Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/03158

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 07 MARS 2024 N° RG 22/03158 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MY4Z [M] [D] épouse [I] c/ [S] [L] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 mai 2022 par le Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 11-21-64) suivant déclaration d'appel du 30 juin 2022 APPELANTE : [M] [D] épouse [I] née le 24 Septembre 1942 à [Localité 4] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] Représentée par Maître FILLATRE substituant Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [S] [L] née le 25 Octobre 1965 à [Localité 5] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Représentée par Maître CHARON substituant Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 02 mai 2019, Mme [M] [D] épouse [I] a donné à bail à Mme [S] [L], un bail d'habitation portant sur un logement nu sis à [Adresse 3], au 254 boulevard de la République moyennant un loyer mensuel de 735 euros hors charges. Le bail indique que l'appartement est pourvu d'une loggia. Le 27 juillet 2019, Mme [L] se plaignant de la présence de moisissures au sein de la loggia, la société Agence Du Littoral, le gestionnaire locatif, a effectué une visite de l'appartement pour les constater. Fin août 2019, Mme [I] a fait intervenir un artisan pour réaliser un joint de silicone destiné à assurer l'étanchéité des vitrages sur l'extérieur du balcon. De nouvelles moisissures ont proliféré, Mme [L] a par email du 11 décembre 2019, alerté le gestionnaire locatif, lui demandant de faire le nécessaire pour mettre un terme aux désordres. Par courrier du 19 février 2020, l'assureur de Mme [L], la société Covea Protection Juridique, a mis en demeure Mme [I] de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres. En l'absence de réponse de Mme [I], Mme [L] a sollicité une inspection du logement par le service intercommunal d'hygiène et de santé. Le 23 juin 2020, une réunion d'expertise amiable contradictoire est organisée à l'initiative de Mme [I]. Le 12 décembre 2020, à la suite de cette réunion, Mme [I] a fait intervenir un menuisier. Par acte d'huissier du 22 février 2021, Mme [L] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal de proximité d'Arcachon, aux fins, notamment, de la voir condamner au remboursement des frais de remise en état de la loggia et au versement de dommages et intérêts. De nouvelles moisissures sont apparues, ayant fait l'objet d'un constat par huissier de justice le 03 mars 2021 à la demande de Mme [L]. Le 20 mars 2021, Mme [L] a fait procédé aux nettoyages des moisissures et à la mise en peinture des murs de la loggia. Par lettre recommandée du 28 mai 2021, Mme [L] a informé Mme [I] de son intention de quitter le bien et le 31 août 2021, un état des lieux de sortie a été établi. Par jugement contradictoire du 20 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon a : - dit que Mme [L] est recevable et bien fondée en son action, - condamné Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance, - condamné Mme [I] au paiement de la somme de 250 euros au titre du remboursement des frais de remise en état de la loggia engagés par elle, - jugé que Mme [I] succombe à démontrer l'existence d'un quelconque préjudice, - débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle, - ordonné à Mme [I] la restitution du dépôt de garantie de 650 euros, déposé par Mme [L] lors de la conclusion du bail, - débouté Mme [L] de sa demande au titre du remboursement des frais d'embellissement et de remise en état engagé par Mme [L], - condamné Mme [I] à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [I] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens. Mme [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 juin 2022 et par conclusions déposées le 28 septembre 2022, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Arcachon le 20 mai 2022 en ce qu'il a : * dit que Mme [L] est recevable et bien fondée en son action, * condamné Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance, * condamné Mme [I] au paiement de la somme de 250 euros au titre du remboursement des frais de remise en état de la loggia engagés par elle, * jugé que Mme [I] succombe à démontrer l'existence d'un quelconque préjudice, * débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle, * ordonné à Mme [I] la restitution du dépôt de garantie de 650 euros, déposé par Mme [L] lors de la conclusion du bail, * débouté Mme [L] de sa demande au titre du remboursement des frais d'embellissement et de remise en état engagé par Mme [L], * condamné Mme [I] à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné Mme [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé, * rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens, Statuant à nouveau : - débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner Mme [L] à verser à Mme [I] la somme de 2 953 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des travaux réparatoires portant sur la réfection des murs, - la condamner à verser à Mme [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 24 novembre 2022, M. [L] demande à la cour de : - débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, Et par conséquent, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Arcachon en ce qu'il a : * dit Mme [L] recevable et bien fondée en son action, * condamné Mme [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance, * condamné Mme [I] au paiement de la somme de 250 euros au titre du remboursement des frais de remise en état de la loggia engagés par elle, * ordonné à Mme [I] la restitution du dépôt de garantie de 650 euros, déposé par Mme [L] lors de la conclusion du bail, * condamné Mme [I] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [L], * condamné Mme [I] aux entiers dépens de la présente procédure dont le coût du commandement de payer, * débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle de condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 2 953 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des travaux de réfection des murs du logement donné à bail, * débouté Mme [I] de sa demande de condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause, - condamner Mme [I] à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 décembre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 27 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la non-décence du logement Aux termes de l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose, 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation'. Il résulte de ces dispositions que le bailleur est tenu de délivrer et d'assurer le caractère décent du logement loué, tout au long de l'exécution du bail. Aux termes de l'alinéa 2 du même article, les caractéristiques correspondantes au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert ; que le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il est constant que le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice de jouissance en réparation duquel il est fondé à solliciter l'allocation de dommages et intérêts. En l'espèce, la bailleresse, Mme [I], reproche au jugement d'avoir retenu que le logement ne remplissait pas les critères de décence au sens du décret du 30 janvier 2002, alors que selon elle, les désordres constatés résultent d'une mauvaise utilisation de la loggia par la locataire. Elle estime que le service intercommunal ne pouvait conclure au caractère indécent du logement, dès lors que la loggia constitue une partie distincte de l'habitation, qui n'avait pas vocation à être utilisée fermée, telle une partie intérieure. Elle demande l'infirmation du jugement qui l'a condamnée au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance de Mme [L] et conclut au débouté des demandes de cette dernière. La locataire, Mme [L], fait quant à elle valoir que l'état des lieux d'entrée permet d'établir que l'humidité était présente à son arrivée dans les lieux, qu'elle a signalé cette humidité à l'agence gestionnaire dès son emménagement et que la bailleresse a fait exécuter des travaux 3 mois après son arrivée, qui n'ont pas permis de résoudre les désordres. Elle se fonde sur le rapport de diagnostic de décence établi en mars 2020 par le service intercommunal dédié, qui constate des non-conformités au regard de la réglementation. Mme [L] indique ne pas demander de remise en conformité des lieux, en ce que la bailleresse y a procédé en décembre 2020, par la dépose des parois en plexiglas. Elle conclut à la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance. Dans l'état des lieux d'entrée du 2 mai 2019, le balcon est mentionné avec les observations suivantes : 'Ferme en véranda [...] Bas vitre peinture enduit très usagé manquant par endroits [...] Murs traces d'humidité persistantes flaque d'eau constatée à l'entrée dans les lieux aujourd'hui RAS [...] Fenêtre cuisine appui faïence collée, Trou sol devant baie vitrée'. Il ressort ensuite du rapport d'inspection du 6 avril 2020 relatif à l'état sanitaire du logement, effectué par le service intercommunal d'hygiène et de santé du Bassin d'Arcachon (SIBA), que les critères de non-conformité constatés relèvent d'une habitation non-décente au regard de la réglementation. Ce rapport fait état : - d'une absence d'amenée d'air frais dans la pièce décrite comme séjour sur le bail ; - de moisissures et traces noires dans la loggia ; - de condensation dans la loggia ; - infiltrations en façade de la loggia. Le rapport précise : 'la pièce désignée comme séjour sur le bail n'a pas d'ouvrant donnant sur l'extérieur, elle ne peut être considérée comme une pièce de vie'. Mme [L] produit en pièce n°7 un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 3 mars 2021, dans lequel, s'agissant de la loggia, l'huissier indique : 'Nous pouvons constater dans cet espace un important développement de moisissure. Cette moisissure est visible au plafond, tout au long de la façade, sur une largeur variable. De la moisissure est également visible sous la menuiserie alu. Côté gauche cette moisissure redescend sur le mur latéral jusqu'au châssis fixe, côté droit jusqu'à la fenêtre, puis en dessous. Par ailleurs, des deux côtés des traces de moisissure diffuses sont visibles au-delà du châssis fixe et de la fenêtre et sur la cueillie sur environ 0,50m. Sous l'ouvrant de droite le cache est décalé laissant voir l'espace en dessous de l'ouverture, une matière blanchâtre est visible, Mme [L] nous indique qu'il s'agit de champignons. Le châssis lui-même, sous les ouvrants, laisse voir des traces de moisissure'. Il ressort par ailleurs de plusieurs échanges de courriels entre la locataire et l'agence immobilière en charge de la gestion du bien, que Mme [L] a formulé des demandes circonstanciées et répétées envers sa bailleresse concernant ces désordres liés à l'humidité, à compter du 24 juin 2019. En outre, par courrier du 19 février 2020, l'assureur protection juridique de Mme [L] rappelait à la bailleresse ses obligations, puis par courrier du 26 novembre 2020, le conseil de Mme [L] mettait Mme [I] en demeure de régler la somme de 8000 euros en indemnisation de son préjudice. Il s'évince par conséquent des éléments versés à la procédure par la locataire que des traces d'humidité persistante étaient présentes à son entrée dans les lieux, qu'elle a dès son emménagement sollicité la bailleresse aux fins de reprendre l'étanchéité de la loggia, que cette reprise par un artisan n'a pas mis fin aux désordres et que les services intercommunaux ont constaté la non-décence du logement en avril 2020. Ce n'est qu'à la suite de la dépose le 13 décembre 2020 par l'EIRL [R] des parois en plexiglass pour permettre l'aération de la loggia, que le trouble a cessé, étant précisé que Mme [L] a été contrainte de faire nettoyer les moisissures et repeindre la loggia pour un montant de 250 euros, selon facture de l'entreprise [J] du 20 mars 2021. Il en résulte que les moisissures présentes dans la loggia et dans le séjour n'étaient pas imputables à Mme [L] et qu'elle a ainsi subi un préjudice de jouissance lié à l'ensemble des points d'indécence relevés dans le rapport du SIBA du 6 avril 2020. Il convient en conséquence d'allouer à Mme [L] une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, correspondant à une réduction de loyer de 200 euros par mois pendant 20 mois, confirmant le jugement de ce chef. Mme [L] produit également en pièce n°13 une facture du 20 mars 2021, de nettoyage complet de la loggia sols et murs et de mise en peinture des murs périphériques, pour un montant de 250 euros, dont elle demande le remboursement. Elle fait valoir qu'à la suite de la mise en conformité de la loggia par le démontage des obturations en plexiglass par la bailleresse, elle a dû engager elle-même ces frais de nettoyage et de peinture pour la remettre en état, l'huissier de justice ayant constaté le 3 mars 2021 que les moisissures étaient toujours présentes. Il sera donc fait droit à sa demande de remboursement de cette facture d'un montant de 250 euros, confirmant sur ce point le jugement qui a condamné Mme [I] à lui verser cette somme. Sur la demande reconventionnelle de la bailleresse Mme [I] soutient que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître une détérioration des murs, outre la pose d'un linoléum sans son autorisation. La bailleresse demande ainsi la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2 953 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros, au titre de l'exécution des travaux réparatoires, chiffrés selon devis produit en pièce n°8. Si l'état des lieux de sortie effectué par huissier de justice le 31 août 2021 mentionne un état d'usage avec des traces pour l'ensemble des murs du logement, il résulte néanmoins de l'état des lieux d'entrée du 2 mai 2019 que les murs de toutes les pièces étaient également en état d'usage. Il ne saurait en conséquence être fait droit à la demande de Mme [I] au titre de la reprise intégrale des murs avec enlèvement des tapisseries et lissage des surfaces sur la base du devis de 3 603 euros produit en pièce n°8, dès lors que les murs de l'appartement étaient déjà en état d'usage à l'entrée de la locataire dans les lieux. Il sera uniquement fait droit à la demande de Mme [I] en paiement de la somme de 150 euros au titre de l'enlèvement du revêtement linoléum installé par la locataire, justifiée par la facture produite en pièce n°9. Mme [I] sera en conséquence condamnée à restituer à Mme [L] le montant du dépôt de garantie, sous déduction de cette somme de 150 euros, soit un total de 500 euros, infirmant le jugement sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de confirmer le jugement du 20 mai 2022 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, Mme [L] supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, - Confirme le jugement du 20 mai 2022, sauf en ce qu'il a ordonné à Mme [M] [I] la restitution du dépôt de garantie de 650 euros déposé par Mme [S] [L] lors de la conclusion du bail ; Statuant à nouveau du chef infirmé, - Condamne Mme [M] [I] à restituer à Mme [S] [L] la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie ; - Confirme le jugement pour le surplus ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Y ajoutant, - Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [S] [L] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,