société [Localité 7] BEAUSEJOUR la somme de 152.157,19 euros au titre des loyers, charges et accessoires en principal avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire des deux baux, à condition que la société BRASSERIE DE [Localité 7] se libère des provisions ci-dessus allouées en 24 acomptes mensuels de 29.861 euros au bénéfice d'[L] et de 6.339 euros au bénéfice de [Localité 7] BEAUSEJOUR, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par les contrats de bail ; Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société BRASSERIE DE [Localité 7] et de tous occupants de son chef hors des locaux loués ;La société BRASSERIE DE [Localité 7] devra payer mensuellement aux sociétés [L] et [Localité 7] BEAUSEJOUR à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes avec intérêt au taux légal ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties Disons n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons BRASSERIE DE [Localité 7] aux dépens incluant le coût des commandements et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 MARS 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT